II. Bu renouvellement des baux

141. Aux termes de l’article 1430, le mari peut renouveler le bail, trois ans avant son expiration s’il s’agit de biens ruraux, et deux ans avant la même époque s’il s agit de maisons. Pourquoi la loi permet-elle au mari de renouveler les baux, deux ou trois ans avant qu’ils pren-

(1) Cassation, 18 août 1868 (Dalloz, 1868 1 371)

(2) Duranton, t. XIV, p. 423, n° 30. ^

nent fin? C’est un acte de bon père de famille que de renouveler les baux avant leur expiration, afin de s’assurer que les biens seront loués sans interruption. Que si le preneur ne consent pas à renouveler le bail, il faut au mari un temps suffisant pour trouver un nouveau locataire et un nouveau fermier. Et comme il est plus difficile de trouver un bon fermier qu’un bon locataire, la loi accorde un délai plus long pour les baux à ferme que pour les baux à loyer (1).

142. Le renouvellement des baux ne peut pas se faire avant l’époque fixée par la loi. Ce n’est pas qu’un renouvellement fait avant le terme de trois ou de deux ans soit présumé frauduleux ; la loi ne se préoccupe que de l’intérêt et des droits des parties ; si le mari comme usufruitier était intéressé à renouveler le bail plus tôt, la convention ne serait pas obligatoire pour la femme, parce quelle léserait son droit de propriétaire en contrevenant indirectement aux limites tracées par l’article 1429. Le mari ferait un bail de neuf ans, puis dans l’année même, il le renouvellerait pour une seconde période de neuf ans, ce qui lierait la femme pour dix-sept ou dix-buit ans, tandis que la loi ne permet de la lier que pour un terme de neuf ans.

Le renouvellement anticipé est-il nul? On pourrait le croire, d’après les termes de l’article 1430 ; la loi dit que les baux renouvelés plus de trois ou de deux ans avant leur expiration sont sans effet . Cela veut-il dire que les baux sont nuis ? Pour comprendre le sens de cette expression, il faut combiner l’article 1430 avec l’article 1429 qui établit le principe dont l’article suivant n’est qu’une conséquence. Que dit l’article 1429? Que le bail excédant neuf ans n’est pas obligatoire pour la femme ; le bail n’est pas ûul, le mari est lié ainsi que le preneur, ce n’est qu’à la dissolution de la communauté que la femme peut demander la réduction du bail. L’article 1430 doit être entendu dans le même sens ; le bail renouvelé trois ou deux ans avant l’expiration est sans effet à l’égard de la femme, en ce sens quelle n’est pas obligée ; elle peut demander

(1) Troplong, t. I, p. 310, n° 1026.

CONTRAT DE MARIAGE

qu’il soit limité à la période de neuf ans dans laquelle le preneur se trouve. Mais le preneur ne peut pas demander la nullité du bail : ce n’est pas dans son intérêt, c’est dans celui de la femme que la loi restreint le droit de renouveler le bail, comme elle restreint la faculté de le consentir; la femme seule peut donc demander que le bail soit ramené dans les termes de la loi (1).

Ainsi le renouvellement du bail ne sera pas obligatoire pour la femme s’il est fait plus de trois ou de deux ans avant son expiration. La loi ajoute néanmoins une restriction : « A moins que l’exécution du bail renouvelé n’ait commencé avant la dissolution de la communauté. « On applique, dans ce cas, la disposition de l’ article 1429; tout bail fait ou renouvelé par le mari est valable comme bail d’administration, c’est-à-dire pour la période de neuf ans où le fermier se trouve quand la communauté se dissout. Il suit de là que le bail resterait sans effet si l’exécution n’en avait pas commencé, alors même que l’on serait dans le délai de trois ou de deux ans dans lequel le renouvellement pourrait se faire. Le mari a fait ce qu’il n’avait point le droit de faire en renouvelant le bail avant l’époque fixée par la loi ; et il n’a pas fait ce qu’il pouvait faire en renouvelant le bail à cette époque ; donc l’acte ne peut obliger la femme. Si l’exécution du bail l’oblige, c’est par le motif que nous venons de dire; elle est toujours obligée par un bail d’administration (2).

143. Il reste une légère difficulté de texte. La loi dit; « Les baux de neuf ans ou au-dessous que le mari seul a passés ou renouvelés des biens de sa femme plus de trois ans ou plus de deux ans avant l’expiration du bail courant sont sans effet. ?» De ce que l’article 1430 ne parle que des baux de neuf ans et au-dessous, faut-il conclure que les baux qui excèdent neuf ans ne sont pas soumis à cette disposition restrictive? ou que ces baux sont sans effet, alors même que l’exécution en aurait commencé avant la dissolution de la communauté? Cette dernière

(1) Duranton, t. XIV. p. 424, n° 311.

(2) Toullier. t. VI, 2, p. 356, n° 412

opinion a été émise par Proudhon (1); elle est restée isolée. L’esprit de la loi ne laisse aucun doute, elle est générale. Quant au texte, il ne dit pas ce qu’on lui fait dire. Ce n’est que par un argument à contrario , tiré du silence de la loi, qu’on arrive à la distinction que nous combattons, et la distinction témoigne contre ce mode d’argumenter ; on ne doit s’en servir que lorsqu’on peut s’appuyer sur l’esprit de la loi. Or, dans l’espèce, l’esprit de la loi est si évident que l’on doit repousser toute induction fondée sur le silence du code, parce quelle aboutirait àfaire dire au législateur le contraire de ce qu’il a voulu dire.

III, Des baux frauduleux.

144. On confond parfois le bail que les articles 1429 et 1430 déclarent non obligatoire pour la femme avec les baux que le mari a faits en fraude de ses droits. Il y a une différence qui est évidente : le bail frauduleux est nul, comme tout acte que le mari fait en fraude de la femme, tandis que le bail consenti en contravention des articles 1429 et 1430 est valable comme bail d’administration; il ne lie pas la femme comme bail de disposition. La femme peut demander la réduction du bail irrégulier fait par le mari dès qu’il a excédé ses pouvoirs. Quand elle agit en nullité, elle doit prouver que le bail est frauduleux. Cette preuve est souvent très-difficile, de sorte que si la femme peut agir par l’une ou l’autre action, elle préférera de demander la réduction du bail. Mais elle ne peut pas toujours demander la réduction. Si le mari n’a fait qu’un bail de neuf ans ou s’il l’a renouvelé moins de trois ou de deux ans avant l’expiration du bail, l’acte est valable ; il oblige la femme, à moins qu’il n’ait été fait en fraude de ses droits ; dans ce cas, la femme doit agir en nullité si elle veut se soustraire aux obligations d’un bail qui lui est préjudiciable (2).