CHAPITRE II

SECTION I. — Des actes soumis à la transcription.

§ Ier. Le principe .

31. Tout acte que les tiers ont intérêt à connaître doitil être transcrit? Non; la loi définit les actes dont elle prescrit la publicité, et il n’y a que ces actes qui doivent être rendus publics par la voie de la transcription. Il y a d’autres actes que la loi soumet aussi à la publicité, mais par une autre voie que celle de la transcription. Enfin il y a des actes qui intéressent les tiers et qui néanmoins ne doivent pas être rendus publics. De là suit qu’il faut s’en

(1) Nous citerons les plus importants :

Flandin, Delà transcription en matière hypothécaire , 2 vol. in-8° (Paris,

1861); . , . „ Mourlon, Traité théorique et pratique de la transcription, 2 vol. m-8°

(Paris, 1862);

Troplong, Commentaire de la loi du 23 mars 1855 sur la transcription , 2e édition, 1vol. in-8°(I864);

Verdier, De là transcription hypothécaire , 2 vol. in-8° (Paris. 1864). Rivier et Hugutt, Questions sur la transcription en matière hypothécaire, 1 vol. in-8° (1856).

DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES

tenir strictement au texte pour décider quels actes doivent être transcrits. Cela est aussi fondé en raison. Quand un acte est soumis à la transcription, et qu’il n’a pas été transcrit, il ne peut être opposé aux tiers, la loi le considère comme n’existant pas à leur égard. Or, il ny a que le législateur qui puisse destituer de toute efficacité, à l’égard des tiers, des actes qui sont valables en eux-mêmes et qui produisent tous leurs effets entre les parties contractantes. Pourquoi le législateur enlève-t-il à ces actes tout effet à l’égard des tiers? C’est dans un intérêt général, l’intérêt du crédit particulier et public. Or, la loi seule est gardienne de l’intérêt de la société; l’interprète doit donc, en cette matière, s’en tenir strictement à la disposition de la loi. Ne sont soumis à la transcription que les actes dont la loi prescrit la publicité sous cette forme.

32. L’article 1er de la loi hypothécaire porte : « Tous actes entre- vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, seront transcrits. » La première condition requise pour qu’il y ait lieu à la' transcription est donc qu’il existe un acte translatif ou dé- claratif de droits réels immobiliers. Qu’entend-on par actes en cette matière? Ce sont les écrits constatant une convention translative ou déclarative de propriété immobilière. C’est le sens ordinaire du mot actes, que la loi distingue en actes authentiques et actes sous seing privé. Nous dirons plus loin que, d’après l’article 2, les actes authentiques sont, en principe, seuls admis à la transcription. Il ne suffit donc pas qu’il y ait un contrat translatif de droits réels immobiliers pour qu’il y ait lieu à transcription. Transcrire, c’est copier, et pour copier il faut un écrit que le conservateur puisse transcrire; si les parties n’ont pas dressé d acte de leurs conventions, elles ne pourront pas remplir les formalités de la transcription ; par suite, leurs conventions n auront aucun effet à l’égard des tiers, la condition sous laquelle elles sont opposables aux tiers ne pouyant être remplie. C’est une grave dérogation au code civil. En principe, 1 écrit ne sert que de preuve; une conyentiop verbale qui est prouvée est aussi efficace que si elle était constatée par un acte authentique. Ce principe est modifié par

^a loi hypothécaire en ce qui eofiearne les tiers. La vente verbale d’un immeuble transporte la propriété à l’égard de l’acheteur, elle ne la transporte pas à l’égard des tiers; l’acheteur ne peut pas devenir propriétaire à l’égard des tiers jusqu’à ce que le contrat ait été constaté par un écrit admis à la transcription, et il ne sera propriétaire à l’égard des tiers qu’à partir de la transcription. Nous reviendrons sur ce dernier point. Il résulte donc de la transcription que les contrats translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers sont, à certains égards, des contrats solennels ; la transcription est une solennité qui doit être remplie dans un intérêt public, et qui ne peut l’être que lorsque les parties ont dressé de leurs conventions un acte admis à la transcription.

