Créanciers privilégiés

1435. En principe, tout privilège sur un immeuble ne peut être utilement inscrit que jusqu'à la transcription de l'acte constatant l'aliénation dont l'immeuble a été l'objet.

Cette règle s'applique sans difficulté aux privilèges généraux de l'art. 2401, en tant qu'ils grèvent exceptionnellement les immeubles; l'art. 2107 ne les dispense de l'inscription qu'au point de vue du droit de préférence, ainsi que le prouve la place de cet article.

Elle s'applique aussi au privilège des architectes, entrepreneurs et ouvriers.

Il n'y a difficulté que sur le point de savoir s'il suffit que le premier procès-verbal, exigé par l'art. 2103, soit inscrit avant la transcription de l'acte d'aliénation de l'immeuble, ou si l'inscription du deuxième est en outre nécessaire. Nous ne faisons qu'indiquer la question.

Quant au privilège de séparation des patrimoines, en supposant qu'il soit armé du droit de suite, il rentre certainement dans la règle formulée par l'art. 6 : il ne peut donc être opposé à un acquéreur, qui a transcrit son titre, qu'à la condition d'être inscrit antérieurement à la transcription. L'art. 2111, qui accorde un délai de six mois pour l'inscription, n'est relatif qu'au droit de préférence, non au droit de suite. — La question ne se présente pas pour ceux qui considèrent le privilège de séparation des patrimoines comme ne conférant pas le droit de suite.

1436. Double exception à la règle. — Après avoir formulé la règle que nous venons de développer, l'art. G de la loi du 23 mars 1855 y apporte une double exception dans son alinéa 2, ainsi conçu : « Néan-

» moins, le vendeur ou le copartageant peuvent utilement inscrire lespri- » vilèges à eux conférés par les articles 2108 et 2109 du Code Napoléon » dans les quarante-cinq jours de l'acte de vente ou de partage, nonobs- » tant toute transcription d'actes faits dans ce délai. Les articles 834 et » 835 du Code de procédure civile sont abrogés ».

Etudions successivement la situation, que cette disposition exceptionnelle établit au profit du vendeur et au profit du copartageant quant au droit de suite résultant de leur privilège.

1437. Première exception. — Privilège du vendeur. Je vous vends un immeuble à crédit; la transcription de l'acte qui constate cette vente n'étant pas encore effectuée et mon privilège de vendeur n'étant pas encore inscrit, vous revendez le même immeuble à Primus, qui fait transcrire immédiatement son titre. Cette transcription conserve le privilège que la seconde vente a engendré à votre profit; conserverat-elle aussi le privilège résultant en ma faveur de la première vente? Evidemment non ; car le titre transcrit ne révèle pas l'existence de cette vente, nipar suite du privilège qu'elle a fait naître en ma faveur.

Non seulement la transcription, effectuée par le sons-acquéreur Primus, ne conserve pas mon privilège; mais elle devrait me le faire perdre, d'après la règle que nous avons ainsi formulée : La transcription purge tous les privilèges non inscrits, procédant du chef du précédent propriétaire. Cette application de la règle a été trouvée trop rigoureuse pour le cas où il s'est écoulé un court délai entre la première vente et la transcription de la seconde. Aussi l'alinéa 2 de l'art. 6 précité dispose-t-il que je pourrai utilement inscrire mon privilège, malgré la transcription faite par le sous-acquéreur Primus, s'il ne s'est pas encore écoulé quarante-cinq jours à dater de la vente par moi consentie ou plutôt à compter de la date de l'acte qui constate cette vente. La règle ne s'appliquera donc, c'est-à-dire que mon privilège ne sera perdu, que si j'ai laissé passer le délai de quarante-cinq jours sans inscrire mon privilège.

