Notifications à faire aux créanciers inscrits

1526. La purge des hypothèques inscrites consiste en substance dans l'offre, faite par l'acquéreur aux créanciers inscrits, d'une somme représentant plus ou moins exactement la valeur de l'immeuble, avec faculté pour chaque créancier de refuser cette offre, s'il ne la trouve pas suffisante, et de requérir la mise aux enchères de l'immeuble. Les notifications dont nous allons parler ont pour but de porter la proposition de l'acquéreur à la connaissance des créanciers, et de leur fournir les renseignements nécessaires pour qu'ils puissent opter en connaissance de cause entre ces deux partis : acceptation des offres du tiers détenteur; refus de ces offres, manifesté par une réquisition de mise aux enchères.

Aux termes de l'art. 2183 al. 1 : « Si le nouveau propriétaire veut » se garantir de l'effet des poursuites autorisées dans le chapitre VI du » présent titre, il est tenu, soit avant les poursuites, soit dans le mois, » au plus tard, à compter de la première sommation qui lui est faite, de » notifier aux créanciers, aux domiciles par eux élus dans leurs inscrip- » tions... ».

Les notifications dont nous allons parler doivent être adressées séparément à chacun des créanciers inscrits.

Elles doivent être faites, dit la loi, aux domiciles par eux élus dans leurs inscriptions. Le nouveau propriétaire serait dispensé d'adresser des notifications aux créanciers, qui auraient omis de faire l'élection de domicile requise par l'art. 2148-1°. Il est d'ailleurs loisible au nouveau propriétaire de faire les notifications aux domiciles réels des créanciers; car c'est dans son intérêt exclusif que la loi autorise la notification aux domiciles élus, et il est libre de renoncer à cette faveur. Cass., 26 novembre 1884, Sir., 86. 1. 63.

Bien entendu, les notifications ne doivent être adressées qu'aux créanciers inscrits antérieurement à la transcription du titre du nouveau propriétaire : il n'y a pas à s'occuper de ceux inscrits après.

Le défaut de notifications à un créancier, inscrit en temps utile, ne peut être invoqué que par lui, et non par les autres.

Si le nouveau propriétaire prend l'initiative de la purge, aucun délai fatal ne s'impose à lui pour les notifications dont il s'agit.

Il n'en est plus de même, s'il s'est laissé prévenir par les poursuites des créanciers hypothécaires. Il doit alors, sous peine de déchéance, faire les notifications dans le mois, c'est-à-dire dans le délai de trente jours; car, d'après le calendrier républicain, qui était en vigueur à l'époque où le code civil a été rédigé, tous les mois de l'année avaient une durée égale de trente jours. Ce délai court à compter de la première sommation qui est faite au tiers détenteur. Il s'agit de la sommation de payer ou de délaisser, dont il est question dans l'art. 2169, et non, comme on se l'était figuré dans les premiers temps qui ont suivi la promulgation du code civil, d'une sommation de purger. On ne conçoit pas une sommation de purger, la purge étant toujours facultative pour le tiers détenteur. La loi dit: de la première sommation, parce qu'il peut en avoir été fait plusieurs par des créanciers différents; la première profite à tous, en ce sens qu'elle fait courir le délai pour tous. Après l'expiration du délai dont nous venons de parler, l'acquéreur est définitivement déchu de la faculté de purger, à moins cependant que la sommation ne soit tombée en péremption.

1527. Ce que doivent contenir les notifications. — L'art. 2183 répond à cette question dans sa seconde partie; nous nous bornerons à peu près à reproduire sa disposition.

Le nouveau propriétaire doit notifier à chaque créancier : 1° « Extrait de son titre, contenant seulement la date et la qualité de » l'acte, le nom et la désignation précise du vendeur ou du donateur, la » nature et la situation de la chose vendue ou donnée; et, s'il s'agit d'un » corps de biens, la dénomination générale seulement du domaine et des » arrondissements dans lesquels il est situé, le prix et les charges fai- » sant partie du prix de la vente, ou l'évaluation de la chose, si elle a été » donnée » ;

=s= Extrait de son titre. C'est dans le but de procurer l'économie de quelques frais que la loi n'a pas exigé une copie intégrale du titre.

