CHAPITRE VII

1491. L'art. 2180, qui compose à lui seul ce chapitre, énumère d'une manière incomplète les causes d'extinction des privilèges et des hypothèques. Dans un premier paragraphe, nous traiterons des causes d'extinction que ce texte indique ; dans un deuxième, de celles qu'il convient d'y ajouter.

§ I. Causes d'extinction prévues par V article 2180.

1492. « Les privilèges et hypothèques s éteignent, — 1° Par l'extinc- » tion de l'obligation principale, — 2° Par la renonciation du créancier » à l'hypothèque, — 3° Par l'accomplissement des formalités et condi- » lions prescrites aux tiers détenteurs pour purger les biens par eux » acquis, — 4° Par la prescription ». Ainsi s'exprime l'art. 2180, première partie. Nous allons étudier successivement les quatre causes d'extinction qu'il énumère.

N° 1. Extinction de l'obligation principale.

1493. Il allait de soi que l'extinction de la créance entraîne l'extinction des privilèges et hypothèques qui y sont attache's. C'est une application toute simple de la règle Accessoriiim sequitur principale, et à la rigueur le législateur aurait pu se dispenser de la formuler. Les privilèges et hypothèques étant destinés à assurer le paiement de la cre'ance dont ils sont un accessoire, il est clair qu'ils n'ont plus de raison d'être lorsque la créance est éteinte. Cass., 25 avril 1888, Sir., 89. 4. 49.

Toutefois, pour que ce résultat se produise, il faut que l'extinction de la créance soit totale. Son extinction partielle laisserait subsister en entier les privilèges et hypothèques qui y sont attachés, pour le paiement de la partie qui reste due. C'est une des conséquences, déjà signalées, de l'indivisibilité de l'hypothèque : est tota in toto et tota in qualibet parte.

1494. Le principe que l'extinction de la créance entraine l'extinction de l'hypo. thèque reçoit son application, car il y a toujours même raison de décider, de quelque manière que la créance se soit éteinte. Il y a cependant trois modes d'extinction qui appellent ici des observations particulières : ce sont le paiement, la compensation et la novation.

1° Paiement. — Nous avons vu que, dans le paiement avec subrogation, les garanties attachées à la créance, et par conséquent les privilèges et hypothèques, passent au subrogé. Il semble donc qu'ils survivent à la créance éteinte par le paiement, contrairement à la règle générale formulée par l'art. 2180-1°. L'exception n'est qu'apparente, si l'on admet, comme nous l'avons fait (t. II, n. 1042), que la subrogation fait passer au subrogé la créance avec ses accessoires, ou que du moins, en vertu d'une fiction de droit, cette créance, avec tous ses accessoires, est réputée subsister au profit du subrogé pour assurer l'efficacité de son recours. L'exception est réelle, au contraire, si l'on admet que les accessoires de la créance passent au subrogé indépendamment de la créance éteinte par le paiement : alors il sera vrai de dire que, dans cette hypothèse exceptionnelle, les privilèges et hypothèques survivent à la créance.

2° Compensation. — L'art. 1299 établit, en matière de compensation, une exception analogue à celle que nous venons de signaler relativement au paiement avec subrogation. Il résulte de ce texte que celui qui a payé par erreur une dette éteinte par la compensation, peut exercer son ancienne créance avec les privilèges et hypothèques qui y étaient attachés, s'il a eu lors du paiement un juste sujet d'ignorer ia créance qui devait compenser sa dette. La loi fait donc revivre les privilèges et hypothèques éteints; mais elle fait revivre avec eux la créance à laquelle ils étaient attachés, de sorte qu'en réalité il n'y a pas d'exception à notre règle. Cpr. t. II, n. 1129.

3° Novation. — L'art. 1278, après avoir établi en principe que la novation d'une créance entraine l'extinction des privilèges et hypothèques qui y sont attachés, permet de les rattacher par une stipulation formelle à la nouvelle créance que la novation substitue à l'ancienne. Lorsque les parties useront de cette faculté, il y aura exception à notre règle : la créance sera éteinte, et ses accessoires subsisteront au profit de la nouvelle créance.

