Dans l’ancien droit, les rentes foncières étaient con
(1) Proudhon, Du domaine de propriété, n° 289.
(2) Dui anton. t. IV. p. 135, n° 158. Proudhon, Du domaine de propriété, n° 294.
DU PRÊT
sidérées à tous égards comme des immeubles ; elles étaient réputées faire partie de l’héritage même dans lequel le bailleur se les était réservées (1). Cependant elles ne consistaient que dans le droit aux arrérages, choses essentiellement mobilières ; d’après la vieille définition qui réputé mobilier tout droit qui tend à une chose mobilière, on aurait donc dû considérer les rentes foncières comme des droits mobiliers. Mais si les rentes avaient été rangées parmi les meubles, elles auraient été soumises au droit qui régissait les meubles, c’est-à-dire qu’elles n’auraient pas formé des propres de succession ni de communauté ; or, la tendance de l’ancien droit était de conserver les biens dans les familles, il fallait donc immobiliser les rentes ; la plupart des coutumes réputaient même immeubles les rentes constituées. De fait, les rentes formaient une grande partie de la fortune des particuliers, on ne pouvait pas dire des rentes : vilis mobilium possessio ; il eût donc été peu logique de les soumettre à une législation qui n’avait en vue que les meubles corporels.
55. La loi de 1790 ne changea rien à ia nature des rentes foncières; elle se borna à les déclarer rachetables. C’est par erreur que la cour de Bruxelles a jugé que, par la publication faite en Belgique de la loi des 18-29 décembre 1790, la nature et les effets des rentes foncières avaient été totalement changés, et que depuis lors elles n’ont pu être considérées que comme une créance mobilière au profit du vendeur (2). Le texte de la loi dit tout le contraire ; l’article 1er du titre Y porte : « La faculté du rachat accordée aux débiteurs des rentes foncières ne dérogera en rien aux droits, privilèges et actions qui appartenaient ci-devant aux bailleurs de fonds, soit contre les preneurs personnellement, soit sur les fonds baillés â rente. En conséquence, les créanciers, bailleurs de fonds, continueront à exercer les mêmes actions hypothécaires, personnelles ou mixtes, qui ont eu
(1) Merlin Répertoire , au mot Rente foncière, S 1, n° 7.
sens FceHx etH15 1832 {Pasicrisie, 1832, p. 42). Dans le même
n° 308 En SPn? ,Tïn’ ^es rentes foncières, chapitre préliminaire, § 5 et
Aubry* et Rau, t. II, p. 456, § 2°24 * *"*«**’ n° 282;
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lieu jusqu’ici, et avec les mêmes privilèges qui leur étaient accordés par les lois, coutumes, statuts et jurisprudence qui étaient précédemment en vigueur dans les différents lieux et pays du royaume. » Le but de la loi était exclusivement politique ; il suffit de se rappeler la date du 4 août 1789 pour s’en convaincre ; c’est dans cette nuit célèbre que l’Assemblée constituante posa le principe du rachat, la loi de 1790 ne fit que l’organiser; le législateur ne songeait pas à innover dans le domaine du droit civil.
56. Ces innovations vinrent plus tard. La loi du 11 brumaire an vu sur le régime hypothécaire devait décider si les rentes foncières pouvaient être ou non hypothéquées. Dans l’ancien droit, elles étaient immeubles à tous égards, donc susceptibles d’hypothèque; et la loi de 1790 n’avait rien changé aux rentes foncières, sauf que, d’irrachetables quelles étaient, elles devenaient rachetables. L’article 6 de la loi de brumaire posa en principe que les biens territoriaux et accessoires étaient seuls susceptibles d'hypothèque ; et l’article 7 disposa que « les rentes constituées, les rentes foncières et les autres prestations que la loi avait déclarées rachetables ne pourraient plus à l’avenir être frappées d’hypothèques. » Faut-il conclure de là que la loi de l’an vu mobilisa les rentes foncières? De nombreux arrêts de la cour de cassation l’ont décidé ainsi; on y lit : « Qu’il résulte évidemment des articles 6 et 7 de la loi du 1 1 brumaire an vn que la loi dépouille complètement les rentes foncières de leur caractère immobilier, et les réputé purement mobilières (î). » C’était peut-être aller trop loin; nous croyons qu’il est plus exact de dire, comme le fait l’arrêt des chambres réunies du 27 novembre 1835, « que le caractère immobilier des rentes foncières a été, en partie, aboli parla loi de brumaire an vu, et que ce qui pouvait leur rester de caractère immobilier a été tout à fait effacé parle code civil. » En effet, dire que des rentes ne peuvent plus être hypothéquées parce qu’elles sont rachetables, ce n’est pas dire
(1) Voyez les arrêts dans le Répertoire de Dalloz, au mot Rentes foncières, nos 56 et 196. Aubry et Rau, t. II, p. 28, noto 16, § 165, et les autorités qu’ils citent. Comparez le réquisitoire de Nicias Gaillard sur l’arrêt de 1848 (Dalloz, 1849, 1, 90).
