II. Application

£81. L’article 1733 est placé sous la rubrique des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux. Il s’applique donc à tout preneur dès que le bail a pour objet une maison ou une ferme. On a prétendu qu’il fallait le limiter aux lieux destinés à être habités et que,

(1) Chambéry, 10 avril 1867 (Dalloz, 1867, 2, 90).

(2) Gand, 28 juillet 1851 ( Pasicrisie , 1853, 2, 125); Liège, 23 mai 1368 (Pasicrisie, 1868, 2, 263).

(3) Rejet, 20 avril 1859 (Dalloz, 1859, 1, 318).

par suite, il né recevait pas d’application au locataire d’un théâtre. Le fait d’habitation, disait-on, est la base sur laquelle repose la présomption de faute du preneur ; or, les théâtres, non-seulement ne sont pas habités, mais les règlements de police défendent même qu’ils le soient. De plus, l’autorité exerce elle-même une surveillance active et de chaque jour, ce qui fait cesser la présomption de faute contre le preneur, car il serait peu raisonnable de présumer qu’il y a imprudence du locataire, alors que l’autorité veillait elle-même ; d’ailleurs les propriétaires de théâtres n’ignorent pas le danger d’incendie qui les menace incessamment, mais ils trouvent, dans le prix élevé de location qu’ils exigent, la compensation des chances auxquelles ils sont exposés ; ils sont donc indemnisés de leurs risques par le loyer qu’ils perçoivent.

L’argumentation est spécieuse, mais elle n’est pas solide. Ce n’est pas le fait d’habitation, c’est le fait de location qui engendre la responsabilité : le preneur répond de l’incendie, dit l’article 1733. C’est une règle générale et absolue à laquelle l’interprète ne peut apporter aucune exception. La surveillance de l’autorité municipale n’empêche pas que le locataire doive veiller ; il le doit d’autant plus que le danger d’incendie est plus grand, l’intérêt de la sûreté publique y est engagé. Si le prix de location des salles de spectacle, est plus élevé que celui des maisons d’habitation, ce n’est pas pour dédommager le bailleur des risques qu’il prendrait sur lui, c’est à raison des bénéfices que l’exploitation des lieux loués procure au locataire. Le jugement, confirmé en appel, décide, en fait, que le preneur n’était pas en faute ; il y a des considérants concernant la question de droit qui pourraient faire croire que les directeurs de théâtre ne sont pas soumis au droit commun. Nous croyons inutile de les combattre, la question de droit n’étant pas douteuse (1).

£82. La responsabilité du preneur cesse lorsque l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure. On

(1) Paris, 18 avril 1836 (Dalloz, au mot Louage, n° 382). Duvergier, 1. 1,

414, n° 417. Aubry et Rau, t. IV, p. 484, note 20, § 367.

DU LOUAGE DES CHOSES

considère, en général, le fait d’un tiers comme un cas fortuit ; il est vrai qu’on peut le prévenir, dans une certaine mesure, par une surveillance active, en matière d’incendie ; mais la surveillance a ses bornes, on ne peut pas exiger du preneur l’impossible. Il y a un arrêt de la cour de Bruxelles qui semble défavorable au preneur, mais il est sans autorité, puisqu’il décide, en fait, que^ le preneur n’avait pas prouvé suffisamment que l’incendie provenait du fait d’un tiers (1). La jurisprudence s’est prononcée en faveur du preneur. Voici l’espèce dans laquelle est intervenu un arrêt de la cour dé cassation . Le feu se manifesta au moment où tous les habitants étaient couchés, ils n’échappèrent au danger qu’en se sauvant presque, nus ; il prit à un hangar éloigné de trente pieds environ du corps de logis, hangar où il n’y avait que des voitures et des ustensiles aratoires et où jamais on ne portait de lumière. C’est à la partie inférieure du toit de ce hangar, construit en chaume, et à l’extérieur, du côté de la voie publique, que le feu avait été mis, d’après toutes les probabilités, par la main d’un incendiaire. Pourvoi en cassation contre l’arrêt qui déchargeait le preneur de toute responsabilité. On soutient qu’un cas fortuit ou de force majeure ne peut être qu’un fait positif et connu, qu’il n’a pas été possible de prévoir ni d’empêcher, et dont l’existence patente exclut nécessairement toute autre cause de . l’événement produit par ce fait. Le fermier, dit-on, doit prouver le fait d’une manière positive, et non par de simples inductions ou présomptions. La cour de cassation répond que l’article 1733 ne détermine pas les caractères des faits qui constituent le cas fortuit; que, dès lors, la question relative à la pertinence des faits articulés pour établir le cas fortuit se résout en une appréciation qui est dans le domaine exclusif des juges du fait (2).

5583. La loi décharge encore le locataire de la responsabilité qui pèse sur lui, quand il prouve que l’incendie est

(1) Bruxelles, 13 avril 1814 (Pasicrisie, 1814, p. 49).

