IÔ

les conséquences d’une faute qui leur est étrangère, et le créancier privilégié jouirait d’une faveur injuste, puisque cette faveur lui serait accordée par suite de la négligence qu’il a mise à poursuivre son débiteur. Quand donc une créance consiste en annuités, la loi ne doit privilégier que celles qui peuvent être dues au créancier sans qu’il y ait une négligence à lui reprocher. C’est ce que fait notre loi hypothécaire pour les loyers et fermages. Régulièrement1 ces dettes se payent annuellement. Dès que le preneur est en retard, il y a crainte d’insolvabilité; dès lors le bailleur est coupable de négligence, s’il laisse jouir le preneur sans exiger le payement de ce qu’il doit; et il ne peut se prévaloir de sa faute pour se faire payer par préférence aux autres créanciers.

Reste à fixer la limite à laquelle commence la négligence légale. Toutes les limites que la loi établit sont plus ou moins arbitraires. Celles que l’article 19 détermine se justifient par l’expérience. Un locataire peut être en retard de payer ses loyers, sans être insolvable ; une crise industrielle - lui enlève ou diminue momentanément ses revenus ou ses bénéfices ; ce n’est pas une raison pour que le bailleur saisisse immédiatement les meubles qui garnissent la maison ; ce serait agir contre son intérêt et contre l’intérêt des créanciers, puisque, en poursuivant à outrance un locataire qui est dans la gêne, il peut le ruiner; ce qui compromettra l’existence du bail et le payement des loyers à échoir ; tandis qu’en patientant, les affaires du preneur peuvent se rétablir, il obtiendra ainsi le payement de ce qui lui est dû et il conservera un bon locataire. En conséquence, la loi lui permet d’attendre deux ans sans perdre son privilège ; mais quand il laisse le locataire en jouissance pendant une troisième année, sans exiger son payement, il est plus que négligent, et il le serait aux dépens des autres créanciers de son débiteur si, malgré sa négligence, il conservait son privilège à leur égard. Lorsqu’il s’agit d’un bail à ferme, la loi se montre plus indulgente , elle privilégie les trois dernières années. La raison en est qu’un fermier peut avoir éprouvé des pertes pendant plusieurs années de suite; l’humanité exige alors que le propriétaire patiente, et son

intérêt est d’accord avec le devoir que l’humanité lui impose ; expulser le fermier malheureux serait un mauvais moyen d’être payé, et un mauvais moyen encore de trouver un nouveau fermier, car les accidents de la nature peuvent frapper les plus diligents et les plus capables.

Les motifs que nous venons d’exposer ont été donnés en substance dans le rapport de la commission spéciale qui a préparé la loi hypothécaire et par le rapporteur de la chambre des représentants, M. d’Anethan. Le rapporteur de la commission du sénat ajoute une autre considé- * ration, c’est qu’en privilégiant tous les loyers et fermages échus, on favorise la fraude que le bailleur, de complicité avec le preneur, commettrait au préjudice de la masse chirographaire , en supprimant les quittances : diminuer le nombre d’années privilégiées, c’est diminuer les chances de fraude (1).

386. Quant aux loyers non échus, il y a une nouvelle distinction à faire. Les loyers ou fermages sont privilégiés pour l’année courante, ainsi que pour celle qui suivra. Pour les loyers non échus, il ne peut plus s’agir de négligence du bailleur ; mais on peut encore craindre une collusion frauduleuse entre le bailleur et le preneur, afin de donner au bail une durée plus longue que celle qu’il a en réalité. La loi ne devait donc privilégier que les créances certaines. L’année courante est certaine en ce sens que la possession est certaine , mais il reste incertain quand elle a commencé ; la loi n’exige cependant pas que l’origine du bail soit constatée par un acte ayant date certaine; elle n’exige même aucun acte, pas plus pour l’année courante que pour les années échues. C’est naturellement au bailleur qui réclame le privilège à prouver l’existence de la créance, et il va aussi de soi que les autres créanciers sont admis à contester la réclamation. La loi gardant le silence, les parties restent sous l’empire du droit commun en ce qui concerne la preuve.

L’article 19 accorde aussi un privilège à l’année qui suit l’année courante. On suppose qu’il y a un bail, que le bail-

(1) Voyez les Rapports dans Parent, p. 34. 123 et 403.

DBS PRIVILÈGES.

leur prétend fait pour un temps qui dépasse l’année courante. Cette prétention est incertaine, puisque la loi n’exige pas d’acte ayant date certaine; mais elle est au moins probable, puisque les baux à loyer ou à ferme se font régu- ■ fièrement pour neuf ans. La loi se contente de cette probabilité pour une année* à partir de la fin de l’année courante.