dit prêt.
a u elles deviennent absolument mobilières (1). Toutefois les derniers arrêts de la cour de cassation ne reproduisent plus les restrictions de celui de 1835; la chambre civile a jugé, en termes absolus, « que les rentes foncières ont perdu tout caractère immobilier par les dispositions des articles 6 et 7 delà loi du 11 brumaire an vii, quelles sont devenues meubles et assimilées aux autres meubles (2);. « et la chambre des requêtes a jugé également que la loi de bi umaire an vu a mobilisé les rentes foncières (3).
57. Les conséquences qui résultent de la mobilisation des rentes foncières sont tres-importantes. La loi de brumaire ne permet plus d’hypothéquer les rentes foncières; toutefois elle maintient les hypothèques concédées antérieurement, en indiquant les formalités que le créancier doit remplir pour les conserver, ou que le tiers détenteur doit remplir pour les purger (art. 42 et 45). Il suit de là que les hypothèques consenties sur des rentes foncières avant la loi de brumaire an vu restent efficaces si elles ont été conservées et si elles n’ont pas été effacées par la purge. C’est l’application du principe de la non-rétroactivité des lois. Dans l’ancien droit, les rentes foncières, étant en tout assimilées à des immeubles, étaient susceptibles de possession et, par suite, le bailleur avait les actions possessoires. Depuis qu’elles sont mobilisées, les rentes foncières ne sont plus que des créances mobilières ; dès lors il ne peut plus être question d’actions possessoires. Cela pouvait être contesté sous 1 empire de la loi du 1 1 brumaire an vii ; il n’y a plus de doute aujourd’hui, puisque le code déclare toutes les rentes meubles et abolit entièrement les rentes foncières de l’ancien droit (4).
Les anciennes rentes foncières se prescrivaient généralement par quarante ans. Sont-elles rentrées dans le droit commun, en ce qui regarde la prescription, depuis la loi du 1 1 brumaire an vu, ou sont-elles restées soumises à la prescription exceptionnelle de l’ancien droit? La jurisprudence
(25 Ca°E ^ * LL P- 428, n<> 359 bis VII.
Cassation, 27 décembre 1848 (Œ 1849 1 90) Rejet. 20 août 1849 (Dalloz, 1849 5.342) ’ }‘
Aubry et Rau, t. II, p. 80, note 5, § 178 (4e édition).
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s’est prononcée pour la mobilisation complète (n° 56). Le code civil ne laisse plus aucun doute sur ce point (i).
