CHAPITRE IV

Colonisation» — DlflTérents modes d'attribution des terres domaniale.

§ 1. -— Concessions gratuites. — Ventes à prix fixe. — Retour au système de la concession gratuite. — Bail de colonisation. — Décrets de 1871, de 1872, de 1874. — Décret du 30 septembre 1878.

§ 2. Organisation du crédit des colons.

803. — Attribution des terres domaniales à la colonisation. — La colonisation est une des questions qui dominent la législation algérienne. C*est la tache principale de Tadministratlon supérieure. Il appartient, en effet, au législateur de faire de bonnes lois pour >faciliter aux européens Tacquisitlon des terres; au gouvernement de favoriser par les différents moyens qui sont en son pouvoir, les efforts des colons. En parlant ici de colonisation, nous entendons parler non pas de toutes les mesures législatives, administratives, qui peuvent contribuer à développer la colonisation en général, mais seulement des différents modes d'attribution des terres domaniales, en vue de la colonisation officielle.

Le domaine de TÉtat qui s'est alimenté aux sources les plus diverses, ne doit pas être, en Algérie, administré et géré avec un soin jaloux impliquant Tidée d'une conversion perpétuelle. Le domaine de l'État, c'est la ressource suprême de la colonisation officielle; c'est sa destination normale. Il faut donc que la législation algérienne rende plus faciles qu'en France ces aliénations. Ainsi, tandis qu'en France, il faut un décret pour affecter un bien domanial, à un service

public (déc. du 24 mars 1852), en Algérie il suffit d'un arrêté du gouverneur statuant par délégation du ministre des finances. Les locations n'ont lieu qu'aux enchères publiques, en France; en Algérie l'ordonnance de 1845 autorise la location de gré 5 gré, dans certain cas. IJour vendre un bien domanial, en France, il faut une loi. En Algérie l'inteivention du pouvoir législatif n'est pas nécessaire: on vend i aux enchères et exceptionnellement de gré à gré. |

Enfin la concession gratuite est une forme d'aliénation du i domaine, spéciale à l'Algérie et dont le caractère exception- | nel se justifie par l'intérêt supérieur du développement de la ' colonisation. 1

804. — Les modes d'aliénation des terres domaniales en i vue de la colonisation, se réduisent à trois: la concession ' gratuite, la vente, la location avec promesse de propriété. |

L'idée de concession gratuite s'est naturellement présentée | la première; il fallait attirer des colons pour mettre en valeur [ un sol inculte. L'abandon gratuit fait par l'État de sa propriété 1 était largement compensé par les services rendus à l'État par le colon qui, en s'installant lui et sa famille sur la concession, I contribuait ù la création et à l'agrandissement de ces villages qui font aujourd'hui l'admiration de tous et qui donnent en général, par leur aspect prospère, et malgré les détracteurs systématiques, une tiaute idée de la puissance colonisalrice de la France. ,

Toutefois cette concession gratuite a toujours été soumise à des charges et à des restrictions temporaires. On s'est élevé vivement contre ces différentes restrictions apportées au droit du colon et pourtant, si l'on envisage le but, il faut bien que l'État s'assure que la terre qu'il concède gratuitement servira réellement ù la colonisation, et non à enrichir des spéculateurs. De même que la gratuité de la concession se justifie par des considérations d'intérêt supérieur, de même les charges et les obligations imposées au colon paraissent indispensu))lfs, et il s'agit de trouver seulement le système qui, tout en ménageant les droits de l'Étal, n'entrave pas trop la liberté du colon.

- Les économistes qui se placent à un point de vue

purement théorique, et négligent la méthode expérimentale, préfèrent le système de la vente. Sans doute,' le colon y trouve une liberté sans entraves; il est stimulé, par son propre intérêt, à améliorer une terre qui lui appartient irrévocablement- 11 peut se procurer du crédit.

Mais avec la concession gratuite on obtient des résultats qui sont fort appréciables. On écarte toute spéculation; on fixe le colon au sol, et ce système peut seul assurer la création des villages nouveaux. Le colon installé dans un village cultivera lui-même, car au besoin on lui imposera une résidence.

