Rôle de V autorité administrative
1^ Production des titres,— La publication de l'arrêté ministériel, indiquant sur quelle étendue de terHtoire va s'appliquer Tordonnance, constitue une mise en demeure pour tous les prétendus propriétaires européens ou indigènes, de déposer leurs titres à la Préfecture (direction), dans un délai de trois mois.
Cette production doit être accompagnée d'un plan et d'une déclaration de contenance (art. l*"*" de l'arrêté ministériel).
Le dépôt des titres peut être suppléé par une déclaration précise contenant le nom, la situation, l'étendue approximative, les limites de la propriété et la désignation des titres (art. 2 de l'arrêté du 2 novembre 1848).
Tout prétendant à un droit réel sur l'immeuble, est admis à faire le dépôt de titres ou à le compléter, pouf sauvegarder ses droits. Le dépôt fait par le propriétaire devait conserver les droits des tiers, pourvu qu'ils fussent constatés par le déposant.
Le délai de trois mois court contre les incapables.
À défaut de production de titres, Timmeuble était attribué à TÉtat comme bien vacant et sans maître. Cette présomption n'admet pas de preuve contraire et la dévolution à l'État est définitive (1). L'ordonnance de 1846 contenait donc des près-
(1) Jugé qu'alors même que les anciens propriétaires seraient restés en
criptions fort rigoureuses. Le législateur n'hésitait pas à sacrifier le droit de propriété privée au bénéfice de PÉtat, dont le domaine s'enrichissait des biens vacants. Mais, dans la pratique, on apporta quelques tempéraments. Le domaine dut renoncer à une grande partie des droits qui lui étaient ainsi dévolus en consacrant la situation des possesseurs (2). On pouvait, à défaut de titre écrit, justifier sa propriété par la longue possession. La prescription est, en effet, un titre légitime d'acquisition ; mais il n'appartenait qu'aux tribunaux de droit commun d'apprécier ce titre ;
734. — 2° Vérification des titres en la formey parle Conseildu contentieux (art. 6). — La juridiction administrative déclare réguliers les titres remontant, avec date certaine, à une époque antérieure au 5 juillet 1830, et constatant le droit de propriété, la situation précise, la contenance et les limites de l'immeuble (art. 8). — L'application du titre régulier est faîte par l'un des membres du Conseil délégué.
Tout intéressé est appelé à assister à cette opération et est mis en demeure par une publication. Le directeur des finances est invité à surveiller les droits de l'État.
possession, U y a déTolution à TÉtat, faute de production (Alger, 20 déc. 1858} 18 mai 1859, 7 juin 1859), alors même qu'ils justifieraient de titres légitimes tardivement produits.
(2) Dans la province d'ÂIgcr, près d'on tiers des immeubles sonmis à
la vériâcation furent frappés de domanialité faute de production de titres.
Ce résultat était de nature à inquiéter, car plus de deux mille familles
allaient être chassées de leurs propriétés familiales, à la suite de leur
négligence à produire leurs titres 1 L'autorité supérieure ne pouvait ratifier
une pareille conséquence d'une loi d'exception ; d'autre part, rÉtat, à la
suite de ces opérations, était reconnu propriétaire de droits indivis aoni-
brcux. Le maréchal Randon iostitua alors, en 1852, une commission des
transactions et partages. Cette commission proposait des concessions à
litre gracieux en faveur des indigènes dont la rigueur de Tordonnance de
1846 avait anéanti les droits, au profit du domaine. Les opérations d(e cette
commission furent très importantes, ainsi que l'atteste une notice publiée
dans M EN BH VILLE, I, p. 578. C'est au cours de ces opérations que fut
promulgué le décret du 2 avril 1854, dont il a été question plus haut
in<» 726).
Délimitation contradictoire, — bornage, en présence de l'agent des domaines, — plan et procès- verbal, — homologation du Conseil, et délivrance d'un nouveau titre opposable même aux tiers (art. 16), et qui est le fondement du droit de propriété à l'égard de tous.
En cas de contestation sur les limites seulement, la juridiction administrative statue sur le vu du procès-verbal.
735. — Rôle de l'autorité Judiciaire. ~- La justice doit être saisie, dans le cas où plusieurs déclarants prétendent à la même propriété. Les intéressés sont renvoyés à se pourvoir devant les tribunaux civils. L'instance doit être introduite par le plus diligent.
Même renvoi à l'autorité judiciaire, si le domaine revendique la propriété de l'immeuble.
Le rôle de l'autorité administrative et le rôle de l'autorité judiciaire sont ainsi bien déterminés.
Le tribunal doit être saisi dans le mois, à dater de la notification, de la décision administrative qui surseoit à statuer (art. 6, arrêté ministériel, septembre 1846). •
L'art. 18 de l'ordonnance dispose que si les titres sont déclarés irréguliers, une compensation sera donnée par le domaine.
Les décisions du Conseil du contentieux, en cette matière, peuvent être, du reste, frappés de pourvoi devant le Conseil d'État.
736. — L'ordonnance de 1846, si rigoureuse, et parfois si excessive, améliora sensiblement l'état général de la propriété, et cela, par des moyens qui présentent une grande analogie avec ceux qui ont fait, dans l'opinion publique, le succès de certains systèmes fonciers, procédant du système Torrens, et qui ont été dans ces derniers temps, appliqués comme une nouveauté en Tunisie.
Le malheur, c'est que l'ordonnance de 1846 n'avait pas su protéger les titres sortis de la vérification, de toute altération ultérieure. En laissant les immeubles sous la juridiction des cadis comme juges, et dans les attributions de ces mêmes cadis, comme notaires, on avait d'avance préparé la ruine de ces titres qui avaient déjà nécessité tant de travaux. Un autre
malheur, c'est que l'ordonnance n'avait été appliquée que d'une façon très incomplète, lorsqu'elle fut laissée de côté.
737. — Loi du 16 Juin 1851. — L'application de l'ordonnance de 1846 avait été interrompue par les événements de 1848. 500 mille hectares seulement avaient été soumis à la vérification, et l'on paraissait croire, en France, que l'œuvre était achevée, quand l'Assemblée nationale fut saisie d'un projet de loi qui devint la loi du 16 juin 1851 (1). Cette loi marque un effort nouveau pour consolider le droit de propriété, mais en dehors des mesures exceptionnelles auxquelles on avait eu recours en 1846. Loi de principe, la loi de 1851 se propose de consacrer les résultats acquis, et d'étendre à l'Algérie la législation foncière de la Métropole ; mais, en réalité,' elle n'a été d'aucune utilité au point de vue de l'amélioration de la condition de la terre (2).
738. — Aux termes de l'article 10, la propriété privée est déclarée inviolable quels qu'en soient les possesseurs, c'està-dire aussi bien pour les indigènes que pour les européens* Il n'était pas tout à fait inutile de formuler ce principe, après les atteintes graves que l'ordonnance de 1846 portait au droit de propriété, en attribuant à l'État des terres dont les titres n'avaient pas été produits; et après les atteintes nombreuses que, contrairement à l'esprit de la capitulation, les confiscations, provenant des premières applications du séquestre, avaient apportées au droit de propriété des indigènes. « Chacup a le droit de jouir et de disposer de sa propriété, en se conformant à la loi et sous réserve d'expropriation pour cause d'utilité publique ». Nous ajouterons : sous réserve du séquestre qui peut toujours être appliqué sur les biens des indigènes.
739. — Le législateur avait ainsi consacré le droit de propriété en Algérie. Pourtant il y a dans la loi de 1851 une disposi-
(i) Le rapporteur de la loi affirmait que les opérations prescrites étaient presque terminées.
(2) Voyez sur cette question, Robe, les origines du droit de propriété en Algérie. Voir aussi Oareste, t la propriété en Algérie ».
tîon qui témoigne de l'incertitude qui régnait, à l'époque, sur l'existence du droit de propriété dans les territoires indigènes. Dans l'impuissance où il se trouvait de choisir entre les théories extrêmes, allant jusqu'à la négation du droit de propriété en territoire de tribus, le législateur maintient, dans l'article H, les droits existants^ droits de propriété ou d'usage, sans se prononcer sur la question. La loi de 1851, sans la créer, avait, dans tous les cas, ouvert une controverse qui, pendant une longue période de temps, devait partager les publicistes et les jurisconsultes algériens. « Le plus souvent, disait M. Didier, rapporteur de la loi, en territoire de tribus, la propriété est collective, ou même elle appartient à PÉtat, et les tribus n'en ont que l'usufruit ».
La conséquence de cette théorie était de permettre à l'État de traiter les indigènes non comme des' propriétaires, mais comme des usagers à qui il suffit de laisser la quantité de terres réclamée par leurs besoins et leurs facultés agricoles, le surplus devant servir à la colonisation. Théorie séduisante et qui devait trouver dans l'opinion publique autant de faveur que dans les sphères administratives. Quelle rare simplicité I Il n'y a pas de droit de propriété chez les indigènes des tribus. L'État est le maître de se comporter comme bon lui semble. De là à cantonner les indigènes, il n'y avait qu'un pas et ce pas fut franchi bientôt.
740. — Mais que valait cette théorie ? Le législateur de 1851 ne l'avait certes pas consacrée ; il s'était maintenu dans une prudente réserve, au risque de perpétuer l'équivoque. M. Robe, dans ses différents ouvrages sur la propriété, a toujours protesté contre cette théorie arbitraire, que ne suffit pas à justifier la parole du prophète disant que « la terre appartient à Dieu et au sultan qui est son représentant sur la terre ». Ce n'est pas dans le mysticisme musulman qu'il faut chercher la solution de ce problème juridique. Mieux vaut regarder les choses simplement, et les voir telles qu'elles sont, ou telles qu'elles ont dû être. Le droit de propriété est inhérent à la nature humaine. Incontestablement, les musulmans connaissent la propriété, puisque Sidi Khalil nous parle de succession, de donation, de vente, d'occupation, de prescription, toutes choses qui supposent le droit de propriété. Mais que
la propriété soit plus ou moins parfaite, suivant le degré de civilisation, et suivant les mœurs et les coutumes, voilà ce qui est vrai et qui explique le doute qu'on avait émis sur l'existence du droit de propriété chez les tribus.
741. — L'Algérie a été soumise depuis des siècles à une série d'invasions successives, qui ont eu pour conséquence de substituer de nouveaux possesseurs du sol aux anciens, et qui ont dû apporter les troubles les plus graves dans l'exercice du droit de propriété. Dans toutes les sociétés primiUves, le fondement du droit de propriété est dans le fait de l'occupation du sol, en vue de le cultiver. On comprend, dès lors, que là où les habitants ne cultivent pas la terre, là où ils se contentent de parcourir les plaines désertes avec leurs troupeaux, là surtout où la terre est si peu fertile qu'il est à peu près inutile de la posséder, on comprend, dis-je, que le droit de propriété ne se soit pas formé aussi vite que dans les banlieues des villes, où la propriété privée était incontestablement connue des indigènes.