Ainsi, appliquée au privilège du vendeur, la règle, formulée par l'art. 6 al. 1, aurait conduit à décider que, dans le cas de deux ventes successives du même immeuble, la transcription de la seconde, effectuée avant que le premier vendeur ait rempli la formalité prescrite pour la conservation de son privilège (inscription ou transcription), entraîne la perte de ce privilège. Par dérogation à cette règle, le premier vendeur est admis à inscrire utilement son privilège malgré la transcription du titre du sous-acquéreur, s'il est encore dans les quarante-cinq jours de la date de son contrat. Prise dans ce délai, l'inscription du premier vendeur rétroagit au jour de la vente. La loi n'a pas voulu que le vendeur d'un immeuble pût être surpris par l'effet

foudroyant de la transcription, opérée par un sous-acquéreur avant qu'il ait eu le temps de se mettre lui-même en règle. Autrement il eût été victime d'une fraude trop facile à commettre. — Si le vendeur n'a pas mis à profit le délai de quarante-cinq jours, le droit commun lui devient applicable; son privilège est purgé par la transcription.

1438. La disposition que nous venons d'analyser suggère au jurisconsulte un double conseil, l'un à l'adresse des vendeurs, l'autre à l'adresse des acquéreurs d'immeubles.

Conseil aux vendeurs d'immeubles. Le vendeur d'un immeuble ne doit pas laisser passer le délai de quarante-cinq jours à compter de la date de l'acte de vente, sans faire inscrire son privilège (à moins, comme nous le dirons tout à l'heure, que le titre n'ait été transcrit, car la transcription vaut inscription). Autrement il s'exposerait à perdre son privilège par suite de la transcription effectuée par un sousacquéreur.

Conseil aux acheteurs d'immeubles. Celui qui achète un immeuble fera bien de ne pas payer son prix, avant d'avoir fait transcrire son titre et de s'être assuré qu'il n'existe à ce moment aucune transcription faite par un autre acquéreur; autrement il s'exposerait à être évincé, et pourrait n'avoir qu'un recours illusoire contre un vendeur insolvable. En Qutre, l'acquéreur d'un immeuble agira prudemment en consultant, avant de payer son prix, les titres de propriété de son vendeur. S'il résulte de cet examen que le vendeur a lui-même acheté à une époque récente (depuis moins de quarante-cinq jours), l'acquéreur devra se tenir sur ses gardes. Le plus sûr en pareil cas est de ne payer qu'après l'expiration du délai de quarantecinq jours, vérification préalablement faite du point de savoir si, dans ce délai, le privilège d'un vendeur antérieur ne s'est pas révélé par une inscription ou une transcription.

1439. Terminons sur le privilège du vendeur par quelques observations.

1° Le délai de quarante cinq jours court à compter de la date de l'acte de vente, et non de l'acte de revente.

2° La transcription de l'acte de vente, effectuée dans le délai de quarante-cinq jours, produirait le môme résultat que l'inscription, au point de vue de la conservation du privilège du vendeur. L'art. 6, il est vrai, ne parle que de l'inscription ; mais il n'a certes pas abrogé l'art. 2108, aux termes duquel la transcription vaut inscription au profit du vendeur.

3° Le vendeur, inscrit dans le délai de quarante-cinq jours à dater de l'acte de vente, pourrait opposer son privilège aussi bien aux créanciers hypothécaires, inscrits avant lui du chef de l'acheteur, qu'aux sous-acquéreurs. Ainsi l'exige l'esprit bien évident de la loi, et il importe peu que son texte paraisse ne viser que les sous-acquéreurs.

4° Enfin l'art. 6 de la loi du 23 mars 1855 n'est relatif qu'au droit de suite; la loi tout entière est principalement conçue dans cet ordre d'idées. Le privilège du vendeur demeure donc soumis à la législation antérieure, c'est-a-dire au code civil, en ce qui concerne le droit de préférence. Par conséquent le vendeur sera pleinement sauvegardé

par la transcription de son titre ou par l'inscription de son privilège, effectuée même après l'expiration du délai de quarante-cinq jours, si l'immeuble est encore à ce moment entre les mains de l'acheteur.