Entre autres énonciations, l'extrait doit contenir, dit la loi, le prix et les charges faisant partie du prix de la vente, ou l'évaluation de la chose, si elle a été donnée,

mm Le prix et les charges faisant partie du prix de vente. Entendez par charges faisant partie du prix toutes les prestations que le nouveau propriétaire est tenu d'acquitter, en vertu de son titre, en sus de son prix, et qui doivent profiter directement ou indirectement au vendeur, comme l'obligation de payer les contributions échues iors de la vente, ou de servir une rente viagère au vendeur, ou de construire une maison pour son compte. Les charges devront être évaluées toutes les fois qu'elles

consisteront en une obligation autre que celle de payer un capital, comme il arrive dans les deux exemples cités en dernier lieu, rente viagère et constructions. C'est du moins ce que l'on peut induire par argument de l'art. 2184, aux termes duquel l'acquéreur doit déclarer qu'il est prêt à acquitter immédiatement les dettes et charges hypothécaires/us^u'à concurrence du prix : ce qui comprend évidemment les charges faisant partie du prix.

= L'évaluation de la chose, si elle a été donnée. Cette disposition doit être généralisée, et appliquée à tous les cas dans lesquels le titre du nouveau propriétaire ne comporte pas l'expression d'un prix : ce qui arrive notamment lorsque l'immeuble a été acquis à titre d'échange.

2° « Extrait de la transcription de Vacte de vente »;

Le législateur veut probablement parler du certificat de transcription, dont il est question dans l'art. 2181 in fine (supra, n. 1524). En effet un extrait de la transcription ne pourrait être autre chose qu'un extrait du titre, puisque la transcription est la copie littérale du titre, et la notification de cet extrait ferait ainsi double emploi avec celle de l'extrait du titre, dont la loi vient de parler à l'instant même. Ce qui donne à cette interprétation presque le caractère de la certitude, c'est que la loi du 11 brumaire de l'an VII, à laquelle on a beaucoup emprunté en cette matière, parle précisément d'un certificat de transcription.

3° « Un tableau sur trois colonnes, dont la première contiendra la date » des hypothèques et celle des inscriptions ; la seconde, le nom des créan- » ciers ; la troisième, le montant des créances inscrites ».

L'art. 2184 ajoute : « L'acquéreur ou le donataire déclarera, par le » même acte, qu'il est prêta acquitter, sur-le-champ, les dettes et charges » hypothécaires, jusqu'à concurrence seulement du prix, sans distinction » des dettes exigibles ou non exigibles ».

= Sans distinction des dettes exigibles ou non exigibles. D'après la loi du 11 brumaire de l'an VII, l'acquéreur qui voulait purger ne devait offrir le paiement des dettes non exigibles que pour l'époque de leur exigibilité : ce qui était peut-être plus rationnel.

1528. Supposons que le nouveau propriétaire ait commis quelque irrégularité dans les notifications, en négligeant de se conformer exactement aux prescriptions des art. 2183 et 2184 ; quelle en sera la conséquence ? La loi ne s'explique pas sur ce point. Son silence ne permet guère d'attacher la nullité comme sanction à toute irrégularité, quelle qu'elle soit; les nullités ne se suppléent pas. D'un autre côté, il parait impossible d'admettre que les notifications doivent toujours être considérées comme valables, si informes qu'elles soient. La conclusion est qu'il faut appliquer ici la théorie des nullités virtuelles. Le juge appréciera, dans chaque hypothèse sur laquelle il sera appelé à statuer, si l'irrégularité commise est assez grave pour que les notifications doivent être considérées comme ne remplissant pas le but en vue duquel la loi les exige et qui est d'éclairer chaque créancier sur sa véritable situation hypothécaire. En d'autres termes, il y aura nullité, lorsque l'irrégularité commise sera de nature à induire le créancier, auquel la notification est adressée, dans quelque erreur qui puisse lui être préjudiciable.

Ainsi supposons une notification qui contient une erreur dans l'indication du prix.

Si l'erreur est en plus, la notification ne sera pas nulle; mais le créancier, auquel cette notification a été adressée, pourra exiger dans la mesure de son intérêt le paiement du prix indiqué et offert par l'acquéreur. Si au contraire l'erreur est en moins, le juge devra le plus souvent la considérer comme une cause de nullité ; car elle peut avoir pour résultat de forcer le créancier à s'engager dans la voie périlleuse de la surenchère, à laquelle il aurait peut-être pu se dispenser de recourir s'il eût connu la vérité.

D'ailleurs la nullité, résultant de l'irrégularité d'une notification, ne peut être invoquée que par le créancier auquel cette notification a été adressée, et non par les autres créanciers qui ont reçu des notifications satisfaisant aux prescriptions de la loi.

