RACHAT DES RENTES POUR LES MAISONS DES VILLES

l'action du temps, il arrivait un moment où la rente se trouvait hors de proportion avec le revenu de Timmeuble et où le détenteur avait tout intérêt à l'abandonner.

Comment expliquer que sous l'ancien régime il y eut un si grand nombre de baux à rente? c'est que, à une époque ou le prêt à intérêt était défendu , ces baux étaient le seul moyen pour les particuliers de placer leurs capitaux. Ce procédé devait être d'autant plus employé que, les valeurs mobilières n'existant pour ainsi dire point, les placements ne pouvaient se faire qu'en immeubles. La prohibition du prêt à intérêt avait également conduit les propriétaires du sol lorsqu'ils avaient besoin d'argent à vendre des portions de leur domaine moyennant un prix partie en capital , partie en rente perpétuelle. D'où cette conséquence que le sol avait été très divisé et de l'autre que la petite propriété était surchargée d'une multitude de servitudes perpétuelles (*). D'ailleurs, ces placements à long terme, ces engagements pour une durée indéfinie, étaient conformes à l'esprit d'une époque où la société était presque immobile, où les relations s'établissaient moins d'individu à individu que de famille à famille , et où l'on stipulait en vue de sa postérité au moins autant que pour soi-même.

De Pemphytéose.

L'emphytéose était une tenure à long terme qui venait, comme nous l'avons vu plus haut, du droit romain et qui, pour ce motif, était plus répandue dans le midi que dans le nord de la France. Comme elle ne supposait aucun rapport féodal , elle s'appliquait plus spécialement aux alleux qui étaient placés en dehors de la hiérarchie féodale. On peut la définir un démembrement de propriété qui fait acquérir à une personne pour un temps très long ou pour toujours la jouissance absolue d'un fonds , moyennant une redevance qu'elle paye au propriétaire.

n était souvent difficile de distinguer cette tenure soit du bail à rente, soit du bail à cens. L'emphytéose se distinguait du

(1) Tocqueville, L'ancien régime et la Révolution, p. 345.

342 RÂGIMB FEODAL SECONDAIRE.

bail à rente en ce qu'elle n'était qu'âne location et non un transfert de propriété. Mais cette distinction, facile à comprendre quand Temphytéose était temporaire, s'évanouissait lorsqu'elle devenait perpétuelle , ainsi que cela était possible dans l'ancien régime.

Quant au bail à cens, l'emphytéose s'en distinguait à deux points de vue principaux :

1* Elle ne constituait pas un rapport féodal. Ainsi Ton pouvait donner à titre emphytéotique une terre quelconque, fief, censive ou alleu, tandis que pour donner à cens, il fallait être possesseur d'un fief.

2"* L'emphytéote n'était qu'un preneur qui devait entretenir le fonds en bon père de famille et le restituer comme il l'avait reçu, tandis que le censitaire était un propriétaire véritable qui pouvait disposer du fonds comme il le voulait, pourvu que celui-ci conservât une valeur suffisante pour garantir le paiement du cens. Il est vi^ que cette différence disparut lorsque les auteurs admirent que lemphytéose perpétuelle était translative de propriété. Il y avait une tendance manifeste à assimiler ces tenures à long terme qui, originairement dissemblables, finirent pourtant par se rapprocher les unes des autres.

L'emphytéose prenait souvent des noms particuliers suivant la nature des conventions passées entre les contractants. Ainsi Ton désignait sous le nom de bail à complant le bail par lequel le propriétaire cédait son terrain à charge par le preneur de le complanter en arbres ou en vignes. Ce bail était usité surtout dans les pays de vignobles. — Le bail à domaine congéable était une emphytéose accompagnée de la stipulation que le bailleur pourrait donner congé au preneur en lui remboursant les améliorations qu'il aurait faites. Ce bail est usité encore aujourd'hui et notamment en Bretagne. — On reconnaissait encore d'autres espèces de baux, le bail à longues années qui durait plus de neuf ans, le bail à vie dont la durée se prolongeait durant la vie du preneur, le bail à locaiairie perpétuelle dont le caractère variait suivant les coutumes.

