De la spécialité' quant au gage hypothécaire

1293. La spécialité quant au gage hypothécaire consiste dans la désignation précise de l'immeuble ou des immeubles grevés de l'hypothèque. L'art. 2129 va nous dire quels sont les éléments dont elle se compose : « II n'y a d'hypothèque conventionnelle valable que celle qui, » soit dans le titre authentique constitutif de la créance, soit dans un » acte authentique postérieur, déclare spécialement la nature et la si tua-

» lion de chacun des immeubles actuellement appartenant au débiteur, » sur lesquels il consent l'hypothèque de la créance. Chacun de tous ses » biens présents peut être nominativement soumis à l'hypothèque. — Les » biens à venir ne peuvent pas être hypothéqués ».

La spécialité quant au gage hypothécaire se compose donc d'un double élément : 1° indication de la nature des immeubles hypothéqués ; 2° indication de leur situation.

1° Il faut indiquer la nature de tous et de chacun des immeubles hypothéqués, ou, comme le dit l'art. 2148, leur espèce. Ces deux expressions, qui sont synonymes, signifient qu'il faut désigner d'une manière précise chaque bien hypothéqué. Ainsi on dira si c'est une propriété bâtie ou non bâtie, et dans ce dernier cas on spécifiera la nature du terrain : terres labourables, bois, prés, vignes... Bien que la loi ne l'exige pas, il est bon de mentionner, d'une manière approximative au moins, la contenance de chaque immeuble hypothéqué, qui se trouve ainsi mieux individualisé. Si l'hypothèque est établie sur un domaine, il n'est pas nécessaire d'indiquer chacune des pièces de terre qu'il comprend, mais seulement le nom du domaine, en y joignant l'indication de la nature des terrains dont il se compose, et, comme on le verra plus loin, des tenants et aboutissants.

La convention d'hypothèque serait nulle, s'il était dit d'une manière générale dans l'acte constitutif que le débiteur hypothèque tous ses immeubles situés dans telle commune, ou à plus forte raison tous ses immeubles situés dans l'arrondissement du bureau, ou dans le département. Une semblable formule ne désigne pas spécialement, comme le veut la loi, la nature de chacun des immeubles hypothéqués. La jurisprudence de la cour de cassation est en ce sens; mais celle des cours d'appel parait incliner en sens contraire. Le principal motif qu'elles invoquent est que la constitution, faite dans les termes généraux qui viennent d'être rapportés, ne peut pas induire les tiers en erreur, puisqu'elle leur apprend que tous les immeubles que le débiteur possède dans la commune ou dans l'arrondissement du bureau sont atteints par l'hypothèque. — D'abord cela n'est pas complètement exact. La constitution d'hypothèque ne peut affecter que les biens appartenant au débiteur lors de la constitution ; ceux qui lui adviendront plus tard y échappent. Eh bien ! comment une constitution d'hypothèque, faite dans les termes généraux que nous venons de rapporter, permettra-t-elle aux tiers de distinguer les immeubles qui appartenaient au débiteur lors de la constitution, seuls atteints par l'hypothèque, de ceux qui lui sont advenus depuis? D'autre part, on oublie que la spécialité n'a pas seulement été requise dans l'intérêt des tiers, mais aussi dans l'intérêt du débiteur, dont la loi veut que l'attention soit appelée sur chacun des biens qu'il hypothèque, afin qu'il ne grève pas inutilement son patrimoine par une constitution générale.

Il nous paraît même très douteux que la constitution d'hypothèque satisfasse aux exigences de la loi et que par suite elle soit valable, lorsqu'elle est conçue dans les termes suivants : « A la sûreté de ladite créance le débiteur hypothèque tous les biens qu'il possède dans la commune de N., consistant en maisons, manufactures, terres labourables, bois, prés, vignes et autres natures de propriété ». Est-ce là la désignation nominative dont parle l'art. 2129 in fine? Une constitution faite dans ces termes permettra-t-elle aux tiers, ici encore, de distinguer les immeubles qui appartenaient Précis de droit civil. — 3e éd., III. 49

au débiteur lors de la constitution, et qui par suite sont soumis à l'hypothèque, de ceux qui, lui étant advenus plus tard, n'y sont pas compris? La jurisprudence, môme celle de la cour de cassation, semble cependant considérer une semblable constitution d'hypothèque comme satisfaisant aux exigences de la loi, et par suite comme valable.

