DROITS DU BÂILLEUR

3S&. Le privilège ne garantit pas toqjpura tops les loyers et fermages qui peuvent être dus au bailleur. D’après notre loi hypothécaire, il faut distinguer d’a.bocd les loyers échus et les loyers non échus.

. Les loyers échus sont privilégiés pour deux années s’il s’agit d’une maison, et pour trois années s’il s’agit d’une ferme. Pourquoi la loi ne privilégie-t-elle pas tous les loyers et fermages qui sont échus, quand le preneur tombe en déconfiture ou en faillite ? Sous l’empire du code civil, tous les- loyers et fermages échus étaient privilégiés lorsque le bail était authentique ou avait date certaine, et même, d’après quelques auteurs et la jurisprudence de lp cour de cassation, dans le cas où le bail n’avait pas datp certaine (1). Dans cette doctrine, le privilège garantissait la créance entière, parce qu’elle était certaine, et, par sa qualité, cette créance primait toutes les autres, Cela est très-logique, si l’on ne prend en considération que les droits du créancier privilégié ; il est certain que la qualité de la créance ne change point d’après sa date ; si six aqs aps sont dus, le lover des quatre premières années a la même qualité que le loyer des deux dernières, donc tpus les loyers doivent jouir de la même préférence. Mais, en matière de privilèges, le législateur cjoit tenir compte, nonseulement de l’intérêt du créancier privilégié, il doit aussi avoir égard à l’intérêt de la masse chirographaire. Quand la loi privilégie une créance, elle suppose que le privilège est le seul moyen pour le créancier d’obtenir son payement; intégral. Si un créancier n’est pas payé par suite de sa négligence, il ne mérite plus le privilège que la loi attache à sa créance, car il est en faute; et si, malgré cette faute, ij était préféré aux autres créanciers, ceux-ci supporteraient

(1) Aubry et Rau, t. III, p. 143, notes 26 et 27, § 261.