N° 1. MOTIF DE LA PUBLICITÉ

205. L’article 3 de la loi hypothécaire soumet à la publicité, par la voie de l’inscription, les demandes en nullité ou en révocation de droits réels immobiliers et les décisions rendues sur ces demandes. Quel est le motif de cette publicité? Le rapport, de la commission du sénat explique très-bien les raisons pour lesquelles le législateur a voulu que ces demandes et ces décisions fussent rendues publiques (i). « Des droits réels ont été transmis; la transcription en a été faite ; le propriétaire du droit est publiquement connu, mais cette qualité peut lui être enlevée; on provoque contre lui l’annulation ou la révocation de ces droits. Il est important d’avertir les tiers de l’introduction d’une semblable demande et des risques qu’ils courent en traitant avec le propriétaire menacé. Les tiers ont intérêt à connaître non-seulement l’existence de la demande , mais aussi les suites qu’elle a eues. Votre commission croit utile, pour atteindre ce but, d’ordonner l’inscription du jugement à la suite de l’inscription de la demande. »

206. Le législateur voulant organiser un système complet de publicité dans l’intérêt des tiers, on comprend qu’il ait dû rendre, publics les jugements qui changent la situation immobilière du propriétaire avec lequel les tiers traitent. Mais l’organisation du principe et les effets qui résultent du défaut de publicité ne sont pas sans difficulté. Il faut avant tout rappeler les principes qui régissent l’annulation et la révocation des droits réels immobiliers.

(1) D’Anethan, Rapport (Parent, p. 399, 400).

DE L INSCRIPTION

La loi concerne d’abord les demandes qui tendent à faire prononcer Y annulation des droits réels immobiliers. Nous avons dit, au titre des Obligations , quel est l’effet de faction en nullité quand elle est admise : la convention annulée est censée n’avoir jamais existé, et, par suite, elle ne peut produire aucun effet. De là suit que le jugement qui prononce la nullité d’un acte translatif de droits réels immobiliers anéantit non-seulement le droit de propriété qui reposait sur la tête du propriétaire apparent, il anéantit aussi tous les actes de disposition qui ont été faits en vertu du titre annulé. Ainsi l’annulation opère rétroactivement et contre les tiers. Cet effet a fourni une objection contre le principe de publicité, en tant que la loi l’applique aux demandes en nullité et aux décisions rendues sur ces demandes. Il est de l’essence de la nullité, dit-on, que tous les actes de disposition faits par celui dont le droit de propriété est annulé viennent à tomber par l’effet du jugement qui prononce l’annulation de ce droit; dès lors il est inutile de rendre ce jugement public dans l’intérêt de ceux auxquels des aliénations ou des hypothèques ont été consenties ; ces concessions tombent nécessairement avec l’annulation du droit en vertu duquel elles ont été faites; partant, il est inutile de publier la demande et les jugements qui interviennent; la publicité ne peut pas sauver des droits condamnés à périr. Nous répondons, avec le sénat, que la publicité de la demande en nullité prévient les tiers du danger qui les menace s’ils traitent avec un propriétaire sur la foi de titres dont l’annulation est poursuivie en justice, ou qui sont annulés par sentence du juge.

C’est le sénat qui a étendu la publicité à toute action en nullité. Quand le projet amendé fut renvoyé à la -chambre des représentants, le rapporteur, M. Lelièvre, fît valoir une autre raison en faveur de la publicité. Parmi les tiers dont les droits menacent d’être annulés par suite de la demande en nullité se trouvent les créanciers hypothécaires ; ils sont très-intéressés à connaître l’existence de la demande afin d’intervenir dans l’instance pour sauvegarder leurs droits. En effet, la jurisprudence admet qu’ils sont

DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES

représentés par le débiteur ; d’où la conséquence que les décisions ont force de cliose jugée contre eux ; la loi nouvelle permet aux créanciers de défendre leurs intérêts en intervenant au procès ; tandis que, dans le système de clan- 1 destinité du code civil, les droits des créanciers périssaient ' sans qu’ils eussent même connaissance des demandes formées contre le débiteur, actions où ils sont intéressés autant que celui-ci (1).

207. La loi prescrit encore la publicité des demandes en révocation d’actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers. Dans le langage du code Napoléon, le mot révocation est employé pour les actions qui tendent à révoquer les donations . Quand il s’agit d’actes à titre onéreux, le code se sert du mot résolution. Il va sans dire que la loi hypothécaire est applicable aux actes à titre onéreux, aussi bien qu’aux actes à titre gratuit. Toutefois, pour bien comprendre les motifs de la loi, il importe de distinguer la résolution de la révocation.

La résolution a lieu en vertu d’une condition résolutoire stipulée par les parties ou sous-entendue par la loi. Que la condition résolutoire soit conventionnelle ou légale, expresse ou tacite, elle produittoujours le même effet, c’est de résoudre le contrat comme s’il n’avait jamais existé. L’article 1183 le dit de la condition résolutoire expresse, et le même principe s’applique à la condition résolutoire tacite ; la rétroactivité est de l’essence de la résolution. Mais toutes les conditions résolutoires n’opèrent pas de la même manière ; quand la condition résolutoire est expresse, le contrat est résolu de plein droit; tandis que la résolution se fait par la sentence du juge lorsque la condition résolutoire est tacite (art. 1183 et 1184). Cette différence soulève une difficulté sur laquelle nous reviendrons : Y ait-il lieu à la publicité de l’article 3 quand le contrat est résolu de plein droit? Pour le moment, nous recherchons seulement les motifs de la publicité que la loi prescrit. On a dit quelle était inutile dans les cas où la condition résolutoire est écrite dans le contrat, puisque le contrat étant

(1) Lelièvre, Rapport sur les amendements du sénat (Parent, p. 521).