3. But et effet des notifications. Droit d'option des créanciers.

1529. Les notifications, prescrites par les art. 2183 et 2184, ont pour but démettre chaque cre'ancier inscrit en mesure, en même temps qu'en demeure, d'exercer en connaissance de cause le droit d'option qui s'offre à lui, et dont les deux termes sont : l'acceptation des offres du nouveau propriétaire, ou le refus de ces offres manifesté par une réquisition de mise aux enchères. Ces notifications contiennent en effet tous les renseignements nécessaires pour éclairer chaque créancier sur sa véritable situation, pour lui permettre de savoir exactement s'il sera ou non payé sur la somme offerte.

Comme nous le verrons bientôt, un délai de quarante jours, sauf prolongation à raison de la distance, est accordé à chaque créancier pour prendre parti. C'est le délai ordinaire des options (art. 795 al. 2 et 1457). Nous allons examiner successivement les conséquences de la détermination prise par les créanciers, suivant qu'ils acceptent ou refusent les offres à tin de purge.

1530. Premier terme du droit d'option. Acceptation des offres du tiers détenteur. Pour chaque créancier l'acceptation des offres faites par le nouveau propriétaire peut être expresse, tacite ou forcée.

a. — L'acceptation expresse est celle qui est faite expressis verbis ; elle est à peu près inconnue dans la pratique, et la loi n'en parle pas.

b. — L'acceptation tacite résulte, pour chaque créancier, de son inaction pendant le délai qui lui est accordé pour opter. En d'autres termes, tout créancier, qui laisse expirer le délai de l'option, sans manifester par une réquisition de mise aux enchères son intention de refuser les offres du nouveau propriétaire, est considéré comme les ayant tacitement acceptées (art. 2186).

Les créanciers inscrits ne manqueront pas d'accepter expressément ou tacitement les offres du nouveau propriétaire, lorsqu'elles seront suffisantes pour le paiement intégral des charges hypothécaires. Même dans le cas où elles seraient insuffisantes, ils les accepteront encore, s'ils ont la conviction qu'une vente aux enchères ne produirait pas une somme sensiblement supérieure.

c. — Enfin il y a acceptation forcée de la part du créancier, qui a fait une réquisition de mise aux enchères nulle pour inobservation des formes prescrites par la loi (art. 2185, in fine).

1531. Lorsque tous les créanciers ont accepté les offres à fin de

purge (peu importe que l'acceptation soit expresse, tacite ou forcée),

le prix de l'immeuble demeure définitivement fixé à la somme offerte,

et les charges hypothécaires sont purgées sous la condition que le

prix sera payé aux divers ayant droit ou consigné. C'est ce que dit

l'art. 2186 : « A défaut, par les créanciers, d'avoir requis la mise aux

» enchères dans le délai et les formes prescrits, la valeur de l'immeuble

» demeure définitivement fixée au prix stipulé dans le contrat, ou déclaré

» par le nouveau propriétaire, lequel est, en conséquence, libéré de tout

» privilège et hypothèque, en payant ledit prix aux créanciers qui seront

» en ordre de recevoir, ou en le consignant ».

Le nouveau propriétaire a le choix entre le paiement et la consignation. Généralement la prudence lui conseillera de consigner ; car, s'il payait mal, c'est-à-dire à des créanciers qui ne seraient pas en ordre de recevoir, il serait obligé de payer deux fois. Le nouveau propriétaire qui veut consigner n'est pas obligé de faire préalablement des offres réelles aux divers ayant droit ; il n'a pas besoin non plus d'obtenir une autorisation judiciaire, la consignation étant autorisée par la loi.

1532. Frais de la purge. — Les frais, occasionnés par la purge d'un immeuble aliéné à titre de vente, doivent, sauf stipulation contraire, être supportés par le vendeur, lorsque les offres faites par l'acheteur ne sont pas suivies de surenchère. En effet ces frais sont nécessaires pour l'accomplissement de l'obligation, dont le vendeur est tenu envers l'acheteur, de lui faire avoir l'immeuble libre de toutes charges. L'acheteur, qui a avancé ces frais, a donc le droit de les déduire sur son prix (arg. art. 774 C. pr.).

1533. B. Deuxième terme du droit d'option. Refus des offres du tiers détenteur, manifesté par une réquisition de mise aux enchères. Aux termes de l'art. 2185 al. 1 : « Lorsque le nouveau propriétaire a fait » cette notification dans le délai fixé, tout créancier dont le titre est ins- » crit, peut requérir la mise de l'immeuble aux enchères et adjudications » publiques... ».

Ainsi tout créancier inscrit peut refuser les offres faites à fin de purge, s'il ne les trouve pas suffisantes. Le mode légal d'exercice de ce refus consiste dans la réquisition de mise aux enchères de l'immeuble hypothéqué. Cela s'appelle surenchérir, parce que le créancier, qui requiert la mise aux enchères, met lui-même une première enchère d'un dixième sur le prix offert.

