N° 3. DU CHANGEMENT HE FORME

143. « Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée »(art. 1723). Changer la forme, c’est altérer la chose louée, donc modifier le contrat ; or, le contrat fait la loi des parties, et il ne peut être révoqué en tout ou en partie que de leur consentement mutuel (art. 1 1 34).

' Pothier formule le principe en termes moins absolus. C’est un trouble, dit-il, que le bailleur apporte à la jouissance du fermier, s’il voulait changer la forme' d’une partie considérable des terres, comme s’il voulait convertir en prairie une pièce de terre labourable, ou la planter en bois ; le fermier est en droit de s’opposer à ce changement, quelque indemnité que lui offre le propriétaire; car le bailleur a contracté l’obligation envers le preneur de le laisser jouir des terres, en la nature quelles étaient lors du bail, pendant tout le temps qu’il peut durer ; il ne peut donc pas en changer la forme sans contrevenir à ses engagements. Mais si le changement ne portait que sur une partie peu considérable, et que le propriétaire eût intérêt à le faire, il le pourrait en indemnisant le fermier. Par exemple, dit Pothier, si, sur une grande quantité de terres dont se compose l’héritage loué, j’en veux détacher quelques arpents pour agrandir mon parc, le fermier à qui j’offre une diminution de prix ne peut pas s’y opposer.

Cette restriction est contraire aux principes ; le bailleur ne peut pas priver le preneur d’une partie de la chose louée sans modifier la convention; peu importe qu’il s’agisse d’une partie considérable ou non, toutes les clauses d’un contrat ont, au point de vue du droit, la même force.

(1) Colmet de Santerre, t. VII, p. 251, n° 170 bis V.

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toutes tiennent lieu de loi, et aucune ne peut être modifiée que par le consentement des parties contractantes. La disposition de l’article 1723 est plus juridique, elle ne distingue pas ; dès qu’il y a changement de forme, le preneur peut s y opposer (1).

144. Pothier ajoute une autre restriction, sur laquelle il y a plus de difficulté. A plus forte raison, dit-il, si le changement ne diminue pas la jouissance du fermier, ou si la diminution est infiniment petite, le preneur ne peut s’y opposer, ni même, en ce cas, prétendre d’indemnité, puisqu’il ne souffre aucun préjudice. Ainsi, vers la fin du bail, le bailleur veut planter des arbres sur une petite partie des terres pour faire une avenue à son château ; le fermier ne sera pas admis à s’y opposer, parce que la plantation ne diminue pas sa jouissance d’une manière sensible

Cette restriction peut-elle encore être admise? Il y a quelque incertitude sur ce point dans la doctrine. L’article 1723 paraît prohiber tout changement en des termes qui ne permettent aucune distinction. On en a conclu que le bailleur ne peut changer la forme de la chose louée, lors même qu’il aurait le plus grand intérêt à le faire et que le changement ne causerait aucun préjudice au preneur (2). Cette conséquence n’est-elle pas trop absolue? Il en résulterait que le preneur aurait le droit d’agir, alors qu’il serait sans intérêt. Sans doute je puis agir dès que mon droit est lésé, et l’on ne peut me repousser par la maxime banale qu’il n y a pas d’action sans intérêt ; j’ai toujours intérêt à maintenir mon droit. La difficulté se réduit donc à ceci : en quoi consiste le droit du preneur? Ce n’est pas un droit absolu, comme celui du propriétaire; il n’a aucun droit dans la chose louée, il a seulement droit à la jouissance. Il suit de là qu’il ne peut pas se plaindre tant que sa jouissance reste entière. Si donc le changement que le propriétaire se propose de faire ne le prive d’aucune partie de sa jouissance, ne lui cause aucune

(1) Pothier, Du louage, n° 75. Duvergier, t. I, p. 291, n° 307.

(2) Aubry et Rau, t. IV, p. 477 et note i2, § 366. Comparez Duranton, t XVII, p. 49, n° 66; Duvergier, t. I, p. 290, n° 307.

incommodité, il ne peut pas avoir d’action. Ainsi la question se résout en une difficulté de fait : y a-t-il ou non trouble à la jouissance du preneur?