Cette obligation de résider est, en quelque sorte, la pierre de touche de la colonisation officielle. On comprend que l'administration y tienne, en vue de créer des villages vivants et d'empêcher le colon de pratiquer l'absentéisme en se contentant de louer sa concession aux indigènes. Mais on corçiprend aussi que cette obligation de résidence personnelle soit dure parfois pour les colons. Dure nécessité en effet, de résider dans un village à peine formé, sans les ressources dont on peut avoir besoin, exposé aux fièvres, sans secours en cas de maladie, sans aucun des avantages que recherche l'humanité; car l'expérience montre que si la vie des champs a été exaltée par les poètes, la nature humaine pousse de plus en plus les individus vers les villes, au risque de les exposer à vivre de la condition la plus précaire. Avant donc que le colon soit retenu aux champs par son intérêt, il y a une période pendant laquelle il faut lui imposer cette résidence, si Ton veut assurer la prospérité des villages en formation. C'est autour de cette idée, et autour du meilleur système de crédit que gravite la législation algérienne.

806. — Le premier système, la concession, était seule susceptible d'être employé aux débuts de l'occupation française, à l'époque où les colons installés dans des territoires à peine pacifiés, étaient obligés d'aller récolter leurs fourrages munis d'une faux et armés d'un fusil; au moment où les premiers colons du Sahel d'Alger étaient obligés de suivre les convois militaires, pour éviter d'être attaqués, quand la nécessité les obUgeait à voyager. Dans toute concession, il y a une période provisoire, pendant lequel le droit du colon est suspendu ou

peut être résolu. C'est la période d'épreuve: le colon doit remplir ies obligations qui lui sont imposées ; l'État remplira la sienne de son côté, en attribuant définitivement la propriété au colon qui s'est conformé aux conditions de la concession. Mais si l'on trouve dans tout régime de concession ces deux périodes: les conditions imposées, n'ont pas toujours été les mêmes.

807. — Avant 1871, le législateur a adopté tour à tour un régime àQ protection, puis un régime de laisser-faire (1).

Tout d'abord ce fut, avec l'arrêté du Maréchal Bugeaud du 18 avril 1841, le régime de la protection.

Le droit du concessionnaire qui n'avait qu'un titre provisoire était absolument précaire. 11 lui était interdit de vendre ou d'hypotliéquer, sans autorisation administrative. Le colon n'avait qu'un droit de jouissance; il n'avait pas la propriété conditionnelle, mais une promesse de propriété.

Un délai lui était imparti pour remplir les conditions imposées. Ce délai pouvait être prorogé. S"il n'élait pas prorogé, la déchéance était prononcée et l'État reprenait les terres libres de tous droits, privilèges ou hypothèques (voy. sur ce régime de colonisation l'arrêté du gouverneur, 18 avril 1841 ; MÉNERViLLE, I, p. 227 et suiv. ; ord. du 15 juillet 1845 et 7 juin 1847).

Les conlestalions relatives aux immeubles concédés avant la délivrance du tilre définitif échappent à la compétence des tribunaux de l'ordre judiciaire. Elles sont tranchées par l'autorité administrative (directeur de l'intérieur, préfet), sauf recours au conseil d'administration (conseil de préfecture).

Dans ce régime, pas moyen pour le colon d'obtenir de crédit, car il ne peut donner aucune garantie réelle à son prêteur.

Le colon est protégé sous un double rapport ; sa concession échappe au droit de poursuite de ses créanciers, tant que dure la période provisoire.

(1) On Cbnsuhcra avec profit, sur ccUe importaolc matîËro, le remarquable travail de M. Lacoste, piofusacur de droit à l'uDiveraité d'Aix, publii: dans la Retue Algérienne, 1885, 1" partie. — Voyez sur ce point, p. IK.

S*il obtient l'autorisation d'hypothéquer^ il peut ainsi conférer à son prêteur une garantie ferme et solide, nonobstant le caractère conditionnel de la concession.

808. — Le régime du laisser faire a été appliqué par le décret du 26 avril 1851. La concession confère au colon la propriété de la concession, mais sous certaines charges : c'est une propriété sous condition résolutoire. En conséquence, le colon a un droit complet sur la terre concédée. Il peut vendre, hypothéquer (art. 7). Rien ne fait obstacle au droit de poursuite des créanciers. Mais la terre passe aux acquéreurs avec les charges de la concession. Les affectations hypothécaires sont soumises à la même condition résolutoire que le droit de propriété lui-même, par application de l'art. 2125 du Code civil.

