IV. Des indemnités dues au possesseur

5876. Contre qui le tiers constructeur a-t-il action? Lorsque c’est le propriétaire qui revendique, il n’y a pas de question, le possesseur est défendeur, et c’est contre le

(1) Ducaurroy, Bonnier et Roustain, t. II, p, 70, a0 110,

(2) ©frmoL&ùbe, t. IX, p, 658, n° 692

demandeur qu’il réclame son indemnité. Mais si le fonds, après que les constructions ont été faites, a été adjugé cà un tiers, le constructeur a-t-il action contre l’adjudicataire? Il a été jugé que l’action en indemnité devait être intentée contre celui qui était propriétaire au moment où les constructions ont été faites. L’adjudicataire, dit l’arrêt, a acquis le terrain dans l’état où il se trouvait au moment' de l’adjudication ; et à cette époque, les constructions existaient sur le fonds, le tiers constructeur n’a donc pas amélioré la chose de l’adjudicataire. Il doit demander l’indemnité à l’ancien propriétaire dont il a amélioré la chose (1). Sans doute, c’est celui-ci qui, dans l’espèce, doit payer l’indemnité. Mais faut-il conclure de là que c’est contre lui que la demande doit être formée? A quel titre le constructeur agirait-il contre l’ancien propriétaire? En vertu d’un lien d’obligation? Il n’y en a jamais eu. Et il ne peut pas le poursuivre comme propriétaire, car il ne l’est plus. Il y a un arrêt dans le sens de notre opinion. C’est le locataire qui construit, le bailleur vend. La cour de cassation a décidé que le tiers possesseur pouvait agir contre l’acheteur, sauf, bien entendu, à celui-ci à mettre son vendeur en cause (2) .

277. Qui doit faire la preuve que les constructions ont été faites par le tiers possesseur et à ses frais? L’article 553 établit, en faveur du propriétaire du fonds, la présomption que les constructions sont faites par le propriétaire et à ses frais. Il n’a donc rien à prouver (art. 1352). C’est au possesseur à faire la preuve contraire (3). Comment fera-t-il cette preuve? Nous avons déjà répondu à la question. Construire est un fait pur et simple, qui n’engendre par lui-même ni droit ni obligation; donc il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 1341, qui n’admet la preuve testimoniale des faits juridiques que lorsque le litige ne dépasse pas cent cinquante francs. La preuve par témoins sera indéfiniment admissible (4).

(1) Cologne, 14 mars 1853 (Dalloz, 1853, 5, 381).

(2) Arrêt de rejet du 23 mai 1860 (Dalloz, 1860, 1, 384).

(3) Aubry et Rau, t. II, p. 258, note 8.

(4) Arrêt de rejet du 23 mai 1860 (Dalloz, 1860, 1, 384). Aubry et Rau, t. II, p. 180, note 4.

DROITS RÉELS

278. Le possesseur a-t-il action contre le propriétaire si, au moment où le fonds est revendiqué, les constructions n’existent plus? Pour que la question puisse s’élever, il faut supposer que les constructions ont été détruites par un cas fortuit. On pourrait dire que le cas fortuit frappe le propriétaire, d’après le vieil adage : res périt domino. Or, qui est propriétaire des constructions au moment où elles périssent? C’est le propriétaire du fonds sur lequel elles ont été élevées, en vertu de la présomption établie par l’article 553, présomption confirmée par le jugement qui évince le tiers possesseur. On répond, et la réponse est péremptoire, que le tiers possesseur n’a d’action contre le propriétaire revendiquant qu’en tant qu’il l’a enrichi par ses travaux; cela est si vrai que la plus-value s’eslime à l’époque où le propriétaire reprend sa chose. Or, quand les constructions ont disparu, le propriétaire n’en profite plus; il ne peut donc pas être question de lui demander une indemnité. Quant à l’adage que l’on invoque, il n’est applicable que Iqrsque la propriété est certaine; et au moment où les constructions périssent, la propriété est séparée de la possession, elle est incertaine, donc on ne peut se prévaloir ni de l’adage, ni de l’article 553 contre le propriétaire dont le droit est reconnu postérieurement. Le jugement rétroagit à la vérité, mais la rétroactivité ne peut pas aller jusqu’à ce point que des constructions détruites soient censées subsister, et qu’elles soient censées profiter au maître, alors quelles ne lui profitent pas.