58. La mobilisation des rentes foncières a changé complètement la situation des détenteurs d’immeubles grevés de rentes. D’après l’ancien droit, la rente était due par le fonds, donc par tout détenteur du fonds, sauf à celui-ci d’user du droit qu’il avait de déguerpir (nos 2 et 41). En mobilisant les rentes foncières, la législation nouvelle leur a enlevé le caractère de droit réel immobilier, pour ne laisser au crédirentier qu’un simple droit de créance ; elle a donc transformé son action réelle en action personnelle. Contre qui le crédirentier a-t-il ce droit personnel? Naturellement contre celui qui est tenu du payement de la rente et, à ce titre, contre le détenteur du fonds qui jadis était grevé delà rente. Celui-ci n’était pas débiteur personnel, il l’est devenu. De là des conséquences très-importantes. D’abord la rente doit être prestée par ses héritiers et successeurs universels; tandis que les acquéreurs à titre particulier, qui, sous l’ancien droit, auraient été tenus de la rente, n’en seront pas tenus; ils n’en pourraient être tenus que comme débiteurs personnels, et ils ne le sont pas. Par contre, les débiteurs de la rente ne peuvent plus s’en affranchir en déguerpissant. Le déguerpissement était une conséquence de la réalité de la rente foncière ; du moment que le droit réel s’est transformé en droit personnel, il ne peut plus être question de s’affranchir du payement de la rente en abandonnant le fonds qui autrefois en était grevé. Le lien d’obligation que contracte le débiteur personnel ne peut être rompu par lui, quand même il voudrait abandonner tous ses biens. Il n’a plus qu’un moyen de se libérer du payement de la rente, c’est le rachat ou le remboursement du capital. Si la rente a été établie comme prix de la vente d’un immeuble, le crédirentier a les droits de tout vendeur, un privilège sur l’héritage vendu et l’action résolutoire qui réagit contre les tiers. Le tiers acquéreur de l’immeuble pourra, dans ce cas, être poursuivi par le crédirentier, mais ce ne sera pas comme débiteur, ce sera comme tiers
il) Aubry et Rau, t. II, p. 457, note 9, § 224 ter, et les autorités qu’ils citent.
DU PRÊT
détenteur • et, comme tel.il peut aussi purger le privilège, ainsi que’ l’action résolutoire, d’après notre nouvelle lot
créSrentier a-t-il acquis, en vertu de la mobilisation de la rente foncière, un privilège ou une hypothèque privilé°iée sur l’immeuble grevé de la rente, comme garantie de sab créance? La jurisprudence l’admet; nous reviendrons sur la question au titre qui est le siège de la matière.
§ IV. Caractère et effets des rentes de Varticle 530.
59. Merlin dit que l’article 530 maintient le bail à rente , tout en abolissant la rente foncière de l’ancien droit (n°41). Le code n’emploie pas ce terme, et nous croyons qu’il vaut mieux ne pas s’en servir, car il rappelle des principes que la législation nouvelle a abrogés ; il serait peu juridique de conserver l’expression traditionnelle qui désigne le contrat d’où naissait une rente foncière, alors que ce contrat ne produit plus de rente foncière. Le bail à rente, tel que la tradition le connaissait, n’existe plus ; le propriétaire d’un immeuble peut, à la vérité, l’aliéner, à quelque titre que ce soit, en stipulant une rente perpétuelle comme prix ou condition de l’aliénation ; mais cette convention n’a plus les effets qui étaient attachés au bail à rente, elle n’a d’autres effets que ceux qui résultent de la nature de la convention où la rente est stipulée. En d’autres termes, l’aliénation à charge de rente perpétuelle est régie par le droit commun; tandis que le bail à rente était une dérogation au droit commun, une espèce de fiction qui réputait immeuble un droit à une prestation mobilière.
60. Un immeuble est vendu pour une rente perpétuelle, de sorte que la rente est le prix de l’aliénation. Ce contrat est une vente, et il est régi par les principes que le code établit aux titres de la Vente et des Hypothèques ; il faut ajouter la nouvelle loi hypothécaire belge et la loi française, qui prescrit la transcription des ventes immobilières. Il en
(1) Aubry etRau, t. II, p. 457, notes 10 et 11, § 224 ter (4e édit.).
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serait de meme si le contrat indiquait un prix en capital, sans qu’il y eût aucune intention de nover. Dans ce cas encore, il y aurait vente, en ce sens que la rente serait une rente foncière dans le sens de l’article 530, et non une rente constituée; donc les principes de la vente seraient applicables. Nous les avons déjà rappelés. La vente doit être transcrite pour que l’acquéreur devienne propriétaire à l’égard des tiers. Le vendeur a un privilège sur l’immeuble vendu pour la garantie du payement de la rente. Si la rente n’est pas payée, le vendeur, crédirentier , peut poursuivre la vente forcée de l’héritage sur lequel il a un privilège, et il sera payé de préférence aux autres créanciers, même hypothécaires, d’après les règles que nous exposerons au titre des Hypothèques. Cette action étant réelle se donne aussi contre les tiers détenteurs de l’immeuble.