Dans la tribu, le genre de vie, le communisme était un obstacle à la formation du droit de propriété. Que quelques tribus aient reçu du souverain des actes de concession, leur garantissant la possession de tel ou tel territoire, il n'y a là qu'un phénomène très simple qui s'explique par l'intervention du pouvoir public voulant avoir la paix parmi les habitants du territoire. Mais cela ne supprime pas cette vérité que la propriété a sa base dans l'occupalion. Nous repoussons donc la doctrine du droit divin en matière de propriété; celle-ci ne vient pas d'en haut, elle vient d'en bas. Mais il y a différentes manières d'occuper le sol : d'une façon accidentelle ou d'une façon permanente, à titre individuel ou
à titre collectif.
En 1846, l'ordonnance du 21 juillet attribuait à l'Etat tous les immeubles qui n'étaient pas possédés en vertu de titres réguliers. Toutefois on admettait la prescription comme titre légitime d'acquisition. Donc les biens immeubles appartiennent aux particuliers, ou à l'État : il n'y avait pas de milieu.
Mais voici qu'on pénétre dans les tribus : là, la possession est le plus souvent, dépourvue de titres. En résulte-t-il que tous les biens sont à l'Etat» On n'ose pas aller aussi loin. On
va imaginer, à côté de la propriété privée et de la propriété publique, une catégorie intermédiaire de biens auxquels on donnera le nom de archy mot qui signifie tribu, mais qui ne paraît avoir aucun sens aux yeux des indigènes.
742. — Déjà, en face des prescriptions rigoureuses de l'ordonnance de 1846, l'État reculait devant les conséquences du principe posé. Le domaine restituait libéralement ce que la loi lui attribuait. En face de la tribu, on se trouva en présence de droits de jouissance, d'usage, soumis a un régime de transmission inconnu chez nous. On fut pris d'un étonnement assez excusable. Une sorte de propriété sui generis^ appartenant à la collectivité, apparut aux yeux des jurisconsultes. En réalité, si l'on avait mis de côté les systèmes préconçus et si l'on s'était contenté d'observer, on aurait peutêtre trouvé là une propriété dont l'État aurait pu revendiquer l'attribution, mais sur laquelle les indigènes, installés d'une façon plus ou moins complète, étaient en train de prescrire. La propriété arch serait donc, en quelque sorte, une propriété en voie de formation. Personne ne peut indiquer le moment précis où cette possession mal définie aurait conisacré définitivement le droit de propriété. Mais chacun sait qu'en territoire de tribu, c'est la tendance de tous les possesseurs de se considérer comme de véritables maîtres de la terre. Les tribunaux ont à juger chaque jour des affaires de propriété^ où le caractère arch a disparu, par suite d'une usurpation définitivement accomplie. Mais cette propriété, en voie de formation, s'est trouvée tout à coup arrêtée dans son développement naturel. L'État français est arrivé, réclamant ses droits, et il a ainsi empêché la prescription de s'accomplir, en imprimant à cette possession une précarité qui l'empêche d'être utile.
Fallait-il user de tous les droits que la situation comportait? Là encore l'État, préoccupé de l'avenir économique du pays, recula devant les conséquences extrêmes des principes.
IJ^.-- Cantonnement.— On partit d'abord de la négation des droits de propriété dans les tribus. Mais comme on ne voulait p&s refouler les indigènes en les dépouillant complètement, on imagina de ne leur laisser, à titre de propriété consolidée,
que les surfaces nécessaires à leurs besoins, le surplus revenant à TÉtat. C'était le cantonnement, par analogie avec ce qui est pratiqué en matière forestière, où le cantonnement a pour objet d'affranchir du droit d'usage la forêt qui en est grevée. A titre d'essai^ on pratiqua le cantonnement sur 16 tribus occupant 343,000 hectares, qui furent resserrés sur 282,000 hectares. Puis, le maréchal Pélissier fît préparer un projet de décret sur le cantonnement des indigènes, qui rencontra, au Conseil d*État, une très vive opposition.
744. — SénatuS'Consulte de 1863. — Le système du cantonnement était condamné dans les sphères gouvernementales et ne tarda pas à être complètement abandonné. A la suite d'un voyage en Algérie, l'Empereur adressait au Gouverneur de l'Algérie, le 6 février 1863, une lettre importante, dans laquelle il marquait sa résolution de mettre un terme aux inquiétudes causées par les discussions sur la propriété arabe. « J'ai chargé le maréchal Randon de préparer un projet de sénatus-consulte, dont l'article principal sera de rendre les tribus ou fractions de tribus propriétaires incommutables des territoires qu'elles occupent à demeure fixe, et dont elles ont la jouissance traditionnelle, à quelque titre que ce soit ».
Donc plus de cantonnement, qui est une atteinte au droit de propriété. La possession traditionnelle et permanente sera la preuve du droit de propriété, en conformité de ce principe du droit musulman qui fait de la possession continue pendant dix ans une cause légitime d'acquisition.
745. — Toutefois, il y aura à distinguer entre la possession à titre collectif et la possession à titre privatif. Si, dans les deux cas, la propriété est reconnue, les conséquences de cette reconnaissance ne sont pourtant pas les mêmes, et les formalités destinées à constituer la propriété privée, là où la possession était collective, différeront de celles destinées à constater la propriété privée, là où la propriété est à litre privatif.
Pour employer des expressions qui ont passé dans la langue du Droit algérien, la propriété collective, ou arch^ continuera à être hors du commerce, jusqu'au jour de sa constilu-
tion définitive^ tandis qu'aucune restriction n'est apportée à l'exercice du droit sur la propriété privée ou melk.
746- — ^ Le sénatus-consulte, préparé conformément à la pensée impériale, fut promulgué le 22 avril 1863. L'article !•' condamne irrévocablement le système de là domanialité en terre arch, La possession, à quelque titre que ce soit ^ est transformée en propriété încommutable, et désormais il n'y aura plus d'équivoque (1).
Toutefois, il faut le dire, cette nouvelle manière de résoudre la question du droit de propriété, chez les Arabes des tribus, fut assez mal accueillie, en général, dans l'opinion publique. C'était là un abandon regrettable, fait par l'État de son droit supérieur I Le gouvernement de l'Empereur, préoccupé d'être aussi bien € l'empereur des Arabes que l'empereur des Français », se laissait entraîner à sacrifier les intérêts ultérieurs delà colonisation au désir de plaire aux indigènes !
Mais le sénatus-consulte ne méritait peut-être ni ces reproches, ni les éloges de ceux qui y voyaient un acte de générosité impériale : A supposer, en eflfet, que le droit ne soit pas pour les Arabes, disait l'Empereur, notre intérêt est de les rassurer et de les fixer au sol, en reconnaissant leurs droits de propriété.
747, — Le sénatus-consulte du 22 avril 1863 (article 2) prescrivait trois opérations successives : 1° la délimitation du territoire de la tribu; 2° la répartition du territoire, ainsi délimité, entre les différents douars de la tribu; 3° et enfin la constitution de la propriété individuelle, au profit de ceux qui pouvaient se prévaloir d'une jouissance ancienne et effective.
Pour l'exécution de ces mesures, un règlement d'administration publique, du 23 mai 1863,'indiquait les formes à suivre. Des commissions étaient chargées de procéder aux deux
(i) Art. i«' du sénatus-consulte de 1863 : a Les tribus de I* Algérie sont déclarées propriétaires des territoires dont elles ont la jouissance permanente et traditionnelle, à quelque titre que ce soit. . . »
premières opérations, avec le concours d'une djemfta composée de douze notables de la tribu (1).
Dans le cours de ces opérations, la Commission procédait au classement des propriétés en les groupant de la façon suivante : biens du beylik ou de l'État; terres collectives de culture ou arch; terres de propriété privée bu melk.
On s'attendait à rencontrer partout un communisme agraire, mais on se trouva en face de revendications énergiques, de nature à surprendre. On en vint à se demander si cette terre arch, cette propriété collective n'était pas une invention du législateur (2), et l'on se borna à exécuter les deux premières opérations sans s'occuper de la troisième qui paraissait superflue. Du moment, en effet, où Ton rencontrait déjà des propriétaires, il n'y avait pas lieu de constituer la propriété individuelle.
748. — Le décret du 23 mai 1863 imposait aux propriétaires de biens melk et à l'administration des domaines, l'obligation de formuler leurs réclamations dans un délai de deux mois, à peine de déchéance. Ainsi, à défaut de revendication, le sol de la tribu n'appartenait ni à l'État, ni aux particuliers; il était de nature arch, destiné soit à être attribué aux tribus
(1) La djem&a est une assemblée locale qui joue un rôle dans l'oi^anisation communale. Un arrêté du 20 mai 1868 organise les djemâas pour la représentation des douars qui constituent des sections de la commane indigène. Chaque djemâa a un secrétaire qui est chargé, sous la suTTeillance du caid, de la tenue des registres de l'état civil. Les djemâas doivent se réunir quatre fois par an pour délibérer sur certaines affaires d'intérêt local fixées par l'article 63. — Un arrêté du 10 septembre 1895 a reconstitué les djemâas, qui avaient cessé de fonctionner dans les communes mixtes du territoire civil. Elles sont composées de l'adjoint indigène et de notables désignés par le général de division ou par le préfet, pour trois ans. Elles sont convoquées quatre fois par an, pour délibérer sur les objets déterminés dans les articles 13 et 14 de l'arrêté.
(2) D'après M. Eobc (Origines^ formation et état actuel de la propriM en Algérie^ p. 108) la terre arch n'existe pas; c'est une dénomination de convention acceptée par Tadministration et qui désigne les terres occupées par des indigènes, en territoire de tribus, et sur lesquelles la possession, à cause de son caractère équivoque, n'a pu fonder la prescription acquisitive. Le sénatus-consulto a eu pour effet de donner à cette possession équivoque des effets utiles.
comme bien communal, soit à être réparti entre les possesseurs ultérieurement. La Cour de cassation a décidé que, faute de réclamation, un propriétaire se trouvait déchu de son droit, même au regard d'un autre propriétaire ayant formulé une réclamation en temps utile. Nous ne pouvons admettre cette doctrine. Pour comprendre la portée de cette déchéance, il faut bien se pénétrer de la marche des opérations du sénatus-consulte. Que fait-on dans la première opération et dans la deuxième? On délimite la tribu, on répartit les terres entre les douars. A ce moment là on classe les terres suivant les circonstances qui revêtent: à l'État les biens beylik, aux particuliers les melk et à la tribu tout ce qui n'est pas réclamé. Vis-à-vis de la tribu, il y a déchéance, sans doute. Mais quand le groupe des biens melk a été formé, les propriétaires n'avaient, les uns à l'égard des autres, aucune déchéance à tirer des opérations du sénatus-consulte. Cette façon d'interpréter les choses est bien simple : le sénatusconsulte n'a pas voulu porter atteinte aux droits de propriété privée (melk); il n'a prescrit aucune mesure de vérification pour les melk et la troisième opération ne concernait que les terres classées comme arch. A la vérité, il y eut un peu de confusion^ à cet égard, dans l'application du sénatus-consulte. Pourtant, à défaut d'instructions bien précises, les Commissions d'enquête ont généralement interprété leur mission dans le sens que nous venons d'indiquer.
