CHAPITRE VI

DES RENTES DITES FONCIÈRES

§ Ier. Les rentes foncières de l'ancien droit et les rentes

de l'article 530.

38. Nous avons dit (n° 2) que, dans l’ancien droit, l’on appelait bail à rente le contrat qui donnait naissance à la rente dite foncière. Pothier définit le bail à rente comme suit : « C’est un contrat par lequel Tune des parties baille et cède à l’autre un héritage ou quelque droit immobilier, et s’oblige de le lui faire avoir à titre de propriétaire, sous la réserve qu’il fait d’un droit de rente annuelle d’une certaine somme d’argent ou d une certaine quantité de fruits qu’il retient sur ledit héritage et que l’autre partie s’oblige réciproquement envers lui de lui payer, tant qu'elle possédera ledit héritage (i). « Merlin dit que l’article 530 semble reproduire cette définition; il est ainsi conçu : « Toute rente établie à perpétuité pour le prix de la vente d’un immeuble ou comme condition de la cession à titre onéreux ou gratuit d'un fonds immobilier, est essentiellement rachetable. » Cet article, dit Merlin, suppose clairement qu’il est libre à toute personne qui aliène un héritage, de s'y réserver une rente perpétuelle rachetable, non-seulement lorsqu’on fait cette cession par contrat de vente, c’est-àdire moyennant un prix déterminé en argent qui forme le capital de la rente, mais encore par une cession sans prix déterminé en argent, et sous la condition qu’une rente lui sera payée jusqu'au rachat par l’acquéreur. Or, céder un immeuble, sans prix déterminé en argent et sous la condition que l’acquéreur payera une rente au vendeur, c’est

(1) Pothier, Traité du contrat de bail à rente, n° 1.

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faire évidemment ce que, dans l’ancien droit, on appelait un bail à rente. Et comme toute rente qui est stipulée par bail à rente semble par cela seul être foncière, il paraît impossible de douter que la stipulation des rentes foncières ne soit autorisée par le code civil. Toutefois Merlin se hâte d’ajouter que ce n’est là qu’une fausse apparence : cet article 530, loin d’autoriser le bail à rente, en ce sens qu’il en résulte une rente foncière, a eu précisément pour objet d’abolir la rente foncière, telle quelle existait dans l’ ancienne jurisprudence. Si donc il maintient le bail à rente, cette rente n’est pas une rente foncière, dans le sens traditionnel du mot (î).

La différence entre la rente foncière proprement dite et la rente qui peut être stipulée, d’après l’article 530, comme condition de la cession d’un immeuble, est essentielle. La rente foncière était appelée ainsi parce qu’elle était due par l’héritage; c’est en ce sens que Pothier dit, dans sa définition, qu’en cédant l’héritage le bailleur se réservait la rente sur le fonds, pour mieux dire dans le fonds; cette réserve démembrait la propriété de l’héritage ; le bailleur en conservait une partie sous le titre de rente. Voilà pourquoi son droit était immobilier, comme l’est tout démembrement de la propriété d’un immeuble. Quant au preneur, il était tenu de la rente, non comme débiteur personnel, mais comme détenteur de l’immeuble grevé de la rente ; cette charge ou cette dette ne passait pas aux héritiers du preneur; à ce titre, elle devait être acquittée par tout détenteur du fonds ; mais le détenteur n’étant tenu qu’à raison de sa détention, il pouvait se décharger de sa dette en abandonnant l’immeuble, ou, comme on dirait, en déguerpissant (2).

L’article 530 ne reproduit point ces caractères de l’ancien bail à rente ; il ne dit pas que le bailleur se réserve ou retient sur le fonds la rente annuelle ; la rente est simplement la condition de la cession de l’immeuble, c’est-àdire qu’au lieu de stipuler un prix en capital, le cédant

(1) Merlin. Répertoire, au mot Rente foncière, § II, sect. V, n° I (t. XVIIl.p. 286).

(2; Pothier, Bu bail à rente, n° 21.

