II. Condition de la subrogation
88. La condition essentielle de toute subrogation est qu’une dette soit payée, c’est ce que dit le numéro. 2 de l’article 1251 : l’acquéreur doit employer le prix de son acquisition au payement des créanciers auxquels l’immeuble était hypothéqué. Cette condition donne lieu à bien des difficultés en ce qui concerne la subrogation de l’acquéreur. On demande d’abord quand le prix doit être payé. La réponse paraît bien simple : après que la vente a eu lieu. On ne paye pas le prix avant que la vente existe ; on ne peut pas même le payer, puisqu’il n’y a point de prix tant qu’il n’y a point de vente. Il se peut cependant que celui qui se propose d’acheter au fonds fasse une avance au propriétaire sur le prix qu’il devra quand la vente sera consommée. Si la vente se fait, y aura-t-il subrogation? L’affirmative a été jugée dans l’ancien droit. Renusson critique la décision; il est évident que l’on n’est pas dans les termes de la loi, qui n’accorde de subrogation qu’à l’acquéreur qui paye son prix d’acquisition aux créanciers inscrits; ce qui suppose une acquisition et un prix payé par l’acquéreur. Or, dans l’es-
(1) Voyez la note de l’arrêtiste sur l’arrêl précité (Dalloz, 1862, l, p. 481'.
OBLIGATIONS
DÔOG il ûV a ni acquisition ni prix; donc il ny a pas de subrogation (i). Vainement dirait-on qu’au fond l’opération est identique dans les deux hypothèses : que je paye mon prix avant ou après lacquisition, toujours est-il que le paye mon prix. Les personnes étrangères à notre scient peuvent raisonner ainsi, mais en droit il n’y a de prix que lorsqu il y a vente ; ce que le futur acheteur donne au futur vendeur est une avance, un prêt, or, la loi n’établit pas de subrogation pour de simples avances. En veut- on la 'preuve palpable? Le n“ 2 est l’application du n° 3 ; et pourrait- on, en vertu du 3, dire que le futur acheteur est tenu pour le futur vendeur des dettes qui grèvent la chose qu’il propose d’acheter? La question n’a point de sens.
89. Que faut-il décider si l’acquéreur revend l’immeuble et s’il paye les créanciers inscrits avec le prix que le second acquéreur s’oblige à payer? Les auteurs sont unanimes à enseigner que le premier acquéreur peut invoquer la subrogation. La revente, dit-on, n’empêche pas qu’il soit acquéreur, elle ne fait pas disparaître les obligations qui en résultent; si donc il paye les créanciers hypothécaires avec le prix qui lui est dû par le second acquéreur, il paye en qualité d’acquéreur et pour affranchir son acquisition en se libérant de son prix (2). Les éditeurs de Zachariæ semblent mettre une restriction à leur opinion, en disant que la subrogation a lieu lorsque le prix de vente consigné par le sous-acquéreur a servi à désintéresser les créanciers hypothécaires (3). C’est la décision de la cour de cassation. L’acquéreur d’un immeuble hypothéqué le revend ; le prix de la revente est déposé par le sous-acquéreur à la caisse des consignations; sur ce prix, le premier acquéreur paye les créanciers hypothécaires, il est subrogé à leurs droits. Nous transcrivons le considérant : « L’acquéreur, soit comme détenteur de l immeuble hypothéqué et tenu à ce titre en-
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DE LA SUBROGATION
vers le créancier hypothécaire, soit comme vendeur du même immeuble et tenu hypothécairement sur so7i prix de vente, avait dans lune et l’autre hypothèse intérêt à acquitter la créance hypothécaire. » Il l’a, en effet, acquittée de ses deniers, puisque c’est à sa décharge et sur son prix de vente, déposé à la caisse des consignations, que les créanciers ont été payés ; il est donc dans les conditions de la subrogation définie et caractérisée par l’article 1251 (i).