2° Il faut indiquer dans l'acte constitutif d'hypothèque la situation des biens hypothéqués. Le plus prudent, pour satisfaire pleinement à cette condition, est d'indiquer, non seulement la commune dans laquelle les biens sont situés, mais encore leurs tenants et aboutissants (arg. art. 64 C. pr.). On les individualise ainsi d'une manière aussi complète que possible.

1294. La nullité, résultant du défaut de spécialité quant au gage hypothécaire, peut incontestablement être invoquée par les tiers qui ont intérêt à faire écarter l'hypothèque, par exemple par des créanciers hypothécaires de date postérieure. Peut-elle l'être aussi par le débiteur? La jurisprudence paraît incliner vers la négative. N'est-ce pas oublier que la spécialité quant au gage hypothécaire a été exigée dans l'intérêt du débiteur, non moins que dans l'intérêt des tiers, et que, dans le silence de la loi, tous ceux en faveur desquels une nullité est édictée doivent pouvoir l'invoquer.

1295. Quand une constitution d'hypothèque a été déclarée nulle pour inobservation des règles relatives à la spécialité, le créancier peut exiger une autre hypothèque ; car la constitution faite par le débiteur, bien qu'elle soit nulle, implique la promesse de constituer une hypothèque valable. Si le débiteur refuse de fournir cette nouvelle hypothèque, il perd le bénéfice du terme (arg. art. 1188) : ce qui permet au créancier d'agir immédiatement contre lui et d'obtenir un jugement de condamnation d'où résultera une hypothèque générale sur tous ses biens.

1296. Ce n'est pas seulement dans l'acte constitutif de l'hypothèque que doit exister la spécialité quant au gage hypothécaire ; elle est requise aussi dans l'inscription, comme nous le verrons sous l'art. 2148 al. 5. La spécialité, que la loi exige dans l'acte constitutif d'hypothèque, sert ainsi de préparation à celle de l'inscription. Mais ce n'est pas à dire que le vice, résultant de l'absence de spécialité dans le contrat hypothécaire, puisse être purgé par l'inscription. En d'autres termes, si le contrat hypothécaire est nul pour défaut de spécialité, la nullité ne sera pas couverte par cette circonstance que la spécialité existe dans l'inscription. En effet, on ne peut prendre une inscription efficace qu'en vertu d'un titre constitutif d'hypothèque valable. La loi exige la spécialité quant au gage hypothécaire, dans le contrat d'hypothèque, d'une part, et dans l'inscription, d'autre part. Si la spécialité existe dans l'inscription sans exister dans le contrat, ou en sens inverse dans le contrat mais non dans l'inscription, l'hypothèque est inefficace.

1297. Le principe de la spécialité quant au gage hypothécaire ne fait pas obstacle à ce que le débiteur hypothèque tous ses biens présents, mais à la condition de désigner nominativement chacun de ces biens dans l'acte constitutif. Une constitution d'hypothèque faite en bloc sur tous les biens présents serait nulle (art. 2129).

1298. Prohibition de l'hypothèque des biens à, venir. — L'art. 2129 in fine formule une règle qui se rattache dans une certaine mesure au principe de la spécialité : « Les biens à venir ne peuvent pas » être hypothéqués ».

On ne conçoit guère l'hypothèque des biens à venir, c'est-à-dire de ceux sur lesquels le débiteur n'a actuellement aucun droit, mais qu'il espère acquérir plus tard, que comme affectant tous ces biens en bloc, d'une manière générale. Mais alors comment serait-il possible d'indiquer, dans l'acte constitutif de l'hypothèque, la nature et la situation de chacun de ces biens, puisqu'on ne sait quels ils sont?

Remarquons d'ailleurs que la prohibition d'hypothéquer les biens à venir est formulée par la loi dans les termes les plus généraux; par conséquent la constitution d'hypothèque portant sur un bien à venir serait nulle, alors même qu'elle satisferait au principe de la spécialité. Telle serait l'hypothèque consentie par un fils sur un immeuble déterminé appartenant à son père, qu'il espère acquérir bientôt à titre de succession; la loi ne permet pas d'escompter ainsi à l'avance une succession future. Et l'hypothèque constituée dans ces conditions serait radicalement nulle, comme l'hypothèque de la chose d'autrui (supra, n. 1284); la nullité ne serait pas couverte par l'acquisition que le constituant ferait ultérieurement de la propriété du bien hypothéqué.

Nous venons de dire que les biens à venir sont ceux sur lesquels le débiteur n'a aucun droit, mais seulement une espérance plus ou moins fondée, au moment de la constitution d'hypothèque. Il ne faut donc pas comprendre parmi les biens à venir, qui ne peuvent pas être hypothéqués, ceux sur lesquels le débiteur a un droit conditionnel susceptible de se réaliser avec effet rétroactif.

