II. Restitution des fruits

1477. « Les fruits de V immeuble hypothéqué ne sont dus par le tiers » détenteur qu'à compter du jour de la sommation de payer ou de délais- » ser, et, si les poursuites commencées ont été abandonnées pendant trois » ans, à compter de la nouvelle sommation qui sera faite » (art. 2176).

Le tiers détenteur, qui a été touché par la sommation de payer ou de délaisser, doit donc désormais mettre en réserve les fruits de l'immeuble hypothéqué qu'il pourra percevoir; car il en devient comptable envers les créanciers inscrits. Ces fruits, en effet, ou plutôt la somme représentative de leur valeur, seront distribués avec le prix de l'immeuble et comme lui entre les créanciers hypothécaires, par ordre d'hypothèques. On exprime cette idée par une formule brève, en disant que la sommation de payer ou de délaisser immobilise les fruits de l'immeuble hypothéqué. Toutefois, cette sommation se périme de plein droit par la discontinuation des poursuites pendant trois années; elle cesse donc alors de produire ses effets, et une nouvelle sommation devient nécessaire pour immobiliser les fruits.

* Les auteurs ajoutent que la sommation de payer ou de délaisser rend le tiers détenteur comptable envers les créanciers inscrits des intérêts de son prix, lorsqu'il les doit en vertu de son contrat (voyez Laurent, t. XXXI, n. 313 et les autorités qu'il cite). L'exactitude de cette proposition nous inspire les doutes les plus sérieux. Le tiers détenteur ne doit ni son prix ni les intérêts de ce prix aux créanciers hypothécaires qui poursuivent contre lui l'expropriation ; car il n'a pas contracté avec eux, et n'est pas devenu leur obligé personnel ; à leur égard il n'est tenu que propter rem, et par conséquent seulement dans les limites du gage qu'il détient et de ses accessoires, c'est-à-dire des fruits qu'il a produits depuis la sommation, fruits dont la valeur sera souvent inférieure aux intérêts du prix. D'ailleurs, au cas particulier de délaissement, le tiers détenteur cesse de percevoir les fruits de l'immeuble (supra,

n. 1458); comment donc, ne recueillant plus les fruits, pourrait-il devoir les intérêts de son prix qui en sont la compensation?

Aux termes de l'art. 682 du code de procédure civile : « Les fruits naturels et » industriels recueillis postérieurement à la transcription, ou le prix qui en provien- » dra, seront immobilisés pour être distribués avec le prix de l'immeuble par ordre » d'hypothèque ». D'après ce texte, c'est la transcription de la saisie qui immobilise les fruits, tandis que l'art. 2176 du code civil attache cet effet à la sommation de payer ou de délaisser. L'antinomie parait flagrante. — Il est possible cependant de concilier ces deux dispositions, en montrant qu'elles sont écrites en vue d'hypothèses' différentes, et qu'elles ont par suite chacune leur sphère d'application. L'art. 2176 suppose l'action hypothécaire exercée contre un tiers détenteur; au contraire l'art. 682 du code de procédure civile, comme le titre tout entier dont il fait partie, suppose une saisie pratiquée contre le débiteur lui-même. Dans le premier cas, les fruits seront immobilisés à dater de la sommation de payer ou de délaisser; dans le deuxième, à compter de la transcription de la saisie. « Cette différence est nécessaire, dit M. Thézard (Privilèges et Hypothèques, n. 184) : quand l'immeuble est saisi sur le débiteur resté propriétaire, les fruits de cet immeuble peuvent être le gage commun de tous les créanciers, y compris les chirographaires; les créanciers hypothécaires n'y acquièrent de droit exclusif que par la transcription de la saisie, qui la rend opposable aux tiers. Dès que l'immeuble, au contraire, est aux mains d'un tiers détenteur, les fruits ne sauraient être le gage des créanciers chirographaires, qui n'ont plus aucun droit sur cet immeuble lui-même; en les déclarant indisponibles à partir de la sommation, il faut les attribuer exclusivement aux créanciers hypothécaires comme l'immeuble lui-même : par conséquent, le prix de ces fruits sera également attribué en entier par la voie de l'ordre, suivant le rang des hypothèques ».