On voit que la cour de cassation motive sa décision sur les termes de l’article 1251, 3, bien qu’il s’agisse
de la subrogation de l’acquéreur définie par le n° 2 de l’article 1251 ; nous acceptons le débat sur ce terrain ; toutefois, en décidant d’après le n° 3, il nefautpas oublier qu’il s’agit du cas prévu par le n° 2. La loi subroge l’acquéreur qui emploie son prix d’aquisition à payer les créanciers hypothécaires. Qui est subrogé? L’acquéreur qui paye son prix. Or, dans l’espèce, il y a deux acquéreurs : lequel des deux paye son prix d’acquisition? C’est le second; c’est donc le second qui doit être subrogé. Voilà ce que dit le n° 2, et c’est, sans doute, parce que ce texte témoigne si clairement contre elle que la cour ne le cite pas. Elle cite le n® 3; le n“ 3 peut-il dire autre chose que le n'’ 2? Cela est impossible, puisque le n° 2 ne fait qu’appliquer le n*^ 3. La. cour veut prouver que le premier acquéreur est tenu de la dette et qu’il avait intérêt à l’acquitter. Il est tenu de la dette, dit-elle, comme détenteur de l’immeuble hypothéqué. Ceci est une niéprise : le premier acquéreur a revendu, dès l’instant où la vente est parfaite il a cessé d’être détenteur de l’immeuble, c’est le second acquéreur qui est détenteur ; c’est donc lui qui est tenu hypothécairement. Contre qui les créanciers hypothécaires devraient-ils agir? Nous supposons, comme on doit le faire, que l’acte de vente est transcrit; dés ce moment, le second acquéreur est propriétaire et possesseur, c’est lui qui est tenu hypothécairement, c’est donc lui qui peut invoquer l’article 1251,
(1) Cassation, 29 août 1865 (Dalloz, 1865, 1, 329).
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3 La cour continue et dit que le premier acquéreur est encore tenu hypothécairement sur son prix de vehte. Comment serait-il tenu hypothécairement, alors qu il cesse detre propriétaire et détenteur de l’immeuble hypothéqué? Il n’était tenu que comme détenteur de l’immeuble, ü cesse d’être détenteur, donc il cesse d’être tenu. Il avait intérêt à acquitter les créances hypothécaires, dit l’arrêt. Quel est l’intérêt que l’acquéreur a à payer? Il y est intéressé pour se mettre a labri de 1 action hypothécaire des créanciers non payés, afin de conserver et de consolider sa propriété. Dira-t-on que le premier acquéreur a intérêt à consolider sa propriété, alors qu’il cesse d’être propriétaire? Il serait absurde de dire qu’ü veut se mettre à l’abri d’une action qui ne peut plus être intentée contre lui. Qui est propriétaire? C’est le second acquéreur. Qui est menacé d’être évincé? C’est encore le second acquéreur. C’est donc le second acquéreur qui est dans les termes et dans l’esprit du n'’ 3, comme il est dans les termes et dans l’esprit du n" 2 (i).
90. On demande si l’acquéreur qui paye les créanciers hypothécaires avec ses propres deniers, soit en tout, lorsqu’il a déjà payé le prix au vendeur, soit en par-, tie, lorsqu’il paye aux créanciers plus que son prix, peut invoquer le bénéfice du n"* 2 de l’article 1251? Commo la subrogation est de droit étroit, il faut répondre négativement, puisque l’acquéreur n’est plus dans les termes de la loi ; il ne paye pas son prix d’acquisition. Les auteurs et la jurisprudence admettent néanmoins qu’il est subrogé en vertu du n° 2, parce qu’il y a meme motif de décider (2). C est une assez mauvaise raison quand il s’agit d une fiction tout à fait exceptionnelle. On va jusqu’à dire que lorsque l’acquéreur paye de ses deniers, il paye encore son prix à certains égards^ parce qu’il paye comme acquéreur (3). Cela s’appelle se payer de mots, et dans notre science il faut des raisons. Nous n’insistons pas,
l’iUTèt (le la cour (Dalloz. 1865, p 329). (3) Demolomhe, t. XXVU, p. 470, 524.
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parce que le débat est oiseux. En effet, si lacquéreur qui paye de ses deniers n’est pas subrogé en vertu du 2, il 1 est en vertu du n'' 3 ; il est tenu pour le débiteur en sa qualité de tiers détenteur, et comme tel il a intérêt d’acquitter la dette, donc il est subrogé.
De ce que l’acquéreur est subrogé en vertu du n® 3 de l’article 1251, faut-il conclure, comme le fait un excellent auteur, que l’acquéreur est subrogé, non-seulement sur l’immeuble qu’il a acheté, mais encore sur tout autre bien hypothéqué à la même dette (i). La question est de savoir si la subrogation de l’acquéreur a des effets aussi étendus que la subrogation en général. Nous y reviendrons plus loin.
91. Une question analogue se présente pour le dona^ taire et pour l’échangiste. Ils ne peuvent pas invoquer le n° 2 de l’article 1251 ; car il n’y a de prix ni dans la donation ni dans l’échange, et dès que l’on n'est pas dans les termes de la loi, il n’y a plus de subrogation légale. Mais si le donÿ.aire ou l’échangiste paye les créanciers de ses deniers, il sera subrogé en vertu du n® 3, comme tiers détenteur tenu hypothécairement pour le débiteur et ayant intérêt d’acquitter la dette, afin de consolider leur propriété (i).