1299. Exceptions à. la prohibition. — La règle, que les biens à venir ne peuvent pas être hypothéqués, souffre deux exceptions : l'une indiquée par l'art. 2130, l'autre par l'art. 2131.

1300. Première exception. « Néanmoins, si les biens présents et libres

» du débiteur sont insuffisants pour la sûreté de la créance, il peut, en

» exprimant cette insuffisance, consentir que chacun des biens qu'il

» acquerra par la suite, y demeure affecté à mesure des acquisitions »

(art. 2130).

Cette disposition est très critiquée. Dans son rapport sur le projet de réforme hypothécaire que l'on élaborait en 1850, M. de Vatimesnil disait : « La faculté accordée par l'art. 2130 est presque nulle dans la pratique des affaires, et, si l'on en usait, elle serait peu morale. Quel est, en effet, l'individu qui peut se faire un moyen de crédit de ses biens à venir? En général, c'est le fils de famille, qui escompte ainsi d'avance la succession de ses parents. Et quels sont les hommes qui peuvent consentir à lui prêter sur un gage aussi éventuel? Trop souvent des usuriers qui trouvent, dans l'énormité de l'intérêt ou dans des stipulations frauduleuses, l'équivalent du risque auquel ils s'exposent ».

1301. Deux conditions sont requises par l'art. 2130 pour la validité de l'hypothèque des biens à venir.

1° Il faut que les biens présents du débiteur, déduction faite des charges dont ils sont déjà grevés, soient insuffisants pour la sûreté de la créance. La loi ne veut pas que le débiteur demande à l'avenir des ressources que le présent peut aisément lui fournir.

2° Il faut que l'insuffisance des biens présents soit exprimée.

Ce sont là deux conditions distinctes, que la loi exige cumulativement. Il faut en

conclure que, si le débiteur avait faussement déclaré l'insuffisance de ses biens présents, l'hypothèque par lui consentie sur ses biens à venir serait nulle. La nullité pourrait être invoquée par tout intéressé, et notamment par les tiers acquéreurs. La solution contraire supprimerait en réalité la première condition.

1302. Le débiteur qui n'a pas de biens présents peut-il hypothéquer ses biens à venir? La plupart des auteurs et la jurisprudence admettent la négative. On se fonde sur ce que la loi n'autorise l'hypothèque des biens à venir qu'en cas d'insuffisance des biens présents : ce qui suppose, dit-on, que le débiteur a des biens présents. — Nous répondons : La loi n'autorise l'hypothèque des biens à venir qu'en cas d'insuffisance des biens présents et libres du débiteur (art. 2130) : ce qui suppose que le débiteur a, non seulement des biens présents, mais aussi des biens libres ; donc, si le texte de la loi fait obstacle à ce que le débiteur qui n'a pas de biens présents puisse hypothéquer ses biens à venir, il fait obstacle aussi à ce que pareille hypothèque puisse être consentie par le débiteur qui n'a pas de biens libres, c'est-à-dire dont les biens présents sont hypothéqués pour plus que leur valeur. Personne n'admet cette dernière conclusion ; donc il faut rejeter aussi la première. D'ailleurs, comment expliquer, au point de vue rationnel, que la loi ait autorisé le débiteur, dont les biens présents sont insuffisants, à hypothéquer ses biens à venir, et qu'elle ait refusé la même faculté au débiteur qui n'a pas du tout de biens présents? N'y a-t-il pas un a fortiori pour autoriser ce dernier à hypothéquer ses biens à venir ? Comment croire enfin que la loi ait pu formuler une prohibition qu'il serait si facile d'éluder dans la pratique, puisqu'il suffirait au débiteur qui n'a pas de biens présents d'acheter un immeuble de la plus modique valeur, ne fût-ce que quelques mètres carrés de terrain, pour donner légalement passage à l'hypothèque de ses biens à venir?

1303. Seconde exception. « Pareillement, en cas que l'immeuble ou » les immeubles présents, assujettis à l 'hypothèque, eussent péri, ou » éprouvé des dégradations, de manière qu'ils fussent devenus insuffisants » pour la sûreté du créancier, celui-ci pourra ou poursuivre dès à présent » son remboursement, ou obtenir un supplément d' hypothèque » (art. 2131).