Le crédirentier a encore, comme vendeur, le droit de demander la résolution du contrat de vente pour défaut de payement des arrérages. Cette résolution réagit également contre les tiers. En effet, le contrat étant résolu, le vendeur rentre dans sa propriété, et il peut la revendiquer contre tout tiers détenteur. On a dit que cette action contre les tiers produit tous les inconvénients de l’ancienne rente foncière, puisque les tiers détenteurs, quoique n’étant plus tenus au payement de la rente, d’après l’article 530, peuvent néanmoins être poursuivis quand le débiteur ne paye pas la rente (î). Cela est vrai, mais cet inconvénient est attaché à toute résolution d’une vente immobilière. Dans l’espèce, le tiers détenteur a un moyen de se mettre à l’abri de toute action réelle, c’est de purger. Sous l’empire du code Napoléon, la purge n’effaçait que le privilège du vendeur, elle n’effaçait pas son droit de résolution; notre droit hypothécaire a donné aux tiers acquéreurs une garantie nouvelle, d’abord en subordonnant le droit de résolution à la conservation du privilège, puis en organisant la purge de manière que le droit de résolution est effacé aussi bien que le privilège. Nous reviendrons sur ces innovations, au titre des Hypothèques .
(1) Mourlon, Répétitions, t. III, p. 398, n° 1013. Demolombe, t. IX, p. 297, n°431.
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^ I j^0 créancier d’une rente foncière a-t-il aussi le droit de contraindre le débirentier au rachat dans les cas prévus par les articles 1912 et 1913? On admet généralement la négative; la cour de cassation dit, dans le dernier arrêt rendu sur la question, que cela n’est plus contesté ni en doctrine ni en jurisprudence (î). Un arrêt de la cour de Liège expose très-bien les motifs pour lesquels le rachat forcé, établi en faveur du créancier d’une rente constituée, ne peut pas être invoqué par le créancier d une rente foncière. Le rachat des rentes foncières a ete établi par la loi de 1790 comme un droit en faveur du débiteur; le législateur a voulu favoriser l’agriculture tout ensemble et les agriculteurs en affranchissant le sol des charges qui entravaient la libre circulation des propriétés et qui grevaient les détenteurs du sol de servitudes de fait. En déclarant les rentes foncières rachetables, le législateur n’entendait pas donner au crédirentier le droit d’exiger le rachat contre le débiteur. Les lois qui mobilisèrent les rentes n’apportèrent aucun changement, sous ce rapport, aux droits du créancier. Tout ce qui résulte de l’article 530, c’est que le crédirentier, s’il est vendeur, a un privilège et un droit de résolution qui garantissent suffisamment ses intérêts. Le crédirentier a vendu pour une rente perpétuelle; il ne peut pas contraindre le débiteur à payer, au lieu de la rente, le capital de cette rente; si le débirentier ne paye point, le créancier a sa garantie, d’abord dans le privilège, puis dans le droit de résolution. Dans ce système, on ne conçoit pas que le créancier de la rente foncière invoque tout ensemble la résolution du droit commun en vertu de 1 article 1184 et la résolution exceptionnelle de l’article 1912 (2).
Nous croyons que le siège du débat n’est point dans 1 article 530; il est dans l’article 1912, qui, à notre avis, nest que 1 application de l’article 1188. La jurisprudence, au contraire, considère le droit de rachat comme une espèce
(1) Rejet, 9 janvier 1865 (Dalloz, 1865, 1, 234). nous citont’ nlus \P}a*icrisie> P- 83). Comparez les arrêts que
note 16 § 224 tert ° °Pmi°n generale (Aubr>’ et t. II, p. 459.
DES RENTES FONCIÈRES. 79
de résolution découlant de la condition résolutoire tacite de l’article 1184.