1440. Deuxième exception. — Privilège du copartageant. Nous avons vu que l'art. 2109 du code civil accorde aux copartageants d'immeubles indivis un délai de soixante jours, à dater de l'acte de partage ou de l'adjudication sur licitation, pour inscrire son privilège avec effet rétroactif. Voilà maintenant que l'art. 6 de la loi du 23 mars 1855 parle d'un délai de quarante-cinq jours. Cette disposition abroge-telle l'art. 2109 en ce qui concerne la fixation du délai ? Faut-il maintenant lire dans l'art. 2109 quarante-cinq jours, au lieu de soixante jours? Nous ne le croyons pas. L'art. 2109, ainsi qu'on l'a déjà vu, et la place qu'il occupe suffit à le démontrer, n'a trait qu'au droit de préférence résultant du privilège du copartageant. Au contraire, l'art. 6 de la loi de 1855 envisage exclusivement ce même privilège au point de vue du droit de suite, seul objet des préoccupations de la loi sur la transcription.

Cela posé, l'art. 2109 et l'art. 6 de la loi de 1855 ont chacun leur sphère d'application.

S'agit-il seulement du droit de préférence ? ce qui arrive si l'immeuble grevé du privilège est encore entre les mains du débiteur. On appliquera l'art. 2109 du code civil : les droits du copartageant privivilégié seront pleinement sauvegardés par une inscription prise dans les soixante jours à dater de l'acte qui donne naissance au privilège.

S'agit-il au contraire du droit de suite ? l'immeuble grevé du privilège se trouvant entre les mains d'un tiers détenteur. C'est l'art. 6 de la loi de 1855 qui devra être appliqué, et par conséquent l'inscription du privilège ne sauvegardera le copartageant contre un acquéreur, qui a transcrit antérieurement, qu'autant que l'inscription aura été prise dans le délai de quarante-cinq jours.

En d'autres termes, l'inscription, prise dans les quarante-cinq jours à dater de l'acte de partage ou de l'adjudication sur licitation, conserve le privilège du copartageant tant au point de vue du droit de suite qu'au point de vue du droit de préférence. Au contraire l'inscription, prise après l'expiration du délai de quarante-cinq jours de l'art. 6, mais avant l'expiration du délai de soixante jours de l'art. 2109, ou, si l'on veut, l'inscription, prise entre le quarante-cinquième et le soixantième jour depuis le partage où l'adjudication sur licitation, conserve le privilège au point de vue du droit de préférence seulement, mais non au point de vue du droit de suite. Elle sera donc efficace, si l'immeuble grevé du privilège est encore entre les mains du débiteur : le copartageant primera alors tous les créanciers inscrits avant lui du chef de ce débiteur. Elle pourra être efficace aussi, comme nous le verrons bientôt [infra, n. 1437), si, l'immeuble étant sorti des mains du débiteur, le prix lui en est encore dû. Mais elle ne permettra pas au créancier d'inquiéter l'acquéreur qui s'est valablement libéré.

§ II. Comment s'exerce le droit de suite.

1441. Le droit de suite, nous l'avons déjà dit, se réalise par l'exercice de l'action hypothécaire contre un tiers détenteur. Le premier acte de cette procédure est une sommation de payer ou de délaisser, adressée au tiers détenteur; le dernier, une adjudication sur saisie, à la suite de laquelle s'ouvrira un ordre pour la distribution du prix entre les créanciers.

On désigne sous le nom de tiers détenteur toute personne qui détient à titre non précaire la totalité ou une partie du fonds grevé du privilège ou de l'hypothèque, sans être obligée personnellement envers le créancier au paiement de la dette, par exemple l'acheteur ou le donataire du fonds : c'est un détenteur tiers, c'est-à-dire étranger à la dette. Le tiers détenteur n'est donc pas poursuivi comme débiteur; ce n'est pas lui qui doit, c'est l'immeuble; res non persona débet. Si l'immeuble pouvait se défendre, c'est lui que le créancier attaquerait. Comme il faut bien que l'action soit dirigée contre une personne, le créancier agit contre celui qui est naturellement désigné comme représentant de l'immeuble, c'est-à-dire contre le tiers détenteur. Le seul lien qui existe entre lui et le créancier, c'est la détention de l'immeuble : ce qu'on exprime en disant qu'il est tenu pr opter rem; aussi lui suffit-il, comme nous le dirons bientôt, de rompre ce lien (ce qu'il fait en délaissant) pour échapper aux poursuites du créancier.

