III. Bailleur d'immeubles

2586. — Les principes relatifs aux droits du bailleur pour les sommes qui lui sont dues sont formulés par l'article 2102-1'' du Code

Si le bail a date certaine, le bailleur a sur les meubles garnissant l'immeuble loué privilège pour tous les loyers échus ou à échoir jusqu'à la fin du bail.

Si le bail n'a pas date certaine, comme il pourrait avoir été antidaté et avoir été, en réalité, fait tardivement et à des conditions désavantageuses pour les créanciers, il n'y a privilège que pour les loyers échus, ceux de l'année courante et ceux de l'année à échoir.

Ces principes étaient, sous l'empire du Code civil et du Code de commerce, applicables en cas de faillite du preneur.

Par conséquent la créance du bailleur, par suite de la déchéance du terme (1), était, si le bail avait date certaine, pour tous les loyers à échoir, sans compter les loyers échus, garantie par le privilège.

Le bailleur ayant ainsi le droit d'exiger tous les loyers à échoir et sa créance étant, quand le bail avait date certaine, privilégiée, cette créance, devenue très considérable, absorbait souvent tout l'actif.

2587. — Ces principes ont été maintenus pour les locaux d'habitation. Mais la loi du 12 février 1872 les a modifiés au profit de la masse pour les locaux d'immeubles industriels ou commerciaux.

2588. — Si, après la faillite, le bail des immeubles professionnels et des locaux en dépendant habités par le failli est résilié (2), le bailleur est privilégié non plus pour tous les loyers échus ou à échoir, mais pour les deux dernières années échues avant le jugement déclaratif, pour l'année courante, pour ce qui lui est dû à raison de l'exécution du bail et pour les dommages-intérêts qui peuvent lui avoir été attribués par les tribunaux (3).

2589. — Si le bail n'est pas résilié, le bailleur, au lieu d'être privilégié pour tous les loyers échus où à échoir, ne l'est que pour les deux années échues avant la faillite, ou, en outre, pour l'année courante et une année à échoir, suivant que les meubles sont conservés

(1) No 2291.

(2) V. no 2276.

(3) G. comm., art. 550, al. 1 (L. 12 fév. 1872) : <( Si le bail est résilié, le propriétaire d'immeubles affectés à l'iy^duslrie ou au commerce du failli aura privilège pour les deux dernières années de location échues avant le jugement déclaratif de faillile, pour l'année courante, pour tout ce qui concerne l'exécution du bail et pour

es dommages-intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux. »

956 FAILLITES, LIOUIDATIOiNS JUDICIAIRES ET BANQUEROUTES

(c'est-à-dire qu'il y a continuation d'exploitation, ou cession du bail) ou sont vendus. Dans le premier cas, on a restreint plus que dans le second le privilège, parce que les meubles qui demeurent dans l'immeuble le garantissent. Dans le second cas, il aurait été logique de conserver au bailleur son privilège pour tous les loyers à échoir; mais le législateur a craint que ce privilège ne pesât trop lourdement sur les créanciers (1).

L'hypothèse de la résiliation diffère donc peu de celle où le bail est continué après disparition des garanties : dans les deux cas, le bailleur, n'ayant plus de garantie suffisante, a privilège pour les deux dernières années échues et l'année courante. Si, en outre, le bailleur a privilège pour l'année à échoir dans le second cas seulement, c'est que dans le premier cas, le bail étant terminé, il n'y a pas de loyers à échoir.

Ce motif même indique que si l'enlèvement des meubles est antérieur à la résiliation, le bailleur a privilège non seulement pour les deux années échues et l'année courante lors de l'enlèvement, mais pour une année à échoir; car en ce cas il y a des loyers à échoir (2).

2590. — Le cas de résiliation, comme celui de non-résiliation, oblige à définir l'année courante et l'année à échoir.

En cas de résiliation, c'est au jour du jugement déclaratif qu'il faut se placer pour savoir dans quelle année on se trouve.

Dans le cas d'enlèvement de mobilier, c'est au jour de cet enlèvement, puisque c'est l'enlèvement qui fixe la situation (3). Cependant certaines décisions se placent au jour du jugement déclaratif (4).