L’incertitude qui règne sur le sens et la portée de l’article 1912 répand aussi le doute sur la question que nous discutons. Dans notre opinion, le créancier d’une rente foncière peut invoquer tout ensemble l’article 1184 et l’article 1912. L’article 1184 établit la condition résolutoire tacite dans tous les contrats bilatéraux ; or, la rente foncière naît d’un contrat essentiellement bilatéral, la vente ; le crédirentier est vendeur et le débirentier est acheteur, la rente est le prix de l’immeuble vendu ; si le débiteur ne paye pas le prix, le créancier peut demander la résolution du contrat. Sur ce point, il n’y a pas de doute. Le droit de résolution qui appartient au crédirentier est-il exclusif du droit de rachat forcé que l’article 1912 accorde au créancier d’une rente constituée, quand le débiteur ne remplit pas ses obligations? La négative est certaine si l’on admet l’interprétation que nous avons donnée de l’article 1912. D’abord ce n’est pas un seul et même droit ; les deux droits diffèrent, au contraire, par leur principe, leur objet et leur effet. Ils diffèrent par leur principe, car le droit de rachat forcé se rattache. à l’article 1188, dont il n’est qu’une application; tandis que le droit de résolution est une conséquence de la condition résolutoire tacite de l’article 1184. Quel est l’objet du rachat forcé? est-ce une résolution du contrat? Non, c’est une déchéance du terme que le débirentier encourt dans les cas prévus par la loi. Est-ce que cette déchéance ne s’applique pas au débiteur d’une rente foncière aussi bien qu’au débiteur d’une rente constituée? Le principe d’où elle découle, l’article 1188, est général; tout créancier peut l’invoquer contre le débiteur qui jouit d’un terme; or, le débiteur d’une rente foncière jouit d’un terme illimité pour le rachat, de même que le débiteur d’une rente constituée; le capital de la rente qu’il paye n’est pas exigible dans l’une et l’autre rente, il devient exigible quand le débiteur manque à ses engagements ; en ce sens il perd le bénéfice du terme, il en est déchu ; il en doit être déchu dans tous les cas ; la nature de la rente ne peut avoir aucune influence sur cette déchéance, car l’article 1188 l’établit pour toute espèce de
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créance- l’article 1912 ne fait que l’appliquer à la rente constituée; elle doit s’appliquer aussi à la rente foncière, d’abord en vertu du principe général de 1 article 1188, ensuite en vertu de l’article 1912, qui reçoit son application à la rente foncière, puisque, dans le système du code, la rente foncière n’est plus qu’une rente constituée. Pour que l’article 1912 ne fût pas applicable à la rente foncière, il faudrait un texte qui y dérogeât, et de texte il n’y en a point ; le code ne s’occupe de la rente foncière que pour la déclarer meuble et raclietable, c est-a-dire pour 1 assimiler à une créance ordinaire, donc à une rente constituée. S’il y a des différences entre les deux rentes, elles découlent des principes généraux; mais ces principes n’ont rien de commun avec la déchéance du terme, car cette déchéance est elle-même un principe général établi par l’article 1188 pour toute créance. Enfin le droit de résolution et le rachat forcé diffèrent dans leur effet. La résolution doit être demandée en justice, la déchéance du terme, qui rend le capital de la rente exigible, existe en vertu de la loi. Quand le créancier demande la résolution de la vente, le juge peut arrêter son action et la neutraliser en accordant un délai au débiteur ; tandis que le juge n’a pas de droit dans le cas où le débiteur est déchu de plein droit du bénéfice du terme. Lorsque le juge prononce la résolution, le contrat de vente est considéré comme n’ayant jamais existé ; le vendeur rentre dans son héritage, mais il doit restituer le prix, et, dans l’espèce, tous les arrérages qu’il a perçus. Est-ce que tel est aussi 1 effet du rachat forcé? Du tout; si c’est le créancier dune rente foncière qui l’exerce, la vente subsiste; le débirentier conserve la propriété de l’immeuble, il ne le restitue pas au créancier, il lui rembourse le capital de la rente, qu il avait le droit de lui rembourser pour se décharger du payement de la rente ; le crédirentier n’a rien à restituer, il garde les arrérages qu’il a touchés ; il reçoit le capital de la rente, au lieu des arrérages que le débirentier ne paye pas, ou pour le payement desquels il n’offre point les sûretés stipulées.
. les principes, loin de s’opposer à ce que le créancier d une rente foncière exerce le droit de rachat forcé, le
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lui donnent nécessairement. Il y a encore une considération qui nous paraît décisive en faveur du crédirentier. Le débat porte d’ordinaire sur l’article 1912, ce qui rend la discussion si difficile et la solution si douteuse. Mais toute difficulté s’évanouit et il n’y a plus aucun doute, dans le cas prévu par l’article 1913. Le débiteur de la rente foncière tombe en déconfiture ou en faillite : le capital de la rente deviendra-t-il exigible? L’affirmative nous paraît certaine : le créancier peut invoquer l’article 1913, parce que sa rente est réellement une rente constituée ; et si on lui objecte que cette disposition est spéciale et exceptionnelle, comme on le fait pour l’article 1912, il répondra qu’il n’a pas besoin de l’article 1913, qu’il puise son droit dans l’article 1188, lequel bien certainement consacre un droit général applicable à tout créancier. Or, si le capital de la rente foncière devient exigible dans le cas prévu par l’article 1913, il le devient aussi dans les deux cas de l’article 1912, car les trois cas dans lesquels le débirentier peut être contraint au rachat sont la conséquence d’un seul et même principe, la déchéance du terme prononcée par l’article 1188; si le crédirentier peut invoquer l’article 1913, il peut aussi invoquer l’article 1912 : il y a identité de raison.