BU PRÊT

stipule un prix en rente; or, tout prix est une créance due t>ar le débiteur et non par l’héritage. Aussi le code se Tarde-t-il bien de dire, comme le fait Pothier, que le cessionnaire s’oblige à payer la rente tant qu il possédera l’héritage; il est un débiteur ordinaire, donc un débiteur personnel; la rente est une dette comme toute autre dette, elle est due par les héritiers en cette qualité; les tiers détenteurs n’en sont pas tenus, puisqu ils sont tiers à la dette, ils ne doivent la rente que s ils s y sont obligés par leur contrat, ils cessent alors d’être tiers détenteurs pour devenir débiteurs personnels. Les termes de 1 article 530, rap-

- prochés de la doctrine ancienne, suffisent donc pour marquer l’innovation que les auteurs du code y ont apportée. Ils

- ont encore manifesté leur pensée en évitant de se servir de Fancienne terminologie; l’article 530 ne parle plus d’un bail à rente, la loi ne connaît plus de bailleur ni de preneur ; elle se sert d’une expression qui implique une translation de propriété, la cession , laquelle peut être ou une vente ou une donation ; car la cession à titre onéreux de l’article 530 n’est autre chose qu’une vente ; et la cession à titre gratuit d'un immeuble est une donation.

39. Quelles sont les raisons de cette innovation? Le code civil n’a fait que consacrer les principes nouveaux établis par les lois de la Révolution; déclarées rachetables dès l’année 1789, mobilisées en l’an vii, les rentes foncières n’existaient plus que de nom, elles étaient transformées en rentes constituées. Il s’agissait donc de savoir, lors des travaux préparatoires, si le code civil reviendrait à 1 ancien droit, ou s’il maintiendrait la législation intermédiaire. Le projet de code civil gardait le silence sur les rentes foncières ; il se bornait à dire que toutes les rentes étaient meubles. Cette disposition générale s’appliquait aux rentes dites foncières; c’était maintenir la mobilisation de ces rentes, et par conséquent les abolir telles qu’elles existaient dans 1 ancien droit. Quand tous les titres du code eurent été votés, on les réunit en un seul corps de lois, sous le titre de Code civil des Français . On s’aperçut alors qu il y avait une lacune dans l’ancien code; il ne parlait pas des rentes foncières. Le silence du code et la

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disposition de l’article 529 qui déclare meubles les rentes perpétuelles, suffisaient-ils pour constater l’abolition de ces rentes ? On aurait pu interpréter le silence de la loi en ce sens qu’il était libre aux parties, contractantes de stipuler des rentes foncières, dans le sens de l’ancienne jurisprudence. Il valait mieux décider la difficulté. Restait à savoir si l’on maintiendrait les rentes foncières ou si on les supprimerait définitivement. Après une longue discussion, le conseil d’Etat se prononça pour la suppression, et l’article 530 fut intercalé dans le code par la loi du 30 ventôse an xii, afin de lever tout doute sur l’intention, du législateur. Quels sont les motifs qui déterminèrent la majorité du conseil d’Etat à supprimer les anciennes rentes foncières?

40. Les rentes foncières trouvèrent des défenseurs au conseil d’Etat (î). Maleville dit que le bail à rente avait fertilisé la France. C’était un contrat par lequel de riches propriétaires, possédant des fonds incultes qu’ils n’auraient pas voulu cultiver, les cédaient à de pauvres cultivateurs, lesquels s’obligeaient à payer au bailleur une rente modique, comme prix de la jouissance perpétuelle qui leur était cédée. Le bail à rente leur procurait des avantages que le bail ordinaire ne leur aurait pas donnés ; ils devenaient propriétaires, à charge d’une redevance perpétuelle, tandis que, comme fermiers, ils pouvaient être expulsés à la fin du bail. Il était juste que ceux qui fertilisaient les terres en conservassent la jouissance; de son côté, le bailleur y gagnait un revenu assuré. Maleville compare le bail à rente à l’emphytéose, qui avait aussi pour objet de livrer à la culture des terres en friche. Tant qu’il y a des terres incultes, dit-il, il importe à l’intérê: général de maintenir des contrats qui en favorisent la culture.

Pelet ajouta que les provinces du midi avaient toujours réclamé le rétablissement des rentes foncières. Le terroir de ces contrées est stérile, il ne doit sa prospérité qu’aux

(1) Séance du conseil d’Etat du 15 ventôse an xii (Locré, t. IV, p. 41 et suiv.).

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h.11T a rente- les propriétaires qui n avaient ni le goût ni ^moyens d’exploiter eux-mêmes leurs fonds les donnaient à rente à ceux qui avaient des bras et qui manquaient d’argent pour acheter des terres. Un bail, quelque long qu on le suppose, ne leur auiait pas donné des garanties suffisantes pour se livrer à de longs travaux, planter des vignes et des oliviers, élever des terrasses, construire des canaux d irrigation. Pourquoi défendre des contrats qui sont utiles aux deux parties contractantes et par suite à l’agriculture ?

