DE LA PUBLICITÉ DES ACTES QUI INTÉRESSENT LES TIERS

4. Les dispositions préliminaires prescrivent d’abord la publicité des actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers. Cette publicité se fait par voie de transcription, c’est-à-dire que les actes sont copiés en entier sur les registres tenus par le conservateur des hypothèques. La loi soumet à la même publicité les baux dont la durée excède neuf ans, ou qui contiennent quittance d’au moins trois années de loyer (art. 1-2).

La loi de 1851 prescrit, en second lieu, la publicité des demandes en nullité ou en révocation quand elles concernent des droits résultant d’actes soumis à la transcription, ainsi que des décisions rendues sur ces demandes. Cette publicité se fait par voie d’inscription (art. 3 et 4),

• En troisième lieu, la loi soumet à la publicité les cessions de créances privilégiées ou hypothécaires, ainsi que la subrogation à ces créances. Cette publicité a aussi lieu par voie d'inscription (art. 5 et 6).

Il y a encore des droits qui doivent être rendus publics par la voie de l’inscription, ce sont les privilèges immobiliers et les hypothèques. Il en est traité dans les chapitres qui concernent les privilèges et les hypothèques.

DES PRIVILEGES ET HYPOTHÈQUES

CPI A PITRE Ier.

DU PRINCIPE DE PUBLICITÉ

§ Ier Critique clu système de clandestinité du code civil.

5. Le code n’a point de système sur l’importante question de savoir si les actes qui intéressent les tiers doivent être rendus publics. Aujourd’hui on trouve que c’est une de ces questions qu’il suffit de poser pour les résoudre. Elle était résolue dans le sens de la publicité par la loi du 11 brumaire an vii, laquelle n’avait fait que consacrer l’ime des traditions qui se partageaient l’ancienne France, celle des coutumes de nantissement. Cette loi portait (art. 26) : « Les actes translatifs de biens et droits susceptibles d’hypothèques doivent être transcrits sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques, dans l’arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque-là ils ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente. » Les auteurs du code civil désertèrent le principe de publicité pour s’attacher à la tradition romaine qui consacrait le principe de clandestinité, si l’on peut donner le nom de principe à une législation qui ne prend aucun souci de l’intérêt des tiers, parce quelle ignore les plus simples notions d’économie politique et de crédit public.

6. On ne peut pas même dire que la clandestinité soit un système pour les auteurs du code ; ils ont suivi aveuglément la tradition romaine telle qu’elle avait été consacrée par 1 ancienne jurisprudence, établissant tantôt la publicité, et tantôt la proscrivant. S’agit-il de donation de biens susceptibles d’hypothèques, le code (art. 939) exige la transcription des actes contenant la donation et l’acceptation, ainsi que la notification de l’acceptation qui aurait

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eu lieu par acte séparé, et l’article 941 ajoute que le défaut de transcription pourra être opposé par toute personne ayant intérêt. Même système pour les substitutions fidéicommissaires permises : « Les dispositions par actes entrevifs ou testamentaires, à charge de restitution, seront rendues publiques, savoir, quant aux immeubles, par la transcription des actes sur les registres du bureau des hypothèques du lieu de la situation, et quant aux sommes colloquées avec privilège sur les immeubles, par l’ inscription sur les biens affectés au privilège » (art. 1069). L’article 1070 contient la sanction habituelle en cette matière, c’est que « le défaut de transcription pourra être opposé par les créanciers et tiers acquéreurs » .