Le rapporteur du Tribunat explique l’article 1723 en ce sens; il dit que le bailleur ne peut, dans le cours du bail, apporter à l’état de la chose louée aucun changement qui nuire à la jouissance sur laquelle le pre-

neur a le droit de compter { i). » Telle est aussi la doctrine consacrée par la jurisprudence. On lit dans un arrêt de la cour de Paris : « Le locataire ne peut se plaindre des changements apportés par le bailleur à la chose louée qu’ autant qu’il en résulte pour lui un trouble ou un préjudice quelconque, et que la jouissance en devient moins complète ou moins commode; en cette matière, comme en toute autre, l’action du preneur doit reposer sur un intérêt réel et sérieux (2). « La cour de cassation a formulé le principe en ces termes, qui nous paraissent rendre exactement la pensée de la loi : « Le preneur ne peut pas demander la démolition des travaux qui ne constituent pas un changement des conditions énoncées au bail et qui ne lui causent aucun dommage (3).

145. L’article 1723 défend au bailleur de changer la forme de la chose louée . Que faut-il entendre par chose louée? Doit-on y comprendre les accessoires? L’affirmative est certaine, car le preneur a droit aux accessoires, aussi bien qu’à la chose principale. Toutefois on a proposé une distinction : le bailleur, dit-on, ne peut, sous aucun prétexte et pour aucun motif, changer la forme de la chose principale, mais il pourrait modifieras choses accessoires, pourvu qu’il ne cause pas un dommage sensible au preneur (4). Cette distinction rentre dans la théorie de Pothier; nous la rejetons par les raisons pour lesquelles nous avons rejeté le principe auquel elle se rattache : les clauses accessoires tiennent lieu de loi aux parties, aussi bien que les clauses principales. En effet, le lien obliga-

Sl) Mouricault, Rapport, n° 8 (Locré, t, VII, p. 199).

2) Paris, 12 janvier 1850 (Dalloz, 1850, 2, 83).

3) Rejet, 8 novembre 1859 (Dalloz. 1859. 1,446).

(4) Aubry et Rau. t. IV, p. 477, note 13, § 306.

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toire que le contrat produit n’admet pas de distinction entre le plus et le moins ; la loi doit toujours être respectée.

La cour de Paris s’est prononcée en ce sens. Un jugement du tribunal de la Seine avait nettement formulé la distinction reproduite par MM. Aubry et Rau : « Si le principe de l’article 1723 est applicable dans toute sa rigueur aux choses qui ont fait l’objet direct de la convention, il n’en est pas de meme à l’égard de celles qui ne sont comprises qu’implicitement dans le bail, sans stipulations formelles : telle est la cour dont l’usage est commun à tous les locataires. Pour ces dernières choses, on doit reconnaître au propriétaire le droit d’y apporter toutes modifications utiles à la propriété en général et qui ne nuisent pas à la jouissance personnelle des locataires. « La cour d’appel répudia ce prétendu principe. « Les principes, dit-elle, qui régissent le contrat de bail et qui imposent au bailleur l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible et complète de la chose louée et de n’en pas changer la forme, s’appliquent non-seulement aux objets énoncés dans le bail, mais encore à tous les accessoires qui s’y rattachent et sur lesquels le preneur a dû compter comme utilité ou comme agrément de la location (1). n C’est le vrai principe.

146. Le bailleur ne peut pas changer la forme de la chose. Qu’entend-on par changement de /orme? Dans son sens littéral, cette expression implique une transformation matérielle de la chose louée, transformation. d’où résulte un trouble ou une diminution de jouissance. Il a été jugé qu’il y avait changement de la forme d’une maison dans le fait de l’exhausser d’un étage. Le propriétaire objecta que, d’après l’article 1724, il avait le droit de faire les réparations nécessaires ; la cour répond qu’il ne s’agissait pas d’une réparation et que les termes mêmes de l’article invoqué par le bailleur le condamnaient; si les répara- ■ tions que le propriétaire est obligé défaire doivent néanmoins être ajournées à la fin du bail, lorsqu’elles ne sont

(1) Paris, 12 janvier 1856 (Dalloz, 1856, 2, 83).

pas urgentes, à plus forte raison en .doit-il être ainsi quand il s’agit de travaux d’agrandissement qui se font dans Tunique intérêt du propriétaire. Le bailleur fut condamné à des dommages-intérêts (1).

