I. Quels baux le mari peut faire

f34. Le bail est-il un acte d’administration? D’après l’article 1429, le bail est un acte d’administration quand il ne dépasse pas neuf ans ; il est considéré comme un acte de disposition quand il excède ce terme. Le code applique ce principe aux baux faits par l’usufruitier (t.VI, p. 458- 469), parle tuteur (art. 1718) et par le mineur émancipé (art. 481). Il en est de même des baux faits par le mari administrateur légal; il peut faire des baux de neuf ans obligatoires pour la femme ou ses héritiers lors de la dissolution de la communauté. D’après la rigueur des principes, l’administrateur, de même que l’usufruitier, n’a le droit d’agir que pendant la durée de sa gestion; dès que son administration cesse, il est sans pouvoir. La loi déroge à ce principe en donnant force obligatoire, même après la dissolution du mariage, aux baux que le mari a faits. Nous en avons dit la raison en traitant de

(1) Aubry etRau, t. V, p. 344 et notes 12 et 13, § 510. En sens contraire, Troplong, t. I, p. 327, n° 1085.

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Y Usufruit. Il est cle l’intérêt de la femme que les biens dont le mari a l’administration soient loués à des locataires soigneux et, quand il s agit de biens ruraux, a des fermiers capables. Or, le mari ne trouverait pas des locataires et des fermiers convenables si le bail pouvait être méconnu par la femme ou ses héritiers. Qu’en résulterait il? C’est que le mari ne pourrait pas louer, ou qu’il ne louerait qu’à des conditions désavantageuses. Son intérêt comme usufruitier et l’intérêt de la femme propriétaire en souffriraient; l’intérêt général même serait lésé, puisque le développement de la richesse publique serait entravé. Les principes de droit ont dû céder devant des considérations aussi puissantes. En conséquence, les baux do neuf ans sont obligatoires pour la femme ou ses héritiers (1).

135. Faut-il conclure de là que les baux qui excèdent neuf ans sont nuis? L’article 1429 ne dit pas cela; il établit seulement en principe que ces baux ne sont obligatoires pour la femme, lors de la dissolution de la communauté, que pour une période de neuf ans. Pourquoi le mari ne peut-il pas faire des baux de plus de neuf ans obligatoires pour la femme? C’est qu’un bail à longs termes compromet l’exercice du droit de propriété. La femme ou ses héritiers, propriétaires, ont le droit de jouir comme ils 1 entendent; or, s ils étaient liés par un bail de plus de neuf ans, ils pourraient se trouver dans l’impossibilité de jouir pendant de longues années, peut-être pendant toute leur vie. De plus, leur droit de disposition serait entravé; on vend difficilement des biens grevés d’un long bail ou on les vend à des conditions défavorables ; cela est vrai aussi de 1 hypothèque. 11 fallait donc limiter la durée des baux que peuvent faire les administrateurs; aucun intérêt légitime n exige qu’ils dépassent la durée ordinaire de neut ans, et dès qu’ils dépassent ce terme, ils compromettent le droit de propriété, et il serait contraire à tout principe quun simple administrateur pût enchaîner le droit du propriétaire. On dit d’ordinaire que les longs baux

(1) Duranton, t. XIV, p. 422, n<> 310.

faits par le mari seraient suspects de fraude; nous faisons abstraction de la fraude ; le mari peut être de trèsbonne foi en contractant un bail à long ternie, ce bail peut même être avantageux ; aussi la loi ne le frappe-t-elle pas de nullité, comme elle le ferait si elle présumait la fraude. Nous reviendrons sur les baux faits en fraude de la femme (1).

130. Quel est l’effet des baux excédant neuf ans? L’article 1429 dispose qu’ils ne sont, en cas de dissolution de la communauté, obligatoires à l’égard de la femme que pour neuf ans. Ce n’est donc que lors de la dissolution de la communauté que le bail est réduit à la période de neuf ans où le fermier se trouve. Pendant la durée de la communauté, la femme n’a aucun droit ni aucun intérêt à se plaindre du bail; ce n’est pas elle qui jouit, c’est le mari. Celui-ci ne peut jamais attaquer le bail qu’il a consenti et le preneur est également lié. Ainsi le bail est à l’abri do toute attaque tant que la communauté dure. C’est uniquement dans l’intérêt de la femme propriétaire que la loi limite la durée des baux que le mari peut faire; or, la femme n’a de droit qu’à la dissolution de la communauté.

Quel est le droit de la femme lors de la dissolution de la communauté? On dit d’ordinaire que le bail est nul, mais que la nullité est relative. Il y a un arrêt de la cour de Douai en ce sens (2). Cela n’est pas exact. L’article 1429 11e dit pas que le bail est nul et que la femme en peut demander la nullité; il lui donne seulement le droit d’en demander la réduction à neuf ans. La loi divise le bail en périodes de neuf ans d’après l’usage; si, à la dissolution de la communauté, le fermier se trouve encore dans la première période d’un bail de vingt- sept ans, la femme est obligée de le respecter pour tout le temps qui reste à courir de cette période ; le bail est donc réduit si la femme l’exige, il n’est pas nul. Si le fermier se trouve dans la seconde période de neuf ans ou dans la troisième, il a le

(1) Mourlon, Répétitions, t. III, p, 60, n° 148.

(2) Douai, 18 mars 1852 'Dalloz, 1853, 2, 20.

CONTRAT DE MARIAG-E.

droit d’achever la période de neuf ans où il se trouve ; le bail est donc toujours maintenu pour la période de neuf ans qui est commencée lors de la dissolution de la communauté; au delà il n’est pas obligatoire pour la femme.

