II. Applications

i. Dü BAIL CONSENTI A DN SECOND PRENEUR.

f fc8. Après avoir loué' la chose à un premier preneur, le bailleur la loue à un second. Il est certain qu’il manque à son obligation, mais on demande lequel des deux preneurs sera préféré à l’autre ; lequel, par conséquent, aura une action contre le bailleur? La question est controversée. En traitant de la nature du droit de bail, nous avons dit que la solution dépend du point de savoir si le preneur a un droit réel, ou s’il n’a qu’un droit de créance. Si son droit est réel, et par suite immobilier, il faut appliquer au bail le principe qui régit la vente. Quand une chose est vendue successivement à deux personnes, c’est le premier acheteur qui devient propriétaire, dans le système du code civil, pourvu que la vente ait date certaine. D’après notre loi hypothécaire, il faudrait ajouter que si le bail dépasse neuf ans, il doit être transcrit ; dans ce nouveau système, c’est le preneur qui a transcrit qui sera propriétaire. Les baux de neuf ans n’étant pas assujettis à la transcription restent sous l’empire du code civil.

Nous admettons, avec la jurisprudence et la plupart des auteurs, que le bail ne donne au preneur qu’un droit de créance contre le bailleur. Dans cette opinion, il faut distinguer si l’un des preneurs a été mis en possession de la chose louée, ou si aucun des preneurs n’a été mis en possession. Si le bailleur a fait la délivrance de la chose à l’un des preneurs, celui-ci sera préféré à l’autre. C’est l’opinion générale, mais on ne s’accorde pas sur le motif de décider. Le possesseur est défendeur, et le défendeur l’emporte, d’après le droit commun, lorsque le demandeur ne parvient pas à prouver le fondement de sa demande ; or, le preneur qui demande l’exécution de son bail contre un autre preneur en possession de la chose louée ne peut pas faire valoir son droit contre les tiers détenteurs de la chose, parce qu’il n’a qu’un droit de créance contre le bailleur ; il doit donc nécessairement succomber. C’est le cas d’appliquer le vieil adage : adore non probante, reus

PU LOUAGE DES CHOSES

absolvitur . Tel n’est pas le motif que l’on donne généralement. Il y en a qui invoquent l’article 1141, aux termes duquel « si la chose que l’on est obligé de donner ou de livrer à deux personnes successivement est purement mobilière, celle des deux qui en a été mise en possession réelle est préférée et en demeure propriétaire, encore que son titre soit postérieur en date, pourvu toutefois que la possession soit de bonne foi. » Il suffit de lire cette disposition pour se convaincre quelle n’est pas applicable au bail, L’article 1141 suppose qu’une chose mobilière est livrée dans le but d’en transférer la propriété; or, le bail n’est pas un acte translatif de propriété, puisqu’il ne transmet pas de droit réel au preneur. De plus, l’article 1 141 se rattache à l’article 2279 dont il est une conséquence. Or, l’article 2279 n’est applicable qu’aux meubles corporels; tandis que, dans notre espèce, il s’agit d’un droit mobilier. On doit donc écarter l’article 1141. U y a d’autres explications qu’il est inutile de combattre (î).

La jurisprudence est divisée. Il a été jugé qu’entre deux locataires d’un droit de chasse, en vertu de baux enregistrés le meme jour, la préférence doit être accordée à celui qui s'est mis en possession. La cour de Douai établit le principe ep ternies généraux, pour tous locataires d’une même chose; mais elle ne motive pas sa décision (2).

La cour de Rouen a jugé, au contraire, que le preneur dont le bail a date certaine a le droit de contraindre le propriétaire de le mettre en possession, alors même que l'immeuble serait en la possession d’un tiers auquel il aurait été loué par un bail postérieur, la préférence entre deux baux successifs devant se déterminer par l’authenticité de la date. Cette décision n’est pas motivée non plus ; toutefois la cour semble regarder le droit du preneur comme un droit réel, puisqu’elle pose en principe que le preneur peut faire valoir son droit contre les tiers (3).