La transcription de la saisie produit un autre effet, qu'il est important de noter : elle met obstacle à la validité des aliénations qui seraient consenties par la partie saisie. C'est ce que dit l'art. 686 du code de procédure civile. Et toutefois l'article suivant indique une restriction à cette règle. Voyez cet article.

N° 2. Cessation des effets de la confusion qui s'était produite dans la personne du tiers détenteur.

1478. « Les servitudes et droits réels que le tiers détenteur avait sur » l'immeuble avant sa possession, renaissent après le délaissement ou » après V adjudication faite sur lui » (art. 2177 al. 1).

Le fonds A, qui m'appartient, jouit d'un droit de servitude sur le fonds B, qui appartient à un propriétaire voisin; j'achète ce dernier. Le fonds dominant et le fonds servant se trouvant ainsi réunis dans la même main, la servitude est éteinte par la confusion (art. 705) : nemini res sua servit. Sur les poursuites des créanciers auxquels le fonds B est hypothéqué, je délaisse l'immeuble, ou bien j'en conserve la possession et l'adjudication en est faite sur moi. La loi dit que la servitude éteinte par la confusion renaîtra.

Que la servitude renaisse après l'adjudication, il est assez facile de l'expliquer. La confusion résulte d'un obstacle qui s'oppose à l'exercice du droit; tant que dure cet obstacle, le droit sommeille plutôt qu'il n'est véritablement éteint ; il pourra donc se réveiller, si l'obstacle disparaît. C'est ce qui arrive, dans notre espèce, lorsque je cesse d'être propriétaire du fonds B, ce fonds ayant été adjugé à un nouveau pro-

priétaire, sur les poursuites des créanciers : l'obstacle, qui s'opposait à l'exercice de la servitude, a cessé d'exister ; la loi la fait renaître.

Elle la fait renaître aussi au cas de délaissement, et cette fois la décision paraît en désaccord avec les principes qui gouvernent la matière. Le délaissement, nous l'avons dit, et les art. 2173 in fine et 2177 al. 2 le prouvent surabondamment, ne fait pas perdre au tiers détenteur la propriété de l'immeuble délaissé. Le délaissant va donc avoir une servitude sur sa propre chose ! — Nous convenons qu'au point de vue de l'exactitude juridique la formule de la loi laisse à désirer pour cette hypothèse. La raison s'oppose à ce que l'en puisse avoir un droit de servitude sur son propre bien, nemini res sua servit. Vraisemblablement, quand la loi dit que la servitude renaît après le délaissement, elle envisage par anticipation le délaissement comme suivi d'adjudication. Sa pensée est celle-ci : le délaissant peut exercer sur l'immeuble délaissé, bien que le délaissement lui en ait fait perdre la possession ou tout au moins la détention, le droit, qui, aujourd'hui éteint, renaîtra après l'adjudication. Il y avait utilité à s'expliquer sur ce point ; autrement on aurait pu dire au délaissant : « Vous ne pouvez pas exercer jure servitutis le droit que vous aviez sur le fonds délaissé avant d'en faire l'acquisition, parce que votre droit Je servitude s'est éteint par la confusion ; et vous ne pouvez pas non plus Yexercer jure dominii, parce que le délaissement, en vous privant de la détention de l'immeuble, vous a fait perdre l'exercice de votre droit de propriété sur lui ».

La solution, que la loi donne pour le cas où le fonds délaissé par le tiers détenteur ou adjugé sur lui était grevé d'une servitude au profit d'un autre immeuble à lui appartenant, devrait être appliquée par analogie au cas où le rapport qui constitue la servitude existerait en sens inverse. En d'autres termes, les servitudes actives, qui existaient au profit du fonds délaissé ou adjugé, sur un autre immeuble appartenant au tiers détenteur, avant la réunion des deux fonds dans la même main, renaîtraient, pour employer la formule légale, après le délaissement ou l'adjudication.