Nous pensons que l'année courante et l'année à échoir se calculent du !''•■ janvier au 31 décembre (5). Par exemple, l'enlèvement des meubles a lieu le l*''^ mars 1921 et le bail a commencé au l'^'" juin. L'année courante va du l*''" janvier au 31 décembre 1921 et l'année à échoir du l^'^ janvier au 31 décembre 1922. La loi parle non pas des années courante et à échoir de loyers, mais des loyers des années courante et à échoir. Cette opinion, on le voit, est favorable au bailleur.

(11 0. comm., art. 550, al. 2 (L. 12 fév. 1872) : « Au cas de non-résilialion, le bailleur, une fois pai/é de tous les loyers échus, ne pourra pas exiger le paiement des loyers encours ou à échoir, si les sûretés qui lui ont été données tors du contrat sont maintenues, ou si celles qui lui ont été fournies depuis la faillite sont jugées suffisantes. »

C. comm., arl. 550, al. 3 (L. 12 iev. 1872) : « Lorsqu'il y aura vente et enlèvement des meubles garnissant les lieux loués, le bailleur pourra exercer son privilège comme au cas de résiliation ci-dessus, et, en. outre, pour une année à échoir à partir de l'expiration de l'année courante, que le bail ait ou non date certaine. »

(2) Paris, 12 mars 1906, D., 1908. 2. 377 (noie Levillain).

[i) Paris, 9 mars 1899, D., 1900. 2. 441.

(4) Paris, 22 mars 190C, D., 1908. 2. 377 (note Levillain en sens contraire).

(5) Paris, 22 mars 1906, D., 1908. 2. 377 (note Levillain).

DROITS Dl-: HÉTKNTION 957

2591. — Si le bciilleur exerce son privilège, le syndic peut souslouer l'immeuble ou céder le bail, suivant l'arlicle SlO^-l*^ du Code civil, alors même que le bail interdit ces relocations, c'est-à-dire en dérogeant à l'article 1717 du Code civil.

Pour les immeubles dont parle la loi du 12 février 1S72, qui restreint le privilège du bailleur, ce droit reste évidemment intact s'il n'y a pas de défense dans le bail ; ce n'est qu'une application du droit commun (C. civ., art. 1717).

Si le bail l'interdil, la loi de 1872 ne considère pas, ainsi que le fait l'article 2102-1° du Code civil vis-à-vis des créanciers primés par le bailleur sur les loyers à échoir, cette interdiction comme non avenue. Le privilège du bailleur n'étant plus, depuis cette loi, établi sur tous les loyers à échoir, mais seulement sur les loyers à courir pour un certain temps, la relocation ne peut avoir lieu que pour ce temps. Le même temps écoulé, le bail est résilié.

2592. — Mais l'article 550 ne limite les droits du bailleur que vis-à-vis d'un locataire régulier; si la location lui est inopposable, il n'a pas à obéir aux prescriptions de cet article, qui confère des droits uniquement aux locataires, c'est-à-dire aux personnes dont le bail est régulier. Si, par exemple, l'occupant failli est un sous-locataire, et que la sous-location soit inopposable au bailleur, comme ayant été interdite par le bail, le bailleur a les mêmes droits que si la faillite n'existait pas; il peut, en vertu de l'article 1753 du Code civil, qui lui donne une action directe contre son locataire, réclamer à la faillite du sous-locataire tous les loyers échus ou à échoir dus par le locataire principal (1).

§ 4. — Droits de rétention.

2593. — La loi s'occupe du droit de rétention du vendeur de meubles dont le prix devait être payé comptant. Ce droit de rétention subsiste (2).

2594. — Le droit de rétention peut même être exercé vis-à-vis d'un sous-acquéreur, à moins, bien entendu, que le vendeur n'ait renoncé à l'opposer (3). L'article 577 est en effet l'application du droit commun, d'après lequel le vendeur peut retenir la chose vendue jusqu'au paiement du prix (C. civ., art. 1612) ; or, ce droit de rétention est,

(1) Cass. req., 11 avril 1892, S., 92. 1. 433 (noie Labbé), D., 92. 1. 3i5 (noie De Loynes).