6*. 'Si r on admet l’interprétation que nous avons donnée de l’article 1912 et que nous venons de rappeler, il est très-facile de répondre aux objections que l’on fait contre notre opinion ; les arguments se retournent contre l’opinion contraire. La jurisprudence, quand on y regarde de près, est d’une faiblesse extrême. En effet, la doctrine qu’elle consacre repose sur une confusion de principes qui, à notre avis, est évidente. Elle considère le rachat forcé de l’article 1912 comme une résolution du contrat découlant du principe de l’article 1184; mais la jurisprudence recule devant les conséquences de cette assimilation que nous appelons une confusion, elle n’applique point à la prétendue résolution de l’article 1912 les effets de la condition résolutoire tacite, elle aboutit ainsi à une résolution spéciale qui n’est pas une résolution ; cette résolution, au lieu d’être l’application de l’article 1184, devient une disposition excep-
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tionnelle, spéciale, dit la cour de cassation; disposition que l’on ne peut pas étendre, qu’il faut limiter au cas prévu par le texte, c’est-à-dire à la rente constituée (1). La cour de cassation oublie entièrement l’article 1 188, bien qu’une partie de l’article 1912 et tout l’article 1913 soient compris dans le texte de cette disposition. Voilà le vrai principe, dont les articles 1912 et 1913 ne sont quune application à la rentepe rpétuelle ; ainsi ramenées à leur origine, ces dispositions n’ont plus rien d’exceptionnel, c’est le droit commun écrit au titre des Obligations et appliqué au contrat de rente. L’argument, on le voit, milite contre 1 opinion qui s’en prévaut.
La cour de Paris a une autre explication ; elle distingue le droit de résolution et le droit de rachat forcé. La loi donne au vendeur l’action en résolution quand l’acheteur ne paye pas le prix : voilà le droit du créancier d’une rente foncière; vendeur d’un immeuble, il peut agir en résolution de la vente quand l’acheteur, débirentier, ne paye pas les arrérages. Le droit de rachat est tout autre chose, c’est le droit d’exiger le remboursement du capital de la rente dans les cas prévus par les articles 1912 et 1913 : la loi accorde ce droit au créancier d’une rente constituée, elle ne le donne pas au créancier d’une rente foncière, donc celui-ci ne peut pas l’exercer (2). La prémisse est exacte, la conclusion est fausse. Oui, le rachat n’est pas la résolution ; est-ce à dire que le crédirentier qui a le droit de résolution ne puisse pas jouir du droit de rachat? La conséquence n’est certes pas logique, et elle est tout aussi peu juridique. C’est précisément parce que la résolution et le rachat sont deux droits différents, que rien n’empêche le créancier d une rente foncière de les exercer l’un et 1 autre : il exerce 1 un comme vendeur, il exerce l’autre comme crédirentier. Sans doute il ne les exerce pas simultanément, de même qu’il n’exerce pas simultanément son privilège et son droit de résolution ; il a le choix , il choisit le droit qu il a intérêt d’exercer. Il peut être intéressé à ne
itoto/S«à»Tl).1824; Cassaüon’ ** im (Dalloz, au mot
(2) Paris, 8 janvier 1825 (Dalloz, au mot Rentes foncières, n° 91).
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pas agir en résolution quand l’immeuble a été détérioré, dégradé et que le tiers détenteur est insolvable; il demandera alors le rachat forcé, si le débiteur se trouve dans un des cas prévus par les articles 1912 et 1913. D’ordinaire l’action en résolution lui sera plus favorable, parce que le rachat ne peut être utilement exercé que lorsque le débiteur de la rente est solvable ; s’il est insolvable, la résolution sera plus avantageuse, puisque le vendeur est sûr de rentrer au moins dans la propriété de son héritage (î).