La déchéance du concessionnaire entraîne la déchéance du droit du créancier hypothécaire. Seulement, s'il y a eu des améliorations utiles et permanentes, TÉtatue s'enrichira pas aux dépens d'autrui : l'immeuble est mis en adjudication, et le prix est attribué soit à ceux qui ont des droits réels sur la concession, soit au colon lui-même. S'il n'y a pas d'enchérisseur, l'immeuble est réuni au domaine, libre de toutes charges. Cette législation présente certaines analogies frappantes avec le régime actuel, tant il est vrai qu'il est difficile de faire des réformes radicales et absolument nouvelles en pareille matière I

809. — Ventes à prixjlxe^ ventes aux enchères^ ventes de gré à gré : Dix ans plus tard, le décret du 25 juillet 1860 inaugure, en matière d'aliénation de terres domaniales pour la colonisation, un régime nouveau : la vente à prix fixe est une véritable innovation empruntée aux États-Unis d'Amérique. Ce système est d'une simplicité extrême : pas de conditions imposéeis à l'acquéreur, si ce n'est celle de payer son prix.

Dans la pensée du gouvernement, la vente à.prix fixe devait être la règle. La vente aux enchères était réservée aux terres situées dans le voisinage de centres dépopulation ou ayant acquis, par suite de travaux publics, une valeur vénale exceptionnelle.

La vente de gré à gré devait être l'exception. On y avait reconrs en cas d'indivision, d'enclaves^ etc.

Nous n'avons pas besoin d'insister sur les détails d'application de ce régime qu'il suffit 4e faire connaître dans ses grandes lignes. •

La concession gratuite ne fut pas absolument prohibée par ce décret (voy. art. 23 du décret. — Ménerville, p. 289).

Ce régime que nous venons de voir fut complété par le décret du 31 décembre 1864 (Ménerville, II, p. 76).

Le système de la vente à prix fixe et de la vente aux enchères publiques produisit, s'il en faut en croire une circulaire du maréchal de Mac-Mahon, alors gouverneur, la meilleure opinion en France, et fut accueilli par les Algériens comme le gage certain d'un véritable progrès. Mais l'événement ne répondit pas à ces illusions. Les résultats furent à peu près nuls. Cette période a été pour la colonisation une période insignifiante.

810. — Bail de colonisation : Le régime inauguré parle décret du 25 juillet 1860 n'a jamais été abrogé expressément, mais il n'est. plus appliqué.

On sait dans quelles conditions est intervenu le décret du 16 octobre 1871 : à la. suite d'une guerre malheureuse, la France, démembrée, voulut conserver une pairie aux habitants des pays annexés. Une loi du 21 juin 1871 concéda, à titre gratuit, cent mille hectares à prendre sur les meilleures terres disponibles de l'État, aux Alsaciens-Lorrains qui prendraient l'engagement de se rendre en Algérie. Pour faciliter l'émigration, une autre loi du 15 septembre 1871 institua à Belfort et à Nancy des commissions d'immigration, chargées de recevoir les engagements des immigrants, de constater leur moralité et leurs aptitudes agricoles, de s'assurer de la disposition par chaque famille d'une somme de 5,000 francs et, enfin, de les diriger sur l'Algérie (Ménerville, III, p. 68).

L'Etat s'engageait, d'ailleurs, aux termes de l'art. 6 de cette loi, à pourvoir, à ses frais, chaque nouveau centre : 1® d'eaux alimentaires; — 2° d'une mairie; — 3° d'une école ; — 4^ d'un édifice du culte; — 5° de voies de communication.

Le nouveau centre devail, à brève échéance, jouir du régime municipal (art. 9).

Le décret du 16 octobre 1871 est intervenu pour assurer Texécution de ces dispositions législatives. Il comprend deux parties bien distinctes : dans le titre premier, il n'est question que des Alsaciens-Lorrains qui ont droit, aux termes des lois que nous avons citées, au bénéfice d'une concession gratuite.

Ceux-ci s'engagent à résider effectivement sur leur concession et à la mettre en valeur. Ils sont propriétaires de la concession qui leur est faite; mais tant qu'ils ne l'ont pas mise en valeur, s'ils cessent de résider, ils peuvent être déchus pour inaccomplissement de l'engagement qu'ils ont souscrit.