(1) Voyez Colmet de Santerre(t. VII, p, 292, n° 198 bis XIX), qui expose

et réfuta les opinions contraires. Comparez Pothier, Du louage , 63 ;

Dqvergier, tf I, p. 47, nM6; Mourlon, t. IÙ, p. 313, n° 770, 3°.

(2) Douai, 3 avril 1870 (Dalloz, 1871, 2, 115).

(3) Rouen, 15 mars 1869 (Dalloz, 1871, 2, 78),

129. Si aucun des deux preneurs n’a été mis en possession, la question est, plus douteuse. Dans le système de la réalité du droit, la possession est indifférente, puisque la propriété des droits réels se transmet sans qu’aucune tradition ait été faite. Dans l’opinion générale, qui est la nôtre, les deux preneurs auxquels la chose a été successivement louée n’ont qu’une action personnelle contre le bailleur, et leur droit est égai, car étant créanciers chirographaires, la date de leurs créances n’est pas m titre de propriété. Est-ce à dire qu’il faut leur appliquer l’article £Q93 (art. 8 de la loi hypothécaire),' aux termes duquel les créanciers sont payés par contribution? Nous avons dit ailleurs que cétte disposition n’est pas applicable au bail, puisque le preneur peut opposer son droit aux créanciers saisissants (n° 15). Reste toujours à savoir lequel des deux preneurs doit être préféré à l’autre. Chacun deux a une action contre le bailleur, et celui-ci ne peut faire la délivrance de la chose qu’à l’un des preneurs. 11 nous serpble qu’il doit la faire au premier ; quand il s’est engagé envers lui, il pouvait et il devait lui délivrer la chose louée, tandis qu’il ne peut pas la délivrer au second, puisque l’obligation qu’il a contractée envers le premier s’y oppose ; c’est donc le second bail dont l’exécution est légalement impossible, partant le second preneur doit se contenter de dommages-intérêts. On objectera que c’est donner au premier un droit réel. Non, car il ne pourrait pas faire valoir son droit contre le second preneur, si celui-ci avait été mis en possession : c’est seulement quand les deux preneurs se trouvent en face de leur débiteur, que celui-ci est tenu de remplir son obligation à l’égard du premier, cette obligation l’ayant mis dans l’impossibilité légale de délivrer la chose au second.

Il y a d’autres opinions, dans la discussion desquelles il est inutile d’entrer. Nous nous bornerons à faire connaître la solution deM. Colmet de Santerre. Les deu* preneurs ont un droit égal ; ils ne peuvent l’exercer ensemble et la justice ne peut pas choisir ; il ne reste qu’à liciter le droit ; le prix de la vente sera partagé entre les deux pre-

DU LOUAGE DES CHOSES

neurs (1). Est-ce bien le cas de liciter? La licitation sup. pose quune chose est commune à plusieurs, c’est-à-dire que les communistes en sont copropriétaires par indivis ; or, les preneurs n’ont aucun droit de propriété, ils nont qu’une créance contre le bailleur.

2 quand le bail consenti a un nouveau locataire constitue-t-il un trouble a l'égard des anciens locataires ?

130. Si le bailleur n’a loué qu’une partie de la chose, il conserve le droit de disposer de l’autre, mais il ne peut le faire qu’en respectant la paisible jouissance qu’il a promise au preneur; or, ce serait troubler le locataire que de louer la chose à un preneur dont la profession eau serait une incommodité ou un danger au premier locataire (2). Le principe est certain, puisque c’est l’application pure et simple de l’article 1709 : le bailleur qui doit garantir une paisible jouissance au preneur ne peut pas lui-même le troubler, et ce serait le troubler que d’installer dans la, maison louée des locataires qui le troubleraient. Il y a des applications de ce principe qui ne sont pas douteuses.

Le bailleur loue un appartement pour une destination immorale, quoique tolérée : tels étaient jadis les établissements de jeux. Il a été jugé que les anciens locataires avaient le droit de demander la résiliation de leur bail, parce que les jeux étaient une cause d’incommodités, de dangers, et une chose immorale; sous tous les rapports, il y avait trouble à leur jouissance si le bailleur n’expulsait pas cet inconvenant voisin : ce sont les termes de l’arrêt (3).

