N° 4. DE I,A CESSION D’ACTIONS IMMOBILIÈKES

8$. La cession d’une action immobilière implique la transmission d’un droit réel immobilier, donc la nécessité de la transcription. En effet, l’action est inséparable du droit dont elle n’est que l’exercice ; si l’action est immobilière, c’est qu’elle a dû mettre entre les mains de celui à qui elle appartient, un immeuble ou un droit réel immobilier. C’est cette propriété ou ce droit qui, en réalité, fait l’objet de la cession; la cession d’une action immobilière, sans la cession de l’immeuble ou du droit immobilier, serait un non-sens, puisque l’action n’est autre chose que la poursuite du droit. Cela est décisif en ce qui concerne la transcription.

83. Telle est la cession de l’action en revendication d’un immeuble. Le cessionnaire poursuit son droit en justice, il obtient gain de cause; quelle en sera la conséquence? C’est qu’il sera propriétaire de l’immeuble : en vertu de quel acte? Ce n’est pas en vertu du jugement, puisque le juge ne fait que déclarer les droits des parties ; Il déclare donc que le cessionnaire est propriétaire de l’immeuble, en vertu de la cession qui lui a été faite pour revendiquer cet immeuble. C’est en ce sens qu’un adage romain dit : Qui actionem habet ad rem recuperandam, ipsam rem habere videtur . Sans doute, l’action peut ne pas réussir, et, dans ce cas, te cessionnaire n’aura pas la propriété de la chose. Voilà pourquoi un autre adage dit : Minus est habere actionem quam rem. Est-ce à dire qu’il y ait une différence entre la cession de l’action et la cession de l’immeuble? Non, si le cessionnaire échoue dans sa demande, c’est que le cédant n’était pas propriétaire de l’immeuble ; et la même chose peut arriver dans la vente de l’immeuble, l’acheteur n’en acquerra point la propriété, si le vendeur n’en était pas propriétaire ; au point de vue de la. translation de la propriété, il n’y a donc aucune diffé rence entre céder un immeuble et céder l’action en revendication de cet immeuble C’est dire que la cession de l’ac-

tion doit être transcrite, aussi bien que la vente de la chose (i).

84. II en est de même de la cession d’une action en nullité ou en rescision d’un contrat translatif de propriété immobilière. La vente que j’ai faite d’un immeuble est rescindable pour cause de lésion. J’ai une action en rescision, en vertu de laquelle je puis recouvrer la propriété de l’immeuble. Ce n’est pas une revendication, car je dois avant tout demander la rescision de la vente, mais si la vente est rescindée, elle sera considérée comme n’ayant jamais existé, partant, moi je serai censé avoir toujours été propriétaire de l’immeuble. De la suit que si je cède l’action en rescision, je cède la chose même. Cela est si vrai que le cessionnaire peut hypothéquer l’immeuble, et l’hypothèque sera valable si la rescision est prononcée. Le juge déclarera que le cédant a toujours été propriétaire, et que le cessionnaire l’a été en vertu de l’acte de cession; donc cet acte est translatif de propriété immobilière : partant, il doit être transcrit (2).

85. Que faut-il décider de la cession de l’action en résolution d’une vente immobilière? La question est controversée. Il faut distinguer. S’il s’agit d’une condition résolutoire expresse, opérant la résolution de plein droit, sans l’intervention du juge, la cession de l’action est, -à vrai dire, la cession de l’immeuble. En réalité, la convention est mal qualifiée, il n’y a pas d’action en résolution, puisque la résolution ne doit pas être demandée en justice ; elle existe de plein droit par l’événement de la condition résolutoire. C’est donc la propriété de l’immeuble qui est cédée, ou, si l’on veut, l’action en revendication. Car celui qui agit revendique ; si le juge intervient, c’est seulement pour constater que la condition est accomplie ou pour briser la résistance de celui dont le droit est résolu. La cession de l’action étant, dans ce cas, la cession de Faction en revendication d’un immeuble, il y a un acte translatif

(1) Troplong, De la transcription , p. 227, n° 56.