749. — En 1870, 402 tribus, occupant près de sept millions d'hectares, avaient été soumises aux deux premières opérations, et l'on s'était borné à déterminer les biens de l'État les terres arch ou de propriété collectives, les biens attribués aux douars comme biens communaux et les terres melk en groupe. A ce moment, la troisième opération n'avait été faite nulle part. Le sénatus-consulte avait résolu une question de principe, mis fin à des controverses inquiétantes pour le droit de propriété des tribus arabes, mais il n'avait donné à la propriété aucune précision nouvelle. La propriété melk, reconnue en bloc au moment des opérations, était toujours aussi incertaine dans son assiette. La propriété collective, qui avait besoin d'une troisième opération pour devenir individuelle, restait toujours inaliénable. Car si l'art. 6 du séna-
tus-consulte abroge les restrictions de la loi de 1851 à la liberté des transmissions immobilières, il ne le fait que pour le moment où la propriété individuelle aura été constituée dans les tribus.
750. — Pourtant les choses étaient changées depuis la loi de 1851. — L'article 14, § 1 de cette loi, reproduisant un principe de droit commun (art. 544, Code civil), déclare que chacun a le droit de jouir et de disposer de sa propriété de la manière la plus absolue, en se conformant à la loi. Mais la liberté des transactions immobilières se trouvait restreinte par le g 2 du même article: «Néanmoins aucun droit de propriété on à^ jouissance^ portant sur le sol du territoire d'une tribu, ne pourra être aliéné au profit de personnes étrangères à la tribu;. . . si ce n'est au profit de l'État».
Le motif ÛQ cette prohibition? — Il était dans la conception inexacte qu'on avait alors de la véritable nature du droit que les tribus ont sur les terres qu'elles occupent. Le législateur de 1851 n'avait pas voulu trancher le différent. La prohibition d'aliéner se justifiait donc d'abord par cette première considération, et ensuite par d'autres considérations d'opportunité qui n'ont plus aujourd'hui la même valeur: on redoutait d'introduire l'élément européen dans la tribu dont on voulait maintenir l'organisation mystérieuse.
La sanction de la prohibition était d'ailleurs rigoureuse. (Voy. art. 15.)
Mais les lois immobilières se succèdent et procèdent parfois d'un esprit différent: en 1863 un revirement se fait dans l'opinion. La lettre de l'empereur recommande de supprimer toutes les réglementations inutiles, et de laisser aux transactions la plus entière liberté. Des terres à acheter et le droit d'acheter librement^ telle est la formule qui a inspiré les rédacteurs du sénatus-consulte : la possession collective, mal définie jusqu'alors, des tribus sur leur sol, va constituer, a l'avenir, un droit de propriété. La première considération qui avait fait admettre la prohibition édictée par le § 2 de l'art. 14 de la loi de 1851 disparaît et le rapporteur du sénatusconsulte déclare que « la propriété dans les tribus deviendra susceptible d'une libre transmission, et donnera aux Européens un essor nouveau pour la colonisation». C'est pour-
quoi Part. 6 du sénatus-consulte abroge les § 2 et 3 de Tarticle en question.
Mais la seconde considération, la crainte d'introduire dans la tribu des spéculateurs qui ne cherchent qu'à acquérir des droits indivis pour arriver à la désagrégation de la tribu, motive une restriction à ce nouveau principe de liberté. « Par une mesure d'ordre, le législateur interdit le trafic prématuré des droits éventuels afférents aux indigènes sur les territoires à répartir, jusqu'à ce que la propriété nouvelle (ancienne terre arch) soit régulièrement constituée par la délivrance des titres ». Ce sont là les paroles mêmes du rapporteur.
Partant de cette idée, le sénatus-consulte prohibe Valiénation, mais pas le bail. On n'a voulu prohiber que les spéculations, c'est-à-dire les acquisitions de droits incertains qui ne seront peut-être jamais consolidés sur la tête du vendeur; mais le bail est une opération honnête qui n'offt^e pas les mêmes dangers, et qui peut être licite, si elle ne dissimule pas une aliénation prohibée.
751. — Un décret du 13 décembre 1866 déclare que la propriété des tribus, qui deviendra susceptible d'aliénation, après sa constitution, sera insaisissable pour dettes antérieures. L'État, en reconnaissant pour l'avenir le droit de propriété des indigènes, agit donc, en quelque sorte, coname si, en terre arch, il y avait création d'un droit nouveau.
752. — Loi du 26 juillet 1873. — Comme on le voit, tout n'était pas -fini, avec le sénatus-consulte. Après les événements de 1870, on songea à reprendre à l'égard de la propriété privée, les procédés de vérification déjà employés en 1846 et abandonnés prématurément ; et en ce qui concerne la propriété collective ou arch, à prescrire les formalités nécessaires pour sa constitution. C'est cette double pensée qui a dicté la loi du 26 juillet 1873. Les mots arch et melk disparaissent de la loi qui ne reconnaît plus qu'une sorte de propriété. Cependant il faut tenir compte de la réalité des choses. Là où la propriété existe, elle sera seulement reconnue et constatée, telle qu'elle existe. Là où la possession est collective, le droit individuel de propriété sera créé, constitué. De là deux pro-
cédures distinctes dont nous allons exposer brièvement le mécanisme.
753. — 1° Constatation et reconnaissance de la propriété privée. — Au moyen d'une procédure spéciale qui relève de l'initiative de l'Administration et qui est suivie par un de ses agents, la propriété privée (ou melk) est l'objet d'une reconnaissance qui aboutit à la délivrance d'un titre public, et ce titre, une fois délivré, doit attester la réalité du droit de propriété qu'il constate, d'une façon absolue et à l'égard de tous. L'idée de reconnaître la propriété n'était pas nouvelle et la pensée de délivrer un titre opposable à tous pouvait être justement considérée comme le point fondamental de la loi.
La procédure était ainsi réglée : nomination d'un commissaire-enquêteur, assisté d'un géomètre et d'un interprète. Premier transport: vérification et application des titres, appréciation des revendications et des contestations, procèsverbal déposé entre les mains du juge de paix et du cadi pendant trois mois.
Registre ouvert pour recevoir les réclamations faites entre les mains des dépositaires.
Deuxième transport : tentative de conciliation ; conclusions définitives.
Sur ces conclusions, le domaine fait établir et délivrer des titres provisoires avec plan à Tappui, lorsque l'immeuble objet de la reconnaissance n*a pas encore fait Vobjet d'un titre français de propriété. Un nom de famille est attribué à l'indigène propriétaire (art. 17).
754. — Les constatations énoncées au titre provisoire ne sont pas encore définitives et l'autorité judiciaire peut intervenir sur la réclamation des intéressés. En effet, à partir de la délivrance des titres provisoires, ou de l'avis de cette délivrance, et un délai de trois mois, les tribunaux peuvent être saisis des contestations relatives aux conclusions du commissaire-enquêteur. A l'expiration de ce délai, les titres deviennent définitifs; ils sont immédiatement transcrits, dit l'article 18, et ils forment, à dater de cette transcription, le point de départ unique de la propriété, à l'exclusion de tous droits réels antérieurs. Le jugement du tribunal, en cas de
contestation, servira de base à la délivrance d'un titre définitif par Tadministration.
Toute la portée de la loi se trouve pour ainsi dire dans Tart. 18 qui fait produire, à la transcription du titre non contesté dans le délai de trois mois, un effet de purge extraordinaire. Tous les droits réels antérieurs sont abolis — sans exception ni réserve. — La déchéance de celui qui n'a pas contesté dans les trois mois est absolue. Il fallait qu'il en fût ainsi pour atteindre le but que s'est proposé le législateur. On ne doit pas perdre de vue que la loi de 1873 est une véritable « loi de salut public ». Toutefois, nous reviendrons bientôt sur cette question, en indiquant comment la jurisprudence a interprété la portée de l'article 18.
755. — En parlant des droits réels antérieurs qui sont abolis, la loi entend parler des droits qui seraient contraires au droit constaté dans le titre définitif. Ceux-là sont purgés par l'efliet de la procédure dont nous venons d'exposer le mécanisme. Mais il peut y avoir sur l'immeuble dont la propriété est reconnue au profit d'un indigène, des droits réels qui sont des démembrements du droit de propriété et qui ne sont pas inconciliables avec lui. Ces droits ne sont pas absolu mais ils ne peuvent être opposés aux tiers que dans les conditions de publicité prévues par la loi. Ainsi les hypothèques ne sont pas abolies par la délivrance du titre définitif. L'article 19 de la loi de 1873 exige seulement, mais à peine de déchéance, que le créancier hypothécaire fasse faire une nouvelle inscription de son hypothèque^ en désignant son débiteur par le nom patronymique qui lui a été conféré, en exécution de l'article 17 et cela, avant la transcription du titre définitif.
Cette obligation peut se justifier par cette considération qu'il est impossible de compter sur la publicité hypothécaire, telle qu'elle est réglementée par nos lois, quand cette publicité concerne des individus dépourvus de nom, ce qui était la condition générale des indigènes, avant l'exécution de la loi sur rétat civil. Mais il était difficile, pour ne pas dire plus, de réaliser cette prescription de la loi en temps utile : la loi du 28 avril 1887, article 5, accorde un délai complémentaire de 45 jours pour renouveler les inscriptions dont
il s'agît et elle ajoute : « Les inscriptions prises et les transcriptions faites après l'expiration de ce délai ne vaudront, à regard des tiers, qu'à partir de leur date ».
755 ws- — Nous devons constater d'ailleurs que la loi du 16 février 1897 ne contient plus aucune prescription de ce genre. Si nous nous reportons aux motifs qui ont déterminé le législateur de 1873 et de 1887, tels qu'ils sont exposés dans le rapport de M, Casimir Fournier au Sénat, la disposition de l'article 19 de la loi de 1873 modifiée par l'article 5 de la loi de 1887 serait devenue inutile. En effet, la loi de 1835 n'avait prescrit cette inscription ou cette transcription supplémentaire qu'en vue de donner à la publicité des droits réels existants, l'efficacité résultant de l'emploi d'un nom patronymique pour les indigènes. Ce n'est pas parce qu'un droit nouveau de propriété avait été créé qu'il fallait renouveler ces formalités hypothécaires, c'est parce que l'individu dont la propriété avait été reconnue et constatée par un titre nouveau, se trouvait dénommé dans ce titre d'une façon nouvelle.
11 était d'ailleurs extrêmement rigoureux d'enlever au créancier hypothécaire ou à son prétendant à un droit réel» le bénéfice des inscriptions ou des transcriptions antérieurement prises. La Cour d'Alger avait, dans un arrêt du 15 mars 1889, reculé devant la rigueur de cette règle, en décidant : qu'une inscription hypothécaire prise antérieurement à la transcription du nouveau titre français était valable, même en l'absence du nom patronymique et qu'une transcription de vente faite également sans emploi du nom patronymique du vendeur, et avant la transcription du titre définitif, était valable (1).
C'est pour faciliter l'accomplissement de la formalité prescrite par l'article 19, que la loi de 1887 accorde un délai complémentaire de 45 jours; mais M. Casimir Fournier fait remarquer dans son rapport, que cette dérogation au principe qu'on ne peut plus utilement accomplir les formalités de publicité des droits réels après la transcription de l'acte translatif de propriété, se justifie par cette considération
(1) V. R. il.. 1889. 2. 293.
qu'il n'y a pas, dans la délivrance du titre nouveau ou dans sa transcription^ de mutation de propriété, mais seulement un renouvellement de titre. Par suite de la constitution de rétat civil des indigènes, ceux-ci sont aujourd'hui en possession d'un nom patronymique avant d'être bénéficiaires d'un nouveau titre de propriété. Les inscriptions et les transcriptions antérieurement prises, produisent donc leurs efifets, sans nouvelle publicité.