* 1495. La datio in solutum contient une novation implicite. Quand je vous donne, de votre consentement, tel immeuble en paiement d'une dette de 10,000 fr. / dont je suis débiteur envers vous, cette dation n'est bien évidemment que l'exécution d'une convention antérieure, n'eût-elle précédé que d'un instant de raison, par laquelle nous avons substitué à ma dette primitive celle d'un immeuble dont je me suis obligé à vous rendre propriétaire. Je vous devais d'abord 10,000 fr. ; je vous dois maintenant tel immeuble en vertu de notre nouvelle convention. C'est une novation par changement d'objet dans la dette; et, comme la novation éteint les privilèges et hypothèques attachés à la créance novée, il faut en conclure que, si votre créance primitive était garantie par des privilèges et hypothèques, ils sont éteints d'une manière définitive. Par conséquent, si vous êtes évincé de la chose donnée en paiement, vous aurez purement et simplement une action en garantie contre moi; mais les privilèges et hypothèques de votre ancienne créance ne se rattacheront pas à cette action en garantie, à moins qu'ils n'aient été expressément réservés. La réserve tacite, qui a pu être dans l'intention des parties, ne suffirait pas. Cette induction, que fournit le texte de l'art. 1278, est pleinement confirmée par l'art. 2038, qui dispose que l'éviction de la chose livrée en paiement, subie par le créancier, ne fait pas renaître l'obligation de la caution. Ce que la loi dit du cautionnement doit être appliqué aux autres sûretés de la créance ; car où serait la raison de la différence ? Nous n'ignorons pas que la solution contraire était enseignée dans notre ancien droit par Domat. « Si le paiement, dit cet auteur, ou ce qui devait en tenir lieu n'avait pas d'effet, comme si le créancier avait pris en paiement une dette avec garantie et qu'il fût évincé, l'hypothèque revivrait avec la créance; car ces sortes de paiements renferment la condition tacite qu'ils subsisteront •». Cela revient à dire que les parties doivent être considérées comme ayant tacitement fait la réserve des privilèges et hypothèques attachés à l'ancienne créance; mais nous venons de dire que la loi ne tient pas compte d'une réserve tacite; elle exige positivement une réserve' expresse (art. 1278). Malgré ces raisons, l'opinion contraire à celle que nous venons de développer a pour elle la majorité des suffrages.

1496. Lorsque l'extinction de l'hypothèque a pour cause l'extinction de la créance, on dit que l'hypothèque s'éteint par voie de conséquence. L'extinction de l'hypothèque n'est alors qu'une suite de l'extinction de la créance. — Aux modes d'extinction par voie de conséquence, on oppose les modes d'extinction par voie principale, dont il nous reste à parler. Ils se produisent, lorsque l'hypothèque périt par une cause d'extinction qui lui est propre; elle s'éteint alors indépendamment de la créance, qui continue à subsister. Rien d'impossible à cela ; car,, si l'accessoire ne peut survivre au principal, le principal peut fort bien au contraire survivre à l'accessoire.

Les trois modes d'extinction par voie principale, prévus par l'art. 2180, sont, nous le savons, la renonciation du créancier à son hypothèque, la purge et la prescription.

N° 2. Renonciation du créancier à son hypothèque.

1497. Nous supposons un créancier qui renonce à son hypothèque (1), non à sa créance. Sans doute la renonciation à la créance

(I) Ou à son privilège. Ce que nous dirons désormais brevitatis causa do l'hypothèque seulement, doit être entendu comme se rapportant, aussi au privilège.

entraînerait l'extinction de l'hypothèque ; mais l'extinction se produirait alors par voie de conséquence ; or nous ne nous occupons maintenant que des modes d'extinction par voie principale.

Quelle est la capacité' requise pour renoncer à une hypothèque ? En quelle forme se fait la renonciation à l'hypothèque ? Quels sont les effets d'une renonciation valahle ? Telles sont les questions à étudier. La loi ne les a pas résolues, et par conséquent l'interprète doit en chercher la solution dans les principes généraux.

1498. Capacité requise. — En renonçant à son hypothèque, le créancier peut compromettre le sort de sa créance, dont il sera peutêtre impossible d'obtenir le paiement, la sûreté faisant défaut. Nous en concluons que, pour pouvoir renoncer à une hypothèque, il faut avoir la capacité de disposer de la créance qu'elle garantit.

Mais cette capacité suffit, et nous n'admettons pas avec M. Laurent que le renonçant doive nécessairement avoir en outre la capacité de disposer d'un immeuble. Sans doute l'hypothèque est un droit immobilier, un immeuble par conséquent; mais elle est l'accessoire de la créance dont elle suit le sort, et par conséquent celui qui peut disposer de la créance peut par cela même disposer de l'hypothèque.

1499. Forme de renonciation. — Dans le silence de la loi, il faut décider qu'aucune forme particulière n'est requise pour la validité de la renonciation. 11 n'est même pas nécessaire que la volonté du créancier de renoncer à son hypothèque soit manifestée expressément; une renonciation tacite suffît.