33. Du principe qu’il faut une convention translative OU déclarative de propriété immobilière, pour qu’il y ait lieu à transcription, résultent des conséquences très-importantes. Les faits qui ne sont pas des conventions ne donnent pas .lieu à transcription, bien que la loi y attache la translation de la propriété (i). Tel est le fait de l’occupation. Nous avons dit ailleurs que, dans notre droit français, l’occupation ne reçoit plus d’application aux immeu? blés (t. VIII, n9 437); cela suffit déjà pour qu’il ne puisse être question de transcription de Y acquisition de la propriété par occupation, car la loi ne soumet à la transcription que les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers . Et quand même on admettrait l’ occupation d’un immeuble, il n’y aurait pas lieu à transcription, car l’occupation est un fait, et les faits ne se transcrivent point,

L’ occupation d’un immeuble est le principe de la possession, et la possession conduit à la prescription. De là la question de savoir si l’acquisition d’un immeuble par la prescription est soumise à la transcription. Il faut distinguer entre l’usucapion de dix à vingt ans et la prescription trentenaire. L’usucapion suppose un titre translatif de pro-

(1) Rapport de la commission spéciale qui a préparé le projet de loi sur le Régime hypothécaire (Parent, p. 9).

DES PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUE*

pnété (art. 2265) ; ce titre ne peut être opposé aux tiers que lorsqu’il a été transcrit. Voilà une nouvelle condition de l’usucapion, qui résulte du principe établi par la loi hypothécaire. Sous l’empire du code civil, l’usucapion exis: tait dès qu’il y avait un titre; il suffisait donc que la convention translative de propriété fût prouvée par un acte authentique ou sous seing privé; tandis que, d’après la loi nouvelle, il faut un acte admis à la transcription et transcrit sur les registres du conservateur. C’est une garantie de plus pour le propriétaire contre lequel le possesseur prescrit. Nous y reviendrons.

Quant à la prescription trentenaire, elle repose exclusivement sur la possession; or, la possession est un ■fait. La loi attache à ce fait l’acquisition de la propriété, quand la possession présente les caractères voulus par la loi et quelle a duré pendant trente ans. Peut-on appliquer à la propriété ainsi acquise par le possesseur le principe de la transcription? La négative résulte du texte même de la loi hypothécaire. Elle ne soumet à la publicité que les conventions translatives de propriété immobilière constatées par des actes. Or, la possession trentenaire exclut tout acte; donc il ne peut être question de prescription. Est-ce à dire que le possesseur devenu propriétaire ne puisse opposer son droit aux tiers? Il le pouvait sous l’empire du code civil, de même que l’acheteur. La loi nouvelle a dérogé au code en ce qui .concerne l’acheteur et tous ceux qui acquièrent la propriété par convention et actes ; elle n’y déroge pas en ce qui concerne le possesseur qui acquiert la propriété par un fait. La publicité par la voie de la transcription était im-„ possible dans ce cas, et la loi ne peut pas exiger l’impossible. Dira-t-on qu’il résulte de là une anomalie ? Un acheteur, quoique propriétaire à l’égard du vendeur, n’est propriétaire à 1 égard du tiers que par la transcription; tandis quun simple possesseur, sans titre ni bonne foi, devient propriétaire à l’égard de tous par le seul fait de sa possession continuelle pendant trente ans. L’anomalie s’explique.- Pour que la possession conduise à la prescription, e e doit réunir les caractères, exigés par la loi ; or, l’un de ces caractères, cest la publicité; une possession publique

pendant trente ans offre certainement les mêmes garanties aux tiers que la transcription sur les registres du conservateur. La loi a donc pu, sans inconséquence, maintenir le principe du code sur l’effet de la propriété acquise par la possession ; et elle le devait, à moins d’abolir la prescription. Or, la prescription est fondée sur un intérêt général plus grand encore que celui que les tiers ont à connaître les mutations de la propriété immobilière. Nous dirons quel est ce puissant intérêt, au titre qui est le siège de la matière.

