N° 1. A QUI LE PRIVILÈGE APPARTIENT-IL

379. Les privilèges ne sont pas accordés à la personne, ils sont attachés à la qualité de la créance. Voilà pourquoi l’article 20, n° 1, ne répond pas directement à notre question ; il ne dit pas à qui le privilège appartient, il dit quelle est la créance privilégiée : ce sont* les loyers et fermages, les réparations locatives et tout ce qui concerne l’exécution du bail. » En un mot, la loi privilégie les créances qui naissent du bail ; et c’est à celui qui a droit à ces créances qu’appartient le privilège, donc au bailleur. Quelle est la qualité de la créance qui donne au bailleur le droit d’être préféré aux autres créanciers?

Grenier, dans son rapport au Tribunat, répond en termes généraux à notre question; il dit que les privilèges spéciaux sont fondés sur deux principes. Le premier principe est que, lorsque la chose frappée du privilège doit son existence au créancier, la créance sur cet objet est naturellement privilégiée; car, sans cette créance, l’objet grevé- du privilège ne se serait point trouvé dans le patrimoine du débiteur et n’aurait pu devenir le gage de ses créanciers ; si donc ceux-ci en profitent, c’est grâce au créancier qui l’a mise dans le patrimoine du débiteur commun ; il est juste que, pour une créance qui profite à tous, il soit aussi préféré à tous, sinon la masse s’enrichirait à ses dépens; ce qui serait contraire à l’équité. Le second principe est que

(1) Martou, Commentaire , t. II, p. 81, n° 384.

toutes les fois que, par la nature des choses, un objet a dû. nécessairement être regardé comme le gage d’une créance le créancier doit être assimilé à un créancier gagiste ; c’est un gage légal que le créancier tient de la volonté tacite des parties contractantes ; et il est de l’essence de tout gage d’offrir une sûreté spéciale à celui qui en est nanti, c’està-dire un droit de préférence à l’égard des autres créanciers (îj.

Ces deux principes reçoivent leur application au privilège du bailleur. Il porte, aux termes de la loi, sur les fruits de la récolte de l’année et sur tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme. Quant aux fruits de l’année, ils sont frappés du privilège parce qu’ils sont un produit du sol, et le sol appartient au bailleur ; c’est donc la chose du créancier qui a produit les fruits dont profitera le patrimoine du débiteur; il est juste que sur ces fruits le bailleur soit préféré aux autres créanciers, puisque, sans le bail, les fruits ne seraient pas devenus leur gage. Quant au mobilier qui garnit la maison ou la ferme, il sert de garantie au créancier en vertu du gage tacite qui résulte de la nature de la convention. Le bailleur,, d’ordinaire, ne connaît pas le preneur, et celui-ci, le plus souvent, serait dans l’impossibilité de fournir caution, et bien moins encore des sûretés réelles. Il faut donc une autre garantie au propriétaire, sinon il ne traitera point, ou il traitera à des conditions désavantageuses pour le preneur, afin de se dédommager des risques qu’il court. Il y a une sûreté que la nature des choses indique, c’est celle qu’offre le mobilier du locataire et du fermier ; le gage tacite consiste donc en ceci, c’est que le preneur donne ses meubles au bailleur en gage des obligations qu’il contracte. Ce privilège, utile aux deux parties contractantes, est juste en ce qui concerné les créanciers, car leur débiteur a besoin d’une habitation pour y exercer le commerce, l’industrie ou la profession qui le mettent en état de payer les dettes qu’il contracte. En l’absence de ce gage, les conditions du bail seraient onéreuses pour le débiteur et, par suite, pour ses créanciers. Ceux-ci

(1) Grenier, Rapport n° 17 (Locré, t. Vil O p. 258).

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sont donc intéressés à ce que le bailleur ait une garantie dans le mobilier.

380. Tout bail ne donne pas un privilège au bailleur; la loi ne privilégie que les loyers et fermages d’un immeuble; le bail des meubles n’engendre pas de privilège. Ces baux sont moins importants que les baux d’immeubles, et ils avaient surtout peu d’importance à l’époque où le code civil a été rédigé; c’est à peine si les auteurs du code en parlent. Le législateur belge a maintenu, sous ce rapport, le droit traditionnel, sans doute parce qu’il importe de ne .pas trop multiplier les causes de préférence. Or, le privilège du bailleur est un des plus usuels et aussi un des plus considérables; si on l’avait étendu au bail des meubles, c’eût été une cause de préjudice pour fes créanciers chirographaires. Le bail des immeubles même leur devient préjudiciable, à tel point que le législateur français s’est vu obligé de le restreindre ; nous reviendrons sur ce point en traitant de l’étendue du privilège que la loi accorde au bailleur.