Quanta savoir quels sont les actes, gesta, qui entraînent renonciation tacite, c'est une question défait plutôt que de droit, ea res facti magis quam juris est. Au juge il appartiendra donc de décider suivant les circonstances de la cause, et ses décisions seront par suite aussi variables que ces circonstances elles-mêmes. Toutefois une règle fondamentale s'impose à lui dans cette délicate matière : la renonciation tacite ne peut s'induire que défaits présentant un caractère non équivoque, de faits qu'il est impossible d'interpréter dans un sens autre que celui d'une renonciation à l'hypothèque, car la renonciation ne se présume pas (arg. art. 184) ; nemo juri suo facile renuntiare prsesumitur. Parcourons quelques espèces. Un créancier hypothécaire concourt à la vente de l'immeuble hypothéqué, consentie par le débiteur, et signe l'acte qui en est dressé; renonce-t-il ainsi tacitement à son hypothèque? L'affirmative devra être admise le plus souvent, parce qu'il sera impossible de donner une autre explication de la conduite du créancier. Son consentement n'était pas nécessaire apparemment pour la validité de la vente; alors qu'est-il venu faire, sinon rassurer l'acquéreur en renonçant au profit de celui-ci à son hypothèque? V. toutefois supra, n. 1238 bis. On peut cependant supposer le cas où le créancier hypothécaire aurait figuré à l'acte de vente en qualité de notaire rédacteur ou de témoin : sa participation à l'acte étant alors tout naturellement expliquée par le rôle qu'il y joue, il est bien clair qu'on ne saurait en induire une renonciation à son hypothèque.

Ce que nous venons de dire de la vente totale de l'immeuble hypothéqué, ne devrait pas être étendu à la vente partielle. En participant à la vente que le débiteur a consentie d'une partie du fonds hypothéqué, le créancier a peut-être entendu seulement renoncer au droit, que cette vente lui donnait, comme entraînant une diminution de sûretés, de poursuivre avant l'échéance du terme le paiement de sa

créance (arg. art. 1188). Cette interprétation est moins désavantageuse pour le créancier que celle qui consisterait à le considérer comme ayant renoncé à son hypothèque, et dans le doute elle doit être admise, conformément à la règle lienuntiatio est strictissirrue interprelationis.

1500. Caractère et effet de la renonciation. — La jurisprudence considère la renonciation du créancier à son hypothèque comme un acte unilatéral, valable par conséquent indépendamment de l'acceptation de ceux à qui elle doit profiter. D'où cette conséquence que le créancier, qui a renoncé à son hypothèque, ne peut pas se rétracter, alors même que les intéressés n'auraient pas encore adhéré à la renonciation.

Nous n'acceptons cette solution que sous bénéfice d'inventaire. Sans doute, en théorie, celui auquel appartient un droit réel peut s'en dépouiller par sa seule volonté. Mais voit-on dans la pratique un créancier abdiquer son droit hypothécaire, comme on jette dans la rue un objet dont on ne veut plus? Assurément non. Un créancier renonce à son hypothèque dans le but de favoriser une personne déterminée à laquelle l'hypothèque peut préjudicier; c'est donc une offre qu'il lui adresse en déclarant qu'il renonce à son hypothèque, et, comme toute autre offre, celle-ci doit être acceptée pour lier son auteur. Nous en concluons que le créancier peut revenir sur sa renonciation, tant qu'elle n'a pas été acceptée par celui ou ceux à qui elle doit profiter. La loi assigne, il est vrai, un autre caractère à la renonciation à succession; elle paraît la considérer comme n'ayant rien de contractuel. Mais l'hypothèse est bien différente. Le plus souvent, l'intention de celui qui renonce à une succession est d'abdiquer son droit héréditaire purement et simplement, ordinairement parce qu'il le trouve plus onéreux que profitable; rarement il agit en vue d'avantager une personne déterminée. En est-il ainsi du créancier qui renonce à son hypothèque? D'ailleurs nous voyons dans l'art. 790 que le renonçant est admis à revenir sur sa renonciation, tant qu'aucun héritier n'a accepté â sa place; à plus forte raison le créancier qui a renoncé à son hypothèque peut-il revenir sur sa renonciation, tant que l'offre contenue dans cette renonciation n'a pas été acceptée.

N° 3. Purge ou purgement.

1501. Nous avons déjà donné une idée sommaire de la purge (suprar n. 1457). Le siège de cette matière est dans les art. 2181 et suivants ; c'est là que nous en traiterons avec détails. Par la purge, comme nous le verrons, le droit des créanciers hypothécaires est définitivement transformé en un droit sur le prix de l'immeuble, et celui-ci se trouve affranchi pour l'avenir de toutes les hypothèques dont il est grevé, moyennant le paiement de ce prix aux créanciers suivant l'ordre de leurs inscriptions.

N° 4. Prescription.

1502. Cette quatrième cause d'extinction est celle qui donne lieu au plus grand nombre de difficultés.

La loi distingue, et nous distinguerons avec elle, si l'immeuble, grevé de l'hypothèque ou du privilège, est entre les mains du débiteur ou entre celles d'un tiers délenteur.

1503. Première hypothèse. LUmmeuble grevé de l'hypothèque est entre les mains du débiteur. La loi dit à ce sujet : « La prescription est » acquise au débiteur, quant aux biens qui sont dans ses mains, par le » temps fixé pour la prescription des actions qui donnent l'hypothèque ou » le privilège » (art. 2180-4° al. 2).