756. — Il est intéressant de comparer la procédure de la loi de 187.3 avec celle de l'ordonnance de 1846. On remarquera que le rôle de l'autorité administrative était plus restreint. Elle ne connaissait pas des contestations sur la propriété, ne statuait que sur la délimitation. D'après la loi de 1873, la solution définitive appartient, sans doute, aux tribunaux, mais le commissaire-enquêteur juge d'abord l'affaire par ses conclusions définitives, et l'administration les ratifie en délivrant des titres provisoires, qui constituent toujours un préjugé en faveur de ceux qui les obtiennent ; et qui, non contestés, deviennent à rencontre de tous droits réels antérieurs, des titres absolus de propriété.
757. — 2* Constitution de la propriété individuelle, — 11 s'agit de la procédure en territoire arch. Le commissaireenquêteur se transporte sur les lieux, en vue d'attribuer un droit individuel de propriété, en tenant compte de la possession effective, de la jouissance permanente et traditionnelle. 11 n'y a pas de deuxième transport. 11 n'est pas délivré de titres provisoires. Comme il s'agit ici, d'un droit nouveau, il ne peut y avoir de réclamations devant les tribunaux de l'ordre judiciaire. Les conclusions du commissaire-enquêteur sont soumises à l'homologation du Gouverneur en Conseil de gouvernement. Après l'homologation du travail, des titres sont délivrés comme il est dit à l'article 18.
758. — Telle était la double procédure édictée par le titre II de la loi de 1873. C'est à l'administration qu'il appartenait, sur l'avis des Conseils généraux, de déterminer les circonscriptions administratives dans lesquelles ces mesures d'ensemble seraient appliquées. Mais en attendant que ces
opérations fussent accomplies, il fallait donner aux acquéreurs européens, désireux d'acheter des immeubles à des indigènes non pourvus de titres définitifs, les moyens de se soustraire par une purge extraordinaire aux droits occultes pouvant donner lieu à des actions en revendication. C'est là Tobjet des dispositions du titre III, sous la rubrique « dispositions transitoires » que nous allons résumer brièvement. Aux termes des articles 25 et suivants, l'acquéreur européen, pour avoir le bénéfice de la purge extraordinaire, c'est-à-dire un titre opposable à tous et annulant tous droits réels antérieurs, devait: 1° signifier son contrat au directeur des domaines ; 2° faire insérer un extrait de son contrat, en français et en arabe, dans le Mobacher et dans un autre journal du département; 3° transmettre un extrait de ce même contrat au procureur de la République pour être, par ce magistrat, déposé entre les mains du juge de paix et entre les mains du cadi de la situation de l'immeuble ; 4» aviser le public de ce dépôt à l'effet de faire courir un délai de trois mois, pendant lequel tout prétendant à un droit réel sur l'immeuble devait former sa réclamation entre les mains des dépositaires de l'extrait de ce contrat.
759. — A défaut de réclamation dans ce délai, tous les droits réels non révélés se trouvent abolis. Toute réclamation ultérieure, fût-elle justifiée, ne donne droit que sur le prix s'H est encore dû, sinon, à une action personnelle contre le vendeur. Au vu du certificat négatif, délivré par le procureur de la République, l'administration des domaines faisait établir un titre qui, à partir de sa transcription, avait la même valeur absolue que les titres définitifs délivrés et transcrits au cours des opérations d'ensemble.
760. — En cas de réclamation, avis devait en être donné aux intéressés par le procureur de la République. Alors deux hypothèses étaient prévues par l'article 29. Ou bien la réclamation est reconnue fondée par le vendeur : l'acquéreur peut persister dans son acquisition en assumant tous les risques; il peut, s'il le préfère, renoncer à son acquisition, sauf à faire payer au vendeur les frais et loyaux coûts, et des dommagesintérêts, s'il y a lieu. Ou bien le vendeur conteste les droits
révélés; Tacquéreur ne peut alors se désister immédiatement : 11 faut qu'il attende le résultat de Tinstance que le vendeur va engager, à bref délai, pour faire rejeter ces réclamations. Si le vendeur ne le fait pas, l'acquéreur peut demander la résiliation de son contrat, avec des dommagesintérêts.
Nous verrons, plus loin, comment cette procédure a été complétée par la loi du 28 avril 1887 (n'^ 764).
761. — La procédure de la loi de 1873 donna lieu à des mécomptes graves. Les résultats ont été loin de confirmer les espérances qu'on avait conçues de cette loi d'expédient. Les tiires délivrés, au cours des opérations d'ensemble, constataient un état d'indivision tel, que les propriétaires indigènes, accoutumés aux choses simples, ne pouvaient se faire une idée exacte de leurs droits.
Les formalités légales de licitalion, à défaut de partage en nature, étaient ruineuses pour les indigènes, qui y étaient exposés chaque fois que l'un des co-propriétaires indivis avait cédé une part, si minime qu'elle fût^ de l'immeuble commun, à un européen.
S'ils restaient dans l'indivision, l'effet utile du titre définitif était loin de compenser les dépenses qu'entraînait l'application de cette loi. Les travaux conduits avec hésitation, et parfois en contrariété de certaines dispositions légales, dont nous parlerons plus loin, n'offraient qu'une garantie illusoire et marchaient avec une lenteur désespérante. En 1884, sur onze millions d'hectares susceptibles d^ètre soumis aux opérations d'ensemble, il n'y avait encore que sixcent quatre-vingt mille hectares sur lesquels les titres définitifs eussent été délivrés. En neuf années, la dépense avait atteint neuf millions de francs, pour effectuer à peu près le quart de la besogne. On calculait qu'il faudrait encore une quinzaine d'années et une dépense de trente millions pour la mener à bonne fin.
762. — La loi du 28 avril 1887 avait eu pour but de remédier aux inconvénients que nous venons de signaler. Tout d'abord, au moment de commencer les opérations dans un territoire déterminé, il fallait savoir si l'on appliquerait la procédure
de constatation ou la procédure de constitution. Les immeubles de ce territoire étaient-ils possédés par les indigènes au litre melk^ ou au titre archf
Là où le sénatus-consulte avait été appliqué, aucun doute ne pouvait surgir. En effet, les deux premières opérations du sénatus-consulte avaient eu, comme nous l'avons dit, pour résultat de déterminer le caractère de cette possession. Telle tribu ne comporte que des biens melk^ telle autre est considérée comme ne renfermant que des terres arch. Il n'y a pas moyen de recourir à un autre critérium. Rappelons en effet, ici, que d'après une opinion très plausible, la terre ardi n'existe qu'en vertu d'une convention, que la terre arcA n'est autre chosequ'une terre qui aurait pu être considérée comme domaniale, en vertu du droit supérieur de l'État sur tous les immeubles sans maître, mais dont le sénatus-consulte a bien voulu abandonner la propriété aux possesseurs qui ne l'avaient pas encore régulièrement acquise par la prescription, à cause du caractère équivoque de leur possession. Il est donc indispensable de recourir aux deux premières opérations du sénatus-consulte pour déterminer le caractère de la possession, à titre privée ou melk, à titre collectif ou arch, avant d'appliquer l'une ou l'autre des deux procédures prévues par la loi de 1873. C'est ce que décide l'article 2 de la loi du 28 avril 188Y.
763. — La loi du 28 avril 1887 enjoint ensuite aux commissair.es-enquêteurs d'avoir à opérer le partage des biens par famille, afin d'éviter les abus signalés par l'expcrience.
Puis le législateur règle les conditions et les formes des partages, qui avaient donné lieu à des difficultés sur lesquelles nous nous expliquerons plus loin.
764. — Modifications à la purge extraordinaire. — Bornage contradictoire. — On avait également jugé insuffisantes les formalités de la purge extraordinaire prévue parle titre III de la loi de 1873; la loi du 28 avril 1887 les complète en prescrivant le bornage contradictoire de l'immeuble soumis à la purge. C'est le juge de paix de la situation de l'immeuble qui procède à ce bornage, après une publication faite par le
grefiBer et sur le vu d'un contrat notarié accompagné d'uri plan de Pimmeuble vendu. Le bornage est annoncé au public par des insertions dans les journaux, et porté à la connaissance de l'administration des domaines, par lettre recommandée, au moins 20 jours à l'avance. Au jour fixé, le juge de paix procède contradictoirement au bornage de l'immeuble. II recueille toutes les réclamations et revendications que peuvent faire les tiers intervenants, et les consigne au procès-verbal. La clôture du procès-verbal portée également à la connaissance du public et de l'administrationdes domaines, fait courir un nouveau délai de 45 jours, pendant lequel toute nouvelle réclamation ou revendication peut encore être formulée utilement. Elle doit être inscrite à la suite du procès-verbal et notifiée à l'acquéreur et au vendeur, par lettre chargée à la poste. Dans le cas contraire, le juge de paix délivre un certificat négatif, au vu duquel, l'administration établit le titre de propriété.
765. — Telles sont les prescriptions de l'article 6 de la loi du 28 avril 1887. Elles améliorent singulièrement les conditions de publicité indispensables pour la purge extraordi*naire. Mais cette procédure ne s'applique qu'au cas de ventes faites par un indigène à un européen, alors qu'il serait si utile d'accorder le bénéfice de cette purge, aux créanciers hypothécaires et aux acquéreurs indigènes. Bien plus, en permettant aux indigènes de profiter de cette procédure, même en dehors de toute transmission de propriété, on arriverait à rendre à peu près inutiles les procédures d'ensemble du titre II de la loi de 1873. Autant il est étrange de voir l'administration vouloir quand même délivrer à des indigènes des titres que ceux-ci ne réclament pas et dont la délivrance ne peut que favoriser à leur détriment l'esprit de spéculation, autant il est rationnel de permettre à tout possesseur d'un immeuble d'origine musulmane, de purger les droits occultes dont l'immeuble peut être menacé par suite de Tincertitude qui règne sur l'origine de la propriété indigène. Nous verrons que ces idées ont fini par prévaloir dans la loi du 16 janvier 1897. Quant à savoir quels sont les droits réels visés par la purge spéciale et qui sont abolis, faute de réclamation dans les délais impartis, c'est une question qui a
donné lieu à une controverse que nous exposerons plus loin.