Pour s'affranchir de cette clause résolutoire, le concessionnaire doit faire constater administrativement l'exécution loyale de ses obligations. L'arrêté qui le constate est enregistré et transcrit et consolide définitivement le droit de propriété.

811. — Titre II du décret du 16 octobre 1871. — Ce titre est devenu célèbre par les critiques dont il a été l'objet. Les dispositions de ce titre ne sont plus spéciales à Texécution de la loi qui a concédé cent mille hectares aux Alsaciens- Lorrains. Il s'agit des Français d'origine européenne, autres que les originaires des pays annexés (art. 6). — Il ne s'agit plus de leur concéder une propriété soumise à une clause résolutoire; l'attribution de terre domaniale est faite sous forme de location.

Le locataire s'engage à résider, c'est une condition de son bail.

Pour attester ce caractère de location, l'attributaire devra payer une redevance annuelle à l'État de 1 franc, quelle que soit l'étendue de sa location. Le bail est fait pour neuf années, à l'expiration desquelles il est converti en un titre de propriété définitive, si les conditions de résidence ont été remplies.

Quelle estla condition du colon, sous ce régime t Locataire, il n'a qu'un droit de jouissance sur la chose louée. Il ne peut ni aliéner la propriété, ni hypothéquer. (Il y aurait une distinction à faire, cependant, en ce qui concerne l'hypothèque établie sur l'immeuble loué et l'hypothèque établie sur les

constructions élevées par le colon sur le sol). Ainsi, le colon n'a même pas la possibilité de conférer une hypothèque sous condition.

Au bout de deux années, la situation se modifie légèrement : il peut céder son bail, et éventuellement son droit à la concession ultérieure, à tout autre colon européen, sousréserve de la notification du contrat au receveur des Domaines. Mais la cession du droit au bail a pour effet de faire perdre au colon le bénéfice éventuel de la concession. En fin de bail, le titre définitif est délivré au dernier locataire (art. 10).

En cas d'inexécution des conditions de résidence, le bail est résilié, et l'État reprend purement et simplement la chose louée.

Cependant, il serait trop cruel de priver le locataire des améVioraiions utiles ei permanentes. Par dévogaiioï} au droit commun, on attribue au colon dépossédé le prix d'adjudication obtenu par la mise aux enchères du droit au bail : les enchères ont lieu par la voie administrative.

812. — On aperçoit vite les inconvénients de cette législation au point de vue économique ; pas de crédit possible pour le colon. On crut y remédier en autorisant le colon locataire à tranférer, à titre de garantie de remboursement de ses emprunts, le rfro/^ de céder son bail; — transfert qui doit être accepté par le préfet (Décret du 10 octobre 1872. — Hugues et Lapra, p. 118). Le transfert, en donnant une garantie au créancier, a l'avantage de laisser le colon en possession.

Le créancier à qui le transfert du droit au bail a été consenti, peut, s'il n'est pas payé à l'échéance, exercer le droit de cession qui lui a été transmis.

Cédant aux réclamations les plus vives de l'opinion publique, le gouvernement modifia cette législation imparfaite par un décret du 15 juillet 1874 qui porte le titre quelque peu mensonger de : « Abrogation du. titre II 9, (Voy. Hugues et Lapra, loc.xit,).

Les modifications sont celles-ci : La location est réduite à cinq ans ; on abrège ainsi le temps d'épreuve imposé au colon, mais la condition de résidence est maintenue.

Le droit de céder le bail appartient au colon au bout de trois ans de résidence (art. 7), de même la faculté de transférer, à titre de garantie, le droit de céder le bail (art. 13).

Cette législation n'avait pas beaucoup innové, comme Ton peut voir.

Au bout de cinq ans, le colon, 'installé dans les conditions du décret du 15 juillet 1874, devient propriétaire. L'Administration ne peut lui refuser son titre. Mais ce n'est pas la délivrance du titre qui le rend propriétaire, c'est Taccomplissement des conditions, c'est-à-dire l'achèvement de sa période de résidence (i).

813. — Législation actuelle. — Concessions. — Décret du 30 septembre 1678. — Cette importante matière peut se résumer dans les dispositions suivantes du décret :

La concession est gratuite; le colon n'est plus locataire; il a un droit vde propriété suspendu par l'événement d'une condition ; propriété sous condition suspensive. Son droit de jouissance est, d'ailleurs, immédiat et ne l'oblige à aucune restitution de fruits en cas de déchéance, quoique la condition imposée dépende en grande partie de la volonté du colon (voy. art. 2 du décret du 30 septembre 1878).