L’article 1429 s’applique à tout bail ; si la loi parle du fermier , c’est parce que les baux à longs termes ne se font guère que pour les baux ruraux. Si un bail à loyer était fait pour plus de neuf ans, il va sans dire que la loi serait applicable.

f a?. L’application de la loi donne lieu à quelques difficultés, que nous avons déjà examinées au titre de Y Usufruit. Si la femme demande la réduction du bail, le preneur aura-t-il droit à une indemnité contre le mari? On admet généralement que le preneur ne peut pas réclamer d’indemnité, à moins que le mari ne se soit porté fort pour la femme ou qu’il n’ait trompé le fermier en louant comme propriétaire. En effet, le bail qui excède neuf ans n’est pas nul, il reçoit son entière exécution pendant la durée de la communauté. Si, à la dissolution de la communauté, la femme en demande la réduction, le fermier n’a point le droit de se plaindre, car, traitant avec le mari administrateur légal, il savait que le bail ne serait obligatoire à l’égard de la femme que pour une période de neuf ans; son droit n’étant, pas lésé, il ne peut pas demander de dommages-intérêts. Le fermier n’a de droit que si le mari s’est obligé à son égard soit par convention, soit par dol. Puisque le mari ne doit pas d’indemnité, il s’ensuit que la femme, qui serait légataire ou donataire universelle, n’est pas obligée de respecter le bail pour plus de neuf ans. Le bail fait par le mari est essentiellement un bail d’administration ; le contrat ne doit pas même le dire, cela résulte de la qualité du bailleur ; le preneur n’a donc d autres droits que ceux que lui donne un bail d’administration, cest-à- dire qu’ilpeut seulement achever la période de neuf ans où il se trouve à la dissolution de la communauté (î).

mes Principes, p. 580, n° 462. Bruxelles, i'IVr Af„T (üailoz> au Contrat de mariaqe, n° 1371). Duranton, t. XIV, p. 426, n® 314. Touiller, t. VI, 2, p. 353, n° 406.

13$. Le mari peut-il résilier un bail qui avait été consenti, avant le mariage, par la femme? Nous renvoyons à ce qui a été dit au titre de Y Usufruit sur le droit de l’usufruitier ; la question est identique (1).

1ÎIO. Le mari peut-il stipuler que le fermier payera par anticipation? On ne peut contester le droit du mari, puisque cette clause est d’usage, surtout dans les baux à ferme. Il ne faut pas perdre de vue que le mari a droit aux fermages comme ebef de la communauté ; il est donc non-seulement administrateur, il est aussi usufruitier, partant il peut faire toutes les stipulations que la loi et les principes permettent à l’usufruitier. Le mari a droit aux loyers et fermages jusqu’à la dissolution de la communauté; s’il touche par anticipation des revenus qui, de fait, n’échoient qu’après la dissolution de la communauté, il est dû récompense à la femme. Sur ce point, il n’y a pas de doute. Il y a une autre difficulté. Le mari ne peut faire que des baux d’administration ; toutes les clauses du bail doivent être conçues dans l’intérêt de la femme propriétaire. A ce titre, il peut stipuler le payement anticipatif des fermages en se conformant à ce qui est d’usage. Mais le mari ne peut pas faire de bail de disposition et il ne peut pas davantage insérer dans le bail des clauses qu’un propriétaire seul a le droit de stipuler, parce que ces clauses pourraient nuire à la femme ; toute convention qui est faite dans le seul intérêt du mari, et qui peut compromettre les droits de la femme, est nulle comme dépassant le pouvoir d’administration du mari. La cour de cassation l’a jugé ainsi dans une espèce où le preneur s’obligeait à endosser les valeurs fournies par le mari jusqu’à concurrence de 25,000 francs; tous les loyers à courir étaient spécialement affectés au remboursement de cette somme. La 'cour d’appel avait déclaré cette clause valable en posant comme principe que le mari a le droit absolu de disposer par anticipation des loyers à échoir, même après la dissolution de la communauté. C’était reconnaître

(1) Jugé que le mari peut résilier le bail. Paris, 26 avril 1850 (Dalloz. 1851, 2, 180).

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à un administrateur les droits qui n appartiennent qu au propriétaire. L’arrêt a été eassé : la cour suprême dit très-bien que le mari ne peut faire qu’un bail d’administration; elle en conclut que c’est aux juges du fait à examiner et à décider si les clauses du payement anticipatif, comme toutes autres clauses, sont ou non des actes d’administration ; lorsqu’elles sont faites dans l’intérêt d’une bonne gestion, les clauses sont valables; quand elles ont été stipulées dans l’intérêt du mari et au préjudice de la femme, elles sont milles (1).

f 40. L’article 1429 dit ; « Les baux que lema.nseul a faits des biens de sa femme pour un temps qui excède neuf ans ne sont obligatoires à l’égard de la femme que pour la période de neuf ans où le fermier se trouve lors de la dissolution de la communauté. » Cela suppose que si le mari ne contracte pas seul, c’est-à-dire si la femme concourt à l’acte, le bail n’est plus soumis aux restrictions que la loi impose au mari administrateur.il ne s’agit plus alors d’un bail d’administration, puisque c’est le propriétaire qui le consent, et le propriétaire a un droit absolu de jouissance et de disposition. Mais comme, sous le régime de communauté, le mari a la jouissance des biens, la femme seule ne pourrait pas consentir le bail, elle peut seulement concourir avec le mari ; dans ce cas, le bail sera un acte de disposition et pourra contenir toutes les clauses qu’un propriétaire a le droit de consentir, soit quant à la durée, soit quant aux conditions du bail. Ainsi le bail pourrait stipuler le payement anticipatif des loyers et fermages sans limitation aucune (2).