Quant aux années suivantes, la loi les comprend sous l'expression de toid ce qui est à échoir -; elle accorde un privilège au bailleur, de ce chef, si les baux sont authentiques, ou si, étant sous signature privée, ils ont une date certaine. Le danger de la fraude justifie cette condition. Un bail verbal ou un bail sous seing privé sans date certaine n’a point de durée certaine, les parties pouvant s’entendre facilement pour antidater l’acte ou le postdater, et pour déclarer une durée qui n’est point véritable. Afin d’empêcher que le bail ne soit prolongé en fraude de la masse, la loi exige un bail authentique ; et si les parties ont rédigé un acte sous seing privé, la loi veut que l’acte ait acquis date certaine. Sans doute, malgré l’authenticité et l’enregistrement* la convention peut être frauduleuse; la durée assignée au bail peut être vraie, mais convenue en fraude des autres créanciers, à un moment où l’on pouvait déjà prévoir la déconfiture ou la faillite; dans ce cas, les créanciers peuvent attaquer le bail par l’action paulienne (art. 1167).

Si le bail est authentique ou s’il a une date certaine* la loi privilégie tous les loyers à échoir, parce que, dans ce ôas, la créancè dii bailleur est certaine; et le privilège, en principe, garantit tous les loyers. Ce n’est pas à dire que le bailleur puisse toujours réclamer tousles loyers à échoir; Le privilège, il ne faut pas l’oublier* suppose l’insolvabilité du débiteur, le concours des créanciers, la vente des biens et , par suite-, T anéantissement du gage que le bailleur avait dans le mobilier qui garnissait les lieux loués. La convention, dans cé cas, est rompue au préjudice du bailleur ; or, le privilège a pour objet de garantir l’exécution de la convention; il est donc juste que le bailleur puisse se faire payer d’avance les loyers non échus. Nous dirons

plus loin commënt la loi concilie le droit du bailleur avec l’intérêt des autres créanciers.

Si le bail n’est pas authentique * oü si* étant sous seingprivé, l’acte n’a pas acquis date certaine* le bailleur na plus de privilège pour les loyers à échoir ; le privilège n est accordé* dans ce cas, que pour l’année courante et celle qui suivra. La durée du bail étant incertaine, la loi n’apaS pu privilégier des loyers qui peuvent ne pas être dûs.

ÎÎ87. La différence est donc grande entre lé cas ou le bail êst authentique ou sous seing privé ayant date certaine et le cas où le bail est verbal ou sans date certaine. Comment le bail acquiert-il date certaine? On appliqué le droit commun, puisque la loi n’y déroge point; régulièrement le bail acquerra date certaine par l’enregistrement ; la date peut aussi* d’après l’article 1328* devenir certaine par la mort de l’un de ceux qui ont souscrit l’acte* ou diijour où la substance du bail sous seing privé est constatée dans un acte reçu par un officier public. Pour que le bailleur ait le privilège que la loi lui accorde à raison dé la date certaine de l’aCte, il faut que la date soit certaine avant la déconfiture ou la faillite (1). La déconfiture n’est pas déclarée par jugément; de là une difficulté sur le point de savoir à partir de quel moment elle existe. Nous croyons qu’il faut appliquer, par analogie, ce que la loi dit des privilèges généraux sur les meubles* qui ne sont accordés que pour une certaine époque antérieure à la déconfiture; l’article 19 dispose qu’il y a déconfiture à partir de la saisie du mobilier, c’est-à-dire à partir du moment où l’insolvabilité est devenue notoire ; cette notoriété équivaut à une déclamation de la justice ; et l’on conçoit qu’à partir de ce moment l’un des créanciers ne puisse plus acquérir un droit de préférence au préjudice des autres* en enregistrant un bail qui légalement est censé n’exister, à l’égard des tiers, que ' depuis la déconfiture publique du débiteur. Quant à la faillite, l’article 19 se sert, pour indiquer le moment où elle existe, du mot dessaisissement ; cela est en harmonie avec la loi sur les faillites, aux termes de laquelle le failli est

(1) Valette, p. 68. Aubry etRau, t. III, p. M5, s •?/'’

DES PRIVILEGES

dessaisi de plein droit de T administration de tous ses biens à compter du jugement déclaratif de la faillite (art. 444). A partir de ce jour, laposition des créanciers est fixée; & l’un des créanciers ne peut plus acquérir une préférence ai préjudice des autres, pas même en inscrivant les privilèges, immobiliers ou les hypothèques qu’il avait acquis antérieurement à la déclaration de faillite (code de commerce, art. 447).

