I. Des promesses de vente

451. Le consentement des parties donne lieu à des observations particulières en ce qui concerne les promesses de vente. On en distingue deux espèces : les promesses synallagmatiques et les promesses unilatérales.

A. Des promesses de vente synallagmatiques.

452. La promesse de vente synallagmatique consiste dans une promesse réciproque de vendre et d'acheter. Quel est l'effet d'une semblable promesse ? L'art. 1589, écrit exclusivement en vue de cette hypothèse, répond : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y aconsente- » ment réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Ainsi je promets de vous vendre ma maison moyennant 20, 000 fr. ; vous promettez vous-même d'acheter aux conditions proposées ; cette double promesse vaut vente. La loi ne voit pas de différence entre celte formule : Je promets vendre, je promets acheter, et cette autre : Je vends, j'achète. La vente sera donc parfaite immédiatement; elle transférera la propriété à l'acheteur et mettra les risques à sa charge (arg. art. 1138 et 1583).

Qu'il en soit ainsi lorsque la promesse de vendre et d'acheter est pure et simple, cela paraît certain (Cass., 26 mars 1884, Sir., 86. 1. 341); et nous croyons que la même solution doit être admise au cas d'une promesse conditionnelle ou à terme.

Il n'y a guère de dissidences pour le cas où la promesse est conditionnelle. En effet, ■en vertu du principe de rétroactivité édicté par l'art. 1179, la vente résultant d'une promesse conditionnelle doit, la condition une fois accomplie, être considérée comme parfaite à dater du jour même de la promesse, et c'est par suite à compter de cette époque que la propriété aura été transférée à l'acheteur.

Mais on conteste qu'il doive en être de même au cas où la promesse de vendre et d'acheter est à terme. J'ai promis de vous vendre et vous avez promis d'acheter ma maison dans un an moyennant 20,000 fr. La vente, dit-on, ne deviendra parfaite qu'à l'expiration du terme fixé, et c'est seulement à dater de cette époque que l'acheteur deviendra propriétaire et supportera les risques ; il le faut nécessairement, sous peine de ne tenir aucun compte de la volonté bien évidente des parties, qui ont promis de vendre et d'acheter dans un an, et non pas immédiatement. — Mais cependant la loi dit, dans les termes les plus généraux, que la promesse de vente vaut vente, sans distinguer si la promesse est pure et simple, à terme ou conditionnelle. Dès lors n'est-on pas autorisé à dire : « De même que la promesse de vente pure et simple équivaut à une vente pure et simple, et la promesse de vente conditionnelle à une vente conditionnelle, de même la promesse de vente à terme doit équivaloir à une vente à terme; or la vente à terme est parfaite hic et nunc, elle rend l'acheteur immédiatement propriétaire et met immédiatement les risques à sa charge ; donc la

promesse de vente à terme doit produire les mêmes effets ». On objecte que cela est contraire à la volonté des parties ! — Sans doute, si cette volonté apparaît clairement soit par les termes de l'acte, soit par les circonstances, il faudra s'y conformer; car elle est le régulateur suprême, quand l'ordre public n'est pas en cause. Mais, dans le doute, nous croyons qu'il y aurait lieu de s'en tenir au texte de la loi. Après tout, il est fort possible que les parties, qui ont promis de vendre et d'acheter dans un an, aient entendu seulement différer jusqu'à l'expiration du terme fixé l'exécution des obligations résultant du contrat, mais non renvoyer à cette époque la formation même de ces obligations.

B. Des promesses unilatérales de vendre ou d'acheter.

453. Il y a promesse unilatérale de vendre, lorsqu'une personne promet à une autre de lui vendre, sans que celle-ci promette d'acheter, et promesse unilatérale d'acheter, lorsqu'une personne promet à une autre d'acheter, sans que celle-ci promette de vendre.