Une maison d’accouchement, quand la sage-femme annonce quelle reçoit des pensionnaires, présente à peu près les mêmes inconvénients. Il y a trouble et, par suite, le bailleur est garant (4).

Etablir une filature dans l’étage supérieur d’une maison dont le rez-de-chaussée est loué à une école, c’est

(*) Colmet de Santerre, t. VII, p. 293, n° 198 bis XX. Voyez les autres opinions, ibid., n° 198 bis XXI.

(2) Duvergier, Du louage, t. I, p. 295, n° 310.

(3) Paris, 11 mars 1826 (Dalloz, au mot Louage , na 224).

. 4) Paris, 11 août 1843 (Dalloz, au mot Louage, n° 225,2-).

troubler la jouissance du preneur, puisque le bruit des métiers et des machines est incompatible avec la tranquillité et le recueillement qui doivent régner parmi les écoliers (1).

131. Je loue un appartement dans une maison habitée bourgeoisement. Après cela, le propriétaire loue deux appartements à l’entre-sol de la maison, avec autorisation de les sous-louer meublés et garnis. Est-ce un trouble à ma jouissance? L’espèce s’est présentée devant la cour de Paris ; le tribunal de la Seine décida qu’il y avait trouble, parce que le premier locataire devait compter que la maison continuerait à être habitée bourgeoisement. En appel, la décision a été réformée. Le propriétaire, dit la cour de Paris, n’a porté aucune atteinte à la jouissance du locataire, il n’a pas changé la forme de la chose louée, le locataire ne justifie d’aucun trouble, d’aucun inconvénient ni préjudice. Toutefois la cour défendit au locataire de l’entre-sol d’annoncer par des écriteaux, à l’extérieur de la maison, qu’il y avait des appartements meublés à louer, parce que cette annonce pourrait occasionner un trouble au premier locataire, en permettant à tout étranger de s’introduire sans cesse dans la maison, sous prétexte de visiter les appartements meublés, ou en facilitant des locations passagères et de courte durée à des individus dont la moralité serait suspecte. Cette seconde partie de l’arrêt n’est-elle pas en contradiction avec la première, et ne prouve-t-elle pas que le locataire avait raison de se plaindre? Vainement supprimait-on les écriteaux; on ne pouvait défendre de faire des annonces dans les journaux; d’ailleurs l’existence de chambres garnies ne peut pas se cacher, elle est nécessairement publique; de là les inconvénients que l’ancien locataire redoutait et que la cour reconnaît; donc il y avait trouble, comme l’avait jugé le tribunal de la Seine (2). Il y a des arrêts plus récents de la cour de Pans qui sont en ce sens (3).

(1) Douai, 11 juin 1844 (Dalloz, au mot Louage, n° 440).

(2) Paris, 11 août 1854 (Dalloz, 1856, 2, 68). ,

(3) Paris, 10 février 1869 (Dalloz, 1871, 2, 194), et 26 février 1869 (Dalloz, 1871, 5. 316, n° 11), et Riom, 12 avril 1869 (Dalloz. 1871, 5, 316. n° 10).

DU LOUAGE DES CHOSES

o Y A-T-IL TR0U3LE QUAND LE BAILLEUR EXERCE OU PERMET D'EXERCER A UN DR • SES LOCATAIRES UNE INDUSTRIE SIMILAIRE A CELLE QU EXERCE UN ANCIEN LOCA- TAIRE ?

f #2. Le propriétaire loue une partie de sa maison pour l’exercice d’une industrie déterminée. Puis il crée , dans la maison même ou dans le voisinage, un établissement similaire, et nécessairement rival du premier; ou il loue une autre partie de la maison pour une industrie pareille, Y a-t-il dans ce fait un trouble à la jouissance de l'ancien locataire? La question est très-controversée; les auteurs sont divisés, ainsi que la jurisprudence.

