III. A quels possesseurs s'applique l'article

Wl. L’article 555 est-il général? s’applique-t-il à tout détenteur qui fait des constructions ou plantations sur un fonds qui ne lui appartient pas? Notamment doit-on l’appliquer aux cas où il y a un lien d'obligation entre le propriétaire et celui qui a construit ou planté sur son fonds, lien dérivant d’un contrat ou d’un quasi contrat? Le texte répond à notre question. 11 suppose que les constructions ont été faites par un tiers; or, quand il y a un lien d’obligation entre le possesseur et le propriétaire, le possesseur n’est plus un tiers. Quels sont donc les tiers dont parle l'article 555? La tin de l’article nous le dit. Il s’agit d’un tiers évincé , c’est-à-dire d’un tiers qui possède comme propriétaire, soit de bonne, soit de mauvaise foi, contre lequel le propriétaire revendique son fonds. Donc quand le propriétaire agit, non en revendication, mais par une action personnelle naissant d’un lien d’obligation, nous ne sommes plus dans le texte de l’article 555. Et l’esprit de la loi n’est pas non plus applicable. Quand le propriétaire revendique son fonds, il agit en vertu de son droit absolu de propriété; en principe, il n’est tenu à rien à l’égard du possesseur ; ce n’est que par des considérations d’équité que le propriétaire est tenu à l’indemniser; mais l’équité exige que l’on distingue entre le possesseur de bonne foi et le possesseur de mauvaise foi. Lorsque le propriétaire agit en vertu d’un lien d’obligation, le droit absolu de propriété n’est plus en question, ni par conséquent l’équité qui vient le

DROITS RÉELS

modifier. Il y a un contrat ou un quasi-contrat qui lie lefc parties ; or, les contrats sont une loi pour les parties, et une loi pour le juge; lequité ne peut être invoquée pour les modifier; c’est d’après la nature particulière de i obligation qui existe entre les parties que toutes les difficultés doivent être résolues.

Si l’article 555 n’est pas applicable à des possesseurs qui ne sont pas des tiers, ne peut-on pas du moins l’appliquer par voie d’analogie ? On l’admet (1). Cela même nous parait contraire aux principes qui régissent l’interprétation des lois. Il n’y a pas d’analogie entre les droits réels et les droits d’obligation, et quand même, dans une espèce particulière, il se trouve quelque analogie entre le defendeur et le tiers possesseur, il serait encore impossible d’appliquer l’article 555, car ce n’est pas un article de principes ; il déroge au contraire aux principes par des considérations d’équité ; c’est donc une disposition spéciale, qui, par la nature des choses, doit être renfermée dans le cas pour lequel elle a été établie.

Le vendeur agit en nullité, en rescision ou en résolution v ou un donateur agit en révocation. Il y a là un possesseur qui est dépossédé; s’il a fait des constructions ou des plantations, faut-il appliquer l’article 555? La négative nous parait certaine. Quel est l’etfet de l’annulation, de la rescision, de la résolution ou de la révocation? C’est que Je contrat est censé n’avoir jamais existé; il n’y a donc pas de possesseur ayant possédé comme propriétaire, en vertu d’un thre dont il connaît ou dont il ignore les vices, titre qu’il peut opposer au propriétaire revendiquant pour établir sa bonne foi. L’acheteur est censé n’avoir jamais acheté, il n’a donc jamais eu de dire, partant on ne peut pas dire qu'il soit de bonne foi ou de mauvaise foi. il en est de même du donataire. Puisque le possesseur est censé n’avoir jamais possédé, puisque h? propriétaire est censé être toujuurs resté propriétaire, il i’aüt décider que les deux parties doivent être remises daus la même position où elles étaient avant d’avoir contracté.

(X) Demante, .Cours analytique , t. II, p. 469, n° 392 bis I.

De là la conséquence que les constructions faites par le possesseur doivent être démolies, sans distinction entre le possesseur de bonne foi et le possesseur de mauvaise foi, puisqu’il n’y a pas de bonne foi ni de mauvaise foi légales.

Il y a de l’incertitude dans la doctrine sur ce point. M. Demolornbe enseigne aussi que l’article 555 n’est pas applicable; il en conclut que le propriétaire n’a pas, en général du moins, le droit de demander la suppression des ouvrages; il ne le pourrait, dit-il, qu’à titre de dommages-intérêts (1). Sans doute, le propriétaire ne peut pas demander la suppression des ouvrages en vertu de l’article 555, car il ne revendique pas sou fonds, et il n’est pas en face d’un possesseur de mauvaise foi. Mais il peut demander cette suppression en vertu de l’anéantissement du contrat; il en résulte que le possesseur n’a jamais en de titre, même apparent, pour faire ce qu’il a fait; donc ce qu'il a fait doit être démoli. Ce résultat a paru trop dur à d’autres auteurs. Aubry et Rau décident, en principe, quand il s’agit de la résolution des contrats, que le constructeur peut être forcé à enlever les constructions qu’il a faites. Mais ils admettent une exception pour telle ou telle condition résolutoire, à raison des rapports qui existent entre les parties (2). Cela est inadmissible. Si le principe est que la résolution ou l’annulation du contrat entraîne pour le possesseur la nécessité de démolir, ce principe doit toujours recevoir son application, sauf dans les cas où la loi y déroge. Mais la lui seule a ce pouvoir; elle seule peut cré r des exceptions aux principes quelle établit, elle seule peut dire : dans telle condition résolutoire, ou après telle annulation, il y aura lieu à indemniser le defendeur pour les constructions qu’il a faites, à raison de la nature particulière de la résolution. L’interprète n’a pas ce pouvoir, car créer des exceptions, c’est faire la loi.