DE h INSCRIPTION.

soumis à la transcription, l’article 3 le suppose, les tiers apprendront par les registres du conservateur que le propriétaire avec lequel ils traitent 11’a qu’un droit résoluble. Sans doute, mais cela n’empêche pas que les tiers aient intérêt à savoir si la résolution est demandée ou prononcée; car autre chose est la possibilité d’une résolution qui peut-être ne se fera pas, autre chose est la résolution demandée et prononcée par le juge. On a encore fait, pour les actions en résolution, la même objection que pour les actions en nullité : la publicité est inutile, dit-on, puisque la résolution, publique ou non, anéantit toujours les droits concédés à des tiers par celui dont la propriété est résolue. Nous venons de répondre à l’objection (n° 206); ce que disent les rapports des commissions du sénat et delachambre des représentants s’applique à la résolution aussi bien qu’à la révocation.

208. Le code qualifie de révocation certaines exceptions à r irrévocabilité des donations. Nous avons dit, au titre qui est le siège de la matière, que cette théorie est fausse. A vrai dire, la révocation des donations est une résolution qui se fait pour les causes déterminées par la loi. Il y a une grande différence entre les diverses causes de révocation. La révocation pour survenance d’enfant a lieu de plein droit : est-elle néanmoins soumise à la publicité prescrite par notre loi hypothécaire? Nous reviendrons sur cette difficulté. 11 y a une autre différence qui a une grande importance en ce qui concerne la publicité. La révocation pour survenance d’enfant et la révocation pour inexécution des charges rétroagissent ; on doit donc leur appliquer les prin- .cipes qui régissent la résolution (n° 207). Il n’en est pas.de même de la révocation pour cause d’ingratitude; elle opère ex mine, comme on dit dans le langage de l’école, c’est-àdire que le donataire reste propriétaire jusqu’au moment où la demande en révocation est rendue publique ; d’où suit que tous les actes de disposition par lui faits sont valables, la révocation ne produit d’effet qu’à partir de l’inscription qui doit être faite de la demande en révocation en marge de la transcription ; toutes aliénations faites antérieurement sont maintenues, ainsi que les hypothèques et autres char-

des privilèges et hypothèques.

ges réelles qu’il aurait imposées sur la chose donnée. Ainsi le donataire reste propriétaire à l’égard des tiers jusqu’à l’inscription de la demande en révocation ; la sentence du juge qui prononce la révocation opère une mutation de propriété; le donataire a été propriétaire et. le donateur a cessé de l’être, il le redevient par la révocation de la donation. Puisqu’il y a mutation de propriété immobilière, elle doit être rendue publique ; ici l’intérêt des tiers est évident, ils doivent connaître la révocation et le jour auquel elle rétroagit; car, à partir de ce jour, le donataire cesse d’être propriétaire, et, à partir de ce même jour, le donateur le redevient. On pourrait même dire qu’il y a lieu à transcription, puisque le jugement opère une mutation de propriété; toutefois la loi n’ordonne pas de transcrire le jugement qui prononce la révocation, elle se borne à en exiger l’inscription ; la mention suffit pour garantir les intérêts des tiers.

200. Le code civil ne prescrit la publicité que pour les donations ; la loi hypothécaire ayant étendu le principe de la publicité à tous les actes translatifs de propriété à titre onéreux, elle a dû aussi généraliser la disposition de l’article 958. C’est ce qu’a fait l’article 4 de la loi hypothécaire. On objecta, lors de la discussion, que cette disposition était inutile, puisqu’elle ne faisait que reproduire l’article 958 du code Napoléon. Le ministre de la justice répondit qu’il y avait d’autres cas où la révocation ne rétroagit point; nous les avons énumérés en traitant de la propriété révocable (t. XVI, nos 104-113). Il n’y a aucun doute pour ce qui concerne la révocation de l’usufruit. Les juges peuvent prononcer l’extinction de l’usufruit pour abus de jouissance1 (art. 618). C’est une révocation de l’usufruit; comme elle est demandée et prononcée en justice, l’article 3 de la loi hypothécaire est applicable : le jugement doit être rendu public par la voie de l’inscription, et les actes que l’usufruitier a faits avant cette inscription sont maintenus.

Il y a encore un autre cas dans lequel la propriété est révoquée. Les envoyés en possession définitive des biens d’un absent sont propriétaires à l’égard des tiers; si l’absent revient, leur propriété est révoquée de plein droits

DE L INSCRIPTION

Faudra-t-il que la révocation des droits des envoyés, si l’absent la demande en justice, soit rendue publique? Non, car elle ne tombe pas sous l’application de l’article 3. La loi hypothécaire ne soumet à la publicité que la révocation de droits réels immobiliers résultant d’actes qui doivent être transcrits; or, le jugement qui prononce l’envoi en possession des biens d’un absent ne doit pas être transcrit; ce qui est décisif (1).