V oilà la publicité telle que la loi de brumaire l’établissait, en termes généraux, pour toute transmission de biens susceptibles d’hypothèque. Les auteurs du code ont donc été d’avis que les donations et substitutions devaient être rendues publiques, dans l’intérêt des tiers créanciers et acquéreurs. Mais si les tiers sont intéressés à connaître les actes de disposition à titre gratuit, ils ont un intérêt identique à connaître les actes à titre onéreux, les ventes d’immeubles, sauf que leur intérêt est mille fois plus grand, car les donations sont rares et les substitutions plus rares encore, tandis que les ventes sont des actes de tous les jours. Le code veut que les actes à titre gratuit soient rendus publics, et quand il arrive à des actes infiniment plus nombreux, les ‘aliénations à titre onéreux, et que les tiers, par conséquent, sont plus intéressés à connaître, il abandonne le principe de publicité pour rétrograder jusqu’à la législation romaine : c’est la clandestinité qui l’emporte. Est-ce système? Non, car un des derniers titres, celui qui est, à vrai dire, le siège de la matière, le titre des Privilèges et Hypothèques , exige la publicité pour que le créancier privilégié ou hypothécaire puisse faire' valoir son droit de préférence à l’égard des tiers : « Entre les créanciers, l’hypothèque, soit légale, soit judiciaire, soit conventionnelle, n’a de rang que du jour de l’inscription prise par le créancier sur les registres du conservateur « (art. 2134). Même disposition pour les privilèges (art. 2106) : « Entre

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les créanciers, les privilèges ne produisent d’effet à l’égard des immeubles qu’autant qu’ils sont rendus publics par inscription sur les registres du conservateur des hypothèques. « Ainsi le législateur veille à l’intérêt des tiers quand

11 s’agit d’hypothèques ou de privilèges ; on ne peut opposer ces droits même aux créanciers chirographaires, que lorsqu’ils ont été rendus publics. Et quand il s’agit de l’aliénation des immeubles, 1er législateur oublie que les tiers sont également intéressés à connaître les actes translatifs de propriété immobilière ; il oublie que, sans la publicité de ces actes, la publicité du régime hypothécaire est tellement imparfaite quelle devient presque un leurre au lieu d’être une garantie.

7. Les auteurs du code se condamnent eux-mêmes, par leur inconséquence. La publicité qu’ils prescrivent en matière de donations, de substitutions et d’hypothèques, estelle utile, nécessaire dans l’intérêt des tiers, il fallait généraliser la publicité, comme l’avait fait la loi du 1 1 brumaire an vu, à la suite des coutumes de nantissement. La publicité est-elle inutile pour les actes les plus importants, les aliénations d’irnmeubles, elle était inutile, à plus forte raison, pour les donations et pour les constitutions d’hypothèques, 11 fallait donc choisir entre la publicité et la clandestinité. Les auteurs du code se sont prononcés tantôt pour la publicité, tantôt pour la clandestinité, sans que l’on puisse donner une ombre de raison de ces incohérences : c’est légèreté, ignorance, aveuglement. Les raisons abondent pour justifier cette rude critique (i).

L’intérêt général exige que la circulation des propriétés soit tout ensemble libre et sûre, afin que les immeubles parviennent entre les mains de ceux qui sont les plus capables de les exploiter, Cest un élément de richesse publique, et la richesse est un puissant instrûment de civilisation. Les lois de la révolution qui ont rendu à la circulation les biens du clergé, frappés de mainmorte, et les biens de la noblesse, grevés de substitutions, ont décuplé la richesse nationale. Mais il ne suffît pas de briser

(1) Comparez Rapport dç la commission spéciale (Parent, p.Tet suiv.).

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les chaînes qui entravent la circulation des biens, il faut aussi que les acquisitions soient stables et sûres. Si l’acquéreur peut craindre d’être évincé, il n’achètera pas, il confiera ses capitaux à des entreprises commerciales et industrielles qui lui offrent l’appât d’un gros intérêt, et la terre ne trouvera plus d’acquéreurs. Le code civil donnait-il cette sécurité aux acquéreurs? Dupin, portant la parole devant la cour de cassation, répond : « Celui qui achète n’est pas sûr d’être propriétaire, celui qui paye de n être pas obligé de payer une seconde fois, et celui qui prête d’être remboursé. » Cette critique est-elle exagérée ?

