DU MODE DE PURGER LES PROPRIÉTÉS DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES

1512. Définition. — La purge est un moyen, offert à l'acque'reur d'un immeuble, d'affranchir cet immeuble des privilèges et hypothèques qui le grèvent en offrant aux créanciers hypothécaires ou privilégiés son prix d'acquisition, ou la valeur estimative de l'immeuble, suivant le cas, et en payant ou consignant la somme offerte, sauf le droit pour les créanciers, qui ne trouveraient pas les offres du tiers détenteur suffisantes, de requérir la mise aux enchères de l'immeuble, en s'engageant à en porter ou faire porter le prix à un dixième en sus de la somme offerte par le tiers détenteur.

Les règles relatives à la purge sont réparties dans deux chapitres différents, le chapitre VIII et le chapitre IX. Le premier traite de la purge des privilèges et des hypothèques inscrits; le deuxième, de la purge des hypothèques légales dispensées d'inscription et non inscrites. La rubrique du chapitre VIII est donc conçue en termes beaucoup trop compréhensifs; car elle donnerait à penser qu'il y est question de la purge de toutes les hypothèques sans exception.

1513. La purge est une institution d'origine française; le droit romain ne la connaissait pas.

Les dispositions du chapitre VIII, relatives à la purge des charges hypothécaires inscrites, ont été empruntées pour la plus grande partie à la loi du 11 brumaire de l'an VII. Il n'en est pas de même des dispositions du chapitre IX, qui constituent une innovation législative. Ayant dispensé d'inscription les hypothèques légales des femmes mariées, des mineurs et des interdits, le législateur du code civil s'est trouvé nécessairement conduit à créer un mode de purge spécial pour ces hypothèques. Le besoin de cette purge exceptionnelle ne se faisait pas sentir sous l'empire de la loi de l'an VII: soumises au droit commun en ce qui concerne l'inscription, les hypothèques dont il s'agit s'y trouvaient soumises aussi en ce qui concerne la purge.

§ I. Qui peut purger.

1514. La purge, ainsi que nous le verrons plus loin, peut porter, dans une certaine mesure, atteinte aux droits des créanciers hypothécaires, notamment en ce qu'elle survient quelquefois à un moment où la valeur du bien grevé d'hypothèque se trouve temporairement dépréciée, auquel cas les créanciers se voient forcés de se contenter d'un prix inférieur à relui que leur procurerait une vente aux enchères faite

en temps opportun. Il faut en conclure que la faculté' de purger n'appartient pas à tout intéresse', mais seulement à ceux au profit desquels la loi autorise l'emploi de cette mesure. Quels sont-ils? Le législateur ne le dit pas in terminis ; mais les textes relatifs à la matière permettent de découvrir sa pensée sur ce point : ils parlent du tiers détenteur (art. 2181), du nouveau propriétaire^. 2183, 2185,2186, 2187, 2192...), de Y acquéreur ou du donataire (art. 2184, 2188, 2189), des acquéreurs (art. 2193 à 2195). Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que, pour pouvoir purger, il faut : 1° être acquéreur de l'immeuble hypothéqué ; 2° n'être pas personnellement obligé au paiement des dettes hypothécaires.

1515. Première condition. Il faut être acquéreur de V immeuble hypothéqué. Dans la pensée du législateur, la purge est une mesure de faveur pour les acquéreurs d'immeubles hypothéqués ; elle tend à favoriser l'aliénation volontaire de ces immeubles, qui deviendrait à peu près impossible, si les acquéreurs n'avaient pas un moyen légal de les affranchir des charges hypothécaires dont ils sont grevés.

D'ailleurs le droit de purger appartient :

a. — A l'acquéreur à titre gratuit, aussi bien qu'à l'acquéreur à titre onéreux : la loi dit dans plusieurs textes X acquéreur ou le donataire. Remarquons que le mot donataire comprend, à raison de sa généralité, tous les acquéreurs à titre gratuit, par conséquent les légataires aussi bien que les donataires entre vifs.

b. — A l'acquéreur d'une partie de l'immeuble hypothéqué, comme à l'acquéreur de la totalité.

c. — A l'acquéreur de l'usufruit ou de la nue propriété de l'immeuble hypothéqué, aussi bien qu'à l'acquéreur de la pleine propriété (argument tiré des mots droits réels immobiliers de l'art. 2181), mais non à l'acquéreur d'un droit de servitude ou d'un droit d'usage ou d'habitation portant sur l'immeuble hypothéqué. La raison en est que, les droits de servitude, d'usage ou d'habitation n'étant pas susceptibles d'être saisis et vendus aux enchères (arg. art. 2204, 631 et 634), les créanciers auxquels seraient faites les offres à fin de purge, seraient dans l'impossibilité d'user du droit de surenchérir, qui est essentiel en cette matière. Quelle sera donc la situation des créanciers inscrits, en face de celui au profit duquel de semblables droits auraient été constitués? Ils pourront saisir l'immeuble et le faire vendre, sans tenir compte du droit dont l'immeuble a été grevé : il ne leur est pas opposable.