Pour savoir si le bailleur trouble le preneur dans la jouissance paisible de lachose louée, il faut préciser avant tout quelle est la jouissance qu’il lui a promise. On suppose que la chose louée est destinée à l’exploitation d’une industrie déterminée, et, ce qui ne laisse aucun doute sur l’intention des parties contractantes, que le bail même constate la destination. Quelle est, dans ce cas, la jouissance que le bailleur s’oblige à procurer au preneur? Celle des lieux destinés à l’exploitation de l'industrie; cette jouissance doit être paisible, le bailleur ne peut pas troubler le locataire dans la jouissance des lieux loués ; tout fait qui empêcherait le preneur de jouir de la chose louée, ou qui rendrait cette jouissance incommode, préjudiciable, serait un trouble. Nous disons préjudiciable, mais en quel sens? Cela yeut-il dire que le bailleur garantit au locataire le bénéfice que celui-ci compte tirer de son industrie, en s’établissant dans un quartier où, lors du bail, il n’y a pas d’établissement rival ? Non, certes; la jouisr sance que le bailleur promet est celle des lieux loués où s’exerce l’industrie; quant à l’industrie même, elle reste étrangère au contrat, le bailleur ne garantit rien de ce chef. Dès lors, il conserve son entière liberté, et cette liberté tient à une liberté générale, celle de l’industrie. C’est un droit pour le bailleur, comme pour tout homme, d’exercer telle industrie qu’il veut. Ce droit est d’ordre public, en ce sens que l’on ne pourrait y renoncer d’une manière absolue; le droit est en même temps un devoir, car le travail est la

mission de l’homme, les facultés dont Dieu l’a doué sont en rapport avec cette mission; il doit donc jouir, en principe, d’une entière liberté de travail. Toutefois les conventions peuvent restreindre cette liberté dans une certaine mesure; nous renvoyons au titre des Obligations, où cette matière difficile est traitée. Une chose est certaine, c’est que la limitation du droit de travailler, ou d’exercer une industrie déterminée, ne peut résulter que d’un engagement formel. C’est une exception à une règle qui tient à l’ordre publie, et toute exception implique une stipulation. Le bailleur peut s’obliger à ne pas ouvrir un établissement similaire, soit dans la maison même occupée par un locataire, soit dans le voisinage. Sur ce point, il n’y a pas de doute. La question est de savoir si le bailleur contracte cette obligation par le fait seul qu’il doit garantir la paisible jouissance du preneur qui exploite l’industrie que le bailleur ou un nouveau locataire voudrait exercer. Nous avons répondu d’avance à la question. Autre chose est de donner une maison à bail pour l’exploitation d’une industrie, autre chose est de s’interdire l’exercice de cette industrie ; les deux conventions étant essentiellement différentes, fune ne peut pas être considérée comme la conséquence de l’autre. J’ai le droit absolu d’exercer l’industrie que mon locataire exerce; je ne perds ce droit que si je le restreins par une renonciation ; cette renonciation, plus que toute autre, est de droit étroit : peut-on l’admettre par la seule raison que le bailleur promet la paisible jouissance des lieux où un locataire exerce cette industrie? Telle est la vraie difficulté, et il nous semble qu’il suffit de la préciser pour la résoudre.

133. La doctrine s’est peu occupée de cette difficulté; elle ne s’est produite qu’à la suite du développement prodigieux que l’industrie et le commerce prennent dans les grandes villes. Il n’y a que les auteurs modernes qui traitent la question. Les éditeurs de Zachariæ sont restés trop fidèles, à notre avis, au plan de l’auteur allemand; leurs décisions ne sont presque jamais motivées, ou elles le sont en quelques mots. Cela est très-bien pour un manuel que le professeur explique : tel était le manuel de Zaehanse;