(2) Mourlon, De la transcription , t. I, p, 30, ngte 16. Aubry et Rau, t. II, p 290, note 14, § 209, et 'es auteurs cité6.

DES PRIVILEGES ET HYPOTHÈQUES

d’un droit immobilier qui doit être transcrit. Sur ce point, il n’y a aucun doute (1).

S’il s’agit d’une condition résolutoire tacite, la question devient douteuse. Je vends un immeuble, sans condition aucune. L’acheteur ne paye pas le prix. J’ai deux droits, une action en payement du prix, garantie par un privilège, et une action en résolution de la vente. Je cède l’action en résolution, de la vente. Cette cession doit-elle être rendue publique par la transcription? On enseigne généralement qu’il n’y a pas lieu à transcrire, parce que la cession a pour objet un droit de créance et non un droit réel immobilier (2). N’est-ce pas confondre le droit au prix avec le droit de résolution? L’action en payement du prix est certainement mobilière, puisqu’elle tend à procurer une somme d’argent ; mais l’action en résolution de la vente est immobilière, puisqu’elle tend à faire résoudre la vente, et si la vente est résolue, le vendeur et partant le cessionnaire seront considérés comme ayant toujours été propriétaires ; la cession de l’action aura été la cession de la propriété : pourquoi cette cession serait-elle exemptée de la publicité ? On objecte que le juge doit intervenir pour prononcer la résolution ; il peut ne pas la prononcer en accordant un délai à l’acheteur,, et si l’acheteur paye dans ce délai, la vente sera maintenue. Donc la cession de l’action résolutoire n’aboutit pas nécessairement à une translation de propriété, et en ce sens elle n’est pas un acte translatif de droits réels immobiliers. Cette objection nous fait pencher pour l’opinion générale.

86. L’application de ces principes soulève une nouvelle difficulté. Je vends un immeuble avec faculté de rachat. La cession de mon droit doit-elle être transcrite? A notre avis, oui. La clause de rachat est une condition résolutoire stipulée par les parties contractantes, donc une condition expresse qui opère de plein droit en vertu du contrat. Céder le droit de réméré, c’est donc céder un droit sur l’immeuble, moyennant l’accomplissement des conditions du

(1) Aubry et Rau, t. II, p. 290, note 14, § 209.

n 2llaa transcription, t. I, p. 33, n<> 18. Aubry et Rau, t. II,

p. dVd, note 07, § 209.

rachat. Ce n’est pas le juge qui prononce la résolution, et il ne peut pas l’empêcher. Elle a lieu par la volonté des parties. Si le cessionnaire use du pacte de rachat, il sera propriétaire à partir de l’acte de cession,' comme s’il avait acheté l’immeuble, et c’est, en réalité, l’immeuble qu’il a acheté. Il y a donc translation de propriété immobilière, et, par conséquent, l’acte qui opère cette transmission doit être transcrit. Si l’on admet que la cession du droit de r achat ne doit pas être transcrite, il en résultera qu’il s’opérera une transmission de propriété immobilière ÿ au profit du cessionnaire, sans publicité aucune. Cela est contraire au texte et à l’esprit de la loi (i).

On objecte que le vendeur avec faculté de rachat se dépouille de tout droit de propriété, et qu’il ne conserve qu’une simple créance contre l’acheteur. Dans l’opinion que nous avons enseignée, le vendeur reste propriétaire sous condition suspensive; d’où suit qu’en cédant son droit, il transporte réellement une propriété conditionnelle au cessionnaire. Cette idée, dit-on, est complètement inexacte ; on nie que le vendeur conserve un droit de propriété, même simplement conditionnel (2). Il nous semble que c’est nier l’évidence. Est-ce que le vendeur ne peut pas hypothéquer l’immeuble, et cette hypothèque ne serat-elle pas pleinement valable si le rachat est exercé? Et en vertu de quel droit accorderait-il une hypothèque, s’il n’était pas propriétaire conditionnel? Nous renvoyons à ce qui a été dit au titre de la Vente (t. XXIV, n03 392-395).