Pour acheter avec sécurité, il faut avoir un moyen certain de s’assurer que celui qui vend est propriétaire de la chose; or, ce moyen, l’acquéreur ne l’a point dans le système de clandestinité du code civil. Il peut, a-t-on dit, se faire représenter les titres de son vendeur. Sans doute, en supposant que le vendeur en ait. Mais il ne suffit pas que le vendeur ait des titres, il faut qu’ils émanent du véritable propriétaire; la difficuté est donc reculée et elle devient insoluble dans une législation qui ne prescrit point la transcription, sur des registres publics, des actes translatifs de droits réels immobiliers. D’ailleurs il ne suffit pas de connaître les titres du vendeur; il se peut qu’il ait été propriétaire et qu’il ait cessé de l’être. J’achète aujourd’hui une ferme, le propriétaire l’a vendue hier; il n’est donc plus propriétaire, et il ne me transmet pas la propriété ; si je paye, je 'serai évincé par le premier acquéreur ou je serai obligé de payer une seconde fois. Ai-je un moyen de m’assurer que mon vendeur n’a pas déjà aliéné la chose qu’il me vend? Non, car les aliénations sont clandestines; elles peuvent se faire par acte sous seing privé, et pourvu que la vente consentie avant mon acquisition ait date certaine, elle peut m’être opposée; en effet, le premier acquéreur est propriétaire à l’égard des tiers, par le seul fait de la vente, sans publicité aucune, et il peut m’opposer son acquisition, et revendiquer la chose contre moi, en prouvant l’antériorité de son acquisition. Or, il peut faire cette preuve conformément à l’article 1328, sans que j’aie eu le moyen de m’assurer qu’il y avait un acte d’aliénation ante-

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rieur au mien; je serai donc évincé ou obligé de payer. I)on<î, en achètent, je ne suis pas sûr de rester proprié-

Sans doute il y a mauvaise foi de la part de celui qui vend un immeuble dont il a cessé d’être propriétaire. Mais c’est précisément contre la fraude que les lois doivent donner des garanties aux tiers. Et la fraude est si facile, que l’on peut s’étonner quelle n’ait pas été plus usuelle. Je vends une ferme avec réserve d’usufruit; je continue donc à posséder et à jouir, rien n’annonce que j’aie cessé d’être propriétaire : comment les tiers n’y seraient-ils pas trompés? peuvent-ils connaître, soupçonner seulement une transmission de propriété dont la loi ne prescrit pas la publicité, et qui, en fait, est restée occulte? Cependant l’acheteur, avec réserve d’usufruit pour le vendeur, est devenu propriétaire de la ferme à l’égard des tiers : si j’achète le même immeuble, le premier acheteur peut le revendiquer contre moi. Je serai évincé, sans que j’aie eu aucun moyen de prévoir l’éviction.

La clandestinité présente encore un autre danger pour l’acquéreur. 11 se peut que la chose ait été revendue successivement et que l’un des vendeurs n’ait pas été payé. Il aura l’action en résolution, et si la vente est résolue, toutes les acquisitions tomberont. L’acquéreur a-t-il un moyen de connaître l’existence de la condition résolutoire, ou de se mettre à l’abri du danger d’éviction dont elle le menace? Non, car il devrait se faire représenter tous les actes d’aliénation, et il se peut que son vendeur ne les possède pas; il se peut encore que les actes ne constatent pas que le prix reste dû. L acquéreur purgera- t-il pour forcer le vendeur non payé à se faire connaître? Dans la théorie du code, la purge efface le privilège du vendeur, elle n’efface pas son di oit de résolution. Nouveau leurre pour le tiers acheteur; il a purgé, d se croit à labri de toute action, il paye; et voilà qu’un vendeur non payé agit en résolution et lui enlève 1 immeuble dont il croyait être devenu propriétaire mcommutable.