* 1479. Ce que la loi dit des servitudes devrait être étendu aux hypothèques, que le tiers détenteur avait sur le fonds avant d'en faire l'acquisition. Ces hypothèques renaîtront donc, après l'adjudication faite sur le tiers détenteur à la requête d'autres créanciers hypothécaires; il sera par suite admis à exercer son droit hypothécaire à son rang, pourvu cependant qu'il n'ait pas laissé périmer son inscription.

1480. Les auteurs ajoutent qu'il faut appliquer aussi par analogie l'art. 2177 al. 1, au cas où le tiers détenteur avait, avant son acquisition, une servitude personnelle sur l'immeuble délaissé ou adjugé; cette servitude renaîtrait donc après le délaissement ou l'adjudication. Ainsi j'achète un immeuble sur lequel j'ai un droit d'usufruit, et mon usufruit s'éteint ainsi par la consolidation; sur la poursuite des créanciers auxquels cet immeuble est hypothéqué, je le délaisse, ou j'en conserve la possession et il est adjugé sur moi. Mon usufruit, éteint par la consolidation, revivra. — Ainsi présentée, la proposition nous paraît contenir une erreur ou tout au moins une confusion. Dans l'espèce proposée, c'est la nue propriété de l'immeuble seulement, qui était hypothéquée avant l'acquisition que j'en ai faite. Cette acquisition, qui éteint mon droit d'usufruit, va-t-elle avoir pour résultat de faire porter l'hypothèque sur la pleine propriété? En d'autres termes, l'extinction de mon droit d'usufruit, résultant de la consolidation, profitera-l-elle aux créanciers ayant hypo. thèque sur la nue propriété, comme leur aurait profité certainement l'extinction résultant de ma mort? Assurément non, parce que la consolidation, de même que la confusion, dont elle n'est qu'un cas particulier, n'éteint pas le droit d'une manière absolue, mais seulement en tant qu'elle en rend l'exercice impossible et dans les limites de cette impossibilité. Or, s'il y a impossibilité à ce que j'exerce un droit

d'usufruit sur ma propre chose, nemini res sua servit, il n'y a nulle impossibilité, dans l'espèce, à ce que mon droit d'usufruit subsiste dans mes rapports avec les créanciers hypothécaires. Leur hypothèque ne portera donc toujours que sur la nue propriété; par conséquent c'est la nue propriété seulement qu'ils pourront faire exproprier, mon droit d'usufruit restant intact. Dans mes rapports avec les créanciers ayant hypothèque sur la nue propriété, mon droit d'usufruit n'a jamais été éteint. Cpr. t. 1, n. 1394.

1481. Le tiers détenteur, qui a délaissé ou subi l'expropriation, ne doit pas être considéré comme un propriétaire dont le titre est résolu: ce qui conduirait à dire que son droit de propriété est rétroactivement anéanti (arg. art. 1183). Le tiers détenteur demeure propriétaire jusqu'à l'adjudication; à ce moment il cesse de l'être pour l'avenir, mais non dans le passé. On en trouve la preuve certaine dans l'art. 2177 al. 2, que nous avons déjà expliqué et duquel il résulte que les hypothèques, consenties par le tiers détenteur, sont valables et viennent à leur rang sur le prix d'adjudication ; elles devraient évidemment être déclarées non avenues, si le droit de propriété du tiers détenteur était résolu avec effet rétroactif.

N° 3. Recours du tiers détenteur qui a payé, délaissé ou subi

l'expropriation.

1482. « Le tiers détenteur qui a payé la dette hypothécaire, ou » délaissé l'immeuble hypothéqué, ou subi V expropriation de cet immeu- » ble, a le recours en garantie, tel que de droit, contre le débiteur prin- » cipal » (art. 2178).

Cet article parle d'un recours en garantie; il sous-enteml donc que le titre d'acquisition du tiers détenteur est du nombre de ceux qui donnent naissance à la garantie : ce qui a lieu notamment, lorsqu'il s'agit d'une vente (art. 1603), d'un échange (art. 1707) ou d'une donation faite dotis causa (art. 1440).