9^. L’article 1251 dit que la subrogation a lieu au profit de l’acquéreur qui emploie le prix de son acquisition au payement des créanciers. Cela veut-il dire que l’acquéreur doive lui-même verser son prix entre les mains des créanciers auxquels l’immeuble est hypothéqué? La loi ne dit pas cela, et l’interprète ne doit pas ajouter à la loi en se montrant plus sévère qu’elle. Il n’y a d’ailleurs aucune raison pour exiger que les deniers soient remis par l’acquéreur aux créanciers; cela peut se faire par mandataire ; la seule difficulté est de savoir si le payement peut être fait par l’intermédiaire du vendeur. En droit, l’affirmative n’est pas douteuse, pourquoi le vendeur ne pourrait-il pas être mandataire? Aucune loi, au-
(1) Colmet de Santerre, t. V, p. 378, n® 195 bis III.
(2) Mourlon, Révétitions, t. II, p. 619 et 620,
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cun principe ne sy opposent. Mais, en fait, il sera parfois difficile de distinguer deux hypothèses très-distinctes : le cas où l’acquéreur paye son prix au vendeur et le cas où il le paye aux créanciers. Il faut qu’il le paye aux créanciers pour être subrogé à leurs droits; donc s’il paye au vendeur, il ne sera pas subrogé aux créanciers, à moins qu’il n’ait donné mandat au vendeur de payer les créanciers avec le prix quil verse dans ses mains. La difficulté se réduit donc à un point de fait : y a-t-il ou n’y a-t-il pas mandat? Les juges décideront d’après les éléments de la cause (i).
C’est l’opinion commune. On fait des objections qui nous paraissent assez insignifiantes. Peut-on considérer les fonds remis au vendeur comme étant toujours restés la chose de l’acquéreur {2)? La réponse est très-simple; le mandat prouve que l’acquéreur entend que les deniers qu’il verse soient remis par le vendeur aux créanciers ; c’est la loi qu’il impose au payement et le vendeur l’accepte. Pourquoi cette loi que les partes se sont faite ne recevrait- elle pas son exécution? La jurisprudence ne s’est pas arrêtée à ces objections : la cour de cassation s’en tenant au texte de la loi a décidé qu’aucune condition n’est exigée, sauf le payement du prix aux créanciers; il suffit donc que l’acquéreur justifie que son prix a servi à l’acquittement des créances inscrites sur l’immeuble. C’est peut-être se relâcher de la rigueur qui est nécessaire dans cette matière. La loi dit que l’acquéreur doit employer son prix à payer les créanciers ; cela implique une manifestation de volonté de sa part, tandis que la cour de cassation semble se contenter du fait matériel que les deniers ont serw à désintéresser les créanciers. Dans ] espèce, il ny avait pas de trace d’un mandat donné par 1 acquéreur au vendeur. Il existait une quittance du vendeur et des quittances données par les créanciers hypothécaires. La seule circonstance qui impliquât la vo-
§ 321. Demolombe, t. XXVII, (Êd. B , t. II, p. 239)?' 317, r.” 18 de l’article 1251
(2) Gauthier, p 335, u» 290. Mourlou, 385.
DE LA SUBROGATION
lonté de lacquéreur, c’est que le cahier des charges avait régie le mode de payement et l’emploi des deniers à l’acquittement des charges hypothécaires. Le juge du fait en induisit que l’acquéreur avait fait emploi par l’intermédiaire du vendeur et la cour de cassation se contenta de cette appréciation (i). Toujours est-il qu’il faut maintenir, en principe, la nécessité d’une déclaration de volonté de la part de l’acquéreur.
93. On a prétendu qu’il n’y avait pas subrogation quand l’acquéreur paye les créanciers inscrits en vertu d’une clause du contrat de vente qui lui impose cette obligation. Il y a un arrêt en faveur de cette opinion que Mourlon qualifie très-sévèrement. C’est, dit-il, une véritable hallucination de la jurisprudence. L’erreur nous paraît, en effet, évidente. D’abord la tradition est unanime en faveur de la subrogation : Renusson, après avoir établi que l’acquéreur est subrogé quand il emploie son prix à payer les créanciers hypothécaires, ajoute : « L’acheteur qui s’est chargé, par son contrat d’acquisition, de payer un créancier hypothécaire et paye en exécution de son contrat est pareillement subrogé. » Les anciens auteurs supposent môme toujours la délégation, ce qui est très-naturel, le vendeur étant intéressé aussi bien que l’acheteur à ce que les créanciers hypothécaires soient payés, puisque c’est sa dette à lui; on conçoit donc que de commun accord les parties insèrent dans l’acte de vente une clause en vertu de laquelle le prix doit être employé à désintéresser les créanciers. Cela empêche^t-il la subrogation ? La condition exigée par le texte est remplie, puisque l’acheteur emploie le prix de son acquisition -U payement des créanciers hypothécaires, et cet emploi se fait par la volonté de l’acquéreur, puisqu’il paye en vertu d’une clause du contrat dans lequel il est