8. La clandestinité des actes translatifs de propriété immobilière n est pas seulement un danger pour les acqué-

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reurs, elle paralyse et rend inutile la publicité des privilèges et hypothèques. Dupin dit que, dans le système du code, celui qui prête sur hypothèque n’est pas sûr d etre remboursé. Je stipule une hypothèque pour la sûreté de ma créance, je l’inscris; j’ai le premier rang, et l’immeuble vaut beaucoup plus que ma créance. Ne dois-je pas croire que ma garantie est complète? Cependant elle peut être dérisoire. Pour que l’hypothèque me donne une sûreté efficace, une première condition est requise, c’est qu’elle ait été consentie par le propriétaire; or, le créancier qui stipule une hypothèque n’a aucun moyen de s’assurer que le débiteur est propriétaire de l’immeuble. Vainement se ferat-il représenter les titres, les titres peuvent être incomplets, ou ils peuvent ne pas être soldés ; ce qui ouvre au vendeur non payé l’action résolutoire, et la résolution fait tomber tous les droits réels, y compris l’hypothèque. De plus,’ comme nous venons de le dire, le débiteur peut avoir été propriétaire, et il a cessé de l’être. Je stipule une hypothèque aujourd’hui, les titres de mon débiteur sont en règle; mais il a vendu hier le même immeuble qu’il m’offre en garantie. Garantie dérisoire, puisque mon débiteur n’est plus propriétaire, et je n’ai aucun moyen de m’assurer qu’il ne l’est plus. On voit ici l’inconséquence extrême des auteurs du code civil. Ils ont reconnu la nécessité de la publicité des hypothèques, c’est la base et l’âme de notre régime hypothécaire. La base est peu solide et l’âme fait défaut. Qu’importe que les hypothèques soient rendues publiques et qu’elles n’aient d’effet que par l’ inscription ? Un acheteur ignoré viendra évincer le créancier hypothécaire.; son hypo- f thèque est nulle, puisqu’elle a été consentie par un débiteur qui n’était plus propriétaire de l’immeuble. Il est donc vrai de dire que celui qui prête sur hypothèque n’est pas sûr d’être remboursé.

9. Que dire des tiers créanciers chirographaires? L’inconséquence est "toujours la même, et les garanties sont milles. Le législateur veille aux intérêts des créanciers chirographaires quand ils se trouvent en conflit avec des créanciers hypothécaires ou privilégiés ; ceux-ci ne peuvent leur opposer leur droit de préférence qu’à la condition qu’ils

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l’aient rendu public. Mais à quoi leur sert cette sollicitude? Je traite avec un propriétaire sur la foi de sa richesse immobilière, et j’ai soin de m assurer que ses immeubles ne sont grevés d’aucune charge. Mais ce propriétaire vend successivement tous ses biens ; je n ai pas le droit de suite, donc je perds ma créance. C est ma faute, dira-t-on ; pourquoi ai-je eu l’imprudence de prêter mes fonds sans aucune garantie? Soit; mais suis-je aussi en faute parce que, au moment où je traitais, mon débiteur avait déjà vendu tous ses biens par des actes occultes que les tiers viendront m’opposer? Ici c’est le législateur qui est en faute, et son inconséquence est inconcevable. Il se préoccupe de l’intérêt des créanciers chirographaires quand ils sont en conflit avec des créanciers hypothécaires ou privilégiés, et il les oublie complètement lorsque le débiteur aliène lesbiens qui forment leur gage. Singulier gage qui leur échappe sans qu’ils s’en doutent !

f O. Ce n’est pas tout. Il se peut que les droits consentis à des tiers soient valables comme étant concédés par le véritable propriétaire. Et néanmoins le défaut de publicité compromettra les intérêts des tiers que le législateur devrait sauvegarder. J’achète un immeuble; mon vendeur est propriétaire; mais, par des actes clandestins, il avait grevé ces immeubles de droits réels, servitudes, usufruit; j’ai contre lui une action en garantie, mais à quoi me servirat-elle s’il est insolvable? Je resterai grevé de charges onéreuses que je n’ai pas pu connaître, parce quelles sont établies par des actes qui restent cachés. Je stipule une hypothèque; mon débiteur est propriétaire, ma garantie est valable; mais il se trouve que le débiteur avait consenti un bail à long terme; malgré le bail, je puis exproprier le bien qui ma été hypothéqué. Mais les biens donnes à bail se vendent difficilement; la vente ne produira pas le prix

sur lequel je devais compter, je perdrai donc une partie de ma créance.