273. Nous avons supposé jusqu’ici que c’est le propriétaire qui demande la nullité ou la résolution. Que faut -il décider si c’est l’acquéreur qui demande l’annulation ou 1;\

(1) Demolornbe, t. IX, p. 651, n° 691 bis .

>2> Aubry et Rau, t. II, p. 261 note 18 du § 204.

3M ' DROITS rutelit.

résolution? L’effet juridique du jugement est le même : ce qui est nul ne peut produire aucun effet, et ce qui est résolu est censé n’avoir jamais existé. Mais l’acquéreur pourrait avoir droit à une indemnité à titre de dommages-intérêts. La cour de cassation la décidé ainsi dans un cas où la rescision d’une vente immobilière était demandée pour vices cachés (1). Il y a, dans ce cas, une difficulté de texte; nous y reviendrons au titre de la Vente. L’action rédhibitoire est une action résolutoire, donc il faut appliquer le principe que la vente résolue est censée n’avoir jamais existé. Toutefois le vendeur est tenu d’indemniser l’acheteur du préjudice qu'il a souffert. Or, l’acheteur, ayant construit dans l’ignorance des vices, souffre un préjudice évident, que les constructions soient maintenues ou démolies. Il a droit à la réparation de ce préjudice. La cour de cassation invoque l’article 555. Et cependant elle a cassé l’arrêt de la cour d’appel qui avait condamné le propriétaire à restituer l’impense au possesseur. Celte décision prouve combien la jurisprudence est incertaine. En effet, si l’article 555 est applicable, il faut décider que le propriétaire a le choix de rembourser l’impense ou la plusvalue. Dans l’espèce, cette option n’a pas de sens; elle suppose qu’un propriétaire revendique et rentre dans son héritage ; ce qui implique qu’il n’y a aucune faute à reprocher au propriétaire revendiquant. Au contraire, quand une vente est résolue pour vices rédhibitoires, c’est le possesseur qui agit contre l’ancien propriétaire; celui-ci, en sa qualité de vendeur, est tenu de réparer le dommage qu’il a causé par sa faute ou par son dol. Cela prouve qu’on doit laisser l’article 555 de côté.

274. L’article 555 s’applique-t-il au cas où les constructions sont faites par des copropriétaires, tels que des coassociés ou cohéritiers? Si l’on admet le principe que nous avons posé, la question ne peut pas même être agitée. Un copropriétaire n’est certes pas un tiers ; un copropriétaire ne revendique pas contre son copropriétaire. Le texte

(l) Arrêt de cassation du 29 mars 1852 (Dalloz, 1852, 1, 65).

de l’article 555 est donc inapplicable (}). Il en est de même de l’esprit de la loi. Quand la propriété est séparée de la possession, et c’est bien là ce que suppose l’article 555, le possesseur possède comme propriétaire, et par conséquent contre le propriétaire; il a la prétention d’être propriétaire exclusif. S’il bâtit, il le fait pour son compte et dans son intérêt. Vient alors un propriétaire qui revendique. 11 y a conflit entre le droit de propriété et l’équité qui milite en faveur du possesseur. L’article 555 vide ce conflit. Mais quand il y a deux copropriétaires, il n’y a plus de propriété exclusive, le droit de l’un est limité par le droit égal de l’autre. De là suit qu’aucun d’eux n'a le droit de bâtir sur le fonds commun sans le concours de l’autre. Si l’un des copropriétaires le fait, l’autre peut demander la suppression des constructions, comme violant son droit de copropriété. Le constructeur invoquera-t-il sa bonne foi? Comment serait-il de bonne foi, dans le sens légal du mot, alors que l’article 550 suppose un tiers possesseur en face d’un propriétaire, tandis que dans l’espèce il y a deux copropriétaires en cause? Il y a cependant un arrêt de la cour de cassation qui implique que l’article 555 est applicable; mais l’arrêt n’a pas de valeur doctrinale, parce qu’il ne discute pas la question (2).

*75. Il y a encore une question très-controversée, celle de savoir si l’article 555 doit être appliqué aux détenteurs à titre précaire, preneurs, usufruitiers, emphytéotes. Tous sont possesseurs précaires en ce sens qu’ils ne possèdent pas comme propriétaires, leur titre même les obligeant à rendre la chose au propriétaire, lorsque leur droit vient à expirer. Dans notre opinion, il n’y a aucun doute. Le texte de îarticle 555 n’est pas applicable, puisqu’il suppose un tiers possesseur en conflit avec un propriétaire revendiquant ; et tels ne sont pas les rapports entre le preneur et le bailleur, entre l’usufruitier et le nu propriétaire, entre l’emphytéote et le maître. Cela est décisif. Il faut donc appliquer les principes spéciaux qui régissent le bail, l’usu-

(1) Voyez, dans le même sens, Demolombe, t. IX, n° 691 bis. Aubry et Rau, t. II, p. 261 et note 19.

(2) Arrêt de rejet du 7 août 1832 (Dalloz^ au mot Propriété, n° 449).