(2) G. comm., art. 577 : « Pourront être retenues par le vendeur les marchandises, par lui vendues, qui ne seront pas délivrées au failli, ou qui n'auront pas encore été expédiées, soit à lui, soit à un tiers pour son compte. »

(3) Cass. civ., 12 mai 1903, S., 1905. 1. 327, D., 1903. 1. 415; Bordeaux, 18 juin 1900, S , 1904. 2. 137 (note Wahl), D., 1901. 2. 73 (note Lacour).

d'après une jurisprudence constante, un droit réel et peut être opposé au sous-acquéreur. L'article 577 doit d'autant plus être interprété en ce sens ^qu'au contraire le droit de revendication, édicté par l'article 576, a été, par une disposition formelle, supprimé vis-à-vis du sous-acquéreur.

2595. — Ce droit de rétention ne disparaît que par la tradition réelle. On a assimilé à la tradition la remise des clefs des magasins du vendeur à l'acheteur (1), mais c'est une erreur. Car le droit de rétention est une garantie consistant à pouvoir détenir la chose jusqu'au paiement; il suffît donc de détenir. Du reste, l'article 577 combiné avec l'article 576 montre que la loi a entendu maintenir au vendeur les garanties compatibles avec la confiance qu'ont pu avoir les créanciers dans l'état de choses en face duquel ils se trouvaient; tant que l'objet n'a pas quitté les magasins du vendeur, les créanciers ne peuvent se tromper; ils ne peuvent croire que l'objet est au failli.

2596. — Les autres droits de rétention (comme celui du mandataire pour les travaux faits sur l'objet qui lui est confié) subsistent également, puisque la loi ne les mentionne pas.

§ 5. — Hypothèques.

2597. — L'hypothèque légale de la femme est la seule hypothèque qui soit soumise à des restrictions. On ne les applique donc pas à l'hypothèque légale des mineurs et interdits. Même pour les créances auxquelles ils succèdent comme héritiers de leur mère, et auxquelles la loi a refusé, entre les mains de la femme, l'hypothèque légale, les héritiers ont leur propre hypothèque légale.

Les restrictions à l'hypothèque de la femme doivent être placées à côté de celles qui consistent, soit dans la suppression de certaines de ses créances (2), soit dans les conditions mises à l'exercice de son droit de revendication (3). Elles ont pour but d'écarter la femme qui réclame le paiement de créances suspectes au détriment des créanciers, ou le réclame sur des immeubles acquis avec des deniers que les créanciers ont fournis.

2598. — Dans toutes les hypothèses où la femme est ainsi privée de son hypothèque, la femme est créancière chirographaire; ce n'est pas, en effet, sa créance, mais seulement sa garantie que la loi lui enlève.

2599. — L'article 563 n'apporte de restrictions à l'hypothèque légale de la femme que si le mari était commerçant déjà lors du

(1) Bordeaux, 18 juin 1900, S., 1904. 2. 137 (note Wahl en sens conlraire), D., 1901. 2. 73 (noie Lacour).

(2j Nos 2511 et s.

(3) Nos 2557 el s.

IIYPOTHÈOUES 959

mariage, ou, n'ayant pas de profession déterminée, est devenu commerçant dans l'année (1) ; le Code a voulu que la femme (jui a connu ou qui a dû prévoir l'éventualité d'une faillite souffrît de cette faillite^ l'argent des créanciers lui ayant sans doute profité.

2600. — D'après le droit commun, toutes les créances de la femme sur le mari bénéficient de l'hypothèque légale; du moins cela est certain pour toutes celles qui proviennent de l'administration du mari; il y a quelques dissidences sur les autres.

En cas de faillite, outre que la femme est privée de certaines de ses créances, elle est réduite pour d'autres au rang de chirographaire, c'est-à-dire n'a pas, tout en étant créancière, son hypothèque légale, si elle n'apporte pas certaines preuves.

Pour les recours qu'elle exerce contre son mari commun, à raison de dettes contractées avec son consentement et payées par elle (C. civ., art. 1419), elle doit établir qu'elle les a payées de ses propres deniers (C. comm., art. 562). Sinon, nous savons qu'elle n'est même pas créancière chirographaire (2).

A la condition d'apporter ces preuves, la femme a l'hypothèque légale.

Elle l'a également pour le remploi de ses propres.

Enfin, la femme créancière pour des deniers ou efl'ets apportés en dot ou acquis par succession, donation ou legs, ne peut invoquer son hypothèque légale que si elle prouve la délivrance ou le paiement par acte authentique ou acte sous seing privé ayant acquis date certaine avant le jugement déclaratif de faillite (C. comm., art. 563-2°).