. ^ ^ publicité des actes translatifs de droits réels immobiliers et des baux qui s’y rattachent prévient tous ces dangers. Avant d acheter un immeuble, je consulterai ie registre aux transcriptions, sur lequel se trouvent

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inscrits tous les actes concernant le fonds que je me propose d’acquérir. En remontant d’un titre à l’autre, je puis constater que mon vendeur est propriétaire, au moins par l’effet de la prescription. En tout cas, je suis à l’abri d’une action en éviction qui serait intentée par un précédent acquéreur, car il ne peut m’opposer son acquisition que si elle a été rendue publique, et le certificat du conservateur des hypothèques m’apprendra s’il y a ou non un acte transcrit. Si je soupçonne qu’il y ait un précédent vendeur qui n’a pas été payé, je remplis les formalités de la purge; et, en vertu de la loi nouvelle, le droit de résolution se trouvera effacé en môme temps que le privilège du vendeur. On ne peut, du reste, m’opposer aucune charge, pas même un bail à long terme, s’ils n’ont pas été rendus publics; et la publicité sauvegarde mes intérêts, puisqu’elle me met à même d’y veiller.

Je stipule une hypothèque. Mon premier soin sera de m’assurer si mon débiteur est propriétaire. Le registre aux transcriptions m’en donne le moyen. Je n’ai plus à craindre une vente secrète que mon débiteur aurait faite de l’immeuble qu’il m’offre en garantie, car un acte non transcrit n’a aucun effet à mon égard. Je n’ai pas à craindre la condition résolutoire, car la publicité des privilèges m’apprend s’il y a une condition résolutoire et si elle est conservée.

Quant aux créanciers chirographaires, le système de publicité, tel qu’il était organisé par les coutumes de nantissement et tel qu’il l’est par notre loi hypothécaire, leur donne la seule garantie qu’ils puissent réclamer. Ils n’ont pas de droit réel dans les biens de leur débiteur; cette absence de sûreté. n’est pas imputable au législateur, elle est due à leur négligence ou à une confiance excessive; tout ce qu’ils peuvent demander, c’est de conserver le gage que la loi leur accorde tant que le débiteur n’en a pas disposé légalement, c’est-à-dire publiquement. La publicité des hypothèques, la transcription des actes translatifs de propriété immobilière les avertit que la solvabilité de leur débiteur diminue et que leur gage menace de disparaître. C’est tout ce que la loi peut faire pour eux; avertis, ils

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peuvent prendre les mesures que la prudence leur commande ■ et si le débiteur agit clandestinement, les actes de disposition qu’il fait ne pourront pas leur être opposés.

Quand le système de publicité est complet, il avertit les tiers de toutes les charges qui grèvent un immeuble, même des baux. Et il suffit qu’ils en soient avertis pour que leurs intérêts soient sauvegardés. Celui qui achète un immeuble apprendra par le registre aux transcriptions qu’il est grevé d’un droit d’usufruit ou de servitude , il saura que le bien est donné à bail pour un long terme ; il traitera en conséquence. Il en est de même du prêteur sur hypothèque. Ce qui rend les prêts hypothécaires si dangereux, c’est la clandestinité des actes" translatifs de propriété immobilière. Ee vice indique le remède, c’est la publicité la plus complète.

