LA DURÉE DU BAIL

138. Le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires (art. 1T20). Cette obligation lui confère-t-elle un droit'? peut-il faire ces réparations malgré le preneur? On comprend que celui-ci ait intérêt à s’y opposer : en a-t-il le droit? L’article 1724 résout la difficulté par une distinction : « Si j durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’ elles lui causent et quoiqu’il soit privé, pendant quelles se font, d’une partie de la chose louée. « Ainsi la loi distingue entre les réparations urgentes et celles qui ne le sont pas. Si les réparations sont urgentes, le bailleur a le droit de les faire : c’est une chose censée prévue lors du bail, dit Pothier, qu’il pourra survenir des réparations à faire, et le locataire est censé s’être soumis à en supporter

(1) Paris, 24 juin 1858 et 29 mars 1860 (Dalloz, 1859, 2, 217, et 1860, 2, 187).

DU LOUAGE DES CHOSES

l’incommodité. Mais la loi limite le droit du bailleur aux réparations qui sont urgentes; si elles peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, le preneur a le droit de s’opposer à ce que le bailleur les fasse ; ces travaux causeraient des incommodités au locataire, sans qu’il y eût nécessité; ce serait donc un trouble que le bailleur apporterait à la jouissance du preneur, dans son propre intérêt, pour s’épargner les embarras et les inconvénients des travaux à la fin du bail et pour pouvoir immédiatement relouer la chose. Le législateur a cherché à concilier les droits des deux parties contractantes. Il ne faut pas que la maison tombe en ruine, faute de réparations urgentes qui gêneraient le preneur ; il ne faut pas non plus que le bailleur spécule aux dépens du preneur et lui fasse supporter des incommodités que le propriétaire doit supporter (î).

139. Le preneur doit souffrir les réparations urgentes, quand même elles le priveraient de la jouissance d’une partie de la chose louée. C’est dire qu’il n’a droit à aucune indemnité de ce chef; il est censé s’y être soumis, comme le dit Pothier. Mais l’article 1724 ajoute que si les réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Le législateur a dû fiçer une limite quelconque au delà de laquelle le preneur ne sera . pas tenu de souffrir les travaux sans être indemnisé du préjudice qu’ils lui causent. 11 est évident que si le locataire était privé de la jouissance d’une partie de la chose pendant toute la durée du bail, on ne pourrait plus dire qu’il est censé s’y être soumis. La limite de quarante jours est arbitraire, elle est empruntée à la tradition. Suivant l’usage du Châtelet de Paris, lorsque le temps pour faire les réparations ne durait pas plus de six semaines, le locataire ne pouvait prétendre aucune diminution de son loyer; le code consacre implicitement cet usage en disposant que le prix du bail sera diminué si les réparations durent plus de quarante jours.