CHAPITRE IX

DU MODE DE PURGER LES HYPOTHÈQUES, QUAND IL N'EXISTE PAS D'INSCRIPTION SUR LES BIENS DES MARIS ET DES TUTEURS

1545. La purge dont il est ici question estspe'ciale aux hypothèques légales dispensées d'inscription, qui n'ont pas été inscrites. Au contraire celle du chapitre précédent s'applique à toutes les hypothèques inscrites, de quelque nature qu'elles soient, légales, judiciaires ou conventionnelles.

On voit que les hypothèques dispensées d'inscription, c'est-à-dire les hypothèques légales des femmes mariées, des mineurs et des interdits sont purgées, tantôt d'après les règles du chapitre VIII, tantôt d'après celles du chapitre IX : — d'après les règles du chapitre VIII, si elles ont été inscrites, ajoutons : ou si elles auraient du l'être, c'està-dire si, au moment où la purge s'est effectuée, la dispense d'inscription a cessé par l'expiration du délai d'un an à dater de la dissolution du mariage ou de la cessation de la tutelle; — d'après les règles du chapitre IX, si elles n'ont pas été inscrites et si la dispense d'inscription subsiste encore. C'est ce qui ressort soit de la rubrique du chapitre IX, soit de l'art. 2193, ainsi conçu : « Pourront les acquéreurs d'immeubles » appartenant à des maris ou à des tuteurs, lorsqu'il n'existera pas d'ins- » cription sur lesdits immeubles à raison de la gestion du tuteur, ou des » dot, reprises et conventions matrimoniales de la femme, purger les » hypothèques qui existeraient sur les biens par eux acquis ».

1546. Commençons par donner une idée sommaire de cette purge, ainsi bue nous l'avons fait pour celle du chapitre précédent. Après

avoir transcrit son titre, l'acquéreur doit le rendre public par certains moyens que nous préciserons tout à l'heure. L'accomplissement de cette formalité sert de point de départ à un délai de deux mois, pendant lequel les hypothèques dispensées d'inscription peuvent être utilement inscrites. C'est une sorte de mise en demeure, adressée aux divers intéressés ou à ceux qui les représentent, d'avoir à inscrire leurs hypothèques. Si le délai de deux mois expire sans qu'aucune inscription ait été prise, l'immeuble est purgé de toutes les hypothèques légales, dont il pouvait être grevé du chef du précédent ou des précédents propriétaires. Si des inscriptions ont été prises, l'acquéreur ne peut faire aucun paiement au préjudice desdites inscriptions, et il pourra se trouver ainsi forcé de garder son prix jusqu'à nouvel ordre ou de le consigner.

1547. Entrons maintenant dans les détails.

4° L'acquéreur doit commencer par transcrire son titre; car, depuis la loi du 23 mars 1855, cette formalité est requise pour que son droit devienne opposable aux tiers, quels qu'ils soient, qui ont des droits réels sur l'immeuble. La transcription est donc le préliminaire obligé de la purge qui nous occupe, comme de celle dont il est question dans le chapitre précédent.

2° Le nouveau propriétaire doit porter son titre à la connaissance des intéressés. L'art. 2194, lre partie, va nous dire de quelle manière : « A cet effet, Us [les acquéreurs d'immeubles] déposeront copie dûment » collationnée du contrat translatif de propriété au greffe du tribunal » civil du lieu de la situation des biens, et ils certifieront par acte signi- » fié, tant à la femme ou au subrogé tuteur, qu'au procureur du Roi près » le tribunal, le dépôt qu'ils auront fait ».

Il se peut que l'acquéreur ignore l'existence des hypothèques légales qu'il veut purger : la purge qui nous occupe est souvent faite en vue d'hypothèques légales, qu'on soupçonne sans les connaître. Gomment en pareil cas le nouveau propriétaire pourra-t-il faire la signification, que notre article commande d'adresser à la femme ou au subrogé tuteur? Il a été pourvu à cette situation par un avis du conseil d'Etat des 9 mai-lcr juin 1807. L'acquéreur, dans la signification qu'il adressera au procureur de la République, doit en premier lieu déclarer « que » ceux du chef desquels il pourrait être formé des inscriptions pour » raison d'hypothèques légales existant indépendamment de l'inscrip- » tion, n'étant pas connus, il fera publier la susdite signification dans » les formes prescrites par l'article 683 du Code de procédure civile »; en second lieu, « il faut que le susdit acquéreur fasse cette publication » dans lesdites formes de l'article 683 du Code de procédure civile... ». Ainsi donc, une notification par la voie des journaux, c'est-à-dire une

notification qui ne parvient à personne parce qu'elle s'adresse à tout le monde, remplacera la notification individuelle exigée par l'art. 2194.