Ainsi la prescription de l'hypothèque est ici lie'e à la prescription de la créance : tant que la créance échappera à la prescription, l'hypothèque y échappera également; lorsque la prescription éteindra la créance, elle éteindra du même coup l'hypothèque.

Etait-ce bien utile à dire, et cette proposition ne résultait-elle pas suffisamment de l'art. 2180-1°, qui déclare l'hypothèque éteinte par suite de l'extinction de l'obligation principale?

Deux motifs ont pu porter le législateur à s'expliquer.

D'une part, il a voulu ne laisser subsister aucun doute sur son intention de rompre ici avec les traditions du droit romain, suivies dans notre ancien droit. D'après la loi Quum notissimi (1. 7, C, De prscscr. XXX vel XL annorum), l'action personnelle contre le débiteur se prescrivait par trente ans, et l'action hypothécaire par quarante ans seulement; l'hypothèque pouvait donc survivre de dix ans à l'action personnelle. Notre législateur a répudié cette singularité juridique. Pothier l'explique en disant qu'après trente ans d'inaction de la part du créancier, le débiteur, qui n'a pas payé sa dette, est bien libéré jure civili, mais non jure naturali, xquitatis ratione; une obligation naturelle survit donc à la prescription, et c'est à cette obligation naturelle que l'hypothèque se rattache pendant les dix années qui suivent la prescription de la créance.

Notre disposition précise en outre la pensée du législateur sur un autre point : la prescription ne pourra pas atteindre l'hypothèque avant la créance. Ce résultat est possible, quand l'immeuble est entre les mains d'un tiers détenteur, comme nous le dirons bientôt, mais non lorsqu'il se trouve entre les mains du débiteur, ainsi qu'on le voit manifestement par l'opposition que le législateur établit entre cette dernière hypothèse et la précédente. L'art. 2 1 S 0 - 1 ° aurait pu laisser subsister quelque doute sur ce point; car il en résulte bien que l'hypothèque ne peut pas survivre à la créance éteinte par la prescription, mais non qu'en sens inverse l'hypothèque ne puisse pas s'éteindre par la prescription avant la créance.

En résumé, la disposition que nous commentons, écrite en vue du cas où l'immeuble grevé de l'hypothèque est apud debitorem, a cette double utilité de marquer que la prescription de l'hypothèque ne peut pas s'accomplir après celle de la créance ni auparavant. L'autorité de notre ancien droit aurait pu faire concevoir quelque doute sur le premier point, et l'art. 2180-1°, sur le second.

1504. Deuxième hypothèse. L'immeuble grevé du privilège ou de l'hypothèque est entre les mains d'un tiers détenteur. Rationnellement il eût peut-être été logique d'appliquer à cette hypolhèse la même règle qu'à la précédente, comme on l'a proposé dans la discussion des projets de réforme hypothécaire élaborés en 1841 : de cette façon la prescription de l'hypothèque aurait été liée dans tous les casa la prescription de la créance, et se serait nécessairement accomplie à la même époque. Le législateur de 1804 a préféré établir ici une règle différente, qui est loin d'être aussi simple qu'elle le paraît. Elle est contenue dans

l'art. 2180-4° al. 3, ainsi conçu : « Quant aux biens qui sont dans la » main d'un tiers détenteur, elle [la prescription de l'hypothèque] lui » est acquise par le temps réglé pour la prescription de la propriété à » son profit : dans le cas où la prescription suppose un titre, elle ne corn- » mence à courir que du jour où il a été transcrit sur les registres du » conservateur ».

Avant d'étudier dans ses de'tails cette disposition difficile, notons tout d'abord que la prescription de l'hypothèque devient ici complètement indépendante de la prescription de la créance. Il y a donc deux prescriptions distinctes à considérer, dont chacune est régie par des règles qui lui sont propres : la prescription de la créance et celle de l'hypothèque. Sans doute, si la créance se trouve éteinte par la prescription, l'hypothèque sera nécessairement éteinte aussi par voie de conséquence, et le tiers détenteur comme tout autre intéressé pourra se prévaloir de cette extinction. Mais la réciproque n'est pas vraie : il pourra fort bien arriver que l'hypothèque soit éteinte par la prescription, la créance subsistant encore.

Et, si la prescription de l'hypothèque s'isole ici de la prescription de la créance, elle s'isole également de la prescription de la propriété de l'immeuble sur lequel porte l'hypothèque : il peut très bien arriver que la propriété de cet immeuble soit prescrite au profit du tiers détenteur avant l'hypothèque, ou en sens inverse que l'hypothèque soit prescrite avant la propriété.