Le droit de surenchère est essentiel en matière de purge ; autrement les créanciers n'auraient pas la certitude d'obtenir la véritable valeur de leur gage : ils seraient à la merci du débiteur et du nouveau propriétaire, et pourraient être victimes de fraudes nombreuses, notamment d'une dissimulation de prix. En fait, les créanciers usent rare-

ment de la surenchère, parce que la menace qu'elle suspend sur la tête des acquéreurs suffit ordinairement pour les déterminer à faire des offres suffisantes, afin de n'être pas évincés. Parfois même il arrive que les créanciers acceptent des offres un peu inférieures à la véritable valeur de l'immeuble, à cause de l'incertitude du résultat des ventes faites en justice et surtout des frais qu'entraîne la surenchère, frais qui naturellement diminuent d'autant le prix de l'adjudication.

Le droit de surenchérir appartient à tout créancier inscrit, pourvu bien entendu que son inscription ait été prise en temps utile, c'est-à-dire avant la transcription du titre du nouveau propriétaire, et qu'elle ne soit pas périmée. Cette circonstance, qu'un créancier inscrit n'a pas reçu les notifications prescrites par les art. 2183 et 2184, ne le priverait pas de la faculté de surenchérir. On s'accorde aussi à reconnaître que la surenchère pourrait valablement être faite par un créancier, titulaire d'une hypothèque légale dispensée d'inscription et non inscrite. Mieux vaut admettre ces divers créanciers à surenchérir que de s'exposer à les voir, les opérations de la purge une fois terminées, exercer leur droit de suite en saisissant l'immeuble.

1534. Capacité requise pour surenchérir. — Pour pouvoir surenchérir, il faut avoir la capacité de s'obliger ; car le créancier surenchérisseur s'oblige à porter ou faire porter le prix à un dixième en sus de celui offert par le nouveau propriétaire (art. 2185-2o).

Il en résulte : 1° qu'une femme mariée ne peut pas surenchérir sans être autorisée comme de droit ; 2° que la personne pourvue d'un conseil judiciaire ne peut pas surenchérir sans l'assistance de son conseil (arg. art. 499 et 513) ; 3° ni le mineur émancipé sans l'assistance de son curateur ; 4° que le mineur non émancipé ne peut pas surenchérir ; mais son tuteur le peut pour lui, et nous croyons qu'il n'a pas besoin d'obtenir à cet effet l'autorisation du conseil de famille, car le pire qui puisse arriver, c'est que la surenchère conduise à une acquisition d'immeuble pour le compte du mineur, et aucun texte n'oblige le tuteur à obtenir l'autorisation du conseil de famille pour accomplir un acte de cette nature. Cpr. t. I, n. 1057; V. en sens contraire, Toulouse, 26 mai 1883, Sir., 84. 2. 97.

L'insolvabilité du créancier surenchérisseur ne constituerait pas contre lui une fin de non-recevoir. La loi a pourvu au danger que peut faire naître cette insolvabilité en exigeant une caution (art. 2185-5°).

1535. Conditions requises pour la validité de la surenchère.

— Ces conditions, au nombre de cinq, sont énumérées par l'art. 2185. La réquisition de mise aux enchères n'est valable qu'à la charge :

« 1° Que cette réquisition sera signifiée au nouveau propriétaire, dans » quarante jours, au plus tard, de la notification faite à la requête de ce » dernier, en y ajoutant deux jours par cinq myriamètres de distance » entre le domicile élu et le domicile réel de chaque créancier requérant »;

Le délai de quarante jours court, pour chaque créancier séparément, à compter de la notification qui a dû lui être faite aux termes des art. 2183 et 2184.

Il peut y avoir lieu à augmentation de ce délai à raison de la distance, lorsque le domicile réel du créancier n'est pas situé au même lieu que son domicile élu. La raison en est qu'il faudra en pareil cas un certain temps pour que la signification, faite au domicile élu, parvienne au domicile réel du créancier, où il pourra en prendre connaissance ; et, si on imputait ce temps sur le délai accordé pour l'option, ce

délai se trouverait réduit d'autant. La loi du 11 brumaire an VII n'avait pas songé à ce détail. Le délai à raison de la distance, qui est, aux termes de notre disposition, de deux jours par cinq myriamètres, a été réduit de moitié par la loi du 3 mai 1862, résultat de l'influence des chemins de fer sur la procédure.

Tout créancier, qui a laissé passer le délai légal, sans requérir dans les formes prescrites la mise aux enchères de l'immeuble, est définitivement déchu du droit de surenchérir.