Ce système présente beaucoup d'analogie avec le régime de 1841. On y trouve, en effet, avec une propriété sous condition suspensive, une hypothèque ferme et privilégiée, qui ne s'acquiert plus, il est vrai, par la seule autorisation administrative, mais par l'accomplissement de certaines conditions et formalités. Le colon ne peut aliéner sans autorisation (2).

814. — Du choix des colons. — Conditions requises. — Les concessions gratuites pourraient être une source abondante d'abus ; l'autorité supérieure a, depuis quelques années, adopté des règles qui l'exposent moins à se laisser surprendre par des recommandations complaisantes.

Ainsi, le gouverneur général a repris aux préfets et aux généraux de division la délégation qui leur avait été précé-

(1) Voyez en ce sens : Jurisprudence de la Cour d'Alger, arrêt du 22 octobre 1884, R. A.^ 1885, 2. p. 51, avec la note de M. Dain.

(2) Voyez Lacoste, op. cit., Revue Algérienne, 1885, I, p. 234.

demment consentie en matière de concessions et s'est réservé le droit exclusif d'apprécier le mérite des demandes (1).

Quant aux lots de ferme, il y avait un autre moyen d'empêcher la faveur de jouer un trop grand rôle dans rétablissement des colons, c'était de recourir à la vente aux enchères. Depuis 1882, les lots de ferme sont vendus aux enchères.

Les concessions gratuites de terres domaniales sont, ainsi que nous Tavons dit plus haut, faites en vue du peuplement de l'Algérie, par Pimmigration et aussi par l'élément européen. C'est pourquoi l'article 2 dispose que les concessions seront faites aux Français d'origine européenne et aux Européens naturalisés français, ou en instance de naturalisation (2). Les Israélites indigènes ne réunissent donc pas les conditions voulues par l'article 2.

815. — Obligations du concessionnaire. — L'article 3 du décret contient Texposé des obligations du colon concessionnaire de terres domaniales.

Le demandeur en concession doit, préalablement, déclarer qu'il n'a été ni locataire, ni concessionnaire, ni adjudicataire de terres domaniales à aucun des titres prévus par les décrets des 16 octobre 1871, 10 octobre 1872, 15 juillet 1874 ou par le décret du 30 septembre 1878.

Cette disposition ne vise pas ceux qui sont devenus propriétaires de concessions achetées à des colons après la délivrance de leurs titres définitifs de propriété. Mais une

(i) Il importe évidemment d'apporter le plus grand soin daus le choLt des colons, si Ton veut assurer la réussite des nouveaux villages en créa* lion. Mais il n'est pas moins important de bien choisir remplacement des centres de colonisation. On peut consulter sur ce point une circulaire du gouverneur général en date du 24 juin 1893, Estoublon et Leféburc, Code de V Algérie annoté, p. 964.

Par une circulaire en date du 20 novembre 1897, le Gouverneur général a délégué certaines de ses attributions aux préfets, en matière de colonisation. Voyez aussi, un arrêté du 18 janvier 1898, portant délégation d'attributions aux préfets et aux généraux de division. (Estoublon et Lefébure, Code annoté de l'Algérie^ suppl. 1898 J

(2) Le gouvernement devrait se préoccuper de faciliter rétablissement des fils de colons, soit par des concessions nouvelles, soit par des ventes de gré à gré.

circulaire du gouverneur général, en date du 24 mai. 1881, explique très justement que le but de la colonisation n'est pas de donner de la terre à celui qui en est déjà suffisamment pourvu, et par suite leç concessions ne seront accordées qu'à ceux qui n'ont pas encore de terres.

L'obligation principale du colon, qui reçoit une concession gratuite de terres domaniales, c'est la résidence (art. 3). Cette obligation est absolue pour les colons qui sont installés dans un village; la résidence doit être effective et permanente pendant cinq ans.

La dispense de résidence personnelle peut être accordée, seulement pour les lots de ferme, aux conditions déterminées à l'article 4 du décret, dispositions devenues inutiles, aujourd'hui, par suite de l'usage de mettre en vente les lots de ferme.

