PAR DES TIERS

14 7. Des tiers peuvent entraver la jouissance du preneur : le bailleur répond-il de ce trouble? Il faut distinguer. Si ce sont des voies de fait, le bailleur n’est pas garant (art. 1725) ; nous reviendrons sur ce point. Si l’entrave qu’un tiers apporte à la jouissance du preneur est l’exercice d’un droit, l’article 1725 est inapplicable : on ne peut pas dire que celui qui- use de son droit commette une voie de fait, laquelle est un délit.

Il ne faut pas confondre non plus l’entrave résultant de l’exercice d’un droit avec ce que l’on appelle le trouble de droit. D’après les articles 1725 et 1726, il y a trouble de droit dans deux cas : d’abord quand les tiers exercent une voie de fait en prétendant avoir un droit sur la chose louée, puis quand des tiers intentent une action concernant la propriété du fonds loué. Ce qui caractérise le trouble de droit, c’est que des tiers prétendent que la chose louée n’appartient pas au bailleur; le trouble de droit se manifeste par une action judiciaire, alors même qu’il commence par des voies de fait ; et si le droit des tiers est reconnu, le trouble aboutit à une éviction totale ou partielle. Le trouble de droit impose au bailleur l’obligation de défendre le preneur et de le garantir des suites de l’action judiciaire dans laquelle il se trouve engagé. Il en est tout autrement quand un tiers, en exerçant un droit qui lui appartient, trouble la jouissance du preneur. Ce tiers ne prétend avoir aucun droit sur la chose louée ; en ce sens, il n’y a pas trouble de droit; le droit en vertu duquel le bailleur a loué n’est pas attaqué, il n’y a pas d’éviction judiciaire. Néanmoins la jouissance du preneur est troublée : le bailleur est-il garant de ce trouble? Il faut faire une nouvelle distinction : l’entrave peut venir soit de l’administration, soit d’un particulier.