La jurisprudence a fait l’application de ees principes. Cession d’un bail. Le cédant loue en même temps pour quatre années les machines qui garnissaient le bâtiment et servaient à une filature dite de fantaisie, machines qui étaient la propriété du cédant. Celui-ci invoqua le privilège du bailleur pour le payement du loyer, y compris celui des machines. La cour de Grenoble a très-bien jugé que, dans l’espèçe, les machines étaient meubles, puisqu’elles n’ étaient pas attachées à l’usine par le propriétaire; le bail, en ce qui concerne les machines, était donG un bail de meubles, lequel ne donne point do privilège au bailleur (1).

Quand les objets mobiliers ont été immobilisés par destination agricole ou industrielle, ils sont compris dans le bail (le l'immeuble et, par conséquent, tout le loyer, y compris eelui des machines, est garanti par le privilège que la loi accorde au bailleur. Mais il arrive aussi que le bail d’une chose mobilière est le principal et que l’immeuble est l’accessoire : tel est le bail des forces motrices, qui

(1) Grenoble, 20 février 1843 (Dalloz, au mot Privilèges, n° 220, 1°).

jouent un si grand rôle dans l’industrie. L objet principal de la convention est de fournir au preneur la force motrice nécessaire pour faire mouvoir ses machines. Si, outre la force motrice, le bailleur fournit au locataire le local dans lequel la force motrice doit être utilisée, pourra-t-il réclamer le priyilége pour le loyer de la force motrice? Le tribunal de commerce de la Seine s’est prononcé pour la négative, et avec raison, car l’accessoire ne peut pas déterminer la nature du principal. Dans l’espèce, les clauses mêmes du bail prouvaient que les bâCiments n’étaient qu’un accessoire ; le prix de la location était payahie seulement après chaque jour de travail effectué ; il ffétait dû. aucun loyer pour le bâtiment, aucune indemnité dans le cas où la machine à vapeur aurait cessé de fonctionner et de fournir la force motrice pendant un temps plus ou moins long, bien que batelier fût toujours occupé par Le locataire ; ce n’est donc pas batelier qui faisait l’objet du bail, ffétait la force motrice (1).

$81. La loi ne définit pas les immeubles dopt le bail engendre le privilège ; il s’ensuit que tout bail d’imrneubles donne un privilège au bailleur, pourvu qu’il se trouve, sur les lieux loués, des objets sur lesquels le privilège puisse s’exercer. Il va de soi qu’il ne peut pas y avoir de privilège s’il n’y a point d’objets mobiliers qui en soient grevés. La difficulté s’est présentée dans l’espèce suivante. A l’occasion d’une fête de la Vierge, à Marseille, un terrain vague fut lqué pour y construire un échafaudage destiné à recevoir les curieux. Le preneur fit de mauvaises affaires; il ne paya pas son loyer; de là un débat judiciaire sur le privilège que le bailleur réclama. Le tribunal de première instance le lui refusa, par la raison que les terrains vagues, qui avaient été l’objet du bail, ne dépendaient ni d’une maison ni dame ferme; il en concluait qu’il ne pouvait y avoir de privilèges pour loyers et fermages. 0’ était mal raisonner. 11 est vrai que la loi, en parlant des objets grevés du privilège, parle du prix de tout ce qui garnit, la maison louée ou la ferme ; mois de là on ne doit pas induire

(1) Jugement du 20 avril 1871 (Dalloz, 1873.3, 40).

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que le privilège n'est accordé que pour le bail d’une maison d’habitation ou pour le bail d’une exploitation agricole; le principe est posé au commencement de l’article 20 en ces termes : « Les loyers et fermages des immeubles. » Donc tout bail d’immeuble peut donner lieu à un privilège, bien qu’il ne serve ni à l’habitation des personnes ni à l’exploitation des terres, pourvu qu’il y ait des objets qui garnissent la chose louée : tel serait un magasin ou des écuries. Dans l’espèce, il fallait donc voir s’il y avait des objets sur lesquels le privilège pût s’exercer. La cour d’Aix a réformé, sur ce point, la décision du premier juge; l’échafaudage était chose mobilière et garnissait la chose louée, dans le sens large que la doctrine et la jurisprudence donnent à cette expression ; donc tous les éléments du privilège existaient. Si la cour le refusa néanmoins au bailleur, c’est parce que celui-ci savait, au moment du contrat, que les bois qui devaient servir à l’échafaudage n’appartenaient pas au preneur ; dès lors il ne pouvait avoir de privilège : c’est l’application des principes que nous exposerons plus loin (1).