(2) Rejet, 11 février 1834 (Dalloz, au mot Louage , n° 3691. Comparez Rouen, 12 avril 1870 (Dalloz, 1872, 2. 23).

arrivé par vice de construction. Il ne suffit pas qu’il y ait un vice de construction, il faut prouver que l’incendie est dû à ce vice. Dans une affaire portée devant la cour de cassation, les experts avaient constaté un vice de construction, mais ils avaient ajouté qu’après les recherches les plus minutieuses, il leur était impossible de déterminer d’une manière indiscutable les véritables causes de l’incendie. L’arrêt de rejet porte que le demandeur n’avait pas fait la preuve qu’il fût étranger à la cause de l’incendie et que les juges du fond avaient déclaré que les faits articulés par le locataire, en les supposant constants, n’étaient pas de nature à prouver que l’incendie ait eu lieu, soit par l’une des causes énoncées dans l’article 1733, soit par toute autre cause qui pût avoir pour effet nécessaire de dégager la responsabilité du locataire (i). Ces derniers termes de l’arrêt confirment la jurisprudence que nous avons exposée plus haut (n° 280).

Il a été jugé que la vétusté des bâtiments, lorsqu’elle a été la cause de l’incendie, décharge le preneur de toute responsabilité; la cour de Gand dit, avec raison, qu’on doit assimiler la vétusté à un vice de construction ou à un cas fortuit ; en effet, l’action du temps avait usé la maçonnerie, ce qui avait produit l’incendie. Il n’y avait pas, à proprement parler, vice de construction, il y avait plutôt défaut de réparations ; toujours est-il que cette cause n’était pas imputable au locataire; à son égard, il y avait donc cas fortuit (2).

284. Les faits énumérés par l’article 1733 déchargent le preneur de la responsabilité de l’incendie, bien entendu si ces faits prouvent que le preneur n’est pas en faute. C’est là le point essentiel ; dès qu’il y a absence de faute de la part du preneur, il cesse d’être responsable, quand même il ne se trouverait pas dans un des cas prévus par l’article 1733; mais aussi il sera responsable, quoiqu’il allègue et qu’il prouve l’un de ces faits, s’il reste néanmoins une faute à sa charge. L’incendie a été communiqué

0) Rejet, 11 janvier 1870 (Dalloz, 1870, 1, 256).

(2) Gand, 28 juillet 1851 ( Pasicrisie . 1853, 2. 125). Comparez rejet, 5janvier 1870 (Dalloz, 1870, 1, 255).

DU LOUAGE DES CHOSES

par une maison voisine; si le locataire reste inactif, s’il n’appelle aucun secours, il ne pourra certes pas prétendre qu’il est sans faute, et dès qu’il est en faute, il répond de l’incendie (1). Il a été jugé que le locataire est responsable alors même que le feu eût pris par hasard ou qu’il fût dû à la malveillance, si le preneur est en faute pour avoir rempli de fourrages les lieux loués , contrairement à leur destination et sans prendre aucune mesure de précaution (2).

285. Le preneur est-il déchargé s’il prouve que, lors de l’incendie, il était absent? Il y a une première difficulté. L’article 1733 ne place pas l’absence parmi les causes d’excuse ou de justification que le preneur peut alléguer;... dans l’opinion qui admet que l’énumération de l’articlel733 est restrictive, on décide que le locataire ne peut pas se prévaloir de ce fait, par cela seul qu’il n’est pas compris dans le texte (3). Nous avons enseigné, avec la jurisprudence, que l’article 1733 n’est pas limitatif; est-ce à dire que le locataire doive être déchargé de la responsabilité, par cela seul qu’il prouve son absence? Non, la responsabilité est une question de fait. Le preneur est-il en faute, il répondra de l’incendie, quand même il se trouverait dans l’une des circonstances qui, en général, le déchargent de toute responsabilité ; à plus forte raison doit-il être responsable s’il invoque une autre circonstance qui n’est pas exclusive de toute faute. Or, telle est l’absence; elle empêche le locataire de veiller à la chose, d’arrêter l’incendie, de demander du secours. Dans toutes ces suppositions, il y a faute, donc responsabilité. Mais il se peut que de fait, et à raison de l’absence, le preneur ne soit pas en faute; dans ce cas, il doit être déchargé (4). La cour de Turin a décidé, en ternies absolus, que la présomption de faute est attachée au fait de l’habitation, d’où elle conclut que le locataire cesse d’être responsable s’il

(1) Colmet de Santerre, t. VII, p. 262, n° 179 bis VI.

(2) Bastia, 4 juillet 1866 (Dalloz, 1868, 2, 77).

(3) Aubry et Rau, t. IV, p. 485, note 23, § 367.

(4) Voyez, en sens divers, Colmet de Santerre, t. VII, p. 263, n°2615îsIII; Duvergier, t. I, p. 445, n° 437; Proudhon, De l’usufruit, t. IV, n° 1552; Larombière, Obligations, 1. 1, p. 535, n° 14.

prouve qu’il n’habitait pas la maison lorsque l’incendie a éclaté (1). Mais le fait même de ne pas habiter peut être une faute, et comment le preneur serait-il déchargé de la responsabilité de l’incendie lorsque le sinistre lui est imputable?