N° 2. CONSÉQUENCES DU PRINCIPE

386. Lorsque le bail vient à tomber en vertu* d’un jugement qui anéantit les droits du bailleur, les droits et obligations des parties cessent à partir de ce jugement. Il se présente une difficulté pour la sous-location consentie par le preneur : tombe-t-elle avec le droit du sousbailleur? Dans notre opinion, l’affirmative n’est pas douteuse : le preneur qui sous-loue use d’un droit que lui donne son bail, mais il ne peut transmettre au sous-locataire que les droits qu’il a lui-même; il faut donc lui appliquer la règle générale qui régit les actes consentis par le propriétaire dont le droit vient à être anéanti. Dans l’opinion qui maintient les baux consentis par un propriétaire sous condition résolutoire, on devrait admettre aussi que la sous-location subsiste, malgré la résolution des droits du sous -bailleur. Duvergier admet cette conséquence, mais son avis est isolé (3). La doctrine et la jurisprudence déclarent la sous-location résolue par la résolution du bail principal, notamment lorsque la résolution

(1) Orléans, 10 janvier 1860 (Dalloz, 1860, 5, 374).

(2) Voyez la législation française danR Aubry et Rau, t. IV, p. 495, notes 6-8, §369. Sur le droit belgique/voyez Del Marmol, De V expropriation pour cause d'utilité publique, p. 240, nos 198 et 199.

(3) Duvergier, t. 1, p. 555, n° 539. En sens contraire, Aubry et Rau, t. IV, p. 498 et note 15, § 369, et les autorités qu’ils citent.

Dfi LA FIN DU' BAIL.

est prononcée pour défaut de payement des loyers et fermages. Il nous semble que la contradiction est évidente. Les auteurs et les arrêts disent que l’on ne peut transmettre à d’autres plus de droits qu’on n’en a soi-même (1). Cela est très-vrai , mais pourquoi n’applique-t-on pas le même principe à la résolution de la propriété? Conçoit-on que celui qui na jamais eu de droit sur une chose ait pu la donner à bail? Il transmet donc au preneur des droits qu’il n’a pas lui-même ! Anomalie que le législateur seul pourrait consacrer.

SS7. Le propriétaire qui rentre dans son droit de propriété par l’éviction du bailleur expulse le preneur. Quels seront les droits de celui-ci, s’il a fait des travaux qui ont procuré une plus-value à l’héritage? Le preneur possède pour le bailleur; sa possession, en cas d’éviction, sera donc colle d’un possesseur de bonne ou de mauvaise foi, et, par CQnséquent, il faudra appliquer la distinction que fait l’article 555, si le bailleur est un tiers possesseur. Si le bailleur occupait le fonds en vertu d’un contrat qui est anéanti par une action en nullité ou en rescision, il n’est pas dans la situation prévue par l’article 555 , ses droits et ses obligations seront régis par les rapports que le contrat établit entre les parties contractantes. Nous rappelons des principes que nous avons exposés et appliqués . bien des fois(t. VI,n0S 241 et 242). On doit en faire l’application au preneur qui n’est que l’ayant cause de son bailleur ; il n’est jamais un possesseur, dans le* sens de l’article 555, car il ne possède pas comme propriétaire ; donc pour déterminer ses rapports avec le propriétaire, il faut voir quels sont les rapports de son bailleur avec le propriétaire qui agit contre lui.

La question s’est présentée devant la cour de Bruxelles dans l’espèce suivante. Des biens appartenant au bureau de bienfaisance de Tournai sont affermés par le possesseur, qui s’en dit propriétaire. Les hospices revendiquent les biens et expulsent le preneur. Celui-ci avait fait des

(1) Vojiez les arrêts dans le Répertoire de Dalloz, n09 4 44 et 445, au mot Louage. U faut ajouter Bruxelles, 11 janvier 1865 (Pasicrisie, 1866, 2, 247).

DU LOUAGE DES CHOSES

plantations et des réparations qui, d’après, son bail, devaient lui être bonifiées. Sa bonne foi était incontestable. Fallait-il le traiter comme possesseur de bonne foi en appliquant l’article 555? La cour a décidé la difficultéd’après les principes de l’équité, sans citer aucun texte de loi. Il est certain que le fermier ne pouvait pas invoquer l’article 555, parce qu’il n’est pas possesseur; ce n’est pas lui qui était évincé, c’est le bailleur, lequel était possesseur sans titre ni bonne foi. Gela déterminait la position du bureau de bienfaisance revendiquant , quant aux droits que le preneur tenait de son bail, il ne pouvait les faire valoir que contre le bailleur. Ce n’est pas ainsi que la cour procède. L’équité, dit-elle, ne permet pas que le propriétaire s’enrichisse aux dépens du preneur; il doit donc l’indemniser des dépenses utiles et nécessaires qu’il était autorisé à faire en vertu de son bail; partant, il doit lui rembourser la plus-value résultant des plantations et constructions, à moins que le preneur ne préfère enlever les plantes et les matériaux, en rétablissant les lieux dans leur ancien état. Le plus, la cour reconnaît au preneur le droit de rétention comme garantie naturelle de son droit à une indemnité pour les travaux par lui faits (i). II est inutile de discuter cet arrêt-, évidemment dicté par l’équité; mais nous demanderons à la cour de quel droit elle juge en équité, alors quelle est liée par la loi et par les principes qui en découlent?

§ II. De r expulsion du preneur*