12. La publicité, qui est une garantie pour les tiers, est tout aussi avantageuse pour les propriétaires. Par un étrange aveuglement, les propriétaires de l’ancien régime, les nobles, se sont toujours opposés à la publicité des transactions immobilières, et la vanité de caste l’emporta sur l’intérêt général. On ne peut pas même dire que les nobles, ou les propriétaires en général, eussent intérêt à la clandestinité, à moins que l’on ne considère comme un intérêt la facilité de tromper les tiers, et on ne peut certes pas tenir compte d’un intérêt pareil. Quel est le véritable intérêt du propriétaire? C’est de pouvoir vendre facilement et avantageusement, s’il y a utilité ou nécessité pour lui d’aliéner. Or, si l’acheteur peut craindre que, malgré toutes les précautions qu’il prendra, il court risque d’être évincé, il n achètera pas, ou il le fera à des conditions onéreuses pour le vendeur ; les chances d éviction seront un des éléments qui détermineront le prix qu’il offrira; en définitive, le propriétaire supportera les conséquences de l’incertitude et du défaut de sécurité, suites nécessaires de la clandestinité. Le propriétaire préfère-t-il conserver la propriété de ses biens, mais a-t-il besoin de fonds pour en améliorer la culture, ou veut-il emprunter pour se livrer à des entreprises industrielles et commerciales, il sera également intélessé à ce que sa situation immobilière soit exactement

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connue des capitalistes auxquels il s’adresse. La moindre incertitude, le moindre risque de perte augmenteront les exigences du prêteur et diminueront, par conséquent, le crédit dont le débiteur peut et doit jouir à raison de sa fortune immobilière. Il n’y a qu’une classe de propriétaires qui soient gênés par la publicité, ce sont ceux qui vivent dans l’oisiveté et dans la dépense; leur vanité souffre quand les aliénations qu’ils sont forcés de consentir sont rendues publiques et quand les charges qui les grèvent sont livrées à la publicité; ils préfèrent avoir les apparences mensongères d’une grande fortune, ce qui aboutit à tromper les tiers qui traitent avec eux. Est-il nécessaire d’ajouter que la loi doit prescrire la publicité la plus large précisément pour empêcher les tiers d’être trompés'? Quant à la vanité blessée, le législateur n’a pas à s’en inquiéter, sa mission n’est pas de nourrir les vices. S’il a des leçons à donner,

ce sont des leçons de droiture et d’honnêteté.

§ II. Les origines de la publicité.

ta. n n’y a pas d’histoire plus intéressante que celle des origines de la publicité, qui préside aujourd’hui à toutes les transactions immobilières. Nous avons dit que, dans l’ancienne jurisprudence, il y avait deux traditions toutes contraires en cette matière, la tradition romaine et la tradition des coutumes de nantissement. On sait le culte dont le droit romain était l’objet : c’est la France qui lui donna le beau nom de raison écrite. Les coutumes, au contraire, paraissaient un héritage de la barbarie germanique et de la servitude féodale. Eh bien, ces apparences étaient absolument trompeuses. La prétendue raison écrite, en ce qui concerne la transmission des droits réels immobiliers, ne tenait aucun compte de l’intérêt des tiers, elle n’avait pas le soupçon des exigences du crédit : c’était la clandestinité avec tous ses dangers et tous ses abus. Il est vrai que les coutumes procédaient de la féodalité, et que la féodalité remonte, dans ses premiers germes, jusqu’aux forêts de la Germanie. Cependant les coutumes féodales par excellence,