DU LOUAGE DES CHOSES

mais pour le public les livres d’école ont un grand inconvénient, ils ne donnent que la moitié de la pensée de l’auteur. Ainsi, sur la question qui est si vivement agitée devant les tribunaux, MM. Aubry et Rau se contentent d’établir une distinction sans la motiver. Le bailleur ne peut pas créer un établissement rival dans le voisinage lorsqu’il a loué une partie de bâtiment préparée pour l’exploitation d’une industrie déterminée. Mais si la chose louée n’avait pas été antérieurement affectée à cette industrie, quand même le bail énoncerait que le preneur se propose de l’y établir, le bailleur conservera la faculté de louer une autre partie de la même maison pour l’exercice d’une industrie similaire, à moins que le contraire ne doive être admis en vertu de la commune intention des parties (1). Nous croyons que cette distinction n’a pas de fondement juridique. Qu’importe que, lors du bail, l’industrie que le locataire exploite ait déjà été exercée dans les lieux qu’il loue, ou qu’il commence à l’y exercer? Est-ce que la préparation des lieux loués à l’exploitation d’une industrie a pour conséquence que le bailleur soit censé renoncer à un droit naturel, celui de créer un établissement qui convient à ses aptitudes et à son intérêt? S’il faut le consentement des parties, c’est-à-dire un contrat, pour que le droit du bailleur soit restreint quand le preneur installe une industrie dans les lieux loués, pourquoi cette restriction aurait-elle lieu sans convention lorsque les lieux sont préparés à l’exercice de cette industrie? Ne faut-il pas nécessairement une convention pour renoncer à un droit naturel?

M. Colmet de Santerre combat également la doctrine que nous croyons devoir rejeter. Il y a trouble, dit-on, puisque le bailleur, par son fait, cause un préjudice au preneur. Le préjudice est évident; mais tout préjudice est-il un trouble? Oui, quand le preneur le souffre dans la chose louée. Non, quand il éprouve un dommage par un établissement similaire que le bailleur a créé. Le bail-; leur ne trouble pas le locataire dans la jouissance des

(1) Aubry et Rau, t. IV. p, 475 et suiv., notes 8 et 9, § 366.

lieux loués ; cette jouissance reste entière. Si le preneur souffre une perte, c’est dans ses bénéfices d’industriel ou de commerçant : est-ce que le bailleur s’est engagé à procurer des bénéfices commerciaux au preneur? L’industrie a toujours ses chances, et la chance la plus naturelle vient de la rivalité, de la libre concurrence ; or, à cette chancelà tout industriel doit s’attendre. La concurrence ne porte pas atteinte au droit de l’industriel, car son droit doit se concilier avec le droit des autres. Il y a des quartiers ou des rues entièrement occupés par des industriels qui exercent la même industrie : pourquoi le bailleur ne pourrait-il pas s’établir dans le voisinage aussi bien que le premier venu? Au point de vue du préjudice que le preneur éprouve, cela est tout à fait indifférent (i).

134. La jurisprudence a varié ; elle tend cependant à se rapprocher de l’opinion que nous venons d’enseigner. Dans un arrêt de rejet de 1863, on lit : « Qu’il est incontestable, sans doute, que le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée, et qu’il découle dece principe que, dans le cas où la chose louée est une usine, le bailleur ne peut élever contre l’industrie du preneur une concurrence inattendue qui amoindrisse les profits que ce dernier a pu légitimement espérer de V exécution de son bail (2). » Le considérant témoigne contre la doctrine de la cour. Est-ce que les profits des fabricants sont dus à Y exécution du bail ? La question n’a pas de sens; l’industriel doit ses bénéfices à son travail, et non pas aux lieux loués ; le contrat qu’il fait avec le bailleur lui donne les instruments de son travail, et c’est la possession paisible de ces instruments que le bailleur lui promet ; quant aux bénéfices que le preneur retirera des instruments qui font l’objet du bail, ils restent hors du contrat.

L’arrêt de 1863 est à peine un préjugé; c’est seulement dans les considérants que se trouve la mauvaise raison que nous avons dû relever pour l’écarter. En 1867, la

(1) Colmetde Santerre, t. VII, p. 248, n° 169 bis II.