Si on les a abolis en 1789, dit Cambacérès, c est par des considérations purement politiques. L’Assemblée Constituante avait à lutter contre la classe des privilégiés, qui était en même temps celle des grands propriétaires ; elle ,1’a attaquée en attaquant la propriété, d’où la noblesse tirait sa force, et par ce moyen elle s’est attaché le tiers état qu’elle voulait opposer à l’aristocratie terrienne. Dô là le rachat des rentes foncières. C’est une loi de circonstances; les circonstances changeant, les lois doivent aussi être changées. Pourquoi ne pas permettre aux propriétaires de disposer de leurs biens comme ils l’entendent?

En évoquant le souvenir de 1789 pour combattre les rentes foncières, le consul Cambacérès compromettait la cause dont il avait entrepris la défense. C’était encore l’esprit de 1789 qui régnait au conseil d’Etat en 1804, car lès hommes de 1789 y siégeaient. Ils se rappelaient que les abus féodaux avaient aussi été défendus au nom de la propriété, et les baux à rente touchaient de très-près à Ces abus. Regnaud de Saint-Jean-d’Angely dit qu’il faut voir quels effets produirait la loi qui rétablirait les rentes foncières. Les propriétaires, pour ne pas subir la perte résultant dê la valeur de 1 argent et de la diminution de l’intérêt, Stipuleraient une rente en denrées, proportionnelle aux produits de 1 héritage. Ils se créeraient par là une nouvelle supiématie dans les communes rurales, où ils possèdent presque tout le sol. Les rentes foncières ne reconstitueraient pas les ordres de l’ancien régime, mais elles réta-

raient du moins diverses classes de citoyens, des classes dépendantes et des classes dominantes ; de là aux abus de

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lâ féodalité, il n y a pas loin. Portalis, dans l’Exposé aes motifs de la loi du 28 ventôse an xii, dit que c’eût été choquer l’esprit général de la nation, sans aucun retour d’utilité réelle, que de rétablir les rentes foncières (1). Jaubert, l’orateur du Tribunal, dit, en termes plus clairs, que les rentes foncières attribuaient une espèce de domination au créancier, et imposaient une gêne trop onéreuse aux propriétaires (2). Ce n’est pas assez dire. Le bailleur était plus que créancier, il conservait un droit de propriété dans la chose, et ce droit de propriété soumettait le preneur à une redevance perpétuelle : de là la dépendance des uns et la domination des autres. Ce n’était pas la féodalité, mais, en fait, il n’y avait guère de différence. Le principe de l’égalité était trop vivace en France pour permettre le rétablissement d’un contrat qui la blessait en réalité, quoi- qu’il la respectât en apparence. Chose remarquable, le premier consul se prononça contre la proposition de Maleville, et le conseil d’Etat la rejeta.

4f . Après avoir rapporté la discussion entière que nous venons d’analyser, Merlin ajoute : Qu’en résulte-t-il? C’est que le bail à rente est maintenu par le code civil, mais que la redevance qui est le produit de ce contrat ne forme pas, à proprement- parler, nne rente foncière. Sur ce dernier point, le vote du conseil d’Etat ne laisse aucun doute, quoique le texte de l’article 530 ne dise pas ce que le conseil d’Etat voulait dire (3). Mais il faut le combiner avec l’article 529, qui déclare meubles les rentes perpétuelles sans distinction aucune entre les rentes constituées et les rentes dites foncières : la redevance qui jadis était un immeuble n’existe plus dans l’immeuble dont elle est le prix, elle n’est plus une partie de cet immeuble, elle n’est qu’une rente sur la personne de celui à qui la propriété de l’immeuble est transmise à charge de rente. La rente dite foncière est, sous ce rapport, identique avec la rente constituée. Il reste cependant des différences entre les rentes

(1) Portalis, Exposé des motifs. n° I {Locré, 1. 1, p. 196).

(2) Jaubert, Discours (Locré, t. IV, p 50).

(3) Merlin, Répertoire, § II. art. V, n° II (t. XXVIII, p. 292), Demaute, Cours analytique, t II, p. 425 n.° 359 bis II.

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établies par r aliénation dun capital mobilier, rentes^ que le code appelle constituées , et les rentes établies par 1 aliénation d’un immeuble, rentes auxquelles 1 article 530 ne donne aucun nom. On les appelle, dans la doctrine et la jurisprudence, des rentes foncières, pour les distinguer des rentes constituées, dont elles diffèrent, à certains égards. De là une première difficulté : quand y a-t-il rente foncière, dans le sens de l'article 530? La question est très-

controversée et elle est douteuse.