Les adjudicataires de lots de ferme n'ont d'autre obligation que celle de payer leur prix et les accessoires de ce prix. Sont exclus du droit de prendre part à l'adjudication des lots de ferme : 1° les personnes notoirement insolvables; 2° les étrangers et les indigènes non naturalisés; 3° toute personne déjà propriétaire de plus d'un lot de ferme ou en voie de le devenir, par suite d'adjudication non encore approuvée : on veut ainsi éviter [l'accaparement des terres domaniales par des spéculateurs.

816. — Droit de céder sa concession avant la déUorance du titre définitif. — Lorsque l'administration concédait gratuitement des lots de ferme, on s'est demandé si le droit de céder sa concession appartenait au concessionnaire d'un lot de ferme, dispensé de résidence. Mais la négative n'était pas douteuse : elle résulte du texte même du décret (art. 10) qui n'accorde cette faculté qu'au concessionnaire sous condition de résidence. Une circulaire du Gouverneur général avait consacré cette interprétation (7 avril 1883).— Aujourd'hui que les lots de ferme se vendent, la question ne peut plus se poser et nous n'avons à nous occuper que du colon concessionnaire gratuit. Le droit de céder sa concession, s'il a trop présumé de ses forces, lui appartient au bout d'un an de résidence.

Le concessionnaire doit réunir, d'ailleurs, les conditions exigées du concessionnaire primitif (Français d'origine européenne ou Européen naturalisé). 11 doit, en outre, succéder

aux obligations de son cédant et résider jusqu'à la fin de la période qui lui reste à accomplir.

L'acte de cession doit être soumis à l'approbation du Préfet ou du Général de division, suivant les territoires. Celle approbation peut être refusée; dans ce cas, le titre déiînitif est délivré au concessionnaire primitif.

L'acte de cession peut être notarié ou sous seing privé. On s'est demandé si l'approbation préfectorale ne donnait pas à cet acte un caractère administratif ayant pour conséquence d'empèclier l'autorité judiciaire d'en apprécier la validité. Trois systèmes ont été proposés : 1* l'autorité judiciaire est incompétente d'une façon absolue ; 2" l'autorité judiciaire peut, sans toucher à l'action administrative, apprécier la l'égularilé de l'acte qui lui a servi de base, sauf aux parties à se pourvoir ensuite devant l'autorité administrative; 3" enfin, le système le plus logique, et que nous préconisons, consiste à faire abstraction de l'intervention administrative pour ne considérer l'acte que comme une convention privée ordinaire. Si donc un créancier se plaint d'une cession faite en fraude de ses droits (art. 1167 du Code civil), il devra, selon nous, s'adresser aux tribunaux ordinaires.

817. — Causes de déchéance. — Elles sont énumérées dans l'art. 17 ; elles se réfèrent toutes au défaut de résidence.

La déchéance est prononcée, quand il y a lieu, par arrêté du Préfet ou du Général de division, suivant les territoires, civil ou militaire (art. 18).

L'attributaire déchu peut, pendant trente jours, à dater de la notification, former opposition devant le Conseil de préfecture. C'est là un cas de ■compétence remarquable des Conseils de préfecture en Algérie.

La déchéance a pour conséquence la mise aux enchères de l'immeuble, sur lequel le colon a fuit des améliorations utiles et permanentes. L'article 20 exclut de l'adjudication les attributaires de terres domaniales; il faut, évidemment, entendre par là ceux qui n'ont pas encore leur titre définitif.

818. — De la délivrance du titre définitif. — L'attributaire qui a accompli sa période de cinq années de résidence demande au Préfet un titre définitif.

Contrairement à la règle admise sous l'empire du décret de 1874, Tadministration peut, sous l'empire du décret de 1878, rejeter sa demande. On ne peut donc pas dire que le colon soit définitivement propriétaire à l'expiration delà cinquième, année de résidence et par le fait seul de Tachèvement de cette période, puisque l'administration se féserve encore le droit d'apprécier si les conditions ont été remplies. Mais si le titre est délivré, son effet remonte forcément au jour où l'accomplissement de la condition a eu lieu, c'est-ù-dire à la fin de la cinquième année. C'est donc à partir de ce moment^ tout au moins, que le colon est devenu propriétaire. 11 faut même admettre que par l'effet naturel de la condition, dont son droit de propriété était affecté à l'origine, le colon est censé avoir été propriétaire depuis le jour où l'attribution 'lui a été faite.