« 2° Qu'elle [la réquisition] contiendra soumission du requérant, de » porter ou faire porter le prix à un dixième en sus de celui qui aura été » stipulé dans le contrat, ou déclaré par le nouveau propriétaire »;

La mise à prix de l'immeuble sera donc fixée à une somme égale au prix offert par le nouveau propriétaire, augmentée d'un dixième, et le créancier surenchérisseur demeurera adjudicataire pour cette somme, si aucune enchère nouvelle ne se produit. On voit qu'il faut y regarder à deux fois avant de surenchérir. C'est précisément là le but de cette disposition, qui a été écrite pour empêcher les surenchères faites à la légère.

•* La loi du 11 brumaire de l'an VII n'exigeait qu'une surenchère du vingtième; la loi belge du 16 décembre 1851 en est revenue à ce taux. Il paraît que la surenchère du dixième, exigée par le code civil, en y joignant les frais qu'elle entraîne, conduit en définitive à une majoration de 30 % sur le prix offert.

La surenchère du dixième, doit porter sur le montant de l'offre faite par le nouveau propriétaire, par conséquent, au cas où la purge a lieu à la suite d'une vente, non seulement sur le prix et sur les charges faisant partie du prix, mais encore sur la somme que le nouveau propriétaire aurait offerte en sus. Ainsi le prix et les charges s'élèvent à 80,000 fr.; le nouveau propriétaire offre aux créanciers 20,000 fr. en sus, soit 100,000 fr. au total. La surenchère du dixième devra porter sur cette somme ; elle sera donc de 10,000 fr. : ce qui portera la mise à prix à 110,000 fr. Si elle ne devait, dans l'espèce, porter que sur le prix et sur les charges, la mise à prix ne s'élèverait qu'à 88,000 fr., et l'adjudication pourrait ainsi avoir lieu pour une somme inférieure à celle offerte par le nouveau propriétaire : ce qui est inadmissible. Adde argument des mots déclaré par le nouveau propriétaire.

Le créancier surenchérisseur peut valablement déclarer qu'il s'engagea porter ou faire porter le prix à un dixième en sus de celui qui a été offert par le nouveau propriétaire, sans indiquer le chiffre auquel sa soumission se trouvera ainsi portée.

« 3° Que la même signification sera faite dans le même délai au précé- » dent propriétaire, débiteur principal » ;

Le précédent propriétaire, que la loi suppose ici être le débiteur principal, ce qui est le cas le plus ordinaire, a intérêt à être informé de la réquisition de mise aux enchères; car le plus souvent il est tenu à la garantie envers son acquéreur, et se trouve intéressé à ce titre à conjurer par tous les moyens possibles l'éviction dont cet acquéreur est menacé par suite de la surenchère.

Si le précédent propriétaire et le débiteur principal sont deux personnes différentes, ainsi qu'il arrivera notamment au cas d'une hypothèque constituée par le propriétaire d'un immeuble pour la dette d'autrui, alors il faut, pour satisfaire au vœu de la loi, notifier à l'un et à l'autre la réquisition de mise aux enchères. Pour exprimer cette proposition, au lieu de la sous-entendre, il aurait suffi de dire que la notification doit être faite au précédent propriétaire et au débiteur principal. C'est

la rédaction que la loi belge du 16 décembre 1851 a substituée à celle de notre article 2185-30.

On voit, en résumé, qu'il peut être nécessaire de notifier la réquisition de mise aux enchères à trois personnes différentes, savoir : 1° le nouveau propriétaire, intéressé évidemment à connaître le sort des offres qu'il a faites (art. 2185-1°); 2° le précédent propriétaire, pour qu'il conjure, si faire se peut, une éviction dont il est garant; 3° le débiteur principal, pour qu'il essaye de se soustraire, en payant, au recours que la vente publique de l'immeuble ferait naître contre lui.

4° « Que l'original et les copies de ces exploits seront signés par le

» créancier requérant, ou par son fondé de procuration expresse, lequel,

» en ce cas, est tenu de donner copie de sa procuration » ;

Cette disposition a pour but d'empêcher les avoués d'engager trop légèrement leurs clients dans la voie périlleuse de la surenchère.

5° Qu'il [le créancier surenchérisseur], offrira de donner caution » jusqu'à concurrence du prix et des charges » ;

On évite ainsi les conséquences de l'insolvabilité du surenchérisseur.

