Comment se calcule l’indemnité à laquelle le pre

(i) Pothier. Du louage, nos 77-79.

neur a droit lorsque les travaux dépassent quarante jours? L’article 1724 répond que l’on tiendra compte d’abord de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé, puis du temps pendant lequel la privation a duré. Sur ce dernier point, il y a controverse. Les réparations durent soixante jours : est-ce que le preneur aura droit à une indemnité pour non-jouissance à raison de soixante jours ou à raison de vingt jours? En d’autres termes, la privation des quarante premiers jours doit-elle être comprise dans le temps pour lequel le preneur peut demander une diminution de prix? Le texte, nous semble-t-il, décide la question ; il parle du temps en termes généraux, sans distinguer entre les quarante premiers jours et les jours qui suivront. Il est vrai que si les réparations ne durent que quarante jours, le locataire n’a droit à aucune indemnité ; et il paraît singulier qu’il puisse réclamer une diminution de prix, de ce chef, lorsque la non-jouissance dure cinquante ou soixante jours. Le système de la loi est celui-ci : une privation de jouissance de quarante jours n’est pas prise en considération, tandis qu’une privation de plus de quarante jours donne droit à une indemnité. Une fois la limite arbitraire du nombre de jours admise, cela est très-équitable; dès qu’il y a non-jouissance donnant droit à une diminution de prix, il est juste que le preneur soit complètement indemnisé. C’est l’opinion générale, sauf le dissentiment de Troplong (1).

141. L’article 1724 dit que le preneur peut demander une diminution du prix. Est-ce à dire qu’il n’ait pas droit à d’autres dommages-intérêts? La loi n’est pas restrictive, et il n’y a aucun motif pour quelle le soit. Dès qu’il y a faute imputable au débiteur et dommage causé, le créancier peut réclamer des dommages-intérêts. Cela a été jugé ainsi dans l'espèce suivante. Le propriétaire reconstruit un mur mitoyen sans prévenir le locataire ; le preneur ne pouvant pas prendre les mesures nécessaires pour préserver ses marchandises, celles-ci sont endommagées : il a

(1) Duvergier, t. I, p. 284, n° 303. Marcadé, t. VI, p. 454, n° I de 1 article 1724. Colmet de Santerre, t. VII, p. 250, n° 170 bis 111. En sens contraire, Troplong. n° 253.

DU LOUAGE DES CHOSES

été jugé que le preneur a droit à être indemnisé de cette perte, puisqu'elle est imputable au bailleur (i).

. f 42. Il y a un cas dans lequel le preneur peut demander la résiliation du bail : « Si les réparations sont de telle nature qu elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail « (art. 1724). On ne peut plus dire que le preneur est censé s’être soumis à cette incommodité, car on no se soumet pas à rester sans habitation : c’est un besoin de première nécessité, et c’est pour le satisfaire qu’on loue. Si le bail n’atteint pas ce but, il n’a plus de raison d’être.

Faut-il, pour que le locataire puisse demander la résolution du bail, que la maison ait été inhabitable pendant quarante jours? La question n’a pas de sens : le preneur a droit à l’habitation, et dès que le bailleur ne la lui procure pas, il peut demander'la radiation du bail. Cependant le rapporteur du Tribunat semble dire le contraire ; il réunit en une même phrase les deux derniers alinéas de l’article 1724, et il arrive ainsi à dire que si le preneur aété privé de l’habitation pendant quarante jours, il pourra demander la résiliation du bail. Il est inutile de combattre une paraphrase .qui fait dire au législateur une absurdité qu il ne dit pas, car le texte sépare précisément ce- que Mouricault trouve bon d’unir (2).

Cette disposition de l’article 1724 est-elle restrictive? La loi prévoit le cas ordinaire dans lequel il peut y avoir lieu à résiliation du bail, mais elle n’entend certes pas limiter à ce cas le droit du preneur. Tout ce que l’on peut induire du texte, c est que les travaux de réparation ne donnent pas, en général, au preneur le droit d’agir en résolution ; d’article 1724 dit quels sont ses droits : c’est ou une diminution du prix, ou la résiliation du contrat dans le cas que la loi prévoit. Mais il peut se présenter des cas analogues ; et quand il y a même raison de déciderai faut Appliquer la hh par analogie. Il s’agit du bail d’une- bou-

‘ * (1) Angers, 4 août 1847 (Dalloz, 1847, 2, 195).

•- (2) Duvergier, t. I, p. 280, n° 300. Colmet de ■ Santerre, t. VII, p. 251. n° 170 bis IV. Comparez Mouricault, Report, n° 8 (Locré, t. VII, p. 200).

tique; les réparations urgentes empêchent le preneur de continuer son commerce, l’interruption du commerce le met dans l’impossibilité de vivre, s’il vit de son gain journalier ; voilà certes un motif de résilier le bail aussi légitime que celui de la privation de l’habitation (i).