N° 3. DES ACTES TRANSLATIFS DE DROITS RÉELS IMMOBILIERS

W. Les démembrements de la propriété constituent, à proprement parler, les droits réels immobiliers dont parle l’article 1er de la loi. Quand ils sont établis par acte entrevifs, il y a lieu à transcription. Il est vrai que, dans ce cas, l’expression dont la loi se sert est impropre. On ne dit pas de celui qui constitue un droit réel, qu’il transfère ce droit; cependant, au point de vue des principes, le mot translatif peut se justifier. Si je constitue un usufruit (2), une emphytéose (t. VIII, n° 366), une superficie (t. VIII, n° 417), une servitude réelle (t. VIII, n° 155), je transmets à l’acheteur un démembrement de mon droit de propriété, lequel comprend tous les droits réels qui peuvent en être détachés ; en ce sens l’acte est translatif et tombe sous l’application littérale de l’article 1er de notre loi hypothécaire.

Nous venons d’énumérer les droits réels qui sont un démembrement de la propriété d’un immeuble (2). Il faut y ajouter l’usage d’un immeuble, et le droit d’habitation qui a nécessairement pour objet un immeuble. Quant aux privilèges immobiliers et aux hypothèques, nous dirons plus loin que ce sont aussi des droits réels immobiliers, mais la loi a organisé une publicité spéciale pour les actes qui les constatent. Il s’agit des actes qui constituent les privilèges

(1) Voyez, en sens divers, Mourlon, De la transcription, t. I, p. 133, n0B 53-62; Flandin, De la transcription, t. I, p. 203, n08 299 et 300; Aubry et Rau, t II, p. 289, note 10, § 209.

(2) Nous avons examiné, au titre de Y Usufruit, les difficultés qui se pré* sentent en matière de transcription (t. VI, nos 347-351).

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et les hypothèques. Quant à la transmission des créances privilégiées et hypothécaires, la loi la soumet également à

une publicité spéciale (art. 5).

78. La publicité dés servitudes donne lieu à quelques difficultés. On demande d abord si les servitudes apparentes doivent être rendues publiques par la transcription des actes entre-vifs qui les constituent. Si l’on s’en tient au texte, il n’y a aucun doute; ces servitudes sont des droits immobiliers, donc la loi est applicable. D’après le projet du gouvernement, tel qu’il avait été admis par la commission et par la chambre des représentants, la constitution des servitudes apparentes n’était pas soumise à la publicité. Ces servitudes, disait la commission spéciale, sont peu dommageables pour la propriété, et elles s’annoncent d’ailleurs par des signes qui frappent les yeux : à, quoi bon rendre publiques des charges qui sont publiques de leur nature? C’étaient d’assez mauvaises raisons. Nous venons de dire (n° 74) que la considération d’intérêt est indifférente au point de vue du droit, parce qu’on n’est jamais sûr qu’il n’y ait pas d’intérêt à la publicité quand il s’agit d’un acte qui, par sa nature, intéresse les tiers. Le gouvernement et la chambre des représentants trouvaient que la transcription était inutile, le sénat fut d’avis qu’elle était utile; et il avait raison. Quel est le grand avantage de la publicité? C’est, d’une part, de mettre l’acquéreur d’un immeuble, ainsi que les créanciers, à l’abri du préjudice qu’ils éprouveraient si l’on pouvait leur opposer des actes antérieurs à leur acquisition et non transcrits ; or, la servitùde apparente peut rester occulte tant qu’elle n’est pas exercée; les apparences peuvent encore être trompeuses. Il n’y a qu’un moyen certain d’empêcher les actes occultes, c’est d en ordonner une publicité légale. Cette publicité a encore l’avantage de donner aux tiers une connaissance exacte de la situation immobilière de celui avec qui ils traitent; ils n’ont qu’à consulter le registre aux transcriptions. Mais il faut pour cela que ce registre soit complet; un registre incomplet induit en erreur, parce que les tiers peuvent croire qu’il n’y a pas d’autres charges que celles qui y sont mentionnées ; ce serait un mauvais système de

publicité que de les obliger à parcourir les fonds de leur débiteur, pour voir s’ils ne sont pas grevés de servitude. La commission du sénat conclut qu’il fallait ordonner la publicité des servitudes, quand même elle pourrait se trouver inutile (1). Voilà le vrai principe en matière de publicité.

79. La commission du sénat dit, dans son rapport, que la transcription n’est évidemment pas exigée pour les servitudes légales. Cela est trop absolu. L’expression' de servitudes légales désigne des charges d’une nature trèsdifférente; il faudrait encore y comprendre, d’après la terminologie du code, les servitudes qui dérivent de la situation des lieux, car il est certain que les charges n’existent que parce que la loi les établit; en ce sens, ce sont aussi des servitudes légales.