Aux termes de l'art. 832 al. 2, 3 et 4 du code de procédure civile : L'acte de » réquisition de mise aux enchères contiendra, avec t'offre et l'indication de la cau- » tion, assig?iation à trois jours devant le tribunal, pour la réception de cette cau- » tion, à laquelle il sera procédé comme en matière sommaire. Cette assignation sera » notifiée au domicile de l'avoué constitué ; il sera donné copie, en même temps, de » l'acte de soumission de la caution et du dépôt au greffe des titres qui constatent » sa solvabilité. — Dans le cas où le surenchérisseur donnerait un nantissement en » argent ou en rentes sur l'Etat, à défaut de caution, conformément à l'article 204/ » du Code civil, il fera notifier avec son assignation copie de l'acte constatant la réa- » lisation de ce nantissement. — Si la caution est rejetée, la surenchère sera déclarée » nulle et l'acquéreur maintenu, à moins qu'il n'ait été fait d'autres surenchères par » d'autres créanciers ».

L'obligation de la caution est indéfinie : elle répond de tous les engagements que le créancier surenchérisseur contracte en cette qualité.

L'Etat, qui fait une réquisition de mise aux enchères, n'est pas obligé de fournir ■caution. Il en est formellement dispensé par une loi du 21 février 1827, votée à la suite d'un arrêt de la cour de cassation du 9 août 1826, qui avait annulé une réquisition de mise aux enchères faite par l'Etat, parce qu'il n'avait pas fourni caution.

L'art. 2185 se termine par ces mots : « Le tout à peine de nullité ».

1536. Mentionnons, pour compléter ces dispositions, l'art. 832 al. 1 du code de procédure civile, ainsi conçu : « Les notifications et réquisitions prescrites par les » articles 2183 et 2185 du Code civil seront faites par un huissier commis à cet effet, » sur simple requête, par le président du tribunal de première instance de l'arron- » dissement où elles auront lieu; elles contiendront constitution d'avoué près le » tribunal où la surenchère et l'ordre devront être portés ». La sanction de la nullité est attachée à l'inobservation de cette formalité, ainsi que de celle prescrite par l'alinéa 2 du même texte, cité tout à l'heure (art. 838 al. 3).

1537. Effet d'une réquisition valable de mise aux enchères . — Régulièrement, une réquisition de mise aux enchères, faite conformément aux prescriptions de la loi, aboutit à la vente en justice des biens surenchéris. L'art. 2187 va nous dire en quelles formes se fait cette vente : « En cas de revente sur enchères, elle aura lieu suivant les

» formes établies pour les expropriations forcées, à la diligence soit du » créancier qui l'aura requise, soit du nouveau propriétaire. — Lepour- » suivant énoncera dans les affiches le prix stipulé dans le contrat, ou » déclaré, et la somme en sus à laquelle le créancier s'est obligé de la » porter ou faire porter » .

= Suivant les formes établies pour les expropriations forcées. Ces formes sont réglées par le-; art. 836, 837 et 838 du code de procédure civile.

= A la diligence soit du créancier qui l'a requise, soit du nouveau propriétaire. Ce dernier a intérêt en effet à sortir le plus promptement possible de la situation indécise, où il se trouve placé par la réquisition de mise aux enchères.

En outre, tout créancier inscrit non surenchérisseur est autorisé à se faire subroger aux poursuites, si le surenchérisseur ou le nouveau propriétaire ne donne pas suite à l'action dans le mois de la surenchère (C. pr., art. 833).

1533. La réquisition de mise aux enchères, formée par l'un des créanciers inscrits, profite à tous, en ce sens que le surenchérisseur ne peut pas valablement se désister sans le consentement exprès de tous les créanciers inscrits. C'est ce que dit l'art. 21 90 : « Le désistement du » créancier requérant la mise aux enchères, ne peut, même quand le » créancier paierait le montant de la soumission, empêcher l'adjudication » publique, si ce n'est du consentement exprès de tous les autres créan- » ciers hypothécaires ». La raison en est que la surenchère, faite par l'un des créanciers, a peut-être empêché les autres de surenchérir euxmêmes : ils se sont abstenus, parce qu'ils ont compté sur le résultat de la surenchère déjà formée. Si cette surenchère pouvait ne pas aboutir, par suite du désistement du créancier qui l'a formée, les autres se verraient trompés dans leurs prévisions, et se trouveraient réduits à se contenler des offres du tiers détenteur quoique insuffisantes; car il est probablement aujourd'hui trop tard pour former une nouvelle surenchère, les délais étant expirés. Voilà pourquoi la loi ne permet pas au surenchérisseur de se désister sans le consentement de tous les autres créanciers; et, pour éviter toute incertitude, elle exige un consentement exprès. Vainement le surenchérisseur offrirait-il de payer le montant de sa soumission, c'est-à-dire la somme offerte par le nouveau propriétaire et Je dixième en sus. Gela ne lui permettrait pas de se désister, si les autres créanciers n'y consentent pas. Ceux-ci peuvent avoir intérêt à ce que la réquisition de mise aux enchères suive son cours; car ils sont en droit d'espérer que l'adjudication, qui en sera le couronnement, produira une somme supérieure au prix offert par le nouveau propriétaire, augmenté d'un dixième, et ils ont la certitude qu'elle ne produira pas moins.