4*5 Merlin dit que le code maintient le bail à rente. Mais l’article 530 prévoit deux cas dans lesquels une rente provient de ce que 1 on peut encore appeler bail à rente, pour distinguer ce contrat de la constitution de rente de l’article 1909 : est-ce que, dans les deux cas, il y aura rente foncière? 11 n’y a aucun doute lorsque la rente est établie à perpétuité comme condition de la cession à titre onéreux ou gratuit d’un fonds immobilier ; c’est là le véritable bail à rente de l’ancien droit; la rente qui en provient est donc une rente foncière. Le mode d’établissement la distingue de la rente constituée. Celle-ci est l’intérêt d’un capital que le prêteur s’interdit d’exiger (art. 1909). Celui qui vend ou qui donne un immeuble, à charge d’une rente perpétuelle, ne fait pas un prêt, il transmet la propriété d’un immeuble; l’acte qui donne naissance à la rente foncière est un acte translatif d’un droit réel immobilier, donc sujet à transcription, en vertu des lois nouvelles portées en Belgique et en France (loi hyp., art. 1er), pour que la propriété soit transmise à l’égard des tiers. On doit donc poser comme principe que le bail à rente ne produit une rente foncière que si la rente est le prix ou la condition de la transmission de la propriété d un immeuble ; si elle est le prix de 1 aliénation d un capital mobilier, c’est l’intérêt d’un capital, et partant il y a rente constituée.

43 Nous arrivons au second cas prévu par l’article 530, aux termes duquel il y a encore bail à rente et, partant, ren e oncière, lorsque la rente est établie à perpétuité pour

î a X de la Yente dun iurjmeuble. Que faut-il entendre par là On suppose la vente d’un immeuble, donc un acte translatif de propriété immobilière, le plus fréquent de tous, pour

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mieux dire, le seul qui se présente dans la vie reelle. Or, il n’y a pas de vente sans prix. Si la contrat porte que l’immeuble est vendu pour une rente perpétuelle, la rente sera foncière sans doute aucun; cette vente se confond, en réalité, avec la cession à titre onéreux d’un fonds immobilier, à charge ou sous la condition de servir une rente perpétuelle; la rente étant le prix direct de l’immeuble vendu, elle est évidemment foncière : c’est le bail à rente de l’ancien droit. Est-ce bien là le cas que le législateur a entendu prévoir en parlant de la rente établie pour le prix de la vente d’un immeuble? Il est difficile de le croire, puisque ce cas se confond avec l’autre cas prévu par l’article 530 dont il n’est qu’une application. Conçoit-on que le législateur distingue comme un cas particulier de rente foncière une espèce qui rentre dans le cas plus général qu’il formule immédiatement après? Il faut donc supposer que l’acte de vente est formulé d’une manière différente ; il porte que l’immeuble est vendu pour 50,000 francs, prix pour lequel l’acheteur servira une rente perpétuelle de 2,000 francs. Voilà le cas textuel prévu par l’article 530 ; en effet, la loi ne suppose pas que l’immeuble est vendu pour une rente perpétuelle, elle suppose que la rente est établie pour le prix de la vente d’un immeuble ; il y a donc un prix en capital, lequel prix est transformé en rente perpétuelle. Est-ce là un bail à rente? et la rente ainsi établie est-elle une rente foncière?

Le texte du code paraît trancher la question ; en effet, il met la rente établie pour le prix de la vente d’un immeuble sur la même ligne que la rente établie comme condition de la cession d’un fonds immobilier ; donc, dans l’un et l’autre cas, il y a bail à rente et, partant, rente foncière. Mais il y a un motif de douter, et il est très-sérieux. Je vends un immeuble pour 50,000 francs, en stipulant que pour ce prix, ce sont les termes de l’article 530, l’acheteur me servira une rente de 2,000 francs. N’y a-t-il pas là deux faits juridiques très-distincts : d’abord une vente faite pour une somme capitale de 50,000 francs, puis la substitution, à cette dette en capital, d’une rente perpétuelle de 2,000 fr. ? Cette substitution ne constitue-t-elle pas une novation? Et

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«rti v a novation, ne faut-il pas dire que la rente est constb tuéepovr l’aliénation du capital mobilier de 50,000 francs, due par conséquent, elle forme une rente constituée (i)Ul est certain que, dans l’ancien droit, une rente ainsi établie n’était pas une rente foncière, que c était une rente constituée ; la question a été jugée en ce sens par la cour de Bruxelles. On le décidait ainsi quand même l'acte qualifiait

la rente de rente foncière (2).