Pour comprendre ce que nous venons de dire, il faut savoir que le tiers détenteur peut avoir à prescrire à la fois la propriété de l'immeuble qu'il possède et l'hypothèque dont cet immeuble est grevé. Telle est la situation d'un usurpateur. Telle aussi la situation de celui qui a acheté a non domino un immeuble grevé d'hypothèque. La vente n'a pas pu le rendre propriétaire, puisque le vendeur ne l'était pas : par conséquent il a besoin de prescrire la propriété; et il a besoin de prescrire aussi l'hypothèque, pour posséder le fonds libre de toute charge. Eh bien ! les deux prescriptions seront complètement indépendantes, et il pourra arriver ainsi, soit que le tiers détenteur ait prescrit la propriété avant l'hypothèque, soit qu'il ait prescrit l'hypothèque avant la propriété.

Le plus souvent, le tiers détenteur aura acquis l'immeuble du débiteur, qui en était le véritable propriétaire et qui à ce titre l'a grevé d'hypothèque. Dans ce cas, le tiers détenteur n'aura besoin de prescrire que l'hypothèque, puisque la vente lui a transféré la propriété de l'immeuble.

La loi ne s'occupe ici que de la prescription de l'hypothèque. Les règles à suivre en ce qui concerne la prescription soit de la propriété

de l'immeuble hypothéqué, soit de la créance hypothécaire sont établies au titre De la prescription.

1505. Demandons-nous d'abord quelle est la nature de la prescription de l'hypothèque; est-elle acquisitive ou extinctive ? Au premier abord, il semble bien que ce soit une prescription extinctive; car elle a pour but de produire l'affranchissement de l'immeuble hypothéqué. Si la prescription qui libère un débiteur de sa dette est une prescription libératoire ou extinctive, comment celle qui tend à libérer un immeuble de l'hypothèque dont il est grevé pourrait-elle ne pas avoir le même caractère ? C'est bien une prescription acquisitive cependant. On n'en saurait douter; car elle est subordonnée à la condition que le tiers détenteur possède l'immeuble, ainsi que nous le dirons bientôt; or c'est là le trait caractéristique de la prescription acquisitive. Le législateur a probablement considéré que l'aliénation d'un immeuble hypothéqué ne confère à l'acquéreur qu'une propriété démembrée; la prescription lui fait acquérir le démembrement de la propriété qui lui manque. C'est une nouvelle preuve à l'appui de la proposition formulée plus haut, savoir que l'hypothèque est un démenbrement de la propriété.

1508. Il reste à déterminer la durée du délai par lequel s'accomplira la prescription de l'hypothèque dans le cas qui nous occupe, c'est-à-dire lorsque l'immeuble hypothéqué est entre les mains d'un tiers détenteur. C'est l'objet du texte que nous avons transcrit plus haut (art 2180-4° al. 3). Nous reproduisons de nouveau sa première partie : « Quant aux biens qui sont dans la main d'un tiers détenteur, elle [la prescription de l'hypothèque] lui est acquise par le temps réglé pour la prescription de la propriété à sonprofit... ». Cette formule, nécessairement un peu obscure dans son laconisme, ne lie pas, comme on pourrait le croire au premier abord, la prescription de l'hypothèque à celle de la propriété; elle ne signifie pas que la prescription de l'hypothèque sera acquise au tiers détenteur en même temps que celle de la propriété. Nous l'avons dit, les deux prescriptions sont indépendantes l'une de l'autre. La loi veut dire seulement que la prescription de l'hypothèque est régie théoriquement quant au délai par. les mêmes règles que la prescription de la propriété. Mais, comme les deux prescriptions courent contre des personnes différentes, la prescription de l'hypothèque courant contre le créancier hypothécaire et la prescription de la propriété contre le véritable propriétaire, et comme d'autre part elles peuvent ne pas avoir le même point de départ, la prescription de l'hypothèque quand elle suppose un titre ne commençant à courir que du jour où il a été transcrit, tandis que cette condition, au moins d'après l'opinion générale, n'est pas requise pour que la

prescription de la propriété commence à courir, il pourra fort bien arriver que les deux prescriptions ne s'accomplissent pas à la même époque.

En d'autres termes, nous paraphrasons l'art. 2180-4° al. 3 de la manière suivante. Pour savoir par quel délai s'accomplit la prescription de l'hypothèque, mettez le tiers détenteur, qui prescrit, en regard du créancier hypothécaire, contre lequel court la prescription ; puis supposez un instant qu'il s'agisse pour le tiers détenteur de prescrire contre cet adversaire, non l'hypothèque, mais la propriété de l'immeuble. Le délai, qui, dans cette supposition, serait nécessaire pour la prescription de la propriété, sera également requis pour la prescription de l'hypothèque.

