III. Etendue de la responsabilité

286. L’article 1733 dit que le preneur répond de l’incendie ; il ne dit pas quelle est l’étendue de cette responsabilité. Il faut appliquer le droit commun, puisque la loi n’y déroge point. On suppose que le locataire est seulement coupable de négligence, d’imprudence; il ne s’agit pas de la responsabilité d’un incendiaire, il s’agit de déterminer le montant des dommages-intérêts dont est tenu le débiteur qui est en faute ; c’est donc le cas des articles 1149 et 1150. Le locataire est tenu des dommagesintérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat; les dommages-intérêts comprennent, en général, la perte que le propriétaire a faite et le gain dont il a été privé. Quelle est la perte que souffre le bailleur dont la maison est incendiée? Il perd la valeur qu’avait lors de l’incendie la chose louée ; il sera obligé de la reconstruire. En faut-il conclure, comme Pothier le dit, que le preneur est tenu de rétablir la maison incendiée? Non, car ce n’est pas là le dommage prévu, c’est-à-dire, d’après la doctrine de Pothier, le dommage intrinsèque que souffre le bailleur : la maison délabrée ne vaut que 10,000 francs, la reconstruction en coûtera 20,000 ; si le preneur devait supporter cette dépense, le bailleur s’enrichirait à son préjudice; il gagnerait à l’incendie, tandis qu’il n’a droit qu’à une indemnité à raison de la perte qu’il éprouve. Il suit de là que le locataire ne doit contribuer aux frais de reconstruction que dans la mesure de la valeur qu’avait la chose louée lors de l’incendie (2).

Troplong et Duvergier ont maintenu la doctrine tradi-

m Turin, 8 août 1809 (Dalloz, au mot Louage, n° 378, 2°).

(2) Aubry et Rau, t. IV, p. 487, note 29, et les autorités qu’ils citent. Comparez Pothier, Des obligations, n° 194.

DU LOUAGE LES CHOSES

tionnelle, et, à les entendre, cette opinion serait suivie dans la pratique. Chaque jour, dit Duvergier, les tribunaux accueillent les demandes des propriétaires qui, après avoir reçu d’une compagnie d’assurances la valeur réelle de leur immeuble, réclament de leur locataire ce que doit leur coûter de plus la reconstruction de leur maison (1). Duvergier ne confond-il pas les dommages-intérêts que le bailleur peut réclamer contre le preneur avec la valeur de la maison louée? Sans doute le propriétaire peut réclamer des dommages-intérêts, outre l’indemnité qu’il reçoit de la compagnie d’assurances. Mais la question est de savoir en quoi consiste la réparation à laquelle le bailleur a droit du chef de la maison incendiée. C’est la perte réelle qu’il a éprouvée dont il peut demander la réparation; il ne peut donc pas demander 20,000 francs quand il n’en perd que 10,000, il ne peut pas demander une maison neuve alors que l’incendie détruit une maison vieille et en mauvais état.

La jurisprudence est bien en ce sens, quoi qu’on en dise. Il est matériellement impossible, dit la cour de Nancy, de rétablir la chose dans l’état identique de vétusté ou d’usure où elle se trouvait le jour de l’incendie ; telle est cependant la vraie perte que le bailleur éprouve et la réparation à laquelle il a droit. S’il faut reconstruire, le preneur ne saurait, sans injustice, être tenu de reconstruire à neuf, ce serait enrichir le propriétaire d’une réparation qui ne lui est pas due et imposer aux locataires une réparation excédant le dommage dont ils ont à répondre (2). Dans une affaire jugée par la cour de Paris, les experts avaient évalué les dépenses à faire pour les reconstructions et réparations, sans tenir compte de la plus-value qu’auraient nécessairement des bâtiments neufs sur ceux qui existaient lors de l’incendie. C’est là sans doute la pratique dont parle Duvergier. La cour ne l’a pas admise ; elle a jugé que le droit du propriétaire se borne à réclamer de son locataire le payement d’une

(1) Duvergier, t. I, p. 425, n°419. Troplong, 390.

(2) Nancy, 9 août 1849 (Dalloz, 1850, 2, 92). •

OBLIGATIONS DÜ PRENEUR.

indemnité pécuniaire égale à la valeur du préjudice éprouvé (i).