La faculté de purger, n'appartenant qu'aux acquéreurs, ne saurait être reconnue :

1° A celui qui a constitué sur son bien une hypothèque pour la dette d'autrui; ce point cependant est contesté.

2° Au prêteur de deniers ; et cependant il peut avoir grand intérêt à purger pour débarrasser l'immeuble qu'on lui offre en gage des hypothèques légales non inscrites, dont il est peut-être grevé à son insu et qui viendront absorber plus tard à son préjudice toute la valeur de l'immeuble. Mais, nous l'avons dit, il ne suffit pas d'être intéressé à purger pour en avoir le droit; il faut être du nombre de ceux auxquels la loi accorde cette faveur; or elle ne parle pas des prêteurs. Cela est décisif.

La règle, que le prêteur n'a pas le droit de purger, souffre cependant une exception au profit des sociétés de crédit foncier. La loi du 10 juin 1853 leur donne la faculté de purger; auparavant la loi du 28 février 1852 leur en imposait l'obligation.

1516. Deuxième condition. Pour pouvoir purger , il faut 71'être pas personnellement obligé au paiement de la dette (argument de l'expression tiers délenteur de l'art. 2481). Gpr. Cass., 5 décembre 1882, Sir., 85. 1. 415. Le seul droit qui appartienne à l'acquéreur d'un immeuble hypothéqué, personnellement obligé au paiement de la dette hypothécaire, c'est de payer intégralement le créancier, en supposant que le terme soit échu, ou, s'il ne l'est pas, qu'il ait été stipulé en faveur du débiteur seulement et non du créancier. Mais l'acquéreur ne peut pas par la purge forcer le créancier à recevoir un paiement anticipé, que son contrat lui donne le droit de refuser, encore moins l'obliger à se contenter d'un paiement partiel. Ce serait changer les conditions du contrat, et pareil droit ne saurait appartenir à celui qui est personnellement obligé à la dette.

Au cas où le nouveau propriétaire est personnellement tenu de l'une seulement des dettes dont l'immeuble est grevé, nous croyons qu'il peut purger, si la purge ne doit porter aucune atteinte au droit du créancier envers lequel il se trouve personnellement obligé, c'est-à-dire si elle doit procurer à ce créancier un paiement intégral, et si d'autre part elle ne doit pas avoir pour résultat de le forcer à recevoir un paiement anticipé que son contrat lui donne le droit de refuser.

Est-il utile de dire que le débiteur de la dette ne peut pas purger ?

Ses héritiers ou autres successeurs universels (donataires ou légataires universels) ne le peuvent pas davantage; car ils n'ont pas plus de droits que leur auteur. L'héritier pour partie ne pourrait même pas purger les immeubles tombés dans son lot, en offrant de payer intégralement sa part héréditaire des dettes hypothécaires:

§ II. Des acquisitions dispensées de la purge.

1517. La purge ayant pour but de réaliser et d'épuiser le droit hypothécaire, en déterminant d'une manière définitive le prix sur lequel s'exercera le droit des créanciers inscrits, il en résulte que cette opération n'est pas nécessaire, à la suite de certaines acquisitions, qui sont faites dans des conditions telles qu'elles offrent aux créanciers, pour la fixation du prix, des garanties équivalentes ou supérieures à celles que leur offrirait la purge elle-même. Ces acquisitions purgent donc de plein droit les hypothèques dont l'immeuble est grevé, sous la seule condition du paiement du prix. C'est ce qui a lieu :

1° Au cas d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le droit des créanciers hypothécaires ne peut plus s'exercer que sur l'indemnité d'expropriation, sauf la faculté qui leur appartient d'exiger que cette indemnité soit fixée par le jury d'expropriation; mais ils ne peuvent en aucun cas surenchérir : ce dont ils n'ont pas le droit de se plaindre, l'indemnité allouée par le jury étant presque toujours supérieure au prix que pourrait produire une vente aux enchères. Voyez les art. 17 et 19 de la loi du 3 mai 1811.

2o Pour les jugements d'adjudication sur saisie immobilière, quand ils sont devenus définitifs et qu'ils ont été dûment transcrits. L'art. 717 al. 7 du code de procédure civile dit à ce sujet: « Le jugement d'adju- » dication dûment transcrit purge toutes les hypothèques, et les créan- » ciers n'ont plus d'action que sur le prix ».

3° Enfin pour les adjudications prononcées à la suite d'une surenchère. Surenchère sur surenchère ne vaut.