1507. Faisons quelques applications de cette règle.

Première application. Au moment de son acquisition, le tiers détenteur avait connaissance de la .charge hypothécaire dont l'immeuble était grevé; il était donc de mauvaise foi quant à l'hypothèque, en ce sens que, n'ignorant pas les droits du créancier hypothécaire, il n'a pas pu penser acquérir un immeuble libre de toutes charges. Il ne prescrira l'hypothèque que par trente ans. En effet, en supposant que le créancier hypothécaire soit le véritable propriétaire de l'immeuble, et qu'il s'agisse pour le tiers détenteur de prescrire par rapport à lui la propriété de l'immeuble, la prescription ne s'accomplirait que par trente ans (arg. art. 2262). En d'autres termes, de même que celui qui acquiert la possession d'un fonds appartenant à autrui, connaissant les droits du véritable propriétaire, n'en peut prescrire la propriété que par trente ans, de même celui qui entre en possession d'un fonds grevé d'hypothèque, connaissant les droits du créancier hypothécaire, ne prescrira l'hypothèque que par trente ans.

Deuxième application. Le tiers détenteur, on le suppose, a un juste titre : il a acquis l'immeuble par vente, échange, donation ou tout autre titre translatif de propriété par sa nature; de plus, au moment de son acquisition (car c'est toujours à cette époque qu'il faut se placer pour apprécier la bonne ou la mauvaise foi, initium spectandum [arg. art. 2269]), il ignorait l'existence de l'hypothèque. Dans ces conditions il prescrira l'hypothèque par dix ans, si le créancier hypothécaire habite dans le ressort de la cour d'appel où l'immeuble est situé, et par vingt ans, s'il habite en dehors dudit ressort (arg. art. 2265). En d'autres termes, de même que le possesseur, qui a un juste titre, et qui est de bonne foi quant à la propriété, ayant cru acquérir a vero domino et par suite devenir propriétaire, prescrit la propriété par dix à vingt ans (art. 2265), de même le tiers détenteur, qui a un juste titre et qui en outre est de bonne foi quant à l'hypothèque, dont il a ignoré l'existence, prescrira l'hypothèque par dix à vingt ans.

Mais comment le tiers détenteur peut-il être de bonne foi quant à l'hypothèque? De deux choses l'une, peut-on dire : ou l'hypothèque n'était pas inscrite avant la transcription de l'acte d'acquisition du tiers détenteur, et alors elle ne lui est pas opposable, il n'a donc pas à s'en préoccuper ; ou bien l'hypothèque était inscrite, et alors il a dû nécessairement en avoir connaissance. — Sans doute, la prudence la plus vulgaire commande à l'acquéreur d'un immeuble de consulter, avant de traiter, le registre des inscriptions, afin de découvrir l'existence des charges hypothécaires dont l'immeuble peut être grevé. Mais il y a des acquéreurs négligents ou trop confiants; en fait, le tiers détenteur a peut-être omis lors de son acquisition de se faire délivrer un état des inscriptions, nulle loi ne l'y oblige. Il peut donc ignorer l'existence des charges; alors il bénéficiera de la prescription de dix à vingt ans.

D'ailleurs, la bonne foi du détenteur se présume. Il appartiendrait donc au créancier, qui allègue sa mauvaise foi, d'en fournir la preuve (arg. art. 2268) : ce qu'il pourra faire par tous les moyens possibles, même par témoins et par présomptions; car il y a eu pour lui impossibilité de se procurer une preuve écrite (arg. art. 1348).

Remarquons enfin que la prescription de l'hypothèque par dix à vingt ans ne peut commencer à courir au profit du tiers détenteur qu'à dater du jour où son titre a été transcrit; l'art. 2180-4» al. 3 in fine le dit formellement. Cette disposition va toute seule depuis la loi du 23 mars 1855; car le créancier hypothécaire est un tiers par rapport au tiers détenteur; il est donc tout simple que le droit de celui-ci ne lui devienne opposable que par la transcription. Mais elle était fort difficile à expliquer sous l'empire du code civil, au moins en admettant, comme l'avait fait la jurisprudence, que la transcription n'était pas nécessaire pour rendre le droit de l'acquéreur d'un immeuble opposable aux tiers. Notre disposition est l'une de celles qui protestaient contre cette interprétation, et elle n'est pas la seule.