(2) Rejet, 1er décembre 1863 (Dalloz, 1864, 1, 160).

bü LOUAGE LES CHOSES.

chambre civile fut saisie d’un pourvoi admis par la chambre des requêtes. L’arrêt attaqué constatait, en fait, que le bail par lequel une partie de la maison avait été louée pour l’exercice d’une industrie, n’imposait pas au propriétaire l’interdiction de louer une autre partie de la maison à un locataire exerçant la même industrie. En droit, la cour de Paris décidait que le droit de propriété confère la faculté d’user et de disposer de sa chose, en toute liberté, dans les limites que la loi a posées. Ce droit est absolu; aucune loi n’y a apporté de restriction pour le cas où le propriétaire a loué une partie de sa maison à un commerçant; le propriétaire conserve donc le droit de louer sa chose à un second preneur, exerçant une industrie similaire ou identique à l’industrie exercée pat* le premier locataire. Le pourvoi invoquait l’article 1719 ; la cour répond que cette disposition a pour but de garantir au preneur la paisible jouissance de la chose louée, et non de lui assurer l’exercice exclusif de son commerce, en imposant au bailleur l’obligation de le garantir contre toute concurrence. La loi ne faisant aucune exception au droit du propriétaire, il n’est pas permis à l’interprète d’en créer une. Sans doute les parties peuvent limiter le droit du propriétaire, en supposant que là limitation ne détruise pas la liberté du travail ; le bailleur peut donc s’obliger à ne pas exercer une industrie similaire dàns la maison louée et à ne pas permettre à un nouveau locataire de l’exercer. Il faut pour cela une convention expresse ou tacite ; l’intention tacite des parties doit résulter de faits contemporains du bail et manifestant la volonté des parties d’imposer une restriction au droit du propriétaire. Or, dans l’espèce, le' premier locataire ne rapportait la preuve d’aucun fait d’où l’on pût induire qu’il avait été dans la commune intention des parties de restreindre le droit du propriétaire. Dès lors sa liberté restait entière. La cour, après un délibéré en la chambre du conseil, rendit un arrêt de rejet qui s’approprie les motifs de l’arrêt attaqué ; elle consacre le principe du droit qui appartient au propriétaire, et décide que l’article 1719 n’y apporte aucune exception; de là la conséquence que l’exception

OBLIGATIONS t)Ü SA1LLËÜH

ne peut résulter que dune convention restrictive du droit; of, lé juge du fait avait constaté qu’il n’existait pas de convention (1).

La chambre des Vequêtes s’est ralliée, éh fait, à cetté doctrine, eti niàiritènant les décision^ attaquées qui se fondent sur la commune intention des parties Contractantes; l’appréciation de cette intention appartient aux cours d’appel, et elle est souveraine. De sorte que tantôt il est jugé que lé propriétaire conservé son entière liberté en l’absence de conventions contraires, et tantôt que l’intention commune des parties a été de restreindre son droit (s). C’est ce dernier point qui est le côté difficile de la question. Les àTrêts des cours d’appel sont parfois trèsfaiblement motivés (3). Le principe admis par là cour de cassation est incontestable : une convention peut restreindre le droit du propriétaire. Il est encore certain que cette convention ne doit pas être expresse, puisque le consentement peut se manifester par des faits aussi bien que par des paroles. Mais la cour aurait dû formuler d’une manière plus précise le caractère de ces faits. Il s’agit d’une exception à un principe d’ordre publie ; il s’agit duné renonciation à un droit naturel, le plus naturel et lë plus inaliénable des droits* puisque Ce droit nous est donné par Dieti, en même temps qu’il bous impose l’obligation dë le pratiquer. Or, quand une convention établit tout ensemble ürië exception et une rénonciation, il y a deux raisons pour une d’exiger que les faits d’ou on l’induit soient de telle n attire qu’il soit impossible dé leur donner une autre interprétation ; ië consentement tacite doit avoir la même évidence que le consentement exprès.

Les cours d’appël formulent îô principe dans dès termes beaucoup plus larges. Il faut, dit la cour de Paris, que l’interdiction soit établie soit par une clause formelle, soit par des présomptiom tirées de la nature particulière du commerce ou de l’industrie, des circonstances de voisi-

(1) Rejet, chambre civile, 6 novembre 1867 (Dalloz, 1868, 1, 129).

(2) Rejet, 29 janvier et 18 mai 1868 (Dalloz, 1868, 1, 213; 1869, 1, 374).

(3) Voyez, par exemple, l’arrêt de Lyon, 15 juin 1867, confirmé par l'ar* lét du 18 mai 1868, précité (Dalloz, 1869, 1, 374).