En cas de refus de l'administration de délivrer le titre définitif, le colon peut former opposition* devant le Conseil de préfecture, qui^ comme en matière de déchéance, confirme ou annule l'arrêté du Préfet.

L'article 25 permet, dans certaines conditions, au colon, d'obtenir son titre avant l'expiration du délai de cinq ans.

Les terres concédées définitivement sont exemptées d'impôt pendant dix ans, à dater de la concession (art. 30).

L'immigrant qui est devenu propriétaire définitif d'une terre d'origine domaniale, par voie de concession, ne peut la vendre aux indigènes non naturalisés pendant vingt ans, s'il s'agit de lot de ferme, et pendant dix ans, s'il s'agit de lot de village. On comprend fort bien le but et le motif de cette restriction au droit du propriétaire.

La sanction est dans la nullité de la vente et le retour des terres à l'État. Le point de départ de ces délais, pendant lesquels la vente aux indigènes est interdite, est la date à laquelle l'attributaire est devenu propriétaire définitif.

819. — § 2. Organisation du crédit des colons. — Il faut envisager les différentes solutions qui ont été successivement admises, suivant les régimes dont nous venons de parler, lesquels présentent tous, à l'exception de la vente, ce problème de concilier l'établissement d'un crédit solide avec un droit de propriété conditionnel.

Sous le régime du bail de colonisation, le colon n'ayan; d'après l'opinion générale, aucun droit réel sur les immeubles concédés, on avait imaginé, pour donner du crédit au< colons, le transfert du droit de céder le bail. Ce n'était ni un gage, ni une hypothèque. privilégiée. En quoi consistait la garantie particulière du créancier? Simplement en un dr^it de préférence sur le prix de la cession. Malheureusement, la pratique fît naître des difficultés auxquelles le législateur n'avait peut-être pas songé. Que le créancier exerce le droit de céder le bail qu'il tient du transfert, cela n'ofîre aucune difficulté tant que dure le bail de colonisation. Mais, à l'expiration du bail, voilà le colon devenu propriétaire; il n'y a plus de bail, partant plus de cession du droit de bail, plus de garantie. Bien plus, à l'instant même où le colon devieni propriétaire, voilà la concession grevée des hypothèques légales et judiciaires.

Le transfert du droit de céder le bail devient illusoire, à moins qu'on n'admette que l'existence du transfert retarde l'avènement de la propriété pour le colon. C'est une solution qui a été préconisée, qui paraît rationnelle, mais qui, en l'absence de tout texte, était peut être arbitraire.

Sans nous arrêter, plus qu'il ne convient, sur une législation dont les effets pratiques sont aujourd'hui épuisés, nous allons étudier l'organisation du crédit sous le régime du décret du 30 septembre 1878 (1).

820. — Le colon, sous le régime de 1878, est propriétaire, sous condition suspensive. Une disposition formelle (art. 10) ne permet la cession qu'avec l'autorisation administrative? Peut-il hypothéquer? A priori, on serait porté à répondre non, car l'article 12, qui organise l'hypothèque privilégiée, est rédigé dans des termes qui semblent restrictifs : « Ne peuvent consentir d'hypothèque que... etc. ». Mais on admet généralement qu'à côté de Thypothèque prévue et organisée par l'article 12 peut exister l'hypothèque ordinaire. Aucun principe de droit n'y fait obstacle, mais cette hypothèque

(1) Nous adopterons ici les solutions qui ont été proposées, par M. Lacoste, dans rexcclient travail que nous avons déjà cité, Retue Algérienne^ 1885. 1.

suivra le sort de la propriété elle-même. Si la condition suspensive se réalise, Thypothèque est confirmée; si la condition vient à défaillir, l'hypothèque s'évanouit avec le droit de propriété. Mais ce qui prouve que cette hypothèque peut exister, c'est que l'art. 35 en prévoit formellement la radiation en cas de déchéance.