* Nous croyons que l'avis du conseil d'Etat, dont nous venons d'analyser la disposition, a défiguré la pensée qui avait inspiré au législateur du code civil la disposition de l'art. 2194. Sans doute l'acquéreur peut ne pas connaître les créanciers, dont il veut purger les hypothèques légales : mais l'art. 2194 voulait précisément qu'il se donnât la peine de les chercher et de les trouver (ce qui certes n'est pas impossible), pour leur adresser, ou à leur représentant, la signification prescrite par la loi, signification qui, les touchant nécessairement, les met sérieusement en demeure de prendre l'inscription à laquelle est subordonnée la conservation de leur hypothèque. Qu'arrive-t-il, avec le procédé inauguré par l'avis du conseil d'Etat? L'acquéreur se garde bien de se donner aucun embarras pour découvrir lescréanciers à hypothèque légale dont il soupçonne l'existence ; il déclare qu'il ne les connaît pas, et il procède à la notification par la voie des journaux, qui le plus souvent ne remplit pas son but parce qu'elle ne parvient pas à la connaissance des intéressés. Y a-t-il beaucoup de femmes mariées qui lisent la quatrième page des journaux, surtout la partie consacrée aux annonces judiciaires ? Il en résulte que beaucoup d'hypothèques légales sont ainsi purgées, sans que les incapables auxquels la loi les accorde ou leurs représentants aient été mis utilement en demeure de remplir la formalité nécessaire à la conservation de leur droit : ce qui est tout à fait contraire à la pensée de protection, qui animait le législateur à l'endroit des créanciers à hypothèque légale dispensés de l'inscription.

* Aussi nous semble-t-il que, loin d'étendre en dehors de ses termes l'avis du conseil d'Etat précité, il faut lui appliquer avec sévérité le principe de l'interprétation restrictive. Nous en concluons notamment que, si l'acquéreur connaît l'existence d'un mineur ayant hypothèque légale sur l'immeuble qu'il s'agit de purger, et que ce mineur ne soit pas pourvu d'un subrogé tuteur, l'acquéreur devra en faire nommer un, afin de lui adresser la signification prescrite par l'art. 2194. C'est la solution qui triomphe en doctrine et en jurisprudence.

L'art. 2194 ajoute : « Extrait de ce contrat, contenant sa date, les noms, » prénoms, professions et domiciles des contractants , la désignation de » la nature et de la situation des biens, le prix et les autres charges de » la vente, sera et restera affiché pendant deux mois dans l'auditoire du » tribunal ; pendant lequel temps, les femmes, les maris, tuteurs, subro- » gés tuteurs, mineurs, interdits, parents ou amis, et le procureur du Roi, » seront reçus à requérir, s'il y a lieu, et à faire faire au bureau du con- » servateur des hypothèques, des inscriptions sur l'immeuble aliéné, qui » auront le même effet que si elles avaient été prises le jour du contrat » de mariage, ou le jour de Ventrée en gestion du tuteur ; sans préjudice » des poursuites qui pourraient avoir lieu contre les maris et les tuteurs, » ainsi qu'il a été dit ci-dessus, pour hypothèques par eux consenties au )> profit de tierces personnes sans leur avoir déclaré que les immeubles » étaient déjà grevés d'hypothèques, en raison du mariage ou de la » tutelle ».

Le délai de deux mois ne commence à courir que lorsque toutes les formalités prescrites par la loi ont été remplies : dépôt au greffe d'une

Précis de droit civil. — 3e éd., III. 57

copie du contrai, signification de ce dépôt au procureur de la République, signification semblable à la femme ou au subrogé tuteur soit directement, soit par la voie des journaux (avis du conseil d'Etat du 9 mai 1807), enfin affiche d'un extrait du contrat dans l'auditoire du tribunal. Les incapables, auxquels appartient l'hypothèque légale, ou leurs représentants désignés par la loi, sont alors légalement mis en demeure de prendre inscription dans ledit délai de deux mois. 1548. Cela posé, deux hypothèses peuvent se présenter.

a. — Aucune inscription n'a été frise dans le délai de deux mois. Les hypothèques légales, qui existaient sur l'immeuble au profit d'une femme mariée, d'un mineur ou d'un interdit, sont purgées. C'est ce que dit l'art. 2195 al. 1 : « Si, dans le cours des deux mois de Vexposi- » lion du contrat, il n'a pas été fait d'inscription du chef des femmes, » mineurs ou interdits, stir les immeubles vendus, ils passent à Vacqué- » reur sans aucune charge, à raison des dot, reprises et conventions » matrimoniales de la femme, ou de la gestion du tuteur, et sauf le » recours, s'il y a lieu, contre le mari et le tuteur ».