Les effets de la réquisition de mise aux enchères ne peuvent pas non plus être paralysés par l'offre, que ferait le nouveau propriétaire, de désintéresser complètement le créancier surenchérisseur.

Cependant, si le nouveau propriétaire payait tous les créanciers inscrits sans exception, la surenchère tomberait nécessairement dans le vide, parce que personne n'aurait plus d'intérêt à ce qu'elle suivît son cours.

Hors ce cas et celui d'un désistement accepté expressément par tous les créanciers inscrits, la réquisition de mise aux enchères conduira nécessairement à une adjudication publique au profit du plus offrant et dernier enchérisseur. Les effets de cette adjudication varient, suivant qu'elle est prononcée au profit du nouveau propriétaire ou d'un tiers; il faut examiner successivement ces deux hypothèses.

1539. Première hypothèse. C'est le nouveau propriétaire qui se porte adjudicataire. Alors l'adjudication n'est pas translative de propriété ; elle ne fait que confirmer un droit de propriété préexistant. Aussi l'art. 2189 dispose-t-il : « V acquéreur ou le donataire qui conserve l'im- » meuble mis aux enchères, en se rendant dernier enchérisseur n'est pas » tenu de faire transcrire le jugement d'adjudication ».

Cette disposition s'explique facilement à la lumière du principe, que la transcription est nécessaire pour rendre l'acquéreur d'un immeuble propriétaire à l'égard des tiers; elle allait donc toute seule sous l'empire de la loi du 11 brumaire de l'an VII à laquelle elle a été empruntée, et elle va toute seule aussi sous l'empire de la loi du 23 mars 1855, qui a restitué à la transcription son ancien rôle. Mais il était presque impossible d'en rendre raison sous l'empire du code civil, en admettant, comme l'avait fait la jurisprudence, que le législateur de 1804 avait rendu la translation de la propriété des immeubles indépendante de la transcription. L'art. 2189 est l'un de ceux qui semblaient protester contre cette interprétation.

* On a soutenu bien à, tort, en se fondant sur l'art. 1-4° de la loi du 23 mars 1855, que, depuis la promulgation de cette loi, le nouveau propriétaire, devenu adjudicataire, doit faire transcrire le jugement d'adjudication. L'esprit bien évident delà loi nouvelle est de ne soumettre à la transcription que les actes translatifs de propriété. La dispense de transcription établie par l'art. 2189 subsiste donc, puisqu'elle s'applique à un acte non translatif de propriété. Renversant une maxime bien connue, nous dirons : generalia specialibus non derogant.

^Toutefois le législateur de 1855 aurait peut-être bien fait d'exiger que le jugement d'adjudication, prononcé au profit du nouveau propriétaire, fût mentionné en marge de la transcription du titre de celui-ci.

1540. Deuxième hypothèse. — V adjudication est prononcée au profit d'un tiers. Le jugement d'adjudication devra être transcrit, car il est ici translatif de propriété.

1541. Aux termes de l'art. 2191 : « L'acquéreur qui se sera rendu » adjudicataire aura son recours tel que de droit contre le vendeur, pour » le remboursement de ce qui excède le prix stipulé par son titre, et pour » l'intérêt de cet excédant, à compter du jour de chaque paiement ». C'est une application toute simple des règles de la garantie.

Le nouveau propriétaire ne pourrait pas exercer le recours en garantie dont parle l'art. 2191, s'il est acquéreur à titre gratuit, donator

de evictione non tenelnr; à moins que la donation ne soit du nombre de celles qui donnent lieu exceptionnellement à la garantie (art. 1440). 11 aurait seulement une action negotiorum gestorum contre le donateur, si la dette hypothe'caire est la sienne.

1542. « L'adjudicataire est tenu, au delà du prix de son adjudication, » de restituer à l'acquéreur ou au donataire dépossédé les frais et loyaux » cofits de son contrat, ceux de la transcription sur les registres du » conservateur, ceux de notification, et ceux faits par lui pour parvenir » à la revente » (art. 2188).