821 . — Hypothèque privilégiée, — Pour donner du crédit au colon, il fallait nécessairement autre chose. Une hypothèque ferme peut être constituée, mais aux conditions formelles de l'article 12. Il faut : « 1° Que les sommes empruntées » soient destinées : (a) aux travaux de construction, de répa- » ration de bâtiments d'habitation ou d'exploitation, (b) à » des travaux agricoles constituant des améliorations utiles » et permanentes, (c) à l'acquisition d'un cheptel ;

» 2° Que l'acte d'emprunt, dressé en la forme authentique, constate la destination des fonds empruntés ;

» 3° Que l'emploi soit ultérieurement établi par des quittances et autres documents justificatifs » (art. 13).

On avait, à une certaine époque, demandé au Parlement de supprimer la troisième condition, la justification d'emploi ; mais cette modification n'a pas été accueillie favorablement. Ajoutons que le préteur qui a justifié de l'emploi des fonds n'a pas à rapporter la preuve d'une plus-value.

L'acte d'emprunt est enregistré au droit fixe de 1 fr. 50 et^ transcrit au bureau des hypothèques, suivant le texte de l'article 13; il doit être notifié au Préfet ou au Général de division.

L'État, en cas de, déchéance, s'engage à respecter cette hypothèque qui survivra ainsi à l'extinction du droit du colon.

822. — Quelle sera la situation des créanciers du colon, si parmi eux se trouvent de^réanciers à hypothèque privilégiée, des créanciers à hypothèque ordinaire et des créanciers simplement chirographaires? Plaçons-nous dans l'hypothèse d'une réalisation des biens du débiteur; c'est à ce moment que la question présente son intérêt.

Pendant la période provisoire, seuls les créanciers à hypothèque privilégiée ont le droit de requérir la vente, qui a lieu

en la forme administrative, et de prélever sur le prix de la vente ce qui leur.est dû, dans Tordre déterminé par le rang des transcriptions.

« Si le prix de vente n'est pas absorbé par les créanciers » (ceux dont nous venons de parler), le concessionnaire est f> admis à réclamer, sur le reliquat du prix, une indemnité » égale à la valeur estimative des améliorations utiles et » permanentes réalisées par lui, sur la terre concédée, au » moyen de ses ressources personnelles » (art. 15).

Cette indemnité, fixée par l'administration, reviendra donc aux créanciers chirograpliaires du colon, car nous n'avons pas à nous occuper, dans ce cas, de l'hypothèque ordinaire soumise à une condition suspensive qui ne peut plus se réaliser. Ces différents créanciers seront payés au marc le franc, à moins qu'il n'y ait entre eux des causes de préférence résultant d'un privilège général.

823. — Après la période provisoire, les choses se passent autrement. Le colon étant propriétaire, tous les créanciers peuvent saisir la concession, en employant les formes judiciaires ; mais comment va se distribuer le prix en cas de concours de plusieurs créanciers ayant les uns une hypothèque dans les conditions de l'article 12, les autres une hypothèque ordinaire devenue ferme par l'avènement de la condition suspensive et qui, par l'effet rétroactif de la condition, est censée avoir existé valablement du jour où elle a été constituée. Le texte du décret de 1878 ne fournit pas de solution satisfaisante. On est obligé de suppléer à la loi par une interprétation complaisante.

M. Lacoste (1) propose la solution suivante : L'hypothèque privilégiée aura le premier rang parce qu'elle était ferme dès l'origine. On doit donc la considérer comme antérienre. Pour la môme raison, M. Lacoste veut que l'hypothèque privilégiée prime les hypothèques légales et judiciaires. Les raisons économiques pour justifier cette solution sont nombreuses, mais suffisent-elles pour créer; de toute pièce, une hypothèque privilégie, en dehors du droit commun? Ne faudrait-il pas l'intervention du législateur?

(t) Revue Algérienne, 1885, I, op. cit.

824. — Ce qu'il y a de certain, au point de vue pratique, c'est que l'hypothèque de Tarticle 12 a moins de vertu après la période provisoire que pendant cette période provisoire où elle ne peut être en conflit avec d'autres hyppthèques de droit comnnun. En conséquence, le prêteur qui veut bénéficier de l'article 12 doit stipuler le remboursement avant l'expiration de la période proyisoire.

Ce résultat n'est peut-être pas celui qu'avaient prévu les organisateurs du crédit pour les colons. Depuis longtemps, des modifications ont été projetées au régime des concessions. Balloté entre les syistêmes -les plus divers, le Parlement n'a pas encore pu faire aboutir les nombreux projets dont il a été saisi par le Gouvernement.