Il y a encore dans notre texte un autre sous-entendu. Quand il nous présente le paiement des charges hypothécaires par le tiers détenteur comme engendrant à son profit l'action en garantie, il suppose bien évidemment que le tiers détenteur a payé au delà de son prix d'acquisition. Car, si l'ensemble des paiements, par lui faits soit à son vendeur, soit aux créanciers inscrits, en vue d'éteindre les charges hypothécaires (paiements qui tournent à sa décharge envers son vendeur), n'excèdent pas son prix d'acquisition, en définitive il reste en possession paisible du bien sans payer plus qu'il ne doit, et il n'a rien à réclamer.

Enfin il n'est pas absolument nécessaire, comme paraît le supposer l'article, que le tiers détenteur ait payé, délaissé ou subi l'expropriation, pour pouvoir agir en garantie contre son vendeur. Ce droit lui appartient, dès qu'il a reçu la sommation de payer ou de délaisser; car cette sommation, qui est le premier acte de l'exécution hypothécaire, constitue un trouble de droit dont le vendeur est garant (supra, n.n. 535 et 536.

D'ailleurs le recours en garantie du tiers détenteur, dans tous les cas où il a lieu, demeure soumis de tous points aux règles du droit commun.

* 1483. La loi suppose dans l'art. 2178, et c'est ce qui arrive en effet le plus souvent, que l'aliénateur est en même temps le débiteur principal de la dette hypothécaire. Quelle sera la situation du tiers détenteur, si la qualité d'aliénateur et celle de débiteur de la dette reposent sur deux têtes différentes? ce qui arrivera par

exemple si je vous vends un immeuble que j'ai hypothéqué pour la dette d'autrui, ou un immeuble que j'ai moi-môme acheté et qui était lors de mon acquisition grevé d'hypothèques pour dettes ne me concernant pas. Dans cette hypothèse, le tiers détenteur conserve toujours, le cas échéant, son recours en garantie contre l'aliénateur. En outre, mais seulement au cas de paiement ou d'expropriation, il acquiert quelquefois une action personnelle en remboursement contre le débiteur principal, dont il se trouve en définitive avoir acquitté la dette, puisqu'elle a été payée de ses deniers ou du prix de son bien. L'efficacité de ce recours est garantie par la subrogation dans les droits du créancier, subrogation qui lui est acquise en vertu de l'art. 1251-3°.

Ce que nous venons de dire est difficile à saisir, et a besoin detre éclairci par un exemple.

J'achète de vous moyennant la somme de 10,000 fr. un immeuble, que vous avez hypothéqué pour une dette de 10,000 fr. contractée par Primus envers Secundus, pour la dette d'autrui par conséquent.

Supposons d'abord qu'étant encore débiteur de mon prix d'acquisition, je sois poursuivi hypothécairement par Secundus et que je lui paye les 10,000 fr. formant le montant de sa créance hypothécaire. Par ce paiement je me libère envers vous; et, comme il n'excède pas mon prix d'acquisition et que désormais la possession paisible de l'immeuble, aujourd'hui libre de toutes charges, m'est assurée, je n'ai rien à réclamer de personne.

Si je commence par vous payer mon prix d'acquisition, puis que, poursuivi hypothécairement par Secundus, je paye à celui-ci le montant de sa créance, j'aurai, d'une part contre vous une action en garantie, par laquelle je pourrai vous demander le remboursement des 10,000 fr. que j'ai été obligé de payer en sus de mon prix d'acquisition, sans préjudice des dommages et intérêts, et d'autre part une action en remboursement contre Primus, dont j'ai payé la dette de mes deniers. L'efficacité de mon recours contre Primus sera garantie par la subrogation dans les droits de Secundus, subrogation qui m'appartient certainement ici en vertu de l'art. 1251-3°. Ainsi donc, j'ai dans cette hypothèse une action en garantie contre vous et une action en remboursement contre Primus. Bien entendu, après avoir réussi dans l'une de tces actions, je n'aurai pas le droit d'exercer l'autre, ou du moins je ne pourrai l'exercer qu'autant qu'elle contiendrait quelque chose de plus que la première. Ainsi, après avoir obtenu de Primus le remboursement des 10,000 fr. que j'ai payés à son acquit, je ne pourrai plus exercer l'action en garantie contre vous que pour les dommages et intérêts.