DU LOUAGE 1)ES CHOSES

nage ou des habitudes de quartier (1). Ce ne sont pas là des faits posés par les parties ; or, il s’agit de prouver la volonté commune des parties contractantes ; il faut donc quelles aient posé des faits d’où résulte leur intention manifeste de déroger à une loi générale et d’ordre public. Se contenter de présomptions générales applicables à tous les cas, ce n’est plus constater la volonté des parties, c’est leur supposer une volonté qu’en réalité elles n’ont pas exprimée; c’est, ^en définitive, créer une convention à laquelle les contractants n’ont pas songé ; les tribunaux n’ont jamais ce droit-là, ils ne l’ont surtout pas quand la prétendue convention serait une exception au droit commun et une renonciation à un droit naturel de l’homme.

135. Il est inutile d’entrer dans l’examen des espèces, puisqu’elles varient d’un procès à l’autre. Il y a des arrêts qui semblent favorables à la distinction qui a été proposée par MM. Aubry et Rau(n° 133) ; mais quand on y regarde de près, on voit que ce n’est qu’une circonstance de fait que les cours n’invoquent pas comme motif de décider, elles la citent comme un motif de plus à l’appui de leurs décisions. Ainsi, dans un arrêt analogue à celui que nous ayons rapporté (n° 134), la cour de Paris établit en principe le droit absolu du propriétaire, droit auquel il ne peut être dérogé que par la loi ou par la convention ;puis elle décide que ces principes doivent recevoir application à la cause ; qu’en effet le locataire qui se plaignait d’une concurrence partielle n’avait pas stipulé à son profit le privilège exclusif de son industrie; qu’il n’avait pas même de bail écrit, et qu’il avait négligé de prévenir le bailleur du commerce qu’il était dans l’intention d’exploiter dans les lieux par lui loués (2). Cette dernière partie de l’arrêt, qui rentre dans l’ordre d’idées des éditeurs de Zachariæ, est tout à fait accessoire ; elle ne fait que confirmer ce qui a déjà été décidé en droit par la cour.

(1) Paris, 19 janvier 1865 {Dalloz, 1865, 2, 172).

(2) Paris, 18 mai 1862 (Dalloz, 1862, 2, 109). Comparez Metz, 26 novembre 1868 (Dalloz. 1869, 2, 44). Voyez encore, dans le sens de cette opinion, des arrêts très-bien motivés de la cour de Paris, du 12 mars 1864 (Dalloz- 1864, 2, 157), et du 5 juillet 1864 (Dalloz, 1865, 2 56).

136. La jurisprudence contraire est d’une faiblesse extrême. Il y a des arrêts qui ne sont pas motivés; ils affirment que le propriétaire n’a pas le droit de faire concurrence à son locataire ; ils disent que légalement il ne peut pas faire le même commerce. Si on leur demandait quelle est la loi qui établit cette interdiction légale (1)? La cour de Bordeaux s’est prononcée contre le bailleur, dans une espèce très-favorable au locataire : le propriétaire avait loué d’abord une boulangerie qu’il exploitait luimême, puis il vendit au locataire le matériel delà boulangerie, et, après cela, il établit une nouvelle boulangerie à la distance de 200 mètres, et attira à lui la clientèle qui lui était personnelle, au grand préjudice du preneur. Toutefois la cour ne reproche au propriétaire aucune fraude ; elle ne constate pas qu’il y ait eu une convention quelconque entre les parties interdisant au bailleur l’exec-' cice de sa profession de boulanger ; mais, dit-elle, la raison, l’équité et la justice exigeaient qu’il ne vint pas, au mépris des droits qu’il avait cédés temporairement, installer une industrie similaire à la porte de ses locataires. Si la cour s’était bornée à invoquer l’équité et la délicatesse, elle aurait bien jugé, en supposant qu’il soit permis aux tribunaux déjuger en équité; mais quand elle décide en droit que le boulanger qui loue sa boutique cède ses droits, elle se trompe. Autre chose est de louer un immeuble, autre chose est de céder un achalandage; dans l’espèce, il n’y avait pas de vente de la clientèle, il y avait location d’une boutique, donc on restait sous l’ehipire des principes qui régissent le louage (2).