1508. 11 reste à justifier la proposition que nous avons formulée plus haut,, savoir : que, lorsque l'immeuble hypothéqué est entre les mains d'un tiers détenteur, la prescription de l'hypothèque s'isole complètement, d'une part, de la prescription de la créance hypothécaire, d'autre part, de la prescription de la propriété de l'immeuble hypothéqué.

a. — Sur le premier point, la démonstration est toute faite. Sans doute, ainsi que nous l'avons déjà remarqué, la prescription de la créance entraine fatalement celle de l'hypothèque, et le tiers détenteur peut s'en prévaloir, comme tous les intéressés. Mais la réciproque n'est pas vraie : il peut fort bien arriver que l'hypothèque soit prescrite, la créance ne l'étant pas encore. Ainsi, la créance hypothécaire n'étant prescriptible que par trente ans, il se peut que l'hypothèque soit prescrite au bout de dix années, le tiers détenteur ayant juste titre et bonne foi; la créance dans cette hypothèse survivra de vingt ans à l'hypothèque. De môme, en supposant la créance et l'hypothèque prescriptibles par le même délai, il se peut que la prescription de la créance ait été interrompue, et non celle de l'hypothèque. Dans ce cas encore, la prescription de l'hypothèque s'accomplira avant celle de la créance.

b. — Il est tout aussi facile de démontrer que la prescription de l'hypothèque s'isole de la prescription de la propriété, lorsqu'il est nécessaire au tiers détenteur de prescrire tout à la fois la propriété et l'hypothèque : ce qui arrive notamment quand il a acquis l'immeuble a non domino {supra, n. 1504). Dans des castrés nombreux, l'une des prescriptions peut être accomplie avant l'autre, et ce sera tantôt celle de la propriété, tantôt celle de l'hypothèque. Citons quelques espèces.

1° Le tiers détenteur, qui a un juste titre, est de bonne foi quanta la propriété, il a cru traiter avec le véritable propriétaire ; mais il est de mauvaise foi quant à l'hypothèque, dont il connaissait l'existence lors de l'acquisition. Il prescrira la propriété par dix à vingt ans (art. 2265 et 2266), tandis qu'il ne prescrira l'hypohèque que par trente ans ; la prescription de la propriété sera donc accomplie avant celle de l'hypothèque. C'est le contraire qui arriverait dans l'espèce inverse, celle où le tiers détenteur serait de mauvaise foi quant à la propriété, mais de bonne foi quant à l'hypothèque.

2° En supposant que le tiers détenteur soit de bonne foi quanta l'hypothèque et quant à la propriété, auquel cas la durée du délai est théoriquement la même pour les deux prescriptions, il arrivera souvent en fait que leur parallélisme sera détruit, et qu'elles ne s'accompliront pas à la même époque. Il est facile de le démontrer.

D'abord, la prescription de l'hypothèque ne commence à courir qu'à compter de la transcription du titre (art. 2180-4° al. 3 in fine), tandis qu'il n'en est pas de même, suivant l'opinion générale, pour la prescription de la propriété. Le point de

départ de la prescription de l'hypothèque pourra se trouver ainsi retardé, et par suite aussi son accomplissement.

En outre et surtout, il ne faut pas oublier que les deux prescriptions ne courent pas contre la même personne : l'une, celle de la propriété, court contre le véritable propriétaire ; l'autre, celle de l'hypothèque, contre le créancier hypothécaire. De là des causes nombreuses d'inégalité dans la durée du délai des deux prescriptions.

Ainsi il peut arriver que le véritable propriétaire soit domicilié dans le ressort de la cour d'appel de la situation de l'immeuble, et le créancier hypothécaire en dehors dudit ressort : auquel cas la prescription de la propriété s'accomplira par dix ans, et celle de l'hypothèque par vingt ans. C'est le contraire qui se produirait, si le créancier hypothécaire était domicilié dans le ressort de la cour d'appel de la situation de l'immeuble, et le propriétaire, en dehors duditressort.

D'autre part, le véritable propriétaire peut être majeur, et le créancier hypothécaire mineur, ou réciproquement. L'une des prescriptions suivra alors son cours, tandis que l'autre sera suspendue (art. 2252), et par suite elles ne s'accompliront pas à la même époque.

Enfin, il peut arriver que l'une des prescriptions soit interrompue, l'autre ne l'étant pas : auquel cas, toutes choses égales d'ailleurs, cette dernière s'accomplira plus tôt.

Nous sommes ainsi conduit à parler de l'interruption de la prescription de l'hypothèque.

1509. Interruption de la prescription de l'hypothèque. — On lit à ce sujet dans l'art. 2180 al. final : « Les inscriptions prises par le créancier n'interrompt pent pas le cours de la prescription établie par la loi en faveur du débiteur ou du » tiers détenteur ».

* ==» En faveur... du tiers détenteur. Cette disposition, qui se comprend aisément aujourd'hui sous l'empire de la loi de 1855, soulevait une difficulté sous l'empire du code civil, au moins d'après l'interprétation admise par la jurisprudence, au point de vue du transfert de la propriété immobilière. On était en effet conduit à dire que les inscriptions, prises pour la première fois après l'aliénation au profit du tiers détenteur, étaient sans valeur. On pouvait pourtant s'en tirer en disant qu'il s'agissait probablement d'inscriptions prises en renouvellement.

