I. A qui la subrogation est elle accordée

85. L’article 1251 répond à notre question. « A l’acquéreur d’un immeuble. » C’est une subrogation toute spéciale. La fiction de la subrogation a été imaginée pour assurer le recours qui appartient à un tiers quand il paye une dette ; l’acquéreur qui paye le prix d’acquisition n’a pas de recours à exercer de ce chef, car il paye ce qu’il doit, seulement, au lieu de payer le prix au vendeur, il le paye aux créanciers inscrits sur l’immeuble. Si la loi le subroge à ces créanciers, c’est pour le mettre à l’abri des poursuites hypothécaires que les créanciers non payés pourraient intenter contre lui. Le but de la subrogation est donc de consolider la propriété de l’immeuble dans les mains de l’acquéreur. Par là le législateur favorise le développement de la ricbesse publique ; la première condition du crédit et des opérations commerciales, industrielles et agricoles, c’est la sécurité de l’acheteur. Voilà pourquoi la loi cherche à garantir l’acquéreur contre les évictions.

La loi n’étend pas la subrogation à l’acquéreur d’un objet mobilier, parce que la subrogation n’est pas nécessaire pour sauvegarder ses intérêts; il est suffisamment garanti par la maxime qu’eî^ fait de meubles, la possession vaut titre; ce principe le met à l’abri de la revendication, pourvu qu’il soit de bonne foi.

Que faut-il dire des droits réels immobiliers? Ce sont des immeubles; donc ils tombent sous l’application de l’article 1251. La cour de cassation a appliqué la loi à lal concession perpétuelle du droit d’extraire sur les fonds du concédant la matière propre à la fabrication de la porcer laine (i). Il en serait de mêmé de tout autre droit réel

(1) Cassation, 28 décembre 1853 (Dalloz, 1834, 1, 10).

OBLIGATIONS

immobilier, pourvu qu’il soit dans îe commerce et susceptible d’être’ hypothéqué, ce qui exclut les droits d’usage et d’habitation, ainsi que les servitudes qui ne peuvent Lêtre aliénées ni être hypothéquées séparément du fonds (i).

86. La subrogation a-t-elle lieu au profit de celui qui a acqui s de bonne foi un immeuble d’un vendeur qui n’en était pas propriétaire, s’il a employé le prix de son acquisition au payement des créanciers hypothécaires? On suppose que le véritable propriétaire revendique le fonds contre lui ; il est évincé : pourra-t-il exercer sur l’immeuble les droits des créanciers hypothécaires auxquels il est subrogé? La subrogation lui serait très-avantageuse, puisqu’elle lui garantirait le remboursement de son prix. Il y a un motif de douter, c’est l’esprit de la loi, tel que nous venons de l’exposer. Le législateur a voulu consolider les droits du propriétaire en le mettant à l’abri de l’action hypothécaire des créanciers inscrits et non désintéressés ; il n’a pas songé à la revendication que le vrai propriétaire exercerait contre le possesseur; la loi ne peut pas consolider sa propriété, puisqu’il n’est pas propriétaire : est-ü évincé* il a une action en garantie contre son vendeur. Tel est incontestablement l’esprit de la loi, il n’est pas favorable à la subrogation. Nous croyons néanmoins que ropinioh contraire est préférable. Le texte répond à toutes les objections que l’on puise dans l’esprit de la loi ; l’arti^ de 1251 ne dit pas que la subrogation a lieu au profit du propriétaire, la loi l’établit au profit de Yacquéreur ; or; celui qui achète d’un vendeur non propriétaire est acquéreur, donc il est subrogé. Il est toujours très-chanceux de se prévaloir de l’esprit de la loi contre un texte clair et formel; dans une matière qui est de droit étroit, comme la subrogation, il faut absolument écarter cette argumentation et s en tenir au texte. Le législateur ne nous a pas dit les raisons pour lesquelles il a établi la subrogation, bien moins encore a-t-il déclaré que la subrogation n’aura lieu que lorsque ces raisons existent. Le texte est favo-

(1) Deruolntnb*-. t. XXVII, Mourloii, p. 4r>9.

p. 465, 518-521. En sens contraire.

DE LA SUBROGATION

rable à l’acquéreur, quoiqu’il ne soit qu’un simple possesseur; cela est décisif (i).

Il reste un doute quant à la condition de bonne foi que les auteurs exigent. N’est-ce pas s’écarter de notre principe? Sans doute, le législateur ne doit pas favoriser la mauvaise foi, et s’il avait prévu la question, il l’aurait probablement décidée contre l'acheteur de mauvaise foi. Mais la loi n’a pas prévu la difficulté ; si l’on admet que le simple possesseur peut se prévaloir de la subrogation, c’est uniquement à cause du texte, et le texte ne distingue pas ; donc tout acquéreur peut invoquer la subrogation. L’équité plaide d’ailleurs pour Jui, malgré sa mauvaise foi; il paye son prix d’acquisition aux créanciers hypothécaires, il affranchit donc l’immeuble des charges réelles qui le grèvent : n’est-il pas juste qu’il rentre dans des avances qui profitent au propriétaire?