766. — Possibilité d'acquérir des immeubles en territoire arch. — Enquêtes partielles. — Les dispositions du titre 111 delà loi de 1873 étaient-elles applicables aux terres archf Nous avons dit plus haut (n« 750) que Tarticle 6 du sénatusconsulte avait abrogé les restrictions contenues dans les §§ 2 et 3 de l'article 14 de la loi de 1851, mais tout en maintenant, en fait et en droit, la prohibition d'aliéner la terre arch au profit de personnes étrangères à la tribu, tant que le droit individuel de propriété ne serait pas établi par la délivrance d'un titre. Or, la loi du 26 juillet 1873 ne faisait plus allusion à cette règle. On pouvait en conclure qu'elle avait cessé d'exister comme contraire aux principes nouveaux qui avaient dicté la loi de 1873. M. Robe, dans son premier commentaire de la loi, avait donné à cette opinion l'appui de son autorité, ainsi que dans une note publiée au bas d'un arrêt du 2 février 1880 (1). M. Dain, dans un rapport présenté à l'école de droit sur les modifications à apporter à la loi de 1873, s'était prononcé dans le même sens et nous nous étions nous même rallié à cette opinion soutenue par des autorités si considérables. Mais l'administration supérieure avait toujours combattu celte théorie; la jurisprudence de la Cour d'Alger (arrêt du 2 février 1880 cité plus haut) avait constamment afifirmé que la loi de 1873 n'abrogeait ni implicitement, ni explicitement l'article 6 du s'énatus-consulte, et à l'appui de cette thèse, on pouvait invoquer le texte même de l'article 25, qui parlant de la purge extraordinaire, indique que cette procédure spéciale peut être faite par les acquéreurs européens, <i jusqu'à la délivrance des titres provisoires »; or, ce n'est qu'en territoire melk qu'il y avait lieu à délivrance de titres provisoires; donc le titre III ne devait pas s'appliquer en territoire arch; la prohibition d'aliéner avant la délivrance du titre définitif, se trouvant, par conséquent^ maintenue.
767. — Cette controverse n'a plus aujourd'hui qu'un intérêt rétrospectif, car la loi du' 28 avril 1887 a formellement levé
(1) Robe, Journal de Jurisprudeme de la Cour d'Alger^ 1880, p. 65.
toutes les prohibitions antérieures, en organisant dans les articles 7, 8, 9 et 10 une procédure spéciale en cas d'aliénation d'une terre arch au profit d'européens. Cette procédure consistait, non plus dans un bornage contradictoire opéré par le juge de paix, mais dans une enquête partielle faite par Padministration. Ces formalités supposent une promesse de vente, constatée par un contrat notarié; dans les 3 mois, Tacquéreur conditionnel adressait une requête en délivrance de titre. Le procès-verbal de l'enquête était déposé à la mairie, ainsi qu'une traduction entre les mains du cadi, où pendant un délai de 45 jours les réclamations pouvaient être faites par tout intéressé. Passé ce délai, le commissaire enquêteur effectuait un nouveau transport à l'effet d'examiner les réclamations et d'arrêter ses conclusions. Puis le procèsverbal était soumis à l'homologation du Gouverneur en Conseil de gouvernement et le Service des domaines établissait les titres dans les conditions déterminées par l'article 20 de la loi de 1873.
768. — Valeur économique de cette législation. — Valeur des titres nouveaux. •— Nous avons déjà exposé plus haut (n° 761) les principales critiques élevées contre ces procédures, toujours onéreuses pour les indigènes qui ne réclamaient pas les mesures d'ensemble et qui pourtant en supportaient tous les frais. A l'enthousiasme qui avait accueilli la loi de 1873, avait succédé un sentiment plus réservé. Était-il donc si nécessaire de constater la propriété privée, chez des indigènes rebelles à tout progrès, et chez lesquels les opérations du commissaire enquêteur réveillaient l'esprit processif? Le profit valait-il la peine que se donnait l'administration? Mais quand il fut bien établi et démontré que les titres délivrés n'avaient pas, aux yeux de la justice, l'autorité absolue que le législateur avait paru vouloir leur attribuer, cette grande opération administrative de constatation et de constitution de la propriété indigène, se trouva abandonnée avant d'avoir été achevée. Nous allons indiquer comment et dans quelles conditions, cet avortement d'une loi dont on attendait de si féconds résultats, se produisit.
769. — Aux termes de l'article 3 § 3 et de l'article 17 § 1 de
la loi, rétablissement des nouveaux titres ne doit avoir lieu qu'au cas où la propriété n'est pas constatée déjà par un acte notarié ou un acte administratif. La raison de cette disposition, écrite dans une phrase incidente de la loi, procède de l'idée même qui a engendré la loi. Le but est, en effet, de constater d'une façon certaine une propriété qui ne repose que sur des titres arabes, souvent imparfaits, toujours insuffisants pour assurer la sécurité des transmissions contractuelles. La nécessité de délivrer un nouveau titre n'existe donc pas, quand la propriété est déjà constatée par un titre français présentant les garanties ordinaires qu'on est en droit d'en attendre. D'où cette conséquence première pour le commissaire enquêteiir, avisé que tel immeuble a déjà fait l'objet d'un titre français, de se borner à enregistrer le fait qui lui est révélé, sans l'apprécier.
Mais en pratique, les choses ne se sont pas toujours passées ainsi. D'une part, en effet, les commissaires enquêteurs ont, quelquefois, cru qu'il était de leur devoir d'attribuer soit à des indigènes, soit à des Européens, des propriétés ainsi constatées par acte français. D'autre part, les propriétaires européens ou indigènes munis d'un titre français, ont cru pouvoir s'abstenir de révéler leurs titres aux commissaires enquêteurs, et il est arrivé que ceux-ci ont pu faire des attributions, au mépris des droits ainsi constatés, mais qui ne leur avaient pas été révélés, quoique transcrits.
Or, les conclusions définitives du procès-verbal du commissaire enquêteur servent à l'établissement du titre provisoire. La loi, sans faire de distinction, ni de restriction, proclame dans l'article 18 que le titre provisoire, non contesté dans le délai de trois mois, devient définitif, et qu'alors il est transcrit et forme le point de départ unique de la propriété, à l'exclusion de tous droits réels antérieurs.
La déchéance édictée par Tarticle 18 de la loi est donc absolue, et il faut nécessairement qu'il en soit ainsi, sous peine d'enlever à la loi son caractère de loi de salut public.
170. — Pour éviter cette déchéance, il faut donc, dans cet ordre d'idées, que le propriétaire même d'un titre français, se fasse connaître au commissaire enquêteur, ce qui lui est d'autant plus facile que la procédure d'ensemble, précédée de
publications, né peut s'accomplir sans qu'un propriétaire d'immeuble situé dans le territoire enquêté n'ait été avisé des opérations. Et c'est ainsi que dans les premiers temps de l'exécution de la loi, il a été jugé que le titre définitif est inattaquable et opposable même à un propriétaire muni d'un titre français, mais qui aurait négligé de le produire en temps utile. Personne ne peut attaquer ce titre, sous quelque prétexte que ce soit. (Alger, 12 février 1884).
771. — Dans ce système, l'on comprend l'harmonie de la loi de 1873, qui, par des moyens exceptionnels, arrive à la création d'un titre par/ait. Le propriétaire, muni d'un titre français, frappé des avantages du titre nouveau, avait intérêt à réclamer, pour son immeuble, ce titre merveilleux qui purge la propriété de tous les droits réels antérieurs. Mais, vers la fin de 1887, la Cour d'Alger va, par une jurisprudence d'abord hésitante, compromettre la portée de la loi, en décidant, le Va décembre 1887, «que l'attribution faite par le commissaire enquêteur, à un propriétaire muni d'un titre français, ne fait pas courir, contre les tiers prétendant à un droit réel, les délais de déchéance », et le 17 janvier 1888, à quelques jours d'intervalle, en décidant, au contraire, « que les détenteurs de titres administratifs ou notariés, qui ont pris part aux opérations de constata ti(^n, sont protégés par l'article 18, bien qu'ils ne soient pas tenus de requérir un nouveau titre ».
772. — Cependant la Cour d'Alger n'a encore, à cette époque^ aucune hésitation au sujet des effets prodigieux du titre délivré, car il ne s'agissait que de savoir seulement si ces effets de purge pouvaient profiter à ceux dont la propriété, déjà constatée par un titre français, était simplement recensée par le commissaire enquêteur. Nous constatons, en effet, qu'il a été jugé par la Cour, à la date du 18 juin 1887, « que les titres de propriété délivrés en exécution de la loi du 26 juillet 1873 forment le point de départ de la propriété, même à l'exclusion des titres antérieurs ou notariés ; que les détenteurs de pareils titres, qui ont négligé de les produire et de contester, dans les délais légaux, les attributions du commissaire enquêteur, encourent la déchéance prévue par l'article 18 de ladite loi; que les jugements et arrêts doivent être assi-
miles, à ce point de vue, aux titres administratifs ou notariés » (1). Le 28 décembre 1887, la Cour décide encore « que si la loi dispense de délivrer des titres nouveaux pour les immeubles dont la propriété est constatée par acte administratif ou notarié, elle n'affranchit pas les détenteurs de robligation de les produire ».
773. — Pourtant, en matière de purge spéciale, un arrêt, inquiétant pour la valeur des titres, avait été prononcé par la Cour le 30 mars 1896 (2), disant que « la formalité du titre III ne peut purger Timmeuble des droits reposant sur des actes notariés transcrits, son objet étant de protéger les Européens acquéreurs d'indigènes, contre les revendications de droits occultes, pouvant exister sur la propriété, d'après la loi musulmane » (V. art. 27 de la loi de 1873).
774. — Peu à peu, une opinion dissidente s'était formée sur la portée de l'article 18 : la déchéance de tous droits réels antérieurs prononcée par cet article, d'une façon absolue, ne peut avoir Heu, disait-on, qu'à l'égard des personnes obligées de prendre part aux opérations d'enquête. Or, les propriétaires de titres français ne doivent pas être enquêtes ; donc, les résultats de cette enquête^ qui se traduisent par des titres nouveaux, sont « res inter altos acta » vis-à-vis des propriétaires qui ont un acte notarié ou administratif. Et se plaçant à tous les points de vue, l'on soutint qu'ils ne devaient pas plus souffrir de la déchéance de l'arlicle 18, qu'ils ne devaient être admis à en profiter.
Il y eut alors dans les publications spéciales, une polémique acharnée entre les deux camps.
775. — Échec de la loi de 1873 devant la Cour de cassation. — l^écessité d'une législation nouvelle. — En vain l'on s'efforçait de répondre à la théorie nouvelle, et avec quelque raison, que l'opération du commissaire enquêteur portait sur un ensemble d'immeubles situés dans un territoire déterminé, et que tous les propriétaires devaient y participer, sans quoi
, (1) Rev, Alg., 1887. 2. 436.
(î) Rev. Àlg., 1886. 2. 240.
les délimitations contradictoires seraient impossibles ; que, d'ailleurs, Tindigène propriétaire en vertu d'un acte français, devait, au vœu de la loi, recevoir pourtant un nouveau titre avec adjonction d'un nom de famille (art. 17). La Cour de cassalion, saisie de cette question délicate, en 1888, Ta résolue dans un sens qui est, peut-être^ absolument juridique, mais qui fait bon marché de la loi de 1873, de son esprit et de son but (1) : Le propriétaire qui a un titre français peut s'abstenir de participer aux opérations d'enquête. Il n'est pas tenu de contester les titres provisoires. Ces titres devenus définitifs ne lui sont pas opposables ! Les raisons de cette décision
sont que la propriété française est inviolable , que la loi
de 1873 ne vise que la propriété indigène.