L'art. 2180 al. final, que nous venons de transcrire, ne nous indique pas comment le créancier hypothécaire doit s'y prendre pour interrompre la prescription qui le menace. A cet égard, il y a lieu de distinguer.

a. — L'immeuble hypothéqué est entre les mains du débiteur. Nous savons que, dans cette hypothèse, la prescription de l'hypothèque est liée à la prescription de la créance. Le créancier interrompra donc la prescription de l'hypothèque en interrompant celle de la créance. Sur le point de savoir par quels actes l'interruption s'opère, voyez les art. 2242 et s.

b. — L'immeuble hypothéqué est entre les mains d'un tiers détenteur. Le créancier hypothécaire peut dans tous les cas interrompre la prescription, en obtenant du tiers détenteur une reconnaissance volontaire ou judiciaire de l'hypothèque (supra, n. 1462). En outre, si la créance est exigible, la prescription pourra être interrompue par la saisie de l'immeuble hypothéqué.

La saisie de l'immeuble hypothéqué doit être précédée d'une sommation de payer ou de délaisser, adressée au tiers détenteur (art. 2169). D'après la jurisprudence de la cour de cassation, cette sommation suffit pour interrompre la prescription. 11 est vrai que la sommation ne figure pas sur la liste limitative, donnée par la loi, des actes qui opèrent l'interruption civile de la prescription; cette liste ne comprend que la citation eu justice, la saisie et le commandement (art. 2244). Mais précisément la sommation dont il s'agit équivaut à un commandement; car d'une part elle sert de

préliminaire à la saisie (art. 2169), et d'autre part elle dépouille le tiers détenteur de la jouissance de l'immeuble en le rendant comptable des fruits (art. 2176).

§ II. Causes d'extinction de l'hypothèque, non prévues

par V article 2180.

1510. Aux causes d'extinction énumérées par l'art. 2180, il y a lieu d'ajouter :

1° La perte de l'immeuble hypothéqué. Au cas de perte partielle, l'hypothèque subsiste sur la partie de l'immeuble qui a été épargnée.

2° L'effet de la réduction prononcée en justice. Cette réduction n'est possible que pour les hypothèques légales ou judiciaires. V. art. 2143 à 2145 et 2161 à 2165.

On dit ordinairement que l'hypothèque s'éteint par l'effet de la résolution du droit de propriété appartenant au constituant, lors du moins que cette résolution s'opère avec effet rétroactif, ut ex tune, comme il arrive par exemple au cas de retour conventionnel (art. 952), ou au cas de vente à réméré lorsque le rachat est exercé par le vendeur (art. 1673 al. 2). Il serait plus exact de dire que l'hypothèque est alors censée n'avoir jamais eu d'existence, puisque le constituant est considéré comme n'ayant jamais été propriétaire, en vertu de l'effet rétroactif attaché à la condition.

La résolution du droit du constituant ne porte aucune atteinte à

l'hypothèque, lorsqu'elle se produit sans effet rétroactif, ut ex uunc.

Yoyez en un exemple dans l'art. 958.

Enfin, la plupart des auteurs ajoutent encore à la liste des causes d'extinction de l'hypothèque :

a. — Le défaut d'inscription en temps utile (v. supra, n. n. 1372 et s.).

b. — Le défaut de production à l'ordre dans les délais fixés par la loi (C. pr., art. 754 et 755). La déchéance, qui en résulte pour le créancier défaillant, est toute relative; elle ne peut être invoquée que par les créanciers qui ont été régulièrement colloques à son préjudice.

c. — L'effet d'une collocation déclarée inutile à raison de l'épuisement des fonds à distribuer (C. pr., art. 759).

d. — La déchéance résultant de l'art. 2198.

Mais on a remarqué avec raison que ces quatre causes d'extinction peuvent être considérées comme des cas particuliers de la purge entendue lato sensu.

1511. Observons en terminant que la consolidation ou confusion, résultant de la réunion sur une même tête des qualités de créancier hypothécaire et de propriétaire de l'immeuble grevé d'hypothèque, n'est pas à proprement parler une cause d'extinction de l'hypothèque. Sans doute, si le nouveau propriétaire est seul créancier hypothécaire, son droit d'hypothèque sera paralysé; car il ne peut pas l'exercer sur son propre bien. Mais, si un conflit avec d'autres créanciers inscrits sur l'immeuble fait apparaître pour lui un intérêt à invoquer son droit d'hypothèque, il pourra le leur opposer. Notamment, au cas de purge, le nouveau propriétaire sera autorisé à se payer à son rang d'hypothèque sur le prix qu'il offre aux créanciers inscrits, ou, en d'autres terme?, à retenir une partie du prix, correspondant à sa pro-

pre créance, tandis que, si son hypothèque était éteinte, il devrait verser la totalité de son prix entre les mains des autres créanciers inscrits. De même, au cas d'expropriation, poursuivie à la requête d'un des créanciers inscrits, il sera autorisé à se faire colloquer â son rang d'hypothèque sur le prix d'adjudication.