Et toutefois l'incapable, dont l'hypothèque légale n'a pas été inscrite dans le délai de la purge, n'est pas entièrement déchu de son droit hypothécaire ; il a perdu le droit de suite, mais il conserve le droit de préférence sur le prix. Ainsi l'a décidé la loi du 21 mai 1858, qui a réorganisé la procédure d'ordre. Auparavant la question était très controversée ; il y avait seize arrêts de cours d'appel dans ce sens, sept de la cour de cassation en sens contraire. Cpr. supra, n. 1485.

Mais la loi précitée subordonne à deux conditions la conservation du droit de préférence au profit des femmes mariées, mineurs ou interdits, qui ont perdu leur droit de suite, faute d'inscription dans le délai légal : la première, c'est qu'un ordre soit ouvert dans les trois mois qui suivent l'expiration du délai de la purge; la seconde, que le créancier à hypothèque légale produise à cet ordre dans le délai fixé par l'art. 754 G. pr., si l'ordre est judiciaire, ou avant la clôture, si l'ordre est amiable. Voyez le nouvel art. 772 al. 5 du code de procédure civile.

b. — Une ou plusieurs inscriptions ont été prises dans le délai de deux mois. Elles conservent aux hypothèques qu'elles concernent le rang que leur assigne l'art. 2135. C'est très certainement ce qu'a voulu dire l'art. 2194, cité tout à l'heure, par ces mots : « qui auront le même effet que si elles avaient été prises le jour du contrat de mariage, ou le jour de l'entrée en gestion du tuteur ». En effet, si l'hypothèque de îa femme avait été inscrite le jour du contrat de mariage, elle n'aurait toujours eu que le rang qui lui est assigné par l'art. 2135.

Maintenant il arrivera de deux choses l'une.

Ou bien les inscriptions, prises du chef des femmes mariées, mineurs ou interdits, serontpriméespar des inscriptions appartenant à d'autres créanciers. Alors l'acquéreur pourra payer son prix entre les mains de ceux-ci jusqu'à concurrence du montant de leurs créances : le surplus, il devra le conserver ou le consigner, ainsi qu'il va être dit.

Ou bien les inscriptions, prises du chef des femmes mariées, mineurs ou interdits, leur assureront le premier rang, et alors l'acquéreur ne pourra faire aucun paiement à leur préjudice; il devra donc garder son prix ou le consigner.

C'est ce qui résulte de l'art. 2195 al. 2 et 3 : « S'il a été pris des » inscriptions du chef desdites femmes, mineurs ou interdits, et s'il » existe des créanciers antérieurs qui absorbent le prix en totalité ou en » partie, l'acquéreur est libéré du prix ou de la portion du prix par lui » payée aux créanciers placés en ordre utile; et les inscriptions du chef » des femmes, mineurs ou interdits, seront rayées, ou en totalité, ou jus- » qu'à due concurrence. — Si les inscriptions du chef des femmes, » mineurs, ou interdits, sont les plus anciennes, l'acquéreur ne pourra » faire aucun paiement du prix au préjudice desdites inscriptions, qui » auront toujours, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, la date du contrat de » mariage, ou de Ventrée en gestion du tuteur; et, dans ce cas, les ins- » criptions des autres créanciers qui ne viennent pas en ordre utile, » seront rayées ».

1549. H reste un point, sur lequel la loi ne s'explique pas : les mineurs, interdits et femmes mariées, contre lesquels est dirigée la purge spéciale qui nous occupe, sont-ils admis à surenchérir? L'affirmative ne paraît guère douteuse; car le droit de surenchérir est essentiel en matière de purge. Autrement les créanciers, contre lesquels cette purge est dirigée, seraient exposés sans défense à être victimes de fraudes nombreuses, notamment de dissimulations de prix, contre lesquelles tous les autres créanciers hypothécaires peuvent se prémunir à l'aide de la surenchère. De sorte que les créanciers hypothécaires, que la loi protège le plus à raison de leur incapacité, seraient précisément ceux qu'elle aurait le plus maltraités. D'ailleurs, la loi n'ayant pas déterminé un délai spécial pour l'exercice de cette surenchère, on doit en conclure qu'elle devrait, à peine de déchéance, être formée dans le délai de deux mois, fixé par l'art. 2194 pour l'inscription de l'hypothèque.

Toutefois les femmes mariées, mineurs et interdits ne seraient pas admis à surenchérir, si une première surenchère avait déjà été faite à la suite de la purge des hypothèques inscrites, cette surenchère leur offrant toutes garanties au point de vue de la fixation du prix. C'est une application d'une règle, qui est aujourd'hui sans exception dans

notre droit : surenchère sur surenchère ne vaut.