CONDITION DBS PERSONNES. 343

Condition des personnes.

Du clergé.

Le premier ordre de personnes dans TÉtat est le clergé. Les clercs ont le pas dans les cérémonies publiques sur toutes personnes, même sur le corps de la noblesse. Dans les séances des États généraux ou provinciaux le clergé précède les autres corps, et de même dans les Parlements les voix des conseillers clercs sont prises avant celles des conseillers laïques. L'archevêque dans les provinces a le pas sur le gouverneur, de même que le corps du chapitre précède le corps des bailliages, sénéchaussées ou présidiaux (0.

Les membres du clergé, sous Tancien régime, devaient être considérés comme étant à certains égards des fonctionnaires et des représentants du pouvoir civil. Ainsi ils étaient chargés de la tenue des registres de Tétat civil, ils avaient au même degré que les notaires et concurremment avec eux qualité pour recevoir les dispositions de dernière volonté des mourants. Ils intervenaient, ainsi que nous Tavons indiqué plus haut, pour forcer les débiteurs à s'acquitter vis-à-vis de leurs créanciers en les frappant de l'excommunication, mais ce procédé singulier, qui faisait d'une peine religieuse la sanction d'obligations civiles, tomba en désuétude par suite de l'abus qui en avait été fait au moyen âge. Ajoutons encore que c'était le clergé qui était l'agent de publication des actes de l'autorité civile , c'était lui qui les dimanches , à la messe paroissiale , faisait connaître les actes relatifs à la perception de l'impôt , à la tenue des assemblées locales, qui lisait les monitoires par lesquels, à l'occasion d'un crime , on engageait tous ceux qui auraient des renseignements à donner à la justice à les communiquer au plus tôt sous peine d'excommunication.

Les privilèges accordés au clergé étaient, d'après Pothier, de deux sortes, les uns personnels et tendant à assurer aux

(i) Pothier, Traité des pertannes , l^ partie, titre premier.

344 REGIME FEODAL SECONDAIRE.

clercs le repos nécessaire pour Texercice de leurs fonctions; les autres réels et regardant la conservation de leurs biens.

Voici quelles sont les principales prérogatives personnelles :

1° Les membres du clergé sont dispensés du service militaire. Ils ne sont pas obligés de fournir des personnes qui les remplacent ni de payer aucune taxe qui résulte de la guerre. Ils sont exempts du logement des gens de guerre , des droits du guet et de garde , etc.

2^* Ils sont dispensés des charges municipales, des tutelles et curatelles, à moins qu'ils ne les acceptent volontairement. Ils ne sont pas exposés à la contrainte par corps pour dettes civiles, même pour les dépens auxquels ils seraient condamnés.

3"* Ils sont soumis à la juridiction du juge d'Église dans les causes pures personnelles où ils sont défendeurs. En matière criminelle ils sont justiciables du juge ecclésiastique pour les délits communs W; pour les délits privilégiés (lèse-majesté, ports d'armes, chasse, etc.), ils sont soumis, il est vrai, à la juridiction du juge laïque, mais celui-^i doit faire l'instruction concurremment avec le juge d'Église.

Il était d'ailleurs admis dans la pratique que certaines causes pures personnelles emportaient dérogation au privilège de jaridiction, par exemple, si un ecclésiastique avait fait des actes de commerce , il pouvait être cité devant les consuls ou autres juges laïques, de même que s'il avait accepté une tutelle il serait, en cas de reddition de compte, justiciable du juge séculier.

En ce qui concerne les biens qui appartiennent aux membres du clergé :

1** Ils sont exempts des tailles et corvées personnelles pour les biens ecclésiastiques et pour ceux qui leur échoient par succession en ligne directe. Ils sont aussi dispensés pour les dîmes et les revenus des bénéfices.

2"* Ils peuvent posséder des biens nobles sans être assujettis aux droits de franc-fief. La plupart des coutumes les exemptent même des corvées réelles. Us ne sont pas soumis aux banalités de moulin , de four et de pressoir.

{{) Voir suprà, p. 258.