Cette opinion nous paraît trop absolue; elle est en opposition avec le texte de l’article 530, ainsi^ qu’avec les principes qui régissent la novation. L’article 530 décide qu’une rente établie pour le prix d’un immeuble est une rente foncière; et l’article 1273 exige, comme condition essentielle de la novation, que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte. Or, peut-on dire que celui qui vend un immeuble pour 50,000 francs, en ajoutant que, pour ce prix, l’acheteur lui servira une rente de 2,000 francs, entende faire novation, c’est-à-dire éteindre sa créance du prix avec tous les droits qui y sont attachés, pour la remplacer par une rente perpétuelle, simple créance, sans garantie aucune? Certes on ne dira pas que l’intention de nover résulte clairement de l’acte. Voilà pourquoi le législateur admet, et présume qu’il n’y a pas de novation. Cette interprétation de la volonté des parties contractantes est bien plus probable que celle qu’on leur suppose dans l’opinion contraire. Si je dis que je vends un immeuble pour 50,000 francs, et que pour ce prix l’acheteur me servira une rente perpétuelle de 2,000 francs, je n’entends pas faire d’abord une vente, puis une novation du prix, je ne fixe le prix que pour servii de base à 1 évaluation de la rente ; c’est comme si je disais que je vends l’héritage pour une rente de 2,000 fr.,

fixée à raison de la valeur de 50,000 francs qu’a ledit héritage (3).

Est-ce à dire qu il n y ait jamais novation (4) ? Non, la no-

2} MaH?nSenf/i>SUrani0rb t; IV’ P‘ 124‘ n° 147’ et P- 126* û° 148.

Bruxelles, f' X’ * ’ t F1’ P

établie en 1786. V rasicriz ie, I83ü, 2, 189;, il s agissait çl aae rç.ate

(3) Comparez Demolombe, t. IX, p. 299 et suiv. m 434

(4) Ducaurroy, Bonnier et Roustaing, t. II, a° 42.

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vation dépend entièrement de la volonté des parties intéressées. Le législateur peut bien présumer que le vendeur qui vend pour un prix de 50,000 francs, en ajoutant que l’acheteur lui servira une rente pour ce prix, n entend pas faire novation, mais il ne veut ni ne peut empêcher les parties intéressées de déclarer que leur intention est de faire novation. Voici un cas que Proudhon suppose (i). Je vends ma maison pour 10,000 francs; puis je déclare, soit parle même acte, soit par un acte postérieur, que cette somme m’a êi<) payée, l’acquéreur ayant constitué à mon profit une rente annuelle de 500 francs. Il n’y a pas de doute dans ce cas; dire que le prix a été payé, ç est dire que la première créance est éteinte moyennant la substitution d’une créance nouvelle ; donc il y a novation en vertu de l’article 1271, 1°. La conséquence en est que la rente sera une rente constituée, et non une rente foncière, car elle est établie pour l’aliénation d’un capital mobilier,

Proudhon met sur la même ligne, et avec raison, le cas où la rente est établie par l’acte de vente en remplacement du prix, et le cas où elle est établie par un acte postérieur. D’autres auteurs font une distinction entre ces deux hypothèses. Quand la rente est stipulée dans l’acte même de vente, ils s’en tiennent à la lettre de l’article 530 : il y a bail à rente et, partant, rente foncière. Si, au contraire, la conversion du prix fixé primitivement en capital se fait après que la vente est consommée et que le prix est dû, il s’opère novation, c’est-à-dire qu’une rente est établie pour l’aliénation d’un capital mobilier : ce qui produit une rente constituée (2), La distinction, nous semble-t-il, a une importance de fait plutôt que de droit, en ce sens que la novation aura rarement lieu lors de la vente ; et telle est aussi la présomption de la loi. Mais c’est aller trop loin que de nier qu’il ne puisse y avoir novation dès le principe, tout dépend de la volonté des parties ; ont-elles voulu vendre pour une rente, il n’y a pas de novation, et la rente sera foncière : ont-elles voulu vendre pour un prix en capital, et

(1) C'est l’avis de Demante, Cours analytique, t. II, p. 429. n° 359 bisX.

(2) Proudhon, Traité du domaine de propriété n° 9 68.

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établir la rente en payement de ce prix, ü y aura novation

et par suite, rente constituée (i).