34. Il y a encore d’autres faits que la loi place parmi les modes d’acquérir la propriété. Telle est l’accession immobilière; par exemple, l’alluvion. C’est un fait de la nature; et il va sans dire que celui qui acquiert les atterrissements ou accroissements formés par l’action des eaux en devient propriétaire à l’égard de tous, sans qu’il y ait lieu à la publicité de ce mode d’acquisition de la propriété. On ne transcrit pas un fait de la nature ; dès lors l’article 1er de la loi hypothécaire est inapplicable, et, par conséquent, on reste sous l’empire du code civil, d’après lequel celui qui devient propriétaire le devient à l’égard de tous.

35. Faut-il placer parmi les faits qui ne doivent pas être rendus publics les conditions soit suspensives, soit résolutoires (i)? Il faut distinguer. L’accomplissement de la condition est un fait qui ne doit pas être rendu public ; mais la convention conclue sous condition est soumise à la publicité si elle est translative ou déclarative de droits réels immobiliers. Les contrats conditionnels doivent être transcrits aussi bien que les contrats purs et simples ; en effet, la loi dit : tous actes translatifs ou déclaratifs; or, un contrat sous condition est translatif de propriété. Cela est d’évidence quand la condition est résolutoire, elle n’empêche pas que le contrat soit pur et simple ; il n’y a que la résolution qui est conditionnelle. La condition suspensive suspend la translation de la propriété, mais le contrat n’en est pas moins translatif de propriété ; et cela suffit pour qu’il tombe sous l’application de l’article 1er. La propriété sera trans-

(1) Mourlon, Traité de la transcription, t. I, p. 30, n° 13.

gfl des ERlVlL^CfRS Et UVPOTHÈQUËS.

férée à partir du jour où le contrat a reçu sa perfection par le concours de consentement, puisque la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement â été contracté (art. 1179). Les tiers ont donc intérêt à connaîtra le contrat avant 1 événement de la condition, car, dès le jotir où la convention est parfaite, le ciéancier peut faire des actes de disposition qui seront valables si la condition s accomplit; et, de son côté, le débiteur conserve le droit dé faire des actes de propriété qui seront valables si la condition défaillit. Les tiers étant intéressés à connaître l’acte conditionnel, la transcription doit s’en faire d’après le teste et l’esprit de la loi (1). Les tiers seraient aussi intéressés à ce que le fait de l’accomplissement de la condition fût rendu public, car c’est cet événement qui leur apprend que le contrat s’est formé définitivement ; mais la loi ne prescrit pas cette publicité, parce qu’elle était impossible* le fait pôm vant être lui fait de la nature ou tout autre fait matériel. 11 y a là une lacune dans la publicité légale ; c’est aux tiers, prévenus par la publicité de la transcription, de s’informer de f accomplissement de la condition.

36. Du principe qu’il n’y a que les conventions constatées par des actes qui doivent être rendues publiques suit encore que les acquisitions qui se font en vertu de la ldi ôë sont pas soumises à la transcription. La loi n est pas tin fait, comme les faits dont nous venons de parler ; mais îéS acquisitions qui se font en vertu de la loi ne résultent pas de conventions ni à' actes; donc l’article 1er de la loi n’eàt pas applicable; on reste, par conséquent, sous l’empire dti code civil qui, en général, lie prescrit pas la publicité.

L envoi en possession définitive des biens d’ün absent donne aux envoyés le droit de disposer des biens de l’absent, ils sont propriétaires à l’égard des tiers. Ceux-ci ont donc intérêt à connaître 1 envoi, et la loi aurait pu facilement organiser la publicité en cette matière. Elle s’est contentée de la publicité qui précède l’ebvoi en possession provisoire. Connue- 1 envoi en possession définitive se pfû-

(1) Mourlon, De la transcription, t. I, p 23 n° 14 TV -nlnno- De transcription, p. 221, po 54 * ’ y ’ n ir PlonS» ue