Même solution, si, après avoir payé mon prix d'acquisition, je subis l'expropriation, sur les poursuites hypothécaires de Secundus, n'ayant pu ou voulu le payer. Mon recours en garantie contre vous va de soi ; et, quant à mon action personnelle en remboursement contre Primus, elle est fondée sur ce que sa dette a été en définitive payée de mes deniers, puisqu'elle a été soldée avec le prix d'un immeuble dont j'étais propriétaire; aussi croyons-nous que la subrogation dans les droits du créancier aurait lieu, dans cette hypothèse comme dans la précédente, en vertu de l'art. 1251-3°.

Appendice.— Le droit de préférence peut-il survivre au droit de suite?

1484. Le droit de préférence, résultant soit des privilèges sur les immeubles, soit des hypothèques, se conserve par une inscription (art. 2106 et 2134). C'est par une inscription également que se conserve le droit de suite (art. 2166, et loi du 23 mars 1855, art. 7). Le sort de chacun de ces deux droits paraît donc nécessairement lié à celui de l'autre, puisqu'ils sont assujettis à la même formalité pour leur conservation, et il semble par suite que l'un ne puisse survivre à l'autre. De deux choses l'une,

en effet : ou la formalité, prescrite pour leur conservation commune, l'inscription, aura été remplie en temps utile, et alors ils seront conservés l'un et l'autre; ou bien elle ne l'aura pas été, et alors les deux droits seront perdus.

La conclusion n'est exacte qu'à demi. La perte du droit de préférence entraîne bien toujours celle du droit de suite; mais la perte de ce dernier droit n'entraîne pas nécessairement celle du premier. Le droit de suite est moins essentiel, en matière de privilèges et d'hypothèques, que le droit de préférence, et, s'il répugne à la raison que le premier puisse survivre au second, dont il n'est qu'un auxiliaire, on comprend au contraire fort bien qu'en sens inverse le second puisse survivre au premier.

Fixons-nous bien d'abord sur le sens de cette proposition, que le droit de préférence peut survivre au droit de suite. Au point de vue pratique, cela signifie que le créancier privilégié ou hypothécaire, qui a perdu son droit de suite, pour ne pas s'être inscrit en temps utile ou pour y avoir renoncé, et qui en conséquence ne peut pas saisir l'immeuble et le faire vendre sur le tiers détenteur, n'a pas nécessairement perdu pour cela le droit de se faire payer à son rang sur le prix de l'immeuble, encore dû par l'acquéreur ou par lui consigné.

Cela posé, quels sont les cas exceptionnels dans lesquels le droit de préférence survit au droit de suite? Nous disons les cas exceptionnels; car la règle générale est que le sort des deux droits est lié, et qu'en conséquence la perte du droit de suite entraîne celle du droit de préférence. Nous allons en indiquer cinq; il peut y en avoir d'autres.

1485. Premier cas. Les hypothèques légales des femmes mariées, des mineurs et des interdits sont en principe dispensées d'inscription pendant toute la durée du mariage ou de la tutelle et l'année qui suit (art. 2135, et loi du 23 mars 1855, art. 8).

Exceptionnellement, l'inscription de ces hypothèques peut devenir nécessaire durant cette période, lorsqu'un immeuble appartenant au mari ou au tuteur est exproprié pour cause d'utilité publique, adjugé sur saisie ou aliéné volontairement au profit d'un acquéreur qui remplit les formalités de la purge conformément aux art. 2193 et 2194. L'inscription doit être prise, au premier cas, dans la quinzaine de la transcription du jugement d'expropriation (loi du 3 mai 1841, art. 17), au deuxième, avant la transcription du jugement d'adjudication (C. pr., art. 717 al. final), et, au troisième, dans le délai de deux mois fixé par l'art. 2195.