Un arrêt récent de la cour de Caen écarte T article 1188, base de notre doctrine, par une fin de non-recevoir. Il n’ existe, ÿlit-elle, dans la rente foncière ni capital mobilier, ni, par conséquent, une échéance pour le remboursement; ce qui rend l’article 1188 inapplicable et, partant, l’article 1918 (2). Il nous semble qu’il suffit de lire l’article 1188 pour se convaincre que la cour l’interprète à faux. Que dit-il? Le débiteur ne peut plus réclamer le bénéfice du terme lorsqu’il diminue les sûretés que le créancier avait lors du contrat et en vertu du contrat. Il n’est rien dit, dans ce texte, d’un capital mobilier que le débiteur doit rembourser : le débiteur d’une rente, quelle qu’elle soit, ne doit pas un capital ; si donc l’argumentation de la cour était exacte, il en faudrait conclure que l’article 1188 ne reçoit pas d’application aux rentes, pas plus aux rentes constituées qu’aux rentes foncières; cependant les articles 1912 et 1913 l’appliquent à la rente constituée ; donc on doit aussi l’appliquer à la rente dite foncière, qui, sauf quelques différences, n’est plus qu’une rente constituée. C’est donc toujours à la question, telle que nous l’avons posée, qu’il faut revenir; les articles 1912 et 1913 sont-ils une application du principe établi par l’article 1188? Si oui, la question est décidée par cela même en ce qui concerne les rentes foncières.
63. Si la rente est constituée comme condition de la cession à titre gratuit d’un immeuble (art. 530), la constitution sera soumise aux principes qui régissent les donations. C’est l’application de notre règle d’interprétation (n° 59). De là suit que si les arrérages ne sont pas payés, la charge
(1) Voyez, en ce sens, Jourdan, dans la Thémis, t. V, p. 321.
(2) Caen, 5 août 1874 (Dalloz, 1876, 2, 123).
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r,’Af pn t pas remplie, il y a lieu à la révocation de la donation pour cause d’inexécution des conditions (art. 954). C’est une vraie action en résolution, comme nous l’avons dit, au titre des Donations et Testaments. Il va sans dire qu’il y a lieu à rapport et à réduction; c’est le droit commun.
64. La rente foncière, malgré le nom quelle porte, n’est plus une dette du fonds, c’est une dette de la personne, donc une créance ordinaire régie par le droit commun. De là suit que le détenteur de l’immeuble aliéné à charge de rente foncière en est tenu, non comme détenteur du fonds, mais comme débiteur personnel s’il s’y est obligé dans le contrat, ou s’il a pris la rente à sa charge; dans l’un et l’autre cas, il ne peut plus s’en affranchir en déguerpissant, comme il en avait le droit dans l’ancienne jurisprudence ; tenu personnellement, le débirentier doit payer, comme tout débiteur personnel, c’est-à-dire qu’en s’obligeant il a obligé tous ses biens présents et à venir, et il reste tenu alors même que ces biens ne suffiraient pas pour payer sa dette. S’il vient à mourir, la dette de la rente passe à ses héritiers et se divise entre eux. Dans l’ancien droit, les héritiers étaient, d’après plusieurs coutumes, tenus solidairement de la rente; cette solidarité n’existe plus, puisque le code ne l’a pas maintenue, et il n’y a pas de solidarité légale sans loi. Si le débiteur ne paye pas les arrérages, le créancier a l’action en résolution, et il a de plus un privilège; ces garanties sont également régies par le droit commun.
Le débirentier peut s’affranchir du payement des arrérages en remboursant le capital, sauf à se conformer aux clauses du contrat qui règlent l’exercice de ce droit; il peut aussi, dans notre opinion, être contraint au rachat, dans les cas prévus par les articles 1912 et 1913. Que le rachat soit volontaire ou forcé, il se fait conformément aux règles que nous avons établies plus haut, en distinguant les rentes antérieures à la loi de 1790 et les rentes postérieures (nos 50-53).
65 Les rentes sont soumises à quelques- dispositions spéciales. Aux termes de l’article 2263, « le débiteur d’une rente peut être contraint, après vingt-huit ans de la date du dernier titre, à fournir à ses frais un titre nouvel à son
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créancier ou à ses ayants cause. « Cette disposition est applicable à toute rente, donc aussi à la rente foncière.