En raison de la nécessité de cette preuve directe, la présomption établie sous le régime dotal par l'article 1569 du Code civil, d'après lequel, au bout de dix ans depuis la date fixée par la délivrance, le mari est réputé avoir reçu la dot, se trouve écartée.

La femme créancière de ses reprises a deux choses à établir : d'abord, Videntité, c'est-à-dire le fait qu'elle a fait des apports ou a reçu des sommes ou objets; ensuite, le paiement ou la délivrance^ c'est-à-dire le fait que ces apports, etc., ont été remis au mari.

(1) G. comm., arl. 563 : « Lorsque le mari sera commerçant au moment de la célébration du mariage, ou lorsque, n'ayant pas alors d'autre profession déterminée, il sera devenu commerçant dans l'année, les immeubles qui lui appartiendraient à l'époque de la célébration du mariage, ou qui lui seraient advenvs depuis, soit par succession, soit par donation entre vifs ou testamentaire, seroyit seuls soumis à l'hypothèque de la femme :

» /o Pour les deniers et effets mobiliers qu'elle aura apportés en dot ou qui lui seront advenus depuis le mariage par succession entre vifs ou testamentaire, et dont elle prouvera la délivrance ou le paiement par acte ayant date certaine;

» 2^ Pour le remploi de ses biens aliénés pendant le mariage ;

» 3" Pour l'indemnité des dettes par elle contractées avec son mari. »

(2) No 2514.

Sur le premier point, le droit commun voudrait que toutes les preuves fussent admises. Mais la jurisprudence applique l'article 560, relatif à la femme propriétaire. L'extension de l'article 560 à la femme créancière se comprend pratiquement : la Cour de cassation estime, sans doute, qu'il serait déraisonnable que la femme, qui ne peut porter préjudice aux créanciers quand elle agit comme propriétaire, pût les léser quand, agissant comme créancière, elle est munie d'une hypothèque légale; il serait surprenant que la femme créancière fût .mieux traitée que la femme propriétaire, le droit de propriété donnant toujours des avantages supérieurs au droit de créance.

C'est seulement pour la preuve de Yidenlilé que la femme créancière est soumise à l'article 560. Pour la délivrance ou le paiement, l'article 563 ne peut être écarté et la jurisprudence ne l'écarté pas [i).

On conçoit que la loi soit moins sévère pour la preuve de la déli- Trance que pour la preuve de l'identité. En ce qui concerne la première, il n'y a qu'une chose à craindre : c'est que le mari ne donne après sa faillite une quittance antidatée pour constituer à la femme une créance fictive avec hypothèque légale; la nécessité de la date certaine suffit à empêcher cette fraude.

2601. — Dans toutes -les hypothèses où la femme a gardé l'hypothèque légale, cette hypothèque, au lieu de frapper tous les immeubles du mari, comme le veut l'article 2121 du Code civil, se restreint aux immeubles ^qui appartenaient au mari lors de la célébration du mariage, ou qui lui sont advenus depuis par succession, donation ou testament (C. comm., art. 563). En un mot, les immeubles acquis par le mari ou par la communauté à titre onéreux pendant le mariage sont soustraits à l'hypothèque. Le Code est parti de l'idée que ces immeubles peuvent avoir été acquis avec les fonds provenant des créanciers de la faillite. Et quoique cela ne soit pas toujours exact, la preuve contraire n'est pas admise, car il y a là qon pas une présomption écrite dans la loi, mais une restriction absolue et sans condition à un droit.

Aussi n'admettrons-nous pas, comme on l'a fait quelquefois, que la femme puisse faire porter son hypothèque légale sur un immeuble acquis pendant le mariage par le mari en remploi ou en échange ■d'un immeuble qui avait été apporté par le mari ou avait été acquis par lui à titre gratuit.

Si, sur un terrain soumis à l'hypothèque légale, le mari a pendant le mariage élevé des constructions, nous pensons qu'elles sont au contraire grevées de l'hypothèque. On a objecté qu'elles ont été élevées avec l'argent des créanciers, mais il faut s'arrêter au texte et non pas aux motifs qui l'ont inspiré. En droit, les constructions ne font

(1) Cass. req., 21 nov. 1887, S., 90. 1. 471.