De la promesse unilatérale de vendre

454. J'ai promis de vous vendre ma maison moyennant 20,000 fr., si, d'ici à six mois, vous consentez à l'acheter pour ce prix. Tant que vous n'aurez pas manifesté l'intention de me considérer comme lié par cette proposition, elle ne sera pas obligatoire pour moi; ce sera une simple pollicitation, solins offerentis promissio, que je pourrai retirer quand bon me semblera; car je ne puis pas m'obliger envers vous par ma seule volonté. Jusqu'à ce que votre volonté se soit réunie à la mienne, il ne peut y avoir contrat, ni par suite obligation.

Mais voilà que vous venez me dire : « Je m'empare de votre proposition ; je vous tiens en conséquence pour obligé à me vendre votre maison moyennant 20,000 fr., si j'en manifeste la volonté dans le délai convenu ». A dater de ce moment, il y a concours de volontés et par suite contrat. Ce n'est pas un contrat de vente, sans doute (car, si j'ai promis de vendre, vous n'avez pas promis d'acheter), mais un contrat d'une nature particulière, qui m'oblige sans vous obliger, un contrat unilatéral. Vous n'êtes pas encore acheteur, mais vous avez le droit de le devenir.

On s'explique difficilement que ce point ait pu être contesté soit en doctrine, soit en jurisprudence. Il est vrai que le contrat est fait sous une condition potestative; mais la condition est potestative de la part de celui envers qui l'obligation est contractée ; or l'art. 1174 ne déclare nulle que l'obligation contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige. Cpr. Cass., 10 décembre 1883, Sir., 84. 1. 390.

Supposons maintenant qu'avant l'expiration du délai fixé, vous manifestiez définilivement la volonté d'acheter pour le prix convenu. A dater de ce moment, il existe une promesse de vendre et une promesse d'acheter; et, comme cette double promesse vaut vente, aux termes de l'art. 1589, il en résulte que la vente est désormais parfaite.

111e est parfaite, alors même que je prétendrais avoir changé d'avis dans l'intervalle, car je suis lié par ma promesse.

Et toutefois, si le vendeur refuse d'exécuter le contrat, le conflit qui existe entre lui et l'acheteur nécessitera l'intervention de la justice. Quel sera alors l'office du juge ? On a dit que le juge devra condamner le vendeur à passer contrat. Il nous parait plus exact de dire que le juge devra purement et simplement constater l'existence de la vente et en ordonner l'exécution ; le jugement tiendra lieu d'acte.

* 455. La promesse unilatérale de vente ne valant vente qu'à partir du jour où elle a été définitivement acceptée, il en résulte que c'est seulement à dater de ce moment que l'acheteur devient propriétaire et que les risques sont pour son compte. €pr. Cass., 10 mars 1886, Sir., 87. 1. 83, sol. implic. Jusque-là la promesse de vente ne fait naître à son profit qu'un droit personnel, et par suite il devrait respecter les aliénations et les constitutions de droits réels procédant du chef du vendeur et qui seraient devenues efficaces à l'égard des tiers par l'accomplissement des formalités prescrites ; le tout sauf son recours en dommages et intérêts contre le vendeur.

Dans une autre opinion, on dit que la promesse unilatérale de vente fait naître à la charge du promettant, quand elle est sortie du domaine des simples pollicitations, une obligation conditionnelle de transférer la propriété : il s'oblige à transférer la propriété de la chose sous cette condition : si le stipulant agrée définitivement la proposition dans le délai fixé. Cette condition, une fois accomplie, doit, dit-on, rétroagir au jour de l'engagement (art. 1179); donc c'est à partir de cette époque que le stipulant sera censé avoir acquis la propriété, si plus tard il adhère à la promesse. — Nous rejetons cette opinion comme contraire à l'art. 1138, d'après lequel l'obligation de livrer la chose, c'est-à-dire de transférer la propriété, ne devient parfaite et ne rend le créancier propriétaire que par le consentement des parties •contractantes (cpr. art. 1583); or ce consentement n'existe ici que lorsque l'acheteur a définitivement agréé la promesse de vente.

456. Ordinairement la promesse unilatérale de vente est accompagnée de la fixation d'un délai, à l'expiration duquel le promettant sera considéré comme délié ■de son engagement, si celui à qui la promesse a été faite n'y a pas définitivement adhéré. En supposant qu'aucun délai n'ait été fixé, faut-il dire que le promettant sera lié indéfiniment? On ne peut guère admettre que telle ait été l'intention des parties; il est bien plus vraisemblable qu'un terme a été tacitement convenu. Si les intéressés ne s'accordent pas pour sa fixation, la justice le déterminera sur la demande •du promettant.

*457.A la promesse unilatérale de vendre se rattache le pacte de préférence, qui n'est autre chose que la convention par laquelle un propriétaire s'engage, pour le cas où il se déciderait à vendre sa chose, à la vendre de préférence, et, toutes choses égales d'ailleurs, à telle personne déterminée. C'ftst une promesse de vente unilatérale, sauf que cette promesse ne doit produire d'effet que si le propriétaire se décide à aliéner. Il n'y a pas là, comme on l'a prétendu, une condition polestative de la part du promettant, qui devrait rendre la convention nulle aux termes de l'art. 1174: un propriétaire peut en effet se trouver forcé de vendre par les circonstances.

Le pacte de préférence n'engendre aucun droit réel au profit du stipulant. Toulouse, 17 mai 1880, Sir., 80. 2. 322.