N° X. PRINCIPE

38f . Le bail est consenti par un simple possesseur sans titre : le propriétaire qui revendique la chose louée est-il lié par le bail? Non, puisque le possesseur n’avait aucune qualité pour le consentir. Il en serait de même si le possesseur avait un titre, mais émané du non-propriétaire. Dans ce cas encore, le possesseur est sans titre, car

(1) Rejet, le>“ juillet 1851 {Dalloz, 1851, 1, 249).

(2) Bruxelles, 2 juillet 1849 ( Pasicrisie , 1850. 2, 15).

(3) Bordeaux, 19 mai 1849 (Dalloz, 1850, 2, 15;.

(4) Rejet, 19 janvier 1863 (Dalloz, 1863, 1, 248).

DU LOUAGE DES CHOSES

celui qui n’a pas la propriété de la chose n’a pas le droit de la donner à bail, et il ne peut transmettre à son ayant cause des droits qu’il n’avait pas. Nous renvoyons à^ce qui a été dit plus haut (nos 43 et suiv.). Le véritable propriétaire peut donc expulser le preneur, comme occupant les lieux sans aucun titre.

382. Le bailleur avait la propriété de la chose louée, mais son droit était sujet à annulation ou à rescision. Si son droit est annulé ou rescindé, le bailleur est considéré comme n’ayant jamais été propriétaire, il n’a donc pas eu le droit de donner la chose à bail, partant, le preneur l’occupe sans titre, car son droit tombe avec celui de son auteur. Nous avons établi le principe en traitant de la capacité requise pour consentir un bail. La conséquence est que le propriétaire peut expulser le preneur.

383. La résolution des contrats produit le jnêrne effet que l’annulation : quand une obligation est résolue, les choses sont mises au même état que si l’obligation n’avait pas existé (art. 1183). C’est dire que le propriétaire dont le droit est résolu n’a jamais eu de droit sur la chose, il n’a donc pas eu le pouvoir de la donner à bail ; partant, il faut appliquer au bail la règle que les droits cégpédés sont résolus quand le droit du concédant est résolu, sauf dans les cas où la loi y déroge. 11 en est de même de la révocation, lorsqu’elle a lieu avec effet rétroactif. C’est une vraie résolution, par suite la révocation des droits du concédant fait tomber les droits par lui concédés, y compris le bail; sauf les exceptions. Nous ne faisons que rappeler les principes que nous avons exposés au titre des Obligations { t. XVII, nü 83).

La doctrine et la jurisprudence sont contraires (î). Nous citerons un arrêt de la cour de Bruxelles qui a décidé, conformément à l’opinion générale, que le bail consenti parle propriétaire dont le droit est résolu, subsiste. Dans l’espèce, l’acheteur avait consenti un bail, la vente fut résolue pour défaut de payement du prix ; il fallait donc appliquer l’article 1183, qui dit en termes éner-

(1) Aubry et Rau, t. IV, p. 497, note 14, § 369.

giques que la résolution anéantît le contrat comme s’il n’avait jamais existé. Chose singulière, c’est ce même article que la cour invoqué pour en induire que tous les actes de pure administration sont maintenus. Elle se fonde sur ces termes : « La condition résolutoire ne sus* pend pas l’exécution de l’obligation, *> Si cette disposition maintient les baux, elle maintient aussi les autres droits établis sur la chose; car la loi ne distingue pas, elle est absolue. Ainsi entendu, le deuxième alinéa de l’article 1183 dirait le contraire de ce que dit le premier. A vrai dire, le deuxième alinéa n’a rien de commun avec notre question, il établit seulement la différence qui existe entre la condition résolutoire et la condition suspensive. La vente faite sous condition résolutoire est une vente pure et simple ; voilà tout ce que dit le deuxième alinéa de i’article 1 183. Mais la résolution de la vente est conditionnelle, et quand la condition se réalise, quel eD sera l’effet? Le premier alinéa le dit : les choses sont mises dans le même état que si la vente. n’avait pas existé; donc tout ce qu’a fait le propriétaire sous condition résolutoire est effacé. Voilà la règle. L’article 1673 y fait exception dans le cas de pacte de rachat; mais l’exception, loin de détruire la règle, la suppose et la confirme (î). Tels sont, à notre avis, les vrais principes.

384. Dans notre opinion, il faut appliquer le même principe aux baux consentis par un adjudicataire dont les droits sont résolus par l’effet d’une revente sur folle enchère. La jurisprudence s’est prononcée pour le maintien des baux (2), alors même que le preneur seul serait de bonne foi. On dit que l’adjudicataire dépossédé a le droit et meme le devoir de faire, dans Y intérêt de l’immeuble dont il a la possession, tous les actes d’administration nécessaires. Le législateur pourrait s’exprimer ainsi, mais l’interprète? En plaçant la question sur le terrain de l’intérêt, on abandonne les principes et on les livre à l’appréciation arbitraire du juge. C’est ce qui est arrivé

(1) Bruxelles, 25 février 1843 ( Pasicrisie , 1845, 2, 198)-

(2) Duvergier, t. I, p. 84, n° 85. Aubry et Rau, t. IV, p. 498, note 14,

§ 3f>9, Paris, 11 mai 1839 (Dalloz, au mot Louage, n° Ô7).

pour les baux passés par l’adjudicataire. Une cour a déclaré le bail nul comme portant atteinte à la propriété, à raison des circonstances de la cause (-i). Que deviennent les principes et que devient notre science si les tribunaux peuvent tout décider d’après les circonstances de la cause ?

385. Quand la chose louée est expropriée pour cause d’utilité publique, le bail consenti par le propriétaire exproprié tombe de plein droit par l’effet du jugement qui met le fonds loué à la disposition de l’Etat ; mais le preneur a droit à une indemnité, qui est réglée conformément aux lois spéciales sur la matière, auxquelles nous renvoyons (2).