Sans cette disposition, le nouveau propriétaire aurait été le plus souvent dans l'impossibilité d'obtenir le remboursement des frais que lui a occasionnés son acquisition, devenue inutile aujourd'hui. De deux choses l'une, en effet : ou il est acquéreur à titre gratuit, et alors il est sans recours contre le donateur, qui n'est point tenu à la garantie ; ou il est acquéreur à titre onéreux, et alors il a bien un recours contre l'aliénateur, mais l'insolvabilité de celui-ci aurait rendu la plupart du temps ce recours illusoire. Voilà pourquoi la loi impose le remboursement dont il s'agit comme charge spéciale à l'adjudicataire. Ceux qui veulent se porter adjudicataires ne perdent pas de vue cette disposition. Naturellement, lorsqu'ils déterminent la limite à laquelle ils veulent s'arrêter dans les enchères, ils tiennent compte du remboursement à faire au nouveau propriétaire évincé, et offrent d'autant moins ; le prix d'adjudication se trouve donc diminué d'autant ; de sorte qu'en définitive le remboursement exigé par l'art. 2188 se fait aux frais des créanciers. Tfien d'injuste à cela ; car la réquisition de mise aux enchères a lieu dans leur intérêt.

L'adjudicataire n'est pas tenu de payer en sus de son prix au tiers détenteur évincé le montant de ce qui lui est dû pour impenses et améliorations. Il a été jugé que le tiers détenteur s'en rembourse par un prélèvement sur le prix d'adjudication. (Paris, 24 juillet 1886, Sir., 87. 2. 39). C'est accorder au tiers détenteur un privilège pour sa créance. Nous avons critiqué celte solution [supra, n. 1477 in fine).

Bien entendu, le recours spécial, que l'art. 2188 accorde au nouveau propriétaire évincé, contre l'adjudicataire, pour le remboursement des frais et loyaux coûts du contrat..., ne porte pas préjudice au recours en garantie, qui peut lui appartenir contre son auteur en qualité d'acquéreur à titre onéreux. V. art. 2178.

* 1543. D'après la jurisprudence de la cour de cassation, le titre de l'acquéreur qui a entrepris la purge est résolu, lorsque c'est un tiers qui se porte adjudicataire. L'adjudicataire devrait donc être considéré comme tenant directement ses droits de l'aliénateur : ce qui conduirait notamment à déclarer inefficaces les hypothèques consenties sur l'immeuble par l'acquéreur évincé, à lui refuser l'excédent du prix d'adjudication, resté libre après le paiement des créanciers inscrits, pour l'attribuer au débiteur ou plutôt à ses créanciers chirographaires, et enfin à refuser à l'Etat la faculté de réclamer deux droits de mutation.

Tout est bizarre et contradictoire dans cette théorie. Comment expliquer d'abord que ces résultats se produisent lorsque l'acquéreur est exproprié sur une réquisition de mise aux enchères, et qu'ils ne se produisent pas lorsqu'il a subi l'expropriation sur saisie ou qu'il a délaissé? [supra, n. 1481). D'autre part, où se trouve dans la loi la trace de la résolution imaginée par la cour de cassation? Enfin comment l'action en garantie, que l'on reconnaît appartenir au tiers détenteur, évincé par suite de l'adjudication sur surenchère, peut-elle se concilier avec la résolution de son titre? Si la vente est résolue, comme le prétend la cour suprême, elle est censée n'avoir jamais existé, et, alors il ne peut plus être question d'une action en garantie née de cette vente.

Notons d'ailleurs que la cour de cassation n'est pas restée fidèle à sa doctrine, en décidant que le tiers détenteur, évincé par suite de l'adjudication sur surenchère, n'est pas tenu de restituer les fruits par lui perçus.

Hypothèse particulière.

1544. Nous nous bornerons à transcrire l'art. 2192 : « Dans le cas où le titre » du nouveau propriétaire comprendrait des immeubles et des meubles, ou plusieurs » immeubles, les uns hypothéqués, les autres non hypothéqués, situés dans le même » ou dans divers arrondissements de bureaux, aliénés pour un seul et même prix, ou » pour des prix distincts et séparés, soumis ou non à la même exploitation, le prix de » chaque immeuble frappé d'inscriptions particulières et séparées, sera déclaré dans » la notification du nouveau propriétaire, par ventilation, s'il y a lieu, du prix total » exprimé dans le titre. — Le créancier surenchérisseur ne pourra, en aucun cas, » être contraint d'étendre sa soumission ni sur le mobilier, ni sur d'autres immeubles, » que ceux qui sont hypothéqués à sa créance et situés dans le même arrondisse- » ment; sauf le recours du nouveau propriétaire contre ses auteurs, pour l'indemnité » du dommage qu'il éprouverait, soit de la division des objets de son acquisition » soit de celle des exploitations ».