Transcription du titre d'acquisition

1520. « Les contrats translatifs de la propriété d' immeubles ou droits » réels immobiliers, que les tiers détenteurs voudront purger de privilèges » et hypothèques seront transcrits en entier par le conservateur deshypo- » thèques dans V arrondissement duquel les biens sont situés ». Ainsi s'exprime l'art. 2181 al. 1.

Depuis la loi du 23 mars 1855, l'exigence du texte que nous venons de transcrire se justifie très facilement. Aujourd'hui les aliénations d'immeubles ne deviennent opposables aux tiers que parla transcription. Il en résulte notamment que les créanciers, ayant privilège ou hypothèque du chef du précédent propriétaire, peuvent utilement s'inscrire jusqu'à la transcription de l'acte d'aliénation. Dans ce système, on comprend à merveille que le nouveau propriétaire, qui veut

procéder à la purge dont il est question dans notre chapitre, doive préalablement faire transcrire son titre. Il s'agit, qu'on le remarque bien, de la purge des hypothèques inscrites ; or, avant de procéder à cette opération, il faut de toute nécessité commencer par arrêter définitivement la liste des hypothèques à purger, c'est-à-dire la liste des inscrits. Pour cela, la transcription est indispensable ; car tant qu'elle n'a pas été effectuée, les créanciers ayant privilège ou hypothèque du chef du précédent propriétaire peuvent utilement s'inscrire. Si le nouveau propriétaire purgeait avant de transcrire, il s'exposerait à voir apparaître de nouvelles inscriptions pendant le cours des opérations de la purge ou après qu'elles seraient terminées, et la purge ne serait pas opposable à ces nouveaux venus ; l'opération serait incomplète, boiteuse. Le seul moyen d'éviter cet inconvénient est de transcrire; on purgera ainsi du même coup toutes les hypothèques non inscrites procédant du chef du précédent propriétaire, et on saura d'une manière définitive quels sont les créanciers avec lesquels il faut compter.

Sous l'empire du code civil, au contraire, et en admettant, comme l'avait fait la jurisprudence, que la transcription n'était pas nécessaire pour rendre les aliénations d'immeubles opposables aux tiers, il était difficile de donner une explication satisfaisante de l'art. 2181. Dans ce système, l'aliénation toute seule, indépendamment de la transcription, suffisait pour purger les hypothèques non inscrites acquises du chef du précédent propriétaire (supra, n. 1430); alors pourquoi exigeait-on la transcription comme préliminaire de la purge des hypothèques inscrites?

1521. Le nouveau propriétaire, qui veut procéder à la purge dont il est question dans notre chapitre, agira prudemment en faisant transcrire, non seulement son titre, mais aussi ceux des propriétaires antérieurs, s'ils ne l'ont été déjà. En effet, il semble résulter de l'art. 6 al. 1 de la loi du 23 mars 1855 qu'en transcrivant son titre seulement, le nouveau propriétaire ne purge que les droits de privilège ou d'hypothèque non inscrits procédant du chef du précèdent propriétaire, et non d'une manière générale ceux qui procèdent du chef des précédents propriétaires. L'acquéreur, qui, en pareil cas, purgerait, après avoir transcrit son titre seulement, s'exposerait donc à être inquiété par des créanciers, qui s'inscriraient plus tard du chef d'un propriétaire antérieur dont le titre n'aurait pas été transcrit.

1522. Tout acquéreur qui veut purger doit faire transcrire son titre, l'acquéreur à titre gratuit aussi bien que l'acquéreur à titre onéreux. La pratique fait l'application de cette règle même au légataire particulier, bien que l'art. 2181 ne parle que de la transcription des contrats, et que, d'après l'économie générale de la loi du 23 mars 1855, la formalité de la transcription soit étrangère aux dispositions testamentaires.

1523. La loi dit que le titre de l'acquéreur doit être transcrit en entier : ce qu'il faut entendre dans ce sens que la transcription doit consister en une copie littérale, et non en un simple extrait. Mais il n'est pas toujours nécessaire que le titre soit transcrit, c'est-à-dire copié tout au long. Un même acte peut contenir des dispositions complexes; il suffira en pareil cas de transcrire la partie de l'acte qui constitue le titre d'acquisition du nouveau propriétaire. Ainsi le légataire particulier d'un immeuble, qui veut procéder à la purge des hypothèques inscrites sur cet immeuble, ne sera obligé de faire transcrire qwî la partie du testament relative à son legs, et non les autres dispositions qui y so?t étrangères. De même, si le titre d'acquisition

du nouveau propriétaire est un partage, il lui suffira de faire transcrire la partie de l'acte de partage contenant l'attribution de l'immeuble qu'il s'agit de purger.

1524. Aux termes de l'art. 2181 al. 2 : « Cette transcription se fera » sur un registre à ce destiné, et le conservateur sera tenu d'en donner » reconnaissance au requérant ». Nous verrons bientôt quelle est l'utilité du certificat de transcription (infra, n. 1527).

La loi n'impartit aucun délai à l'acquéreur, qui prend l'initiative de la purge, pour opérer la transcription de son titre. Dans la pratique, il ne tardera guère à remplir cette formalité, qui est nécessaire pour rendre son droit opposable aux tiers, c'est-à-dire à ceux qui auraient acquis sur l'immeuble des droits réels du chef du précédent propriétaire.

1525. Nous nous bornons à reproduire l'art. 2182, dont la disposition n'offre guère d'utilité, son premier alinéa étant d'une évidence qui touche à la naïveté, et son second alinéa ne contenant qu'une application toute simple de la règle nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse HABET : « La simple transcription des titres translatifs » de propriété sur le registre du conservateur, ne purge pas les hypothè- » ques et privilèges établis sur l'immeuble. — Le vendeur ne transmet à » l'acquéreur que la propriété et les droits quHl avait lui-même sur la » chose vendue : il les transmet sous l'affectation des mêmes privilèges et » hypothèques dont il était chargé ».