D’après l’article 2217, les arrérages des rentes perpétuelles se prescrivent par cinq ans. Nous reviendrons sur ces dispositions, au titre de la Prescription.
60. Dans 1’ ancien droit, les tiers détenteurs des fonds grevés de rente étaient tenus de l’acquitter, en cette qualité, sauf à user de la faculté du déguerpissement pour s’en affranchir. Dans notre droit moderne, les tiers détenteurs des immeubles aliénés à charge de rente sont soumis au droit commun; ils ne doivent pas payer la rente, parce que ce n’est plus le fonds qui la doit, c’est le débiteur personnel, et les tiers détenteurs sont des tiers à la dette. Si le crédirentier a un privilège ou une hypothèque, il peut l’exercer contre tout détenteur du fonds; l’action résolutoire réagit également contre les tiers détenteurs, mais ceux-ci ont un moyen d’effacer tous les droits réels ainsi que le droit de résolution, en se conformant aux règles que notre loi hypothécaire prescrit pour la purge.
67. Il nous reste à voir quelles différences il y a entre les rentes foncières de l’article 530 et les rentes constituées de l’article 1909. Par leur mobilisation, les rentes foncières sont devenues des créances ordinaires, analogues, par conséquent, aux rentes constituées, puisque les unes et les autres ont pour objet une prestation périodique et perpétuelle.' En ce sens, on peut dire que les rentes foncières sont devenues des rentes constituées. La loi ellemême établit un rapport important entre les deux espèces de rentes, en les déclarant essentiellement rachetables. Il y a toutefois des différences.
Nous avons déjà signalé la différence que la loi établit piant au rachat ; on peut stipuler que le rachat des rentes perpétuelles n’aura pas lieu pendant un certain temps, qui ne peut excéder dix ans, pour les rentes constituées, tandis qu’il peut être de trente ans pour les rentes foncières. Il y a encore une différence en ce qui concerne les conditions du rachat. S’agit-il d’une rente foncière, les parties jouissent d’une entière liberté : une rente foncière de 5,000 francs, constituée au denier vingt, peut être stipulée remboursa-
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DU PRÊT
ble au denier vingt-cinq, même sous l’empire d’une législation qui limite l’intérêt conventionnel à 5 pour cent; la raison en est que le Capital de la rente est le prix d’un immeuble, et aucune loi ne fixe le prix auquel il est licite de vendre un héritage. Il n’en est pas de même des rentes constituées; le contrat de constitution est un prêt à intérêt, donc il est soumis aux lois qui restreignent le taux de l’intérêt; le contrât ne peut donc se faire qu au taux légal.
Dans l’opinion commune, le créancier d’une rente foncière, quand elle est établie comme prix de vente, a le privilège du vendeur et le droit de résolution, mais il n’a point le droit de rachat forcé que les articles 1912 et 1913 accordent au créancier d’une rente constituée. Dans notre opinion, cette différence n’existe point. Le rapport que la mobilisation des rentes foncières a établi entre ces rentes et les rentes constituées, fournit un nouvel argument en faveur de notre opinion. En effet, les rentes dites foncières sont des rentes constituées, sauf les différences établies par la loi, ou celles qui résultent des principes généraux de droit, et ces principes ont aussi leur base dans la loi. Or, le code në dit rien des rentes foncières, sinon quelles sont meubles et achetables, c’est-à-dire qu’il lés met sur la même ligné que les rentes constituées. Quant aùx principes, l’article 1188 pose aussi une règle de droit commun que les articles 1912 et 1913 ne font qu’appliquer aux rentes constituées; l’analogie conduit à l’appliquer aux rentes foncières.
Quand la rente foncière est établie comme prix d’un irrv meuble, le contrat constitutif de la rente est une véritable vente immobilière, donc soumise à la rescision pour cause de lésion. Dans 1 ancien droit, on assimilait aussi la constitution de rente à une vente, par suite la rente constituée était un droit immobilier, mais c’étaient des fictions. La 1^7 tl brumaire ait vn et le code civil ont rétabli la réalité desehosës, en mobilisant toutes les rentes. Il ne saurait donc être question de là rescision pour cause de lésion en ce qui concerne les rentes constituées.