Dans cette large acception, le mot servitudes légales • comprend des charges qui ne sont pas des servitudes ; ce sont plutôt des modifications de la propriété que la coexistence des hommes dans l’état de société rend nécessaires. Jusqu’où doivent ou peuvent aller ces restrictions, sans qu’il eh résulte pour le propriétaire un droit à une indemnité? Cette question, très-délicate en théorie, a été tranchée par notre législation contre les propriétaires. ; ils doivent subir les charges que la loi ou la nature leur impose, sans indemnité aucune, sauf dans les cas où la loi leur donne droit à une indemnité. C’est dire que la propriété peut être restreinte sans qu’il en résulte un démembrement, une aliénation partielle; en ce .sens, les servitudes légales qui apportent des restrictions au droit de propriété ne sont pas des droits réels immobiliers ; partant il n’y a pas lieu de les rendre publiques, Si le législateur avait voulu les * soumettre à la publicité, il aurait dû organiser un mode de les constater par des actes, car les servitudes légales étant établies par la loi, la base manque à la transcription.

On peut rapporter à ces charges légales qui restreignent la propriété ce que l’on appelle parfois la servitude d’ali-

(1) Rapport de la commission spéciale (Parent, p. 13, 7°), et de la commission de la chambre des représentants (Parent, p. 115); Rapport de la commission du sénat (Parent, p. 397).

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gnement; c’est-à-dire les prohibitions ou obligations établies par’les lois et règlements relatifs à l’alignement et à la hauteur des constructions. Quand un propriétaire est obligé de reculer la façade d’une maison riveraine de la voie publique, la partie du fonds qu’il abandonne est réunie à la voie et fait dès lors partie du domaine public, sans qu’il y ait lieu à transcription. Il en serait même ainsi dans le cas où l’alignement donné à un riverain emporterait une expropriation pour cause d’utilité publique. Nous reviendrons sur ce point (i). <

Il y a des servitudes légales, établies dans l’intérêt public, qui démembrent la propriété, en ce sens que le propriétaire ne peut rien faire sur son fonds qui soit contraire à l’intérêt social, à raison duquel la charge a été établie : telle est la servitude de marchepied, mentionnée dans l’article 650. Il y a des servitudes plus onéreuses encore, ce sont les servitudes militaires. Ces charges existent en vertu’ de la situation des fonds, elles sont consacrées par la loi, sans qu’elle ait prescrit la publicité ; et l’article 1er de notre loi est aussi inapplicable ; il n’intervient aucun acte constatant l’établissement de ces charges ; il ne peut pas même y avoir convention relative à une charge qui est d’intérêt public (art. 6). De ces servitudes légales, il faut encore dire, avec la commission du sénat, qu’il est évident quelles ne sont pas soumises à la transcription.

80. Le code place aussi parmi les servitudes légales les obligations auxquelles les propriétaires sont soumis l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention (art. 652). Ailleurs la loi (art. 1370) qualifie de quasi-contrats ces engagements formés involontairement entre voisins. Aux titres qui sont le siège de la matière, nous ayons dit quels sont les vrais principes qui régissent ces prétendues servitudes légales, ou ces soi-disant quasi-contrats. Pour le moment, nous demandons si ces charges ou obligations donnent lieu à transcription. Il faut poser comme principe que si, à l’occasion de ces faits juridiques

(l) Flandin, De la transcription , 1. 1. p. 411 , 415. Aubry et Rau, t. III,

p. 7 et note 1, § 239 bis. . '

il intervient un acte translatif de droits réels immobiliers, il doit être transcrit. Notre loi est générale, elle ne distingue pas entre les droits, et l’esprit de la loi est tout aussi général; il faudrait une disposition exceptionnelle pour soustraire à la publicité un acte translatif de propriété immobilière. Il en est ainsi de l’acquisition de la mitoyenneté par convention. La chose est évidente quand l’acquisition est # volontaire, puisque c’est la vente d’une copropriété immobilière. Cela est tout aussi certain quand l’acquisition de la mitoyenneté estforcée ; iln’en est pas moins vrai qu’il se forme une convention et qu’il y a un acte translatif de droits réels immobiliers (t . VII , n° 522) ; donc cet acte doit être transcrit.

A plus forte raison en est-il ainsi quand des propriétaires, en vendant ou en partageant un héritage, réservent une partie accessoire pour leur usage commun, par exemple une allée, une ruelle, une cour; c’est rétablissement d’une copropriété par convention. La cour de cassation qualifie cette copropriété de servitude réciproque; c’est confondre la propriété avec un démembrement de la propriété. Du reste, au point de vue de la transcription, peu importe que ce soit propriété ou servitude; toujours est-il que l’acte qui l’établit constate une convention translative d’un droit réel immobilier, partant il doit être transcrit (t. VII, n° 162).

8f . Des lois nouvelles, portées en France et en Belgique, ont établi des servitudes dans l’intérêt de l’agriculture, servitude d’aqueduc, servitude d’écoulement des eaux d’irrigation, servitude d’appui, servitude d’écoulement en cas d’inondation et de drainage. Nous avons dit ailleurs comment ces servitudes s’établissent (î) ; elles sont légales * en ce sens que la loi les établit dans un intérêt général; les tribunaux y interviennent; il y a donc des actes qui constatent 1’établissement d’une servitude; dès lors on se trouve dans les termes de la loi : ces actes doivent être transcrits (2).

(1) Voyez le t. VII de mes Principes . p. 440 et suiv., n°® 375-4X6.

(2) Flandin, De la transcription, t. I, p. 299, nos 418-423. Aubry etRau, t. III, p. 7, note 2. Comparez Mourlon, De la transcription , t. I, p, 314, n°» 117 et 118.

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