Le mot Pareillement, par lequel débute cet article, est synonyme de néanmoins aussi, et nous indique par conse'quent que la loi va établir une nouvelle exception à la prohibition de l'hypothèque des biens à venir, qui forme la règle. En quoi consiste cette exception ? La loi suppose que le gage hypothécaire, d'une valeur suffisante à l'époque de la constitution, devient insuffisant par suite d'événements postérieurs qui font périr les biens hypothéqués ou en diminuent la valeur. Le créancier peut alors, dit l'art. 2131, « ou poursuivre dès à présent son » remboursement, ou obtenir un supplément d'hypothèque », et l'hypothèque supplémentaire pourra porter sur les biens à venir, par dérogation au principe que formule l'art. 2129 al. 2.

Ainsi, à la règle que les biens à venir ne peuvent être hypothéqués, l'art. 2130 formule une première exception, relative au cas où les biens présents du débiteur sont insuffisants lors du contrat de constitution d'hypothèque, et l'art. 2131 en ajoute une autre pour le cas où l'insuffisance des biens du débiteur résulte de faits postérieurs à la constitution d'hypothèque.

1304. L'art. 1188 prévoit une hypothèse très voisine de celle que règle l'art. 2131 : « Le débiteur ne peut plus réclamer le bénéfice du terme lorsqu'il a fait faillite, ou » lorsque par son fait il a diminué les sûretés qu'il avait données par le contrat à » son créancier ».

Supposons qu'un emprunteur, par le contrat même d'emprunt, hypothèque une maison à la sûreté de sa dette, puis que cet immeuble soit détruit ou dégradé par le fait du débiteur. Ce cas rentre dans les prévisions de l'art. 1188 : le débiteur a diminué par son fait la sûreté qu'il avait donnée par le contrat à son créancier. Celui-ci est autorisé à poursuivre dès à présent son remboursement, à moins bien entendu qu'il ne consente à accepter un supplément d'hypothèque que lui offrirait le débiteur.

Modifiant un peu l'espèce précédente, supposons que l'immeuble, hypothéqué conventionnellement pour sûreté d'une dette, périsse par cas fortuit ou subisse par la même cause des dégradations qui le rendent insuffisant pour répondre de la dette. Ce cas échappe aux prévisions de l'art. 1188, qui implique la diminution par le fait du débiteur d'une sûreté donnée par le contrat; mais il rentre dans celles de l'art. 2131, dont les termes sont beaucoup moins restrictifs. Le créancier pourra donc, ce sont les expressions de la loi, « ou poursuivre dès à présent son remboursement, ou obtenir un supplément d'hypothèque ».

Au premier abord, la formule que nous venons de transcrire semble accorder au créancier le choix entre le remboursement immédiat et un supplément d'hypothèque. Mais, si nous l'entendons ainsi, le cas qui nous occupe sera régi de la même manière que celui qui fait l'objet des prévisions de l'art. 1188 : l'art. 2131 ne sera ainsi qu'une extension de la disposition de l'art. 1188, et nous traiterons de la même manière le débiteur victime d'un cas fortuit qui a détruit ou détérioré l'immeuble hypothéqué, et celui qui a compromis par son fait la sûreté résultant d'une hypothèque fournie par le contrat en détruisant ou en dégradant l'immeuble hypothéqué, quoique la situation du premier soit bien plus intéressante que celle du second. Il nous paraît peu probable que telle ait été la pensée du législateur, et nous croyons que, dans tous les cas qui, se trouvant soustraits au domaine de l'art. 1188, rentrent dans celui de l'art. 2131, c'est au débiteur qu'appartient le choix entre le remboursement immédiat et l'offre d'un supplément d'hypothèque. En définitive, l'art. 2131 ne dit pas positivement que ce choix appartienne au créancier, et le doute que son texte laisse sur ce point doit être interprété en faveur du débiteur (arg. art. 1190 et 1247). Le débiteur, contre lequel le créancier invoque l'art. 2131, pourra donc forcer le créancier à se contenter d'un supplément d'hypothèque, même sur les biens à venir (argument du mot Pareillement), mais en supposant que l'hypothèque des biens à venir puisse être considérée comme offrant une garantie sérieuse : ce qu'il appartiendrait au juge d'apprécier souverainement en cas de contestation. On peut citer comme exemple le cas où le débiteur, qui offre une hypothèque sur ses biens à venir, paraîtrait appelé prochainement à recueillir une riche succession contenant des immeubles, surtout s'il y est appelé en qualité d'héritier réservataire.