382. Qui a droit au privilège? Celui qui a droit à la créance des loyers et fermages et autres obligations résultant du bail : donc le bailleur. Il est vrai que la loi se sert du mot propriétaire pour désigner le créancier privilégié, mais de là on aurait tort d’induire que le privilège n’appartient qu’à celui qui a la propriété de la chose louée. Le privilège n’est pas accordé à raison du droit de propriété et comme faveur dont la loi la ferait jouir; il est accordé au bail, et à raison de la faveur que mérite le bail (n° 379); or, le bail peut être consenti par d’autres personnes que le propriétaire ; le simple possesseur, l’usufruitier, le preneur lui-même peuvent donner à bail; et dès qu’il y a bail, les droits qui en naissent sont munis d’un privilège. Si la loi parle du propriétaire, c’est que d’ordinaire le bailleur est propriétaire. Il ne peut y avoir aucun doute sur ce point; ce serait chose absurde que de- refuser le privilège de bail

(1) Aix, 30 mars 1865 (Dalloz, 1866, 2, 9). Comparez Aubry et Rau, t. III, p. 140, note 11, § 261.

à ceux qui sont bailleurs, alors que la cause du privilège se trouve dans le bail. L’article 819 du code de procédure met sur la même ligne les locataires principaux et les propriétaires en ce qui concerne l’exercice du privilège des loyers et fermages; si le preneur qui sous-loue a le privilège, à plus forte raison le possesseur et l’usufruitier doivent-ils l’avoir. C’est l’opinion unanime des auteurs (1).

383. Il y a une condition requise pour que le bailleur puisse exercer son privilège, c’est qu’au moment où il -agit il possède encore la qualité à raison do laquelle la loi lui donne la préférence sur les autres créanciers. Cette qualité, comme l’explique le rapporteur du Tribunat (n° 379), est celle du possesseur gagiste ; c’est en vertu d’un gage tacite ou légal que la loi donne un privilège au bailleur ; or, la possession est de l’essence du privilège attaché au gage; le créancier le perd dès qu’il cesse de posséder (art. 2076). Ce qui est vrai du gage conventionnel l’est aussi du gage tacite en vertu duquel le bailleur a un privilège.

Le code de procédure confirme cette interprétation. Il donne au propriétaire ou au locataire principal le droit de saisir-gager les effets mobiliers grevés du privilège ; et il ajoute que lesdits bailleurs peuvent aussi saisir les meubles qui garnissaient la maison ou la ferme, lorsqu’ils ont été déplacés sans leur consentement. Cela suppose que les bailleurs sont en possession des effets, en ce sens qu’ils se trouvent dans les lieux loués; quand ils ont été déplacés, ils peuvent les revendiquer et les faire remettre dans la maison ou la ferme ; ce qui implique qu’ils conservent sur les lieux loués le droit en vertu duquel ils les ont donnés à bail. Cela répond encore à l’objection que l’on pourrait faire en se fondant sur le droit de suite dont jouit le bailleur. Le privilège est un droit réel; c’est en vertu de ce droit réel que le bailleur peut suivre les effets mobiliers, qui en sont affectés, entre les mains de tout tiers possesseur; or, le droit réel ne se perd point par la vente de la chose sur laquelle il est établi; donc, dit-on, le bailleur

(1) Voyez les autorités dans Aubry et Rau, t. III, p. 138, note 3, § 261.

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peut exercer son droit de suite, une fois que le droit reei de privilège a pris naissance. Nous répondons que le principe que l’on invoque n’est pas applicable aux droits réels qui sont attachés à la possession. Le gage conventionnel est un droit réel donnant un privilège; mais le droit réel ainsi que le privilège se perdent du moment que le créancier gagiste cesse de posséder; il en est de même du privilège qui appartient au bailleur; seulement la loi lui permet, sous les conditions quelle détermine, de faire réintégrer les effets mobiliers dans les lieux loués, quand ils ont été déplacés sans son consentement, afin qu’il puisse exercer son privilège sur ces effets. La doctrine est en ce sens ainsi que la jurisprudence (i), sauf un arrêt de la cour de Caen, qu’il est inutile de combattre, puisque les principes que la cour' a méconnus sont certains.

Cependant il ne faut pas donner à ces principes une portée et des conséquences qui seraient en opposition avec les droits du bailleur. La cour de Paris a très-bien jugé que si le propriétaire a formé une saisie-gagerie sur lés meubles de son locataire, il conserve le droit de donner suite à la saisie et de vendre les effets mobiliers saisisgagés, quand même l’immeuble loué serait aliéné. En effet, en pratiquant la saisie-gagerie tant qu’il était en possession, le bailleur a exercé son privilège; il doit avoir le droit de continuer la procédure jusqu’à la vente, par application du principe que tout demandeur doit obtenir par le jugement ce qu’il aurait obtenu si la contestation avait été vidée immédiatement. Il n’y a pas, il est vrai, de procès, dans l’espèGe, mais il y .a une procédure faite en justice = ce qui revient au même. De là suit que du moment qu’il y a saisie, le droit au prix des meubles saisis est acquis au bailleur (2).