D£S PRIVILEGES ET HYPOTHÈQUES

celles du nord de la France et de la Belgique, consacraient la publicité la plus large de tous les actes translatifs de droits réels immobiliers ; notre loi hy pothécaire n a fait que reproduire les principes des coutumes de nantissement. Cela tient du miracle. Les jurisconsultes romains ont porté la science du droit jusqu a la perfection; ils seront toujours nos maîtres, sans que nous parvenions jamais à les égaler; et cette science si perfectionnée consacrait, en matière de transactions immobilières, le contre-pied de la vérité ; la clandestinité n’est certes pas la raison écrite, c’est l’ignorance écrite. La vérité, en cette matière, nous est venue de la barbarie. Cela ne tient-il pas du prodige ? Le prodige s’explique, mais aussi il atteste qu’il y a dans la vie de l’humanité un élément qui n’est pas celui de la liberté humaine. Nous avons montré, dans nos Etudes sur l'histoire de l'humanité, la main de Dieu qui préside aux destinées humaines. De même que la providence divine éclate dans l’histoire, elle se révèle à chaque pas dans toutes les faces de la vie ; il suffit de ne pas fermer les yeux à la lumière de la vérité pour la voir, que dis-je! pour en être inondé. Est-ce que nos ancêtres des forêts de la Germanie songeaient aux nécessités du crédit en imaginant des formes palpables qui donnaient une espèce de publicité à la transmission de la publicité des immeubles? Non' certes, pas plus que les barons féodaux ne songeaient aux intérêts des tiers, en dessaisissa7tt le propriétaire qui aliénait un immeuble et en ensaisinant l’acquéreur. De là date cependant le nantissement coutumier, et ce nantissement n’est autre chose que la transcription de nos lois modernes. La filiation est incontestable. En faut-il induire que la barbarie germanique a été, en cette matière, supérieure à la science romaine? Ce serait expliquer un prodige par un non-sens. A vrai dire, il ny a point de prodige, car le miracle est permanent, c est 1 action de Dieu dans les destinées des hommes : qu’on l’appelle Providence, qu’on l’appelle Immanence de Dieu dans 1 humanité, cela importe assez peu, pourvu que le Dieu immanent ne se confonde pas avec le monde, loujours est-il que les faits ne sauraient être contestés- : la saisine germanique et féodale s’est transformée

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en nantissement, et le nantissement n’est autre chose que le principe de publicité, un des fondements de notre ordre civil. Ce n’est pas aux Germains, ce n’est pas aux seigneurs féodaux que nous devons ce bienfait ; si ce n’est pas aux hommes, ne serait-ce pas à Dieu? Aveugles sont ceux qui nient le progrès, et qui ne voient pas que le progrès s’accomplit sous la main de Dieu, dans toutes les sphères de l’activité humaine! Nous demandera-t-on pourquoi la tradition romaine, qui admettait aussi une espèce de saisine, ne s’est pas transformée pour devenir un principe de publicité? La réponse est très-simple. Chaque âge, chaque race a sa mission ; celle du peuple-roi n’était pas le commerce et l’industrie, il était appelé à conquérir le monde et à le gouverner. Le droit, cette face considérable de la vie, tenait de cet esprit de domination, c’était un instrument de gouvernement. Rome légua son droit au moyen âge et aux temps modernes, mais c’était un droit mort, la raison écrite ; ce qui était écrit devait rester immuable, comme un texte; il n’y avait plus de développement, plus de progrès possible. Le vrai droit, le droit vivant, était le droit coutumier: élément de la vie, il se transformait avec la vie. Voilà comment la saisine germanique et féodale est devenue le nantissement, et le nantissement la transcription. Pourquoi cette transformation s’est-elle faite dans les coutumes du nord de la France et de la Belgique, plutôt que dans les provinces du midi? Ici régnait le droit romain, droit mort et irréformable. La révolution ne pouvait donc se faire que dans les pays de coutume; si elle s’accomplit en Belgique plutôt qu1 ailleurs, ce n’est pas que l’esprit de la féodalité y fût plus puissant ; l’histoire nous dit que les bourgeois de nos communes combattirent la chevalerie féodale et qu’ils furent vainqueurs. Si l’esprit féodal dominait dans nos villes, c’était l’esprit de liberté, et non l’esprit d’asservissement; c’est à la liberté que nos puissantes communes durent leur richesse. Elles étaient donc prédestinées à transformer la saisine tradition nelle*en nantissement, c’est-à-dire à se servir d’une coutume féodale pour sauvegarder l’intérêt des tiers ; et cet intérêt n’était autre que celui de la circulation libre et sûre des propriétés, lequel se confond avec le cré-

20 DES PRIVILEGES ET HYPOTHEQUES

dit des particuliers, principe de richesse et de puissance.

Nous regrettons pue les limites de notre ti avait, déjà si long, ne nous permettent pàs d’écrire cette intéressante histoire de la transcription. Les traits généraux suffisent au but de cet ouvrage. Nous convions nos jeunes lecteurs à se livrer à cette étude, qui offre tant d’attraits et de si grands enseignements.