§ III. Formalités de la purge des hypothèques inscrites.

N° 1. Notions générales sur ces formalités.

1518. Le mécanisme de la purge des hypothèques inscrites est assez compliqué; aussi n'est-il pas inutile d'en donner une idée sommaire avant d'entrer dans les détails.

Le tiers détenteur, qui veut purger l'immeuble par lui acquis des privilèges ou des hypothèques inscrites dont il se trouve grevé, est autorisé à adresser aux créanciers inscrits la proposition suivante : » L'immeuble, que je détiens et qui vous est affecté hypothécairement, vaut une somme de...: c'est le prix que je l'ai payé, ou bien, s'il s'agit d'un immeuble acquis par échange ou donation, c'est l'estimation que je lui donne. Je vous offre cette somme, pour être distribuée entre vous par ordre d'hypothèques; voulez-vous accepter? »

Si tous les créanciers acceptent l'offre faite par le tiers détenteur, il suffira à celui-ci de leur payer la somme offerte, suivant l'ordre des inscriptions, ou de la consigner, pour que l'immeuble soit dégrevé entre ses mains de toutes les charges hypothécaires.

Mais les offres du tiers détenteur ne s'imposent pas aux créanciers inscrits ; peut-être sont-elles insuffisantes, la somme offerte étant sensiblement inférieure à la véritable valeur de l'immeuble. Aussi tout créancier inscrit a-t-il le droit, s'il le juge utile à ses intérêts, de requérir la mise aux enchères de l'immeuble. Et toutefois, comme la vente aux enchères n'a sa raison d'être qu'autant qu'elle doit produire un prix supérieur à celui offert par le tiers détenteur, le créancier qui requiert la mise aux enchères est tenu de porter ou de faire porter le prix d'adjudication à un dixième en sus de celui offert par le tiers détenteur ; en d'autres termes, il doit mettre une première enchère d'un dixième, et c'est pourquoi l'on désigne la réquisition de mise aux enchères sous le nom de surenchère. Si cette première enchère n'est pas dépassée, le créancier surenchérisseur est déclaré adjudicataire.

Telle est dans ses grandes lignes la procédure de la purge. En définitive, les créanciers inscrits n'ont droit qu'au prix de l'immeuble : c'est en ce sens que l'immeuble est leur gage. Le droit hypothécaire «st épuisé et satisfait, du moment que ce prix leur a été distribué inté- Précis de droit civil. — 3e éd., III. 56

gralement suivant l'ordre des inscriptions ; or c'est précisément à ce résultat que conduit la purge.

Il est vrai que certains créanciers pourront ainsi se trouver contraints de recevoir leur paiement avant l'échéance, contrairement à la loi du contrat; il est vrai encore que la purge surviendra peut-être à un moment où la valeur de l'immeuble se trouve temporairement dépréciée, auquel cas elle pourra causer préjudice aux créanciers inscrits; car, en attendant un peu, ils auraient pu retirer de l'immeuble, par la vente aux enchères, un prix supérieur à celui offert par le tiers détenteur.

Mais que d'avantages en regard de ces quelques inconvénients! D'abord, ce sera tout à fait exceptionnellement que la purge forcera les créanciers inscrits à se contenter d'un prix inférieur à celui qu'ils retireraient d'une vente aux enchères faite en temps opportun ; normalement elle leur procurera un prix plus élevé. Car le plus souvent l'acquéreur qui purge est un acheteur, et son prix d'acquisition, qu'il offre aux créanciers, est ordinairement supérieur au prix d'une adjudication sur saisie, les ventes amiables s'effectuant en général dans des conditions plus avantageuses que les ventes forcées sur saisie. Qui ne sait qu'un bien est déprécié, par cela seul qu'il se vend en justice, et que les ventes de cette nature entraînent des frais considérables qui viennent diminuer d'autant le prix? En tout cas, la purge procure aux créanciers un paiement beaucoup plus prompt que l'expropriation forcée avec ses lenteurs proverbiales. Enfin elle permet le plus souvent à l'acquéreur de conserver le bien dont il est devenu propriétaire, et prévient ainsi le recours en garantie que son éviction engendrerait contre son vendeur.

Généralement la purge profite donc à tous : aux créanciers, qui obtiennent un paiement plus prompt et souvent plus complet ; à l'acquéreur, qui conserve son bien; au débiteur, qui échappe à un recours en garantie. Elle ne nuit qu'accidentellement à quelques-uns. "Voilà sa raison d'être.

N° 2. Détails sur les formalités de la purge des hypothèques

inscrites.

1519. Le tiers détenteur qui veut purger doit commencer par faire transcrire son titre d'acquisition (art. 2181), puis adresser à tous les créanciers inscrits des notifications dont la teneur est indiquée par les art. 2183 et 2184.