Si l'inscription n'est pas prise dans les conditions de temps que nous venons de déterminer, le droit de suite attaché à l'hypothèque légale est perdu. Il n'en est pas de même du droit de préférence; il peut être exercé sur le prix, encore dû par l'acquéreur ou par lui consigné, à la condition que le créancier auquel appartient l'hypothèque légale produise à l'ordre en temps utile; voyez à ce sujet les art. 754, 751 et 752, 772 al. 5 du code de procédure civile, etinfra, n. 1548 a.

i486. Delxiè.me cas. Les privilèges généraux de l'art. 2101, en tant qu'ils grèvent subsidiairement les immeubles du débiteur, sont dispensés de l'inscription. La place même, qu'occupe l'art. 2107 où se trouve formulée cette dispense, prouve qu'elle n'est établie qu'au point de vue du droit de préférence. Le droit de suite attaché à ces privilèges sera donc perdu (nous en avons déjà fait la remarque sous l'art. 2166), si l'inscription n'en a pas été prise en temps utile. Mais nous croyons que le droit de préférence survivra au droit de suite; car l'inscription n'est exigée qu'au point de vue du droit de suite, et par conséquent dans l'intérêt seulement des tiersacquéreurs; les autres créanciers du débiteur, auxquels le droit de préférence résultant de ce privilège est opposé, ne peuvent donc pas se prévaloir du défaut d'inscription.

1487. Troisième cas. Il concerne le privilège du copartageant. On sait qu'aux termes de l'art. 6 al. 2 de la loi du 23 mars 1855, ce privilège peut être utilement

Précis de droit civil. — 3« éd., III, 55

inscrit, au point de vue de l'exercice du droit de suite, dans les quarante-cinq jours à dater de l'acte de partage, nonobstant toute transcription d'actes faits dans ce délai. L'art. 2109, de son côté, accorde un délai plus long pour l'inscription du privilège au point de vue de l'exercice du droit de préférence : soixante jours à compter du partage ou de l'adjudication sur licitation. De là il suit que le copartageant, qui a inscrit son privilège dans l'intervalle écoulé entre le quarante-cinquième et le soixantième jour, aura perdu son droit de suite contre un acquéreur qui aurait antérieurement transcrit; mais il pourra encore exercer sont droit de préférence sur le prix, dû par l'acquéreur ou par lui consigné.

1488. Quatrième cas. Aux termes de l'art. 2198 : « L'immeuble à l'égard duquel » le conservateur aurait omis dans ses certificats une ou plusieurs des charges ins- » crites, en demeure, sauf la responsabilité' du conservateur, affranchi dans les » mains du nouveau possesseur, pourvu qu'il ait requis le certificat depuis la trans- » cription de son titre ; sans préjudice néanmoins du droit des créanciers de se faire » colloquer suivant V ordre qui leur appartient, tant que le prix n'a pas été payé par » l'acquéreur, ou tant que l'ordre fait entre les créanciers n'a pas été homologué ». Cpr., Cass., 25 avril 1888, Sir., 89. 1. 49.

1489. Cinquième cas. La femme mariée, qui a renoncé à son hypothèque légale au profit de l'acquéreur d'un immeuble de son mari, perd ainsi son droit de suite sur l'immeuble aliéné; mais elle conserve son droit de préférence sur le prix encore dû au mari. Loi du 13 février 1889, art. unique al. 4, et supra, n. 1241.

1490. Le droit de préférence, qui survit au droit de suite dans les diverses hypothèses que nous venons d'indiquer, est lui-même perdu, lorsque le prix de l'immeuble a été touché par le débiteur hypothécaire ou par lui cédé à un tiers ou délégué à d'autres créanciers. Art. 2198 et argument de cet article. V. cependant supra, n. 1241 bis. — Il est perdu également, lorsque le créancier n'a pas produit à l'ordre en temps utile.