Il peut y avoir changement dans la forme sans que la chose louée subisse une transformation matérielle. Le propriétaire veut exhausser un corps de logis situé en face de l’appartement loué. 11 a été jugé que ces constructions n’occasionneraient pas seulement un trouble temporaire par la présence et les travaux d’un nombreux personnel d’ouvriers, par l’accumulation des matériaux et déblais, par Tencombrement des cours et issues, qu’elles entraîneraient encore un préjudice permanent, celui d’une diminution de lumière; préjudice très-grave, dans l’espèce, les pièces de derrière de l’appartement loué n’ayant déjà qu’un ' éclairage insuffisant. Vainement disait-on que la forme de ïa chose louée ne subissait aucun changement ; il ne faut pas isoler l’article 1723, il est une conséquence de l’obligation principale qui incombe au bailleur, celle de faire jouir le preneur de la chose louée avec tous les avantages qui y sont attachés au moment du contrat ; or, la diminution de la lumière est certainement une diminution de jouissance (2).

Alors même que la diminution de jour ne causerait qu’une diminution d’agrément, le propriétaire est en faute; la vue dont jouit un appartement sur un jardin en augmente l’agrément et, par suite, la valeur locative; c’est dire que le locataire a droit à conserver une vue qu’il paye. On objecterait vainement qu’un propriétaire voisin pourrait bâtir sans que le locataire eût le droit de se plaindre. Sans doute, mais le voisin n’est tenu à rien à l’égard du preneur, il est donc libre d’user et de disposer de sa chose comme il l’entend ; tandis que le bailleur s’est obligé à faire jouir le preneur, et cette jouissance comprend les agréments de la chose louée -. quand il s’agit de tixerle prix du bail, les propriétaires ne manquent point

(1) Bordeaux, 26 juillet 1831 (Dalloz, au mot Louage, n» 228, 1°). Comparez Paris, 9 janvier 1844 (Dalloz, au mot Louage, n» 228, 3°).

(2) Lyon, 10 août 1855 (Dalloz, 1855, 2, 359).

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de faire valoir les agréments de la chose, partant ils sont obligés de les maintenir (i).

Il a même été jugé que le bailleur contrevient à la défense de changer la iorme de la chose louée quand il loue à un restaurant des appartements qui, lors du bail, étaient occupés par une administration publique. C’est une question de circonstances. Dans l’espèce, un officier de marine avait loué le troisième étage d’une maison située à Paris, boulevard Montmartre, pour un prix annuel de 8,000 fr. Le second étage était alors occupé par une administration de chemin de fer et le premier par un cercle qui, aux termes du bail, devait être tenu de la façon la plus honorable et n’être accessible qu’aux seuls membres. Plus tard, les deux étages furent loués à un restaurant. L’officier demanda la résiliation de son bail avec dommagesintérêts, en se fondant sur la violation de l’article 1723. Cette demande fut accueillie par la cour de Paris. Elle pose en principe que par le mot forme on doit entendre toute modification essentielle qui, sans détruire la substance de la chose, en change les conditions et la rend impropre à l’usage auquel elle était destinée. Le locataire du troisième' avait loué, à la vérité, dans une maison non bourgeoise, puisque les premiers appartements étaient occupés par un cercle et par une administration, mais les locataires offraient toute garantie de tranquillité, de moralité et de sécurité ; tandis qu’un restaurant, qui tenait trente saions et cabinets, était une cause incessante de trouble pour une famille paisible, par l’affluence à toute heure d’un public nombreux de différents âges et de différents sexes, par le .mouvement et le bruit qu’il occasionne, par la difficulté de maintenir la surveillance dans les divers escaliers. La cour a encore tenu compte de l’importance du loyer, qui témoignait que le locataire avait voulu se procurer une jouissance à l’abri de tout trouble (2). Nous ajouterons qu’il était inutile de se prévaloir de l’article 1723, qui n’était pas directement .applicable à

(1) Jugement du tribunal de la Seine, 9 décembre 1836, et Paris, 20 février 1843 (Dalloz, au mot Louage, n° 228, 2° et 4°)

(2j Paris, 19 juillet 1856 (Dalloz, 1856,2,229).

l’espèce : l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur suffisait pour décider le procès au profit du locataire (nos 130 et 131).