776. — Il n'y aura donc plus, à l'avenir, de titres définitifs inattaquables. On pourra toujours leur opposer des titres antérieurs français I L'équité y trouve peut-être son compte, mais la loi de 1873 perd du coup toute sa valeur et toute son efficacité. La Cour d'Alger, avec une docilité exemplaire, s'est empressée d'abandonner toute sa jurisprudence antérieure pour suivre celle de la Cour de cassation (2). M. Robe, qui avait vigoureusement soutenu la thèse contraire, dans son commentaire de la loi de 1873 et dans ses notes de jurisprudence, déclare, en 1891, qu'il est inutile de discuter... ; il s'incline, lui aussi, devant l'autorité de la Cour suprême, mais ce n'est pas sans manifester quelque regret. « C'est égal, dit-il, nous continuons à penser que notre système servait bien plus les intérêts du crédit public. . . (3) ».
Ce découragement gagne l'Administration elle-même: « Quelle sûreté peut avoir le travail d'enquête? Quelle sécurité peut résulter de la délivrance du titre?... Les immeubles, soumis à l'application des lois de 1873 et de 1887, ne sont plus purgés suivant l'intention qu'a eue manifestement le législateur ! (4) ». Dès 1890, le gouvernement suspend l'exécution de cette loi que la jurisprudence a rendu inutile et se
(1) Cass. (civ.), Vi nov. 1888. R. A., 1889. 2. 1.
(2) Alger, 6 février 1889. R. A. 1889., 2. 95.
(3) De la propriété immobilière en Algérie, Alger, 1891, p. 116. (\) Déposition devant la commission du Sénat, M. Thiébaut.
préoccupe de réparer, par un projet de loi nouveau, le mal causé par cette interprétation judiciaire !
777. — Et nous^ qui venons ainsi d'assister, en témoin découragé, à Téchec pitoyable d'une loi, qui n'est ni la première, ni, hélas, la dernière des lois imaginées pour faciliter les transmissions contractuelles^ en leur donnant une sécurité indispensable, nous ne pouvons que répéter ici ce que nous disions déjà en 1885, à la fin de notre exposé de toutes les mesures tendant à consolider la propriété privée : « 11 est permis de penser que Tapplication immédiate et sans restriction de la loi française à tous les immeubles situés en Algérie aurait plus vite fait de consolider la propriété indigène que tous les expédients auxquels on essaie de recourir. L'intervention des notaires pour constater les transactions immobilières, à V exclusion des cadis, dont la compétence immobilière serait supprimée, Vapplication de la loi du 23 mars 1855 y la juridiction exclusive de nos tribunaux, remplaçant, par des jugements clairs et précis l'incohérence absolue des sentences de cadis, auraient singulièrement modifié la situation immobilière, si l'on s'était décidé depuis vingt ans à y recourir.» Déjà à cette époque, prévoyant, pour ainsi dire, que la loi de 1873 n'atteindrait pas son but, nous ajoutions : « La prescription aurait suppléé à l'insuffisance des origines douteuses, et avec une purge spéciale bien orgapisée,on donnerait aux acquéreurs européens toute la sécurité désirable et on les mettrait à l'abri de tout danger d'éviction. »
: 778. — Et en réalité, nous en sommes-là aujourd'hui ! La loi du 16 février 1897 abroge les titres II et III de la loi de 1873 : le titre II qui concernait les mesures d'ensemble exécutées sur l'initiative de l'administration, savoir : en territoire melky la reconnaissance de la propriété privée, et en territoire arcA, la constitution de la propriété individuelle; le litre III qui concernait les mesures partielles pour arriver à la purge spéciale, mesures qui avaient été complétées par le bornage contradictoire de la loi du 28 avril 1887. Un système unique d'enquête partielle, édicté par la loi de 1897, remplace ces différentes procédures, aussi bien en territoire de propriété collective, qu'en territoire de propriété privée.
779. — Loi du 16 f écrier 1897. — Les formes et conditions de ces enquêtes partielles sont déterminées par les articles 4 à 13 de la loi :
(a) Une requête est adressée au préfet, ou au général de division, contenantla désignation, aussi précise que possible, de l'immeuble, avec consignation des frais (art. 5);
(b) Dans le mois, le préfet désigne un agent qui sera chargé de procéder au bornage, au lever du plan, s'il n'y a pas déjà été procédé (art. 6) ;
(c) L'avis de ces opérations, publié au journal officiel, et affiché sur les marchés de la commune, fait courir le délai de 20 jours, pendant lequel tout individu, prétendant à un droit réel sur Timmeuble objet de la requête, est mis en demeure de formuler sa prétention et de fournir ses titres (art. 6);
(d) Le procès-verbal des opérations est déposé à la mairie; sa traduction en arabe, entre les mains de l'adjoint indigène. Ce double dépôt, publié au chef-lieu de la commune et sur les marchés, fait courir un nouveau délai de 45 jours, pendant lequel toute personne peut en prendre communication et faire consigner ses dires et réclamations (art. 7) ;
(e) Le délai de 45 jours expiré, Tagent qui a dressé le procès-verbal se transporte, dans les dix jours qui suivent, sur les lieux et rédige son procès-verbal définitif, après avoir donné son avis sur le mérite de la requête et des réclamations. Il doit A'offlce signaler les droits qui lui paraîtraient appartenir à l'État (art. 8).
La loi ajoute : « L'immeuble, objet de la requête, demeurera libre et affranchi de tous les droits réels qui n'auront pas été réclamés en temps utile » (art. 8, § 2). Toute réclamation ultérieure, en cas qu'elle soit reconnue fondée, ne donnera qu'une action personnelle, à rencontre de celui qui a bénéficié de l'abolition du droit réel.
780. — Les formalités d'enquête sont les mêmes en territoire de propriété privée et en territoire de propriété collective. Mais, après la clôture définitive des opérations, il y a une différence à signaler.
S'agit-il de terrain melk^ le procès-verbal est transmis à Tadministration des Domaines qui établit les titres, s'il n'y a
Art. 17. — Restriction apportée aux demandes en licitation ;
Art. 18. — Maintien des dispositions de la loi de 1887, relatives aux partages et licitations entre indigènes.
783. — Valeur des titres déliorés en exécution de la loi de 1897. — La disposition de l'article 8 a pour but de parer aux inconvénients de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui a enlevé, aux titres délivrés antérieurement toute leur valeur et toute leur efflcacité. Les termes en sont absolus et ne permettent plus d'épiloguer. D'ailleurs, l'article 8 ne fait qu'affirmer la règle posée dans l'article 2 de la loi, conçu lui aussi dans termes qui ne présentent aucune ambiguïté :
« Les titres délivrés par l'administration des Domaines, à » la suite des procédures édictées par la présente loi, assu- » reront, à Végard de tous, la propriété entre les mains des » bénéficiaires de ces titres : tous les droits réels non légale- » ment maintenus à la suite de ces procédures seront défini- » tivement abolis, quelles que soient la nature et la date de » l'acte constatant ces droits ».
En présence de ces textes formels, on ne peut concevoir aucun doute sur la valeur absolue des titres délivrés en exécution de la loi de 1897. Il faudra donc que ceux qui prétendent à un droit sur l'immeuble en vertu de titres français, administratif, notarié ou judiciaire, formulent leurs réclamations en temps utile pour éviter la forclusion. Rien ne saurait les relever de cette déchéance : quoiqu'il arrive, la loi veut que le bénéficiaire du titre ne puisse être menacé de voir anéantir son droit de propriété. C'est ce qui résulte clairement des derniers mots de l'article 8 : « Toute réclamation ou revendication ultérieure (tardive) n'ouvrira plus aux prétendants droit qu'une action personnelle contre celui qui aura bénéficié de leur déchéance. »
Enfin, à supposer que la loi de 1897 présente encore quelques dispositions ambiguës, il nous paraît manifeste qu'on ne saurait refuser aux titres la valeur absolue qui leur est
recevoir les actes de transmission contractuelle qui les concerne, concurremment avec les notaires et les greffiers-notaires, pourvu, bien entendu, qu'il s'agisse d'une convention entre indigènes.
attribuée par les articles 2 et 8, sans méconnaître ouvertement Pesprit qui a dicté la loi nouvelle. Ne. perdons pas de vue qu'elles voulu réagir contre la jurisprudence de la Cour de cassation. En 1873 on n'avait pas dit assez clairement que tous les droits réels antérieurs, fussent-ils constatés par titres français, seraient anéantis; on sait ce qu'il advînt de la loi de 1873 après cette jurisprudence.
La loi de 1897 a si bien voulu atteindre, dans le passé même, les droits constatés par actes français, qu'elle dit de la façon la plus formelle dans les articles 14 et 15 que les titres délivrés en exécution des lois de 1873 et de 1887, purgeront même les droits réels antérieurs résultant de titres français, si les détenteurs de ces titres, actuellement non purgés d'après la jurisprudence récente, n'ont pas introduit une action en reconnaissance de leurs droits dans les six mois de sa promulgation.
784. — Nous estimons, néanmoins, que d'après l'esprit général de la législation algérienne en cette matière, dont la loi de 1897 n'est que le complément, les enquêtes prévues et organisées ne doivent avoir lieu que sur des territoires non encore soumis à la loi française. Ainsi, nous admettons que ces enquêtes, en vue de la délivrance d'un titre nouveau, ne pourraient avoir lieu dans les territoires soumis à l'ordonnance du 21 juillet 1846, ou dispensés de cette ordonnance dans les territoires où la propriété a été constituée par voie de cantonnement, ni dans les territoires qui ont été soumis aux opérations d'ensemble de la loi de 1873, parce que, dans ces territoires, l'application générale de la loi française aux transactions immobilières, a créé un état de fait, qui ne permet pas de mettre en discussion les droits qui depuis longtemps se sont formés, et se sont conservés d'après les règles, du droit commun.
785. — - Faut-il ajouter que la requête en délivrance ne saurait être admise, si elle concerne un immeuble qui a fait l'objet déjà de titres français, et qui aurait été ainsi atteint individuellement d'une francisation isolée? ce serait retomber dans les difficultés sous lesquelles la loi de 1873 a succombé, que de s'arrêter h cette circonstance, que sur l'immeuble
soumis à l'enquête, il a pu être constitué, à des époques antérieures, des droits réels en vertu du titre français. Autant vaudrait de suite renoncer à la loi nouvelle. D'ailleurs, pui:?que la loi de 1897 déclare formellement que les droits réeîs antérieurs, quelle que soit la nature des actes, seront abolis, c'est qu'elle suppose que l'enquête peut être régulièrement faite sur des immeubles, nonobstant l'existence de ces droits constatés par des titres français. II faut, dans l'interprétation à donner aux lois, choisir de préférence celle qui permet à ces lois de produire un effet utile. La loi est faite pour préserver les acquéreurs des imperfections des titres indigènes, donc, à moins qu'il ne s'agisse d'un immeuble dont la propriété est constatée par un titre français, excluant toute origine indigène, l'enquête pourra être faite en vue de la délivrance du nouveau titre, toutes les fois qu'il s'agit de remédier à l'imperfection d'un titre indigène, quoiqu'à une époque antérieure, l'immeuble soumis à l'enquête ait pu faire accidentellement l'objet d'un titre français. A plus forte raison, l'acquéreur d'un indigène, qu'il soit européen ou indigène, ne sera pas empêché par le titre français qui constate la vente, de requérir la délivrance du titre ; c'est même l'hypothèse qui était déjà prévue par le titre III de la loi de 1873. Mais la loi de 1897 ne vient pas seulement au secours des acquéreurs : l'article 4 permet aux indigènes de requérir la délivrance d'un titre à l'eff'et de purger leur propriété, abstraction faite de toute idée immédiate de vente. C'est là une des améliorations qui avaient été le plus réclamées, depuis longtemps.