* Il résulte des explications dans lesquelles nous venons d'entrer, que l'action hypothécaire n'est dirigée contre le tiers détenteur que parce qu'il peut être considéré comme le représentant de l'immeuble. Or il n'a cette qualité que lorsqu'il est propriétaire de l'immeuble, comme il arrive pour l'acquéreur tenant ses droits médiatement ou immédiatement de celui qui a constitué l'hypothèque, à titre de vente, d'échange, de donation... Si l'immeuble est détenu par un possesseur sans titre ou muni d'un titre émané a non domino, la poursuite en expropriation sera dirigée contre le véritable propriétaire, en passant par-dessus la tête du possesseur, et sauf à celui-ci à former une demande en distraction, s'il croit pouvoir établir son droit de propriété et par suite la nullité de l'hypothèque (C. pr., art. 725 à 727); ou bien le créancier agira préalablement en revendication contrejle possesseur, du chef du constituant (art. 1166), et poursuivra ensuite l'expropriation contre celui-ci.

1442. Tout créancier inscrit peut exercer l'action hypothécaire contre le tiers détenteur, même celui qui, à raison de son rang d'inscription, devrait être considéré à l'avance comme ne'pouvant pas espérer une collocation en ordre utile sur le prix de l'immeuble (art. 2169).

Il en était autrement en droit romain. Le premier créancier, c'est-à-dire celui dont l'hypothèque était la plus ancienne en date (les Romains ne connurent jamais le principe de la publicité), pouvait seul poursuivre l'expropriation de l'immeuble hypothéqué ; son inaction paralysait donc le droit des autres. Cependant tout créancier hypothécaire, qui n'occupait pas le premier rang, pouvait parvenir à provoquer l'expropriation de l'immeuble hypothéqué en usant Au jus o/ferendi, qui consistait à offrir aux créanciers antérieurs en hypothèque le paiement de leurs créances. Par

le moyen du paiement effectué à la suite de ces offres, qui ne pouvaient être refusées, le créancier était subrogé dans les droits des créanciers antérieurs qu'il avait désintéressés ; il devenait donc maître de la situation : ce qui lui permettait de faire vendre l'immeuble et de se faire payer sur le prix, après s'être remboursé comme subrogé de l'avance faite aux autres créanciers.

Le système adopté par le code civil est bien plus simple. Tout créancier inscrit, quel que soit son rang, fût-il le dernier, peut intenter l'action hypothécaire, sans même avoir besoin de s'adresser à la justice pour faire déclarer l'existence de son droit d'hypothèque. L'action en déclaration d'hypothèque avait sa raison d'être dans notre ancien droit, où les hypothèques étaient occultes : il fallait bien que le créancier fit reconnaître l'existence de son droit avant de l'exercer. Elle ne pourrait constituer qu'une superfétation dans un régime hypothécaire, basé, comme le nôtre, sur la publicité.

§ III. Situation du tiers détenteur poursuivi par V action

hypothécaire .

1443. Le tiers détenteur a été touché par la sommation de payer ou de délaisser, signal des premières hostilités ; quelle va être son attitude ? On peut dire qu'il n'a que l'embarras du choix; nombreux en effet sont les partis qui s'offrent à lui. Mais ce peut être dans certaines circonstances un embarras fort grave.

Tout d'abord le tiers détenteur peut avoir des exceptions dilatoires à proposer : exception de discussion, exception de garantie.

A défaut de ces exceptions, il devra opter entre le paiement intégral de la dette hypothécaire, la purge ou le délaissement. La première de ces mesures arrêtera nécessairement les poursuites ; la deuxième y mettra fin le plus souvent, mais non toujours; quant à la troisième, ■ elle détournera l'orage de la tête du tiers détenteur, sans cependant l'empêcher d'éclater.

Si le tiers détenteur ne prend aucun de ces trois partis, la poursuite en expropriation suivra son cours contre lui.

Telles sont les diverses résolutions que peut prendre le tiers détenteur; il faut les passer successivement en revue.

N° 1. Exceptions que peut opposer le tiers détenteur.

1444. Le tiers détenteur peut avoir, suivant les circonstances, deux exceptions à opposer au créancier, qui exerce contre lui l'action hypothécaire, savoir: l'exception de discussion et l'exception de garantie.