388. L’application de ces principes à la déconfiture ne souffre aucune difficulté. Le débiteur non commerçant qui tombe en déconfiture reste maître de son patrimoine et en peut disposer valablement, sauf le cas de fraude. Il suit de là que le bail peut être enregistré jusqu’au moment où les biens du débiteur sont saisis. La faillite est déclarée par jugement, et cette déclaration a ceci de particulier, quelle rétroagit à certains égards. Le tribunal de commerce, qui déclare la faillite, détermine l’époque à laquelle remonte la cessation de payement. D’après l’article 445, sont nuis de plein droit, comme présumés frauduleux, certains actes déterminés par la loi, lorsqu’ils auront été faits par le débiteur depuis l’époque fixée par le tribunal, comme étant celle de la cessation de ses payements ou dans les dix jours qui auront précédé cette époque. Les autres actes, quoique non suspects à raison de leur nature, peuvent être annulés s’ils ont été passés avec des tiers qui avaient connaissance de la cessation des payements (art. 446). On demande si le privilège du bailleur peut acquérir date certaine après la cessation de payement.

Il faut distinguer les divers modes qui donnent date certaine à un acte. Quand le bail acquiert date certaine par la mort de l’une des parties qui ont souscrit l’acte, le bailleur jouira de son privilège pour les années à échoir, si h mort est arrivée avant la saisie du mobilier ou le dessaisissement; en effet, la mort n’est pas un acte qui puisse être frappé de nullité comme frauduleux ; donc les dispositions de la loi sur les faillites ne peuvent pas recevoir leur application. Il y a un arrêt de la cour de Paris qui l’a jugé ainsi (î), et cela n’est pas douteux. On doit en dire

(1) Paris, 23 novembre 1850 (Daîlo? i§54, 5, 371).

autant du cas où la substance de l'acte sous seing privé est constatée dans un acte reçu par un officier public ; cette constatation se fait sans l’intervention des parties, il. n’y a donc aucune fraude à craindre. Il n’en est pas de même de l’enregistrement, c’est un acte qui dépend de la volonté des parties ; elles peuvent donc faire enregistrer un acte de bail, postérieurement à la cessation de payements ; le bail aura acquis, dans ce cas, date certaine à une époque où les actes, quoique non présumés frauduleux, sont néanmoins suspects ; en faut-il conclure que le privilège du bailleur n’existera point pour les loyers à échoir? La cour de cassation l’a jugé ainsi. Elle part du principe que la loi subordonne l’efficacité, et on peut dire l’existence du privilège appartenant au bailleur pour les années à échoir, à une condition particulière, savoir, .que le bail ait acquis date certaine ; de là la cour conclut que l’enregistrement du bail est pour le locateur un moyen d’obtenir l’extension ■ de son privilège; partant on ne saurait admettre que l’enregistrement fait après la cessation de payements lui procure une préférence à l’égard de la masse, s’il savait que le locataire avait cessé ses payements. Donc l’enregistrement par le locateur, dans ces circonstances, doit être déclaré sans effet à l’égard de la masse de la faillite. Dans l’espèce, le jugement de première. instance constatait que le bailleur avait connaissance de la cessation de payements, et la cour d’appel, sans vérifier ni contester ce point de fait et sans y avoir aucunement égard, avait ordonné que le bailleur serait admis, par privilège, au passif de la faillite, pour une somme de 80,540 francs, montant de tous les loyers échus et à échoir. En jugeant ainsi, dit la cour, l’arrêt attaqué avait violé l’article 446 du code de commerce (1).

La décision est trop absolue et elle dépasse sans doute la pensée de la cour. On ne peut pas dire que l'enregistrement du bail fait par le bailleur, alors qu’il avait connaissance de la cessation de payements, doit être déclaré nul à l’égard de la masse; en effet, l’article 446, que la cour

(1) Cassation, 2 mars 1869 (Dalloz, 1869, 1, -473).

DES PRIVILÈGES

cite dans son arrêt, porte que les actes qui ne rentrent pas dans ceux que la loi déclare nuis de plein droit, pourront être annulés, si les tiers avaient connaissance de la cessation de payements. Même ainsi expliquée, la décision de la cour suprême soulève un doute. L’article 446 suppose un acte passé par le débiteur avec un tiers; or, l’enregistrement n’est pas