Nous allons revenir maintenant aux dispositions fondamentales de la loi de 1873, que la loi de 1897 n'a pas abrogées : ce sont celles contenues dans le titre I", savoir les articles 1, 2 et 7. Nous parlerons ensuite des dispositions conservées de la loi de 1887 sur les partages et les Uciiations d'immeubles entre indigènes.
786. — Soumission de tous les immeubles à la loijrançaise. — Restriction au principe. — Le rapporteur de la loi du 2G juillet 1873, M. Warnier, avait indiqué le but que s'était proposé le législateur : « C'était de soumettre la propriété foncière, en Algérie, à la loi française ». C'est pour atteindre ce
but que l'article l**" déclare en principe que « rétablissement, la conservation et la transmission contractuelle de la propriété immobilière ou des droits réels, seront soumis, en Algérie, à la loi française, quels que soient les propriétaires. » C'est là une innovation considérable. En effet, depuis la conquête on avait laissé sous l'empire des lois et coutumes indigènes les immeubles possédés par des indigènes. L'ordonnance du 21 juillet 1846, après avoir prescrit la vérification des titres, avait négligé de conserver les résultats obtenus, en laissant la propriété indigène, même après la vérification, sous l'empire du droit musulman. La loi du 16 juin 1851, avait, elle aussi, formellement réservé le statut réel musulman, en disant, dans l'article 16, « que les transmissions de biens de musulman à musulman continueront h être régies par la loi musulmane ». Cette loi avait, il est vrai, consacré, dans son article 10, le principe de l'inviolabilité du droit de propriété, sans distinction entre les possesseurs indigènes et les possesseurs français ou autres; mais la loi du 26 juillet 1873 va plus loin; en déclarant que tous les immeubles en Algérie, sont régis par la loi française, sans distinction entre les possesseurs (Conf. art. 3 du Code civil).
787. — La conséquence immédiate de ce principe, c'est l'abolition de tous droits réels, servitudes, ou causes de résolution quelconques, fondés sur le droit musulman ou kabyle, qui seraient contraires à la loi française. C'est ce que décide explicitement le deuxième paragraphe de l'article 1".
Ainsi le droit réel de chefàa, qui d'après le droit musulman et surtout d'après les coutumes kabyles^ peut s'exercer d'une façon si ételidue, ne pourra plus s'exercer que dans les conditions et dans les limites de notre retrait successoral, c'est-àdire entre parents successibles. La faculté de réméré ne pourra plus être stipulée que pour un délai de 5 ans.
On a soutenu que la loi de 1873 avait aussi supprimé le habous. Mais cette opinion est restée isolée; la jurisprudence ne l'a jamais consacrée. C'était en efifet une erreur, car depuis l'ordonnance du 1«^ octobre i844, le habous ne peut plus être une cause de résolution contre un acquéreur. Le habous n'est pas un droit réel, c'est un mode de transmis-
sion de la propriété pour cause de mort, c'est comme une disposition testamentaire. Le dévolutaire d'un habousa bien un droit réel d'usufruit, qui lui est conféré par le habous, mais le droit d'usufruit, n'est pas contraire à la loi française.
788. — Après avoir posé dans Tarticle !•••, en principe, que la loi française régit tous les immeubles sans distinction, la loi do 1873 établit plusieurs dispositions restrictives du principe, dans l'article 2 et l'article 7.
L'article 7 concerne les transmissions par succession ou par testament, entre musulmans, qui restent soumises à la loi successorale musulmane. L'article 2 va préciser le point de départ de l'application de la loi française aux transactions immobilières :
1° La loi française est immédiatement applicable aux transmissions contractuelles d'imipeubles entre individus de statuts différents. Cela ne constitue pas une règle nouvelle; 11 on était déjà ainsi, d'après l'article 16 de la loi du 16 juin 1851. Pour l'application de cette règle, les arabes et les kabyles sont réputés avoir le mémo statut;
2^ La loi française s'applique immédiatement aux conventions entre musulmans^ concernant des immeubles qui, tantôt pour une cause, tantôt pour une autre, sont dores et déjà définitivement assujettis au régime de la loi française. Ces immeubles francisés d'une façon irrévocable, sont:
(a) Les biens situés dans les territoires soumis à l'application de l'ordonnance du 21 juillet 1846. On répare ainsi une lacune de la législation antérieure, peut être tardivement, car depuis l'application do l'ordonnance, les immeubles vérifiés ont pu faire l'objet de transmissions nombreuses constatées par des titres arabes qui se sont substitués au titre vérifié. Néanmoins la loi ne fait pas de réserve, et il faut donc admettre que l'immouble soumis à l'ordonnance de 1846, passe sous le régime exclusif de la loi française, quelle que soit la forme des actes qui ont pu être dressés depuis cette époque, jusqu'à la promulgation de la loi de 1873 ;
(b) Por un argument a fortiori, que tout le monde accepte, aussi bien en doctrine, qu'en jurisprudence, on décide qu'il en est de même des immeubles situés dans les territoires dispensés do l'ordonance de 1846. Ces immeubles sont donc
dès la promulgation de la loi do 1873, soumis au statut réel français, quels qu'en soient les possesseurs.
Cette solution est parfaitement rationnelle. L'opinion contraire conduirait à Tabsurde. Il est inadmissible que les raisons, qui ont fait dispenser ces territoires, de la vérifîcalion ne produisent pas, quant au changement de régime, le même effet que la vérification. Et il serait absurde de ne pas soumettre de suite à la loi française les territoires où la propriété privée a, de tout temps, passé pour avoir une assiette et une délimitation suffisante, et d'attendre pour cela une opération d'enquête qui n'aura jamais lieu dans ces territoires;
(c) Les territoires où la propriété a été constituée par voie de cantonnement;
Nous avons expliqué plus haut (n® 743), comment et dans quelles conditions on a procédé au cantonnement des indigènes dans certains territoires. Mais il n'est pas question dans l'article 2, du sénatus-consulte, comme pouvant, faire passer immédiatement les immeubles sénatus-consultés sous le régime de la loi française. Cela est conforme à ce que nous avons dit plus haut (n° 748) de la façon d'appliquer le sénatus-consulte. Ces opérations n'avaient pas pour but de consacrer le droit de propriété privée. Les immeubles sénatusconsultés restent donc, jusqu'à nouvel ordre, sous le régime du droit musulman.
789. — Ici s'arrête rénumération des immeubles auxquels la loi française est immédiatement applicable, pour la transmission contractuelle entre indigènes. Les autres immeubles, dit l'article 2, ne seront soumis au statut réel français qu'au fur et à mesure de la délivrance des titres de propriétés ^ à la suite des opérations d'enquête, organisées par la loi de 1873.
Cependant il va falloir encore ajouter une catégorie d'immeubles à ceux qui sont immédiatement régis par la loi française. Que dit, en effet, la loi dans l'article 3? Qu'il ne sera pas délivré de titres pour les immeubles dont la propriété est déjà constatée par un acte notarié ou administratif. Dès lors, si l'on attend pour appliquer à ces immeubles la loi française, la délivrance d'un titre qui ne doit pas être effectuée, on peut dire que ces immeubles resteront indéfiniment en dehors du domaine d'application de la loi française. Cela
ne peut pas être la pensée du législateur. Puisque l'existence d'un acte notarié ou administratif dispense de la délivrance d'un titre nouveau, c'est que la loi reconnaît à ce titre notarié ou administratif la même efficacité. Ces motifs ont été présentés avec beaucoup d'ampleur dans un arrêt de la Cour d'Alger (1).
D'ailleurs, le décret du 10 septembre 1886, confirmé sur ce pomt par le décret du 17 avril 1889, sur la justice musulmane, est catégorique. L'article l®*" expose, en effet, que la loi française est applicable aux immeubles dont la propriété est constatée par un titre français, administratif, notarié ou judiciaire.
790. — Nous arrivons à la restriction contenue dans l'article 7 : « Il n'est pas dérogé par la présente loi au statut personnel, ni aux règles de succession des indigènes entre eux ». Les transmissions contractuelles entre indigènes sont seules soumises à la loi française, mais la loi ne modifie en rien les règles de la dévolution successorale, ni les règles relatives aux dispositions pour cause de mort. Le statut successoral est réservé. On a discuté sur l'étendue de cette réserve. Si la loi musulmane est maintenue en ce qui concerne les successions, s'en suit-il que les actes auxquels donnent lieu la liquidation d'une succession, les partages, les ventes par licitation, puissent avoir lieu autrement que suivant les formes et conditions de la loi française, quand la succession comprend des immeubles français?
Il faut songer que si, après avoir pris la peine de remplacer les titres arabes par des titres français, on laisse aux indigènes la faculté de détruire ces titres, en faisant intervenir les cadis pour les partages, les licitations, les échanges entre cohéritiers, on aura d'avance ruiné l'œuvre obtenue avec autant de peine. Autant vaudrait, disait M. Cammartin, enfouir les titres nouveaux dans la tombe du propriétaire.
Aussi la jurisprudence s'était-elle tout d'abord nettement prononcée en faveur du système qui repousse toute inter-
(l) Alger, 27 avril 1880, B, J. 4., 1831, p. 175. — Voy. aussi Conslantine, 3 févr. 1880., B. J. À,, 1880, p. 139; Alger, 28 juin 1880, B. J. A., 1881, p. 116.
vention des formes musulmanes dans les partages de succession pour réclamer exclusivement l'application des formes et conditions de la loi française (1)
791. — Puis, sous rinfluence même de M. Cammartin, qui avait si bien montré le danger d'une pareille interprétation, la Cour d'Alger avait fini par adopter la thèse que la réserve de l'article 7 concernait, non seulement les règles de la dévolution successorale, mais même les formes et conditions des partages, pour lesquels le ministère des cadis, en tant que notaires, et la compétence du juge musulman étaient maintenus. Les tribunaux français étaient donc incompétents en matière de licitalion ; cette incompétence pouvait être soulevée en tout état de la cause, même en appel.
Une pareille jurisprudence, dont les conséquences déplorables avaient été si bien mises en lumière, appelait nécessairement l'intervention du législateur. Cette intervention se produisit d'abord dans le décret du 10 septembre 1886, et plus tard dans la loi du 28 avril 1887.
792. — Le décret de 1886 ne laisse aux cadis que le droit de juger les contestations relatives aux droits successoraux^ ce qui exclut de sa compétence la demande en partage qui, en dehors de toute contestation sur l'existence des droits successoraux, doit être portée devant le juge de paix ou devant le tribunal : devant le juge de paix qui est compétent pour les actions immobilières concernant des immeubles musulmans, et devant le tribunal civil s'il s'agit d'immeubles français.