En résumé, lorsque la diminution du gage hypothécaire rentre dans les prévisions de l'art. 1188, le créancier a le droit d'exiger un remboursement immédiat, sans que le débiteur puisse le forcer à se contenter d'un supplément d'hypothèque; le débiteur est déchu du bénéfice du terme : déchéance qui s'explique par cette considération que la diminution des sûretés, sur lesquelles le créancier avait le droit de compter d'après son contrat, est imputable au débiteur. Au contraire, si la diminution du gage hypothécaire ne rentre que dans les prévisions de l'art. 2131, le débiteur peut forcer le créancier, qui demande son remboursement immédiat, à se contenter d'un supplément d'hypothèque jugé suffisant; il conserve donc sous cette condition le bénéfice de son terme.

1305. Voici maintenant quelques observations que suggère le texte de l'art. 2131 et sa comparaison avec l'art. 1188.

1° Toute diminution de sûretés, rentrant dans les prévisions de l'art. 1188, entraîne pour le débiteur la déchéance du terme, alors même que les sûretés qui restent seraient encore suffisantes pour la garantie du créancier. Au contraire, l'art. 2131 n'est applicable que lorsque la diminution subie par le gage hypothécaire l'a rendu insuffisant pour la sûreté du créancier.

2° L'art. 1188 n'est applicable qu'à la diminution de sûretés fournies par le contrat. L'art. 2131 au contraire ne distingue pas entre les hypothèques fournies par le contrat et celles fournies en dehors du contrat; il s'applique donc aux unes et aux autres.

3° L'art. 2131 suppose que le gage hypothécaire est devenu insuffisant par suite de pertes ou de dégradations; il ne recevrait donc pas son application au cas où l'insuffisance des immeubles hypothéqués existait déjà lors du contrat, ni à celui où ces immeubles auraient subi depuis le contrat une dépréciation, sans qu'il fût survenu aucun changement dans leur nature physique, par exemple par suite d'une baisse générale de la valeur des immeubles de même nature, ni enfin au cas où la diminution de valeur, subie depuis le contrat par l'immeuble hypothéqué, a dû être prévue, par exemple si elle résulte d'actes de jouissance régulièrement accomplis par le débiteur, comme l'exploitation d'un bois taillis ou d'une haute futaie aménagée. Dans tous les cas, le créancier n'aura droit, ni à un remboursement immédiat, ni même à un supplément d'hypothèque. Cpr. Dijon, 6 juillet 1883, Sir., 84. 2. 44.

1306. Une maison hypothéquée est assurée contre l'incendie ; elle vient à brûler; le droit de préférence du créancier hypothécaire se trouve transporté sur l'indemnité d'assurance, que la loi subroge à l'immeuble (loi du 29 février 1889, art. 2, et supra n. 1062 bis). Le créancier pourra-t-il, invoquant l'art. 2131, demander un supplément d'hypothèque? Non, à notre avis, si l'indemnité due par la compagnie d'assurances se trouve être la contre-valeur exacte de l'immeuble. Dans le cas contraire, qui peut se présenter si l'immeuble était insuffisamment assuré, nous accorderions au créancier le droit de demander un supplément d'hypothèque.

1307. Au cas d'expropriation pour cause d'utilité publique de l'immeuble hypothéqué, le droit de préférence du créancier se trouvant transporté sur l'indemnité d'expropriation (loi du 3 mai 1841, art. 17 et 18), et cette indemnité étant ordinairement la contre-valeur exacte du bien exproprié, le créancier ne serait pas en droit de demander un supplément d'hypothèque.

1308. L'hypothèque, consentie sur les biens à venir dans l'une ou l'autre des hypothèses prévues par les art. 2130 et 2131, n'aura de rang sur chaque bien qu'à compter de l'inscription prise par le créancier au fur et à mesure des acquisitions faites par le débiteur. C'est le droit commun (art. 2134). Il doit être appliqué, puisqu'aucun texte n'y déroge.

De là il suit que le créancier, qui a hypothèque sur les biens à venir de son débiteur, doit se tenir au courant de la situation de celui-ci et se hâter de faire inscrire son hypothèque après chaque acquisition qu'il fait, afin de ne pas se laisser devancer par d'autres créanciers. Et encore, malgré toute sa diligence, n'évitera-t-il pas le plus souvent d'être primé par les créanciers ayant des hypothèques légales (arg. art. 2122 et 2135); il sera nécessairement primé aussi par les créanciers ayant une hypothèque judiciaire, inscrite au bureau dans le ressort duquel est situé l'immeuble nouvellement acquis par le débiteur (arg. art. 2123 al. 2, et 2148 al. final).