Juste titre, justa causa

1692. Le mot titre désigne ici la cause de la possession, c'est-àdire le fait juridique, par exemple la vente, servant de base à la possession, et non l'écrit, instrumentum, qui" constate ce fait juridique. En un mot, c'est du titre d'acquisition qu'il s'agit.

Le titre doit èlve juste, secundumjus. Il présente ce caractère, lorsqu'il est par sa nature même translatif de propriété, ad transferendum dominium idoneus; de sorte que, si celui dont le titre émane eût été propriétaire et capable d'aliéner, la propriété aurait été transmise à l'acquéreur, et il n'aurait pas besoin d'invoquer aujourd'hui la prescription.

Le juste titre le plus usuel est la vente. L'échange, la dation en paiement, la donation, le legs sont aussi des justes titres: mais non le bail, le prêt, le dépôt et tous autres contrats non translatifs de propriété par leur nature.

Le titre d'héritier n'est pas un juste titre. L'héritier a tous les

Précis de droit crviL. — 3e éd., III. 62

droits de son auteur, mais n'en a pas davantage ; il acquiert donc la possession telle que l'avait le défunt, avec ses qualite's et ses vices. Au point de vue du droit, la personne de l'héritier ne se distingue pas de celle du défunt; si donc le défunt possédait sans titre, l'héritier continuera de posséder dans les mêmes conditions, et par conséquent il ne pourra pas prescrire par dix à vingt ans.

Le partage, qui déclare la propriété sans la transférer, ne rentre pas dans la définition que nous avons donnée du juste titre. Mais le fait juridique, qui a donné naissance à l'indivision, peut constituer un juste titre. Tel est le cas où le gérant d'une société achète un immeuble pour le compte de la société : si le vendeur n'est pas propriétaire, la vente constituera un juste titre, et l'associé, dans le lot duquel l'immeuble sera mis plus tard par le partage, pourra l'invoquer comme base de la prescription de dix à vingt ans.

La cour de cassation a fait une application fort intéressante de ces principes dans l'espèce suivante. Un père, possesseur de mauvaise foi d'un immeuble, l'avait donné en avancement d'hoirie à son fils, lequel l'avait reçu de bonne foi; après la mort du donateur, l'enfant rapporta l'immeuble à la succession paternelle, et cet immeuble fut mis dans son lot par le partage; c'est alors que le propriétaire intenta l'action en revendication ; l'enfant, qui était en possession depuis plus de dix ans, opposa la prescription décennale. Etait-il dans son droit? La cour de cassation a résolu la question négativement. Il est vrai que le possesseur actuel de l'immeuble l'avait reçu à titre de donation, et la donation est un juste titre; mais la donation avait été résolue par l'effet du rapport, et par suite rétroactivement anéantie. Que restait-il donc? C'est que l'enfant détenait l'immeuble en qualité d'héritier, et en vertu du partage qui l'avait mis dans son lot; or le titre d'héritier et le partage, nous venons de le dire, ne sont pas des justes titres ; donc il ne pouvait pas invoquer la prescription décennale, qui suppose nécessairement un juste titre.

Les jugements ne constituent pas non plus en règle générale des

justes titres; car ils sont déclaratifs, et non translatifs de droits. Il y

a exception cependant pour les jugements d'adjudication, du moins

pour ceux qui transfèrent la propriété.

Celui qui possède au delà de son titre doit être considéré comme sans titre pour tout ce qui n'est pas compris dans son titre. Ainsi j'achète un domaine; pendant le temps requis par l'art. 2265, je possède, outre les terres dépendant de ce domaine, des terres voisines, que je crois comprises dans mon acquisition; je ne pourrai pas opposer la prescription décennale au propriétaire de ces terres, parce que je les ai possédées sans titre.

1693. Aux termes de l'art. 2267 : « Le titre mil par défaut de forme, » ne peut servir de base à la prescription de dix et vingt ans ». Il y a des actes juridiques dont la validité, disons mieux, l'existence, est subordonnée à des conditions de forme, format dat esse rei; on les appelle solennels. Telle est la donation. Faits en toute autre forme que celle prescrite par la loi, ces actes n'ont pas d'existence juridique ; il est donc tout simple qu'ils ne puissent pas servir de base à

la prescription de dix à vingt ans, car cette prescription exige un titre.

Ce que la loi dit des actes inexistants pour défaut de forme doit être appliqué, à notre avis, à tous les actes inexistants pour une cause quelconque. La raison est toujours la même : il faut un titre pour prescrire par dix à vingt ans, et celui qui n'a qu'un titre inexistant n'a pas de titre. Ainsi une donation, entachée de substitution prohibée, ne peut pas former un juste titre pour la prescription décennale. Cpr. t. II, n. 687.

Mais nous croyons qu'il ne faut pas étendre la disposition de l'art. 2267 aux titres simplement nuls ou annulables, la nullité résultât-elle d'un vice de forme, comme il arriverait par exemple à l'égard d'une vente faite pour le compte d'un mineur sans l'accomplissement des formalités légales. Le tiers, auquel serait opposée la prescription fondée sur un titre de cette nature, ne serait pas recevable à contester à ce point de vue l'efficacité du titre en demandant à en faire prononcer la nullité.

1694. Le titre soumis à une condition résolutoire forme un juste titre; mais il cesse d'avoir ce caractère à dater du jour où la condition résolutoire s'est réalisée; car alors le titre est censé n'avoir jamais existé.

C'est l'inverse pour le titre dont l'existence est subordonnée à une condition suspensive; il ne peut être invoqué pour la prescription de dix à vingt ans qu'à partir de la réalisation de la condition.

1695. Dans les cas où le titre d'acquisition du possesseur est soumis à la transcription, l'accomplissement de cette formalité n'est pas nécessaire pour qu'il puisse prescrire la propriété par dix à vingt ans. La loi exige un juste titre, elle n'exige pas un titre transcrit. D'ailleurs le juste titre n'a été requis que comme base de la bonne foi du possesseur, et à ce point de vue il importe peu que le titre soit ou non trans crit. Enfin la transcription a été prescrite dans l'intérêt des tiers (arg. art. 3 et 6 de la loi du 23 mars 1855) et non dans l'intérêt du propriétaire; celui-ci ne peut donc se prévaloir de l'inaccomplissement de cette formalité. En ce sens, Montpellier, 8 novembre 1881, Sir., 84. 2. 169. Nous savons qu'il en est autrement pour la prescription de l'hypothèque. Voyez art. 2180 in fine.

1696. Prouve du juste titre. — Le possesseur, qui invoque la prescription de dix à vingt ans, est admis à prouver, d'après les règles du droit commun, l'existence du titre qu'il invoque à l'appui de cette prescription. Par exemple, s'il s'agit d'une vente, il pourra en faire la preuve par un acte sous seing privé. Mais, bien entendu, un acte de cette nature ne serait opposable au propriétaire qu'à dater du jour où il a acquis date certaine par l'un des moyens indiqués en l'art. 1328.