Si c’est le tiers possesseur qui a démoli, il est évident qu’il ne peut plus avoir d’action. Mais on demande si, dans ce cas, le propriétaire n’a pas d’action contre le possesseur. La cour de cassation a décidé que si le possesseur est de bonne foi, il peut élever des constructions, les remplacer par d’autres, les détruire ; que si, au moment de la revendication, les constructions n’existent plus, la seule obligation imposée au possesseur est de restituer le fonds tel quil l’a reçu (î). Cela n’est pas sans difficulté. Ne peuton pas dire que les constructions deviennent la propriété

(1) Arrêt de cassation du 16 février 1857 (Dalloz, 1857, 1, 120).

de celui à qui le sol appartient, que partant le possesseur ne peut pas les démolir? Notre réponse est toujours la même. Non, le possesseur ne pourrait pas démolir s’il savait que la chose ne lui appartient pas; et dans ce cas il devrait certes indemniser le propriétaire. Mais nous supposons que le possesseur est de bonne foi ; au moment où il démolit, il se croit propriétaire, il fait donc ce qu’il croit avoir le droit de faire. De quel chef devrait-il des dommages-intérêts? Car c’est, en définitive, une question de dommages-intérêts qui s’agite entre lui et le propriétaire. Or, il n’y a pas de dommages-intérêts sans faute. Et il n'y a aucune faute à imputer au possesseur de bonne foi. S’il était de mauvaise foi, il y aurait plus que faute, il serait tenu de tout le préjudice qu’il cause par son dol au propriétaire, partant de la démolition des constructions (l).

279. Le possesseur est de bonne foi, il fait des constructions, il perçoit les fruits. Compensera-t-on l’indemnité à laquelle il a droit avec les fruits qu’il gagne? Dans l’ancien droit, la question était controversée. Pothier enseignait l’affirmative d’après les jurisconsultes romains (2). Papinien invoque l’équité, et il y a des éirconstances où l’équité se prononcerait pour le propriétaire. A Rome et dans notre ancienne jurisprudence, les jurisconsultes pouvaient consulter l’équité ; ils n’étaient pas liés, comme nous le sommes, par un texte de loi. D’après le code civil, la question n’est plus douteuse. Le possesseur de bonne foi a deux droits ; il a droit aux fruits et il a droit à une indemnité; compenser les fruits avec l’indemnité, ce serait le priver des fruits que la loi lui accorde (3). On objecte qu’il faut tenir compte de l’esprit de la loi. Pourquoi donne-t-elle les fruits au possesseur? Parce qu’on supposa qu’il les consomme, en vivant plus largement, selon ses revenus. S’il emploie les revenus à des constructions, il n’y a plus lieu de lui attribuer les fruits. La réponse se trouve dans le texte de la loi; il n’est pas exact de dire qu’elle ne donne les fruits au possesseur que parce quelle présume

(1) Aubry et Rau, t. II, p. 258 et note 9.

(2) Duranton, t. IV, n° 377 ; Demolombe, t. IX, p. 630, n° 680.

(3) Marcadé, t. II, art. 655. n° III.

DROITS RÉELS. '

quilles a consommés ; quand même tous les 'fruits seraient existants lors de la revendication, le possesseur ne les gagnerait pas moins. Laissons là les systèmes imaginés pour expliquer la loi ; ce ne sont pas les théories des auteurs qui ont force -de loi, c’est le texte, et le texte ne laisse aucun doute. 11 y a un arrêt en ce sens (1).

280. Il y a cependant un cas dans lequel la doctrine et la jurisprudence admettent une espèce de compensation. Les travaux ont été faits par un possesseur de mauvaise foi ; le propriétaire les conserve en remboursant au possesseur la valeur des matériaux et le prix de la maind’œuvre. On demande d’abord si le propriétaire est tenu des intérêts de l’indemnité qu’il doit au possesseur évincé. La négative est certaine. Le possesseur de mauvaise foi doit, à la vérité, restituer les fruits; mais cette obligation n’a rien de commun avec l’indemnité qui lui est due pour constructions; cette somme ne peut porter intérêt que d’après le droit commun. Il en serait autrement si les constructions avaient produit une augmentation de revenus; le propriétaire s’enrichit, en ce cas, des fruits qui sont dus aux travaux du possesseur; c’est donc le cas d’appliquer la maxime que. le propriétaire ne peut s’enrichir aux dépens du possesseur, fût-il de mauvaise foi. Créancier de ce chef et débiteur du chef des fruits qu’il doit restituer, le possesseur peut retenir les intérêts des sommes qu’il a déboursées ; ces intérêts compenseront les fruits qu’il procure au propriétaire par ses travaux (2). Cela est trèséquitable; seulement il nous paraît plus juste que le possesseur ait droit aux fruits qu’il a produits par ses travaux, qu’aux intérêts des sommes qu’il a déboursées. Nous ne sommes plus dans le texte de l’article 555; ce n’est pas pour les constructions que l’indemnité est réclamée, c’est pour les fruits produits par les travaux; le texte ne comprend que l’impense, c’est-à-dire le prix de la main-d’œuvre et la valeur des matériaux. Hors de là, on rentre dans le droit commun.

(1) Pau, 29 juillet 1868 (Dalloz, 1868, 2, 239).

(2) Arrêt de cassation du 9 décembre 1839 (Dalloz, au mot Propriété,

il0 428). Aubry et Rau, t. II, p. 260, § 204.

3 es

§ IL Du droit d'accession quant aux eaux «