D’autres arrêts disent que l’ industrie est V accessoire de la chose louée (3). Ainsi le travail, c’est-à-dire l’aptitude, l’activité de l’homme deviennent un accessoire des quatre murs d’une boutique ! Ou c’est un avantage attaché aux lieux où le locataire exerce son industrie (4). Ces arrêts

(1) Paris, 10 janvier 1842 (Dalioz, au mot Louage, n® 286, 3°); 8 juillet 1861 (Dalloz, 1861, 2, 198); 12 mars 1864 (Dalloz, 1864, 2, 138): Toulouse, 14 mars 1864 (Dalloz, 1865, 2, 198).

(2) Bordeaux, 7 novembre 1873 (Dalloz, 1874, 2, 136).

(3) Paris, 8 juillet 1861 (Dalloz, 1861, 2. 198).

(4) Bordeaux, 2 août 1SG0 (Dalioz. 1861, 5, 294),

DU LOUAGE DES CHOSES

considèrent le droit du preneur comme un droit réel ; le bailleur est donc censé céder au preneur le droit qu’il a dans la chose; et il se trouve que l’industrie, c’est-à-dire ce qu’il y a de plus personnel à l’homme, puisque c’est l’exercice de ses facultés, est aliénée à titre d’accessoire ou d’avantage, comme on céderait une prise d’eau destinée au roulement d’une usine. Est-il nécessaire de dire que les cours confondent les instruments du travail avec le travail? Les instruments sont un accessoire, mais le droit de travailler n’est certes pas un accessoire du sol, puisqu’il constitue l’essence de la nature humaine.

La cour de Nîmes a trouvé une autre raison en faveur du locataire, c’est que la jouissance paisible dont parle l’article 1719 ne doit pas s’entendre seulement de la possession matérielle du local, mais s’étend jusqu’à garantir le preneur de tout trouble moral de la part du bailleur (1). Un trouble moral est une chose nouvelle en droit ; cette innovation ne fera pas jurisprudence, il suffit de la signaler pour en faire justice.

137. Supposons que le bailleur se soit obligé à ne pas permettre à un nouveau preneur d’exercer l’industrie qui est exploitée par le premier locataire ; le preneur manque à cet engagement : quel sera, dans ce cas, le droit du locataire lésé? Dans notre opinion sur la nature du droit que confère le bail, le preneur n’a jamais qu’une action personnelle' contre le bailleur; il pourra donc agir contre celui-ci pour qu’il fasse cesser le trouble, et s’il ne le peut pas, il pourra demander la résiliation du bail avec dommages et intérêts. A notre avis, le bailleur n’a pas le droit d’expulser le second locataire ; la convention par laquelle il s’était interdit de louer une autre partie de sa maison pour l’exercice d’une industrie similaire ne peut pas être opposée au nouveau preneur, elle lui est étrangère; il ne reste donc que l’action en dommages-intérêts et l’action en résolution du bail.

Dans 1 opinion qui reconnaît au preneur un droit réel, il a été jugé que le locataire lésé pouvait exiger l’expul-

(1) Nîmes, 31 décembre 1855 (Dalloz, 1857, 2, 125). /

sion du nouveau preneur, et qu’il pouvait lui-même l’expulser en vertu de son droit dans la chose (i). La conséquence est étrange, et elle témoigne contre le principe. Est-ce que l’article 1743 donne au preneur le droit dë faire valoir son bail contre tout tiers? Non, certes; car il ne parle que de l’acquéreur auquel le preneur peut opposer son bail quand il a date certaine. On prétendait qu’il fallait interpréter cette disposition par l’esprit qui l’a dic1tée et par les motifs que le législateur avait donnés à l’appui de cette innovation; on en déduisait que le preneur à une action réelle contre tout tiers, non-seulement pour sè faire maintenir en possession, mais encore pour garantir cette paisible possession contre un nouveau locataire ; de sorte que les obligations contractées par le bailleur devenaient des droits réels!