Quant à la compétence notariale, l'article 52 attribue formellement aux notaires, à l'exclusion [des cadis, le droit de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage des successions dans lesquelles il y a des immeubles— -sans distinguer à quel régime sont soumis ces immeubles (voir supràj n°675). Les cadis n'ont plus compétence que pour liquider et partager les successions purement mobilières.
793. — La loi du 28 avril 1887 constitue sur ce point la deuxième intervention du législateur. « Il ne pourra, dit » l'article 4, être procédé, que dans les conditions et les
(i) Tribunal d'Alger, 8 avril 1875 ; Alger, V2 janv. 1876.
» formes de la loi française, aux cessions, licitations el • partages de droits successifs portant sur des immeubles » soumis à la loi du 26 juillet 1873. .
Par ces derniers mots, il faut entendre les immeubles qui sont possédés par les indigènes et qui sont soumis à la loi française dans les conditions édictées par la loi de 1873.
Donc, voilà la compétence de la juridiction française nettement afflrmée lorsqu'il s'agit d'immeubles français. Si, à l'occasion d'une demande en partage ou en licitation, une contestation s'élevait au sujet des droits successoraux, le tribunal n'en serait pas moins compétent, car le juge de l'action principale est le juge des exceptions. Le tribunal peut donc incidemment avoir à trancher des questions louchant l'existence ou la validité d'un acte de habous sans être obligé de renvoyer devant le cadi.
Si la demande en partage porte sur des immeubles non soumis à la loi fi'ançaise, c'est le juge de paix qui est compétent, aux termes de l'article 25 du décret du 10 septembre 188G. Il pourra ordonner le partage, ordonner la vente sur licî talion qui sera effectuée par le ministère d'un notaire ou d'un greffier-notaire.
794. — Mais les formes de la loi française étant souvent onéreuses pour les indigènes, à raison du nombre considérable des cohéritiers dans l'indivision, la loi du 28 avril 1887 a établi une procédure simpliflée qui permet d'arriver, avec une grande économie de formalités et de frais, à faire cesser l'indivision constatée dans les titres délivrés en exécution de la loi de 1873. Les dispositions que nous allons analyser concernent donc seulement les immeubles devenus français à la suite des opéralions du titre II de la loi de 1873, et qui sont partagés ou licites pour la première fois (art. 11).
-Première hypothèse : partage amiable. L'article 12 décide que l'acte doit être passé devant un notaire ou un greffier- no ta ire, lorsque toutes les parties sont capables el d'accord.
S'il y a des incapables ou des absents, le partage peut encore avoir lieu dans la même forme, en présence des irs ou des cadis qui représentent les absents, niaisû
la condition de soumettre le partage à Thomologalion du tribunal, qui statue en Chambre du Conseil (art. 13). S'il s'élève des difficultés au cours du partage amiable, le notaire en dresse procès-verbal et renvoie les parties devant le juge de paix qui statuera sur la difficulté, sous résprve d'appel devant le Tribunal .
796. — Deuxième hypothèse : partage judiciaire. Les articles 966 et suivants du Code dfe.procédure civile sont applicables sous les modifications suivantes :
a) A peine de 100 francs d'amende contre l'officier ministériel, la demande en partage ne peut être introduite avant que les défendeurs n'aient été, sur l'initiative du poursuivant, appelés à choisir devant le juge de paix un mandataire unique contre lequel la procédure doit être suivie (art. 16) ;
b) Il ne peut y avoir qu'un avoué pour tous les défendeurs, sauf au cas où le tribunal reconnaîtrait qu'il y a des intérêts contraires et, par suite, nécessité de choisir un avoué pour chaque groupe ayant dans la cause un intérêt distinct.
L'article 18 déclare que les partages et les licitations accomplis suivant ces formes ont la même valeur et produisent les mêmes effets que s'ils avaient été exécutés à la suite d'une procédure ordinaire ;
c) Les frais et honoraires dus aux notaires, greffiersnotaires, avoués, à l'occasion de ces partages, sont établis suivant un tarif réduit ;
ci) Les actes et lesjugements qui interviennent à l'occasion de ces partages dans les 5 années à partir de la transcription du titre administratif, sont dispensés du timbre et enregistrés gratis.
797. — Nous avons dit plus haut que les indigènes ont coutume de vivre dans l'indivision et qu'une des conséquences les plus fâcheuses de l'application de nos lois aux indigènes avait été de les obliger à suivre des procédures ruineuses de licitation. Aussi, la loi de 1887 avait-elle déjà, dans son article 3, prescrit aux commissaires -enquêteurs de faire cesser l'indivision qu'ils constateraient entre plusieurs familles, en faisant lui-même entre les familles une répartition des terres commodément pat*tageables.
La loi du 16 février 1897, en vue de restreindre l'usage des licitations, a édicté quelques dispositions intéressantes. SI rimmeuble dont la licitatîon est demandée appartient pour moitié au moins à des indigènes, le tribunal attribuera eu demandeur une partie de Timmeuble représentant ses droits. Mais si Timmeuble n'est pas commodément partageable, au lieu d'appliquer l'article 827 du code civil, et d'ordonner la lîcitation, le tribunal prescrira le partage par famille. Puis, après cette première opération, les copropriétaires du demandeur pourront accepter la licitation ou lui payer une somme représentant la valeur de ses droits, somme que le tribunal pourra arbitrer en cas de désaccord. Le demandeur en licitation subit ainsi, en quelque sorte une expropriation de son droit sur l'immeuble. Les jugements rendus en cette matière par le tribunal sont en dernier ressort.
798. — Appendice. — Loi foncière tunisienne, — Nous voulons simplement faire un exposé sommaire de cette législation, en la comparant à la législation algérienne.
En Tunisie, la supériorité de la législation réside en ce que l'on n'a pas commis la faute de laisser subsister parallèlement deux lois foncières, comme on l'a fait en Algérie : l'une pour les indigènes, la loi traditionnelle; l'autre pour les Européens, la loi française. Lorsque ces deux législations se trouvent en contact il y a conflit : un immeuble soumis à la loi musulmane tant qu'il est possédé par un indigène, et tant qu'il n'est pas l'objet de contrat avec un Européen, se trouve soumis, en même temps, à la loi française, si le possesseur indigène contracte avec un Européen. Ces conflits sont très regrettables. On s'étonne que le législateur n'ait pas compris la nécessité de soumettre les immeubles situés en Algérie à un régime indépendant de la personnalité du propriétaire. Il est vrai qu'à Tunis il y a deux lois foncières, mais elles n'ont pas de point de contact. Tel immeuble est placé sous l'ancien régime, ou sous le nouveau régime, mais cette distinction n'est pas, comme en Algérie, une distinction qui tient à la personne du propriétaire (personnelle), c'est une distinction réelle qui tient à la nature de l'immeuble et qui demeure, quel que soit le propriétaire. Donc pas de conflit possible.
799. — La loi tunisienne se résume dans les règles fondamentales suivantes, qui sont d'ailleurs empruntées à VAct Torrens: 1° organisation d'une procédure qui aboutit à la délivrance d'un titre public, qui consacre la propriété d'une façon absolue ; 2° réforme de la base même du système de publicité hypothécaire; 3° mobilisation du sol.
800. — i° Procédure (V immatriculation et purge. — Tout propriétaire ou détenteur d'un droit réel, qui veut bénéficier du régime nouveau, peut demander V immatriculation de son immeuble.
Cette immatriculation consiste dans l'établissement d'un titre de propriété dressé par un agent administratif, sous le contrôle de l'autorité judiciaire.
Ce titre donne à la propriété une base certaine et purge l'immeuble de tous les droits réels. •
Le fonctionnaire chargé d'établir le titre, de procéder à l'immatriculation de l'immeuble, est le conservateur de la propriété foncière. Après avoir rédigé le titre initial, il y mentionne tous les droits réels qui pourraient être créés. En cas de transmission, il rédige les titres nouveaux.
Un tribunal mixte est appelé à statuer sur les difficultés que peut soulever la demandé d'immatriculation. Il statue en dernier ressort. C'est le tribunal mixte qui décide s'il y a lieu d'admettre ou de rejeter la demande.
L'immatriculation fait passer l'immeuble sous le régime nouveau de la loi de 1885 et sous la juridiction des tribunaux français institués dans la régence.
soi. — Régime hypothécaire. — On sait que d'après nos lois, la convention suffit, entre les parties, pour transférer la propriété. La publicité n'est prescrite qu'en vue des effets de cette transmission à l'égard des tiers.
Si l'on peut, d'après la date des inscriptions ou des transcriptions, déterminer le rang entre les créanciers inscrits et les acquéreurs, l'effet de ces inscriptions et de ces transcriptions n'est pas d'attester l'existence des droits ainsi révélés aux tiers. C'est en cela que le système pèche par la base : La transcription d'un contrat de vente ne conférera pas à l'acquéreurplus de droits que ne lui en a transmis son vendeur.
Si donc la vente est faite a non domino, la transcription ne la rendra pas utile.
Dans VAct Torrens, qui a inspiré la loi tunisienne, les principes sont différents. Les droits réels n'existent qu'à partir de leur inscription sur des livres fonciers. Le consentement ne suffit pas tout seul pour transférer la propriété. Mais les inscriptions sur le registre sont réputées être Texacte vérité. Dans certaines législations basées sur ces principes, c'est un juge qui décide si telle ou telle inscription doit être faite sur les registres.
Dans le système Torrens, on a complété ces règles par la création d'un titre qui doit toujours être la copie fidèle du titre initial, de telle sorte qu'aucune modification ne peut être faite à l'énoncé du titre, sans que ce titre ait été rapproch»^ et comparé avec l'original. Cette constatation est faite par le conservateur de la propriété foncière, à qui le titre doit être remis toutes fois qu'une modification doit y être apportée. Le titre devient donc l'élément indispensable de toute transmission.
La loi tunisienne a supprimé les privilèges spéciaux sur les immeubles. Celui du vendeur est remplacé par une hypothèque volontaire ou, à défaut, par une hypothèque .forcée (art. 246 et 247).
L'action résolutoire doit faire l'objet d'une mention sur le titre de l'acquéreur, pour pouvoir être opposée aux tiers
(art. 248).
Les hypothèques légales du mineur et de la femme mariée sont supprimées. La loi les remplace par des hypothèques forcées qui n'existent d'ailleurs qu'en vertu de l'inscription. 11 n'y a pas d'hypothèque judiciaire.
802. — Le troisième aspect sous lequel apparaît le système Torrens, c'est la mobilisation du sol. La loi tunisienne obtien* ce résultat en exigeant la conformité absolue du titre de propriété et des copies. Toutes les fois qu'une inscription sera portée sur le titre, elle devra Tètre en même temps sur les copies (art. 374), d'où la nécessité de représenter à chaque transaction cette copie et par suite l'impossibilité, pour le propriétaire dessaisi de son titre, de consentir aucune aliénation, aucun droit réel. Le propriétaire peut ainsi se
faire avancer une somme d'argent en remettant son titre en gage.
L'hypothèque peut être rédigée en la forme sous seing privé (art. 250). Dans le système Torrens, ces hypothèques peuvent être consenties à ordre et être transmissibles par voie d'endossement.