287. Le bâilleur peut encore réclamer la perte qu’il fait et le gain dont il est privé par suite de l’incendie, pourvu que les dommages-intérêts soient prévus, c’est-àdire, comme Pothier l’explique, intrinsèques. Nous renvoyons, quant au principe, au titre des Obligations. La cour de Rouen s’y est trompée ; elle a jugé que le locataire est obligé de réparer toutes les pertes que l’incendie a causées au bailleur, pourvu que ces pertes soient la suite immédiate et directe de l’incendie (2). C’est là la responsabilité du débiteur qui est coupable de dol (art. 1151); or, nous supposons que le locataire est de bonne foi, c’està-dire qu’il est seulement coupable de négligence. Il suit de là qu’il ne doit que les dommages-intérêts prévus ou intrinsèques. On a prétendu qu’il devait, de ce' chef, les loyers jusqu’à l’expiration de son' bail, p'uisque le bailleur en est privé par l’incendie, donc par la faute du preneur. La cour de Paris répond très-bien que l’incendie met fin au bail et que le preneur ne peut pas être tenu de payer une jouissance qu’il n’a plus. Peu importe que ce soit par sa faute; tout ce qui en résulte, c’est que le preneur doit réparer le préjudice qu’il a causé au propriétaire; or, il n’est pas exact de dire que le bailleur perd tous les loyers qui devaient échoir jusqu’à la fin du bail; il perd ceux qu’il aurait pu toucher pendant le temps nécessaire à la reconstruction et pendant le temps présumé nécessaire pour la relocation ; c’est au juge à fixer ce temps (3). On voit ici la différence qui existe entre l’obligation des compagnies d’assurances et l’obligation des locataires. La compagnie répare le dommage résultant de la perte matérielle de la chose louée; mais cette réparation n’indemnise pas entièrement le propriétaire, il doit reconstruire, et en attendant que les travaux soient achevés, il ne retire pas de loyers de sa chose ; le preneur lui doit donc ceux qu’il aurait dû payer si la maison n’avait pas été. détruite

(1) Paris, 3 janvier 1850 {Dalloz, 1850, 2, 190).

(2) Rouen. 10 février 1843 (Dalloz, au mot Louage, n° 366).

(3) Paris, 1er avril 1868 (Dalloz, 1868, 2, 85).

DU LOUAGE DES CHOSES

par sa faute ; le propriétaire perd encore les loyers en attendant que la chose soit relouée, c’est une perte prévue, puisque le dommage est intrinsèque; donc le preneur en est tenu (1).

288. La jurisprudence est conforme aux vrais principes en matière de dommages-intérêts; seulement les cours et même la cour de cassation ont tort de citer, à l’appui de leurs décisions, les articles 1382 et 1383. Dans notre matière surtout, il faut éviter cette confusion, puisque la responsabilité qui naît d’un quasi-délit, d’une part, est plus sévère quant au degré de faute, et, d’autre part, oblige le demandeur à prouver la faute de l'auteur du fait dommageable. On trouve cette confusi on de principes dans une autre question de dommages-intérêts. Le propriétaire

• a des meubles dans les lieux loués ; ces meubles sont consumés par l’incendie : le preneur répond-il de cette perte? Il a été jugé que le locataire n’en était pas responsable. La décision est bonne, mais les motifs sont mauvais. L’article 1733, dit la cour de Lyon, est contraire au droit commun, d’après lequel on ne répond que de sa faute reconnue ou prouvée ; donc on ne peut pas l’étendre en l’appliquant à l’incendie des meubles (2). Ce que la cour appelle le droit commun, c’est la règle établie par les articles 1382 et 1383 pour les délits et les quasi-délits; mais en matière d’obligations, et lorsque le contrat a pour objet un corps certain et déterminé, la règle n’est point celle des articles 1382 et 1383, elle est établie par l’article 1302. La question doit donc être décidée par les principes qui régissent les obligations conventionnelles, et la décision est très-facile. De quoi le preneur répond-il? De la chose qu’il a louée et qu’il doit restituer. Or, il n’a point loué les objets mobiliers qui ont été consumés par l’incendie ; donc on ne peut pas lui appliquer l’article 1302. Ce n’est pas à dire que le propriétaire n’ait aucune action contre le locataire ; il ne peut pas invoquer l’article 1733, puisque aucun contrat n’est intervenu entre lui et le loca-

* (1) Rejet, 9 novembre 1869 (Dalloz, 1870, 1, 213). Comparez Rouen, 6 août 1846 (Dalloz, 1847, 4, 323).

(2) Lyon, 17 janvier 1834 (Dalloz, au mot Louage , u° 383, 1°).

taire quant aux meubles incendiés, mais il a l’action qui appartient à toute partie lésée par un fait dommageable contre l’auteur de ce fait. C’est l’action de l’article 1382; mais, pour l’exercer, il faut prouver que le fait est imputable à celui qu’on prétend en être l’auteur ; donc le propriétaire devra prouver que c’est par la faute du locataire que les meubles ont péri (1).