H7. L’acquéreur qui, en payant les créanciers, acquitte sa propre dette, peut-il invoquer le bénéfice de l’article 1251? La cour de cassation a décidé la question négativement dans l’espèce suivante. Un créancier hypothécaire se rend adjudicataire de l’immeuble hypothéqué; son prix étant absorbé par un créancier antérieur, il n’est pas utilement colloqué. Pour arriver au remboursement de sa créance, il se fait subroger aux droits du créancier qu’il a payé. Ce créancier avait encore d’autres codébiteurs de la même créance ; en vertu de la subrogation, l’acquéreur, resté créancier de son vendeur, prétendit exercer les droits appartenant au créancier par lui payé sur son prix. La cour d’Aix jugea qu’il n’avait droit ni à la subrogation légale ni à la subrogation conventionnelle, j)arce qu’en payant le premier créancier inscrit, l’acquéreur avait payé sa propre dette. En effet, l’acquéreur s’acquittait du prix dont il était débiteur comme adjudicataire^ et en payant sa propre dette, il éteignak en même temps la dette qu’il acquittait, non-seulement à l’égard du vendeur, mais aussi à l’égard des autres codébiteurs; or, une créance éteinte n’est pas susceptible

(1) Mourlon, p. 392 et suiv. Demolombe, t. XXVII, p. 463, 515.

de subrogation, lorsque le payement en est fait par delui oui en l’acquittant ne fait que se libérer de ce quil doit. Veut-on avoir une preuve certaine, dit la cour, que la subrogation est impossible? Que Ion suppose que l’acquéreur soit subrogé, en vertu de la loi ou de la convention, il aurait eu un recours pour obtenir le remboursement d’une partie de la créance qu’il devait payer avec son prix ; c’est dire qu’il ne se serait point libéré de la totalité de son prix d’acquisition (i).

Cette décision, très-juridique, paraît néanmoins, au premier abord, en opposition avec le texte de lart. 1251, La loi accorde la subrogation à l’acquéreur d’un immeuble qui emploie le prix de son acquisition au payement des créances auxquelles cet immeuble était hypothéqué. Or, l’acquéreur ne fait que payer, en l’acquit de son vendeur, le prix qu’il lui devait. Donc, dira-t-on, il n’est pas vrai que la subrogation ne puisse exister au profit de celui qui paye un créancier à l’aide de deniers qu’il doit lui-même au débiteur. L’objection repose sur une fausse interprétation de l’article 1251, n^ 2, et de la subrogation toute spéciale qu’il établit. Il est bien vrai que l’acquéreur qui paye son prix paye ce qu’il doit et qu’il est cependant subrogé au créancier qu’il désintéresse, mais en quel sens l’est-il et à l’égard de qui? Il est subrogé à l’égard des créanciers hypothécaires non payés qui le poursuivraient hypothécairement ; le seul but de la subrogation est d’empêcher l’éviction de l’acquéreur. Mais l’acquéreur n’est pas subrogé aux droits que les créanciers quil a désintéressés pourraient avoir contre des tiers. Une pareille subrogation supposerait que l’acquéreur subrogé a un recours à exercer à raison du payement qu il fait ; et comment aurait-il un recours, alors quil n a fait que payer ce qu’il doit? La situation de l’acquéreur est très -simple, il est subrogé à l’hypothèque des créanciers quil a payés avec son prix pour se défendre contre la poursuite hypothécaire des créanciers qui n’ont pas pu etre payés. Voilà toute la subrogation du n° 2.

(1) Rejet, 31 décembre 1861 (Dalloz, 1862, l, 481).

DE LA SUBROGATION

vn

Sî 1 ac(juéreur lui-même se trouve parmi ces créanciers, il subira la loi commune de tout créancier qui ne peut pas être payé sur l’immeuble hypothéqué, parce que cet immeuble est grevé de charges au delà de sa valeur; c’est dire qu’il rentre dans la classe des créanciers chirographaires, il n’a qu’une action personnelle, puisque l’action hypothécaire lui fait défaut. Comme créancier personnel, il pourra exercer les droits de son débiteur. Si donc le vendeur a des droits contre les codébiteurs des dettes acquittées moyennant le prix de vente, l’acquéreur pourra les exercer en vertu de l’article 1166; mais en exerçant cette action, il viendra en contribution avec les autres créanciers de son débiteur ; ce ne sera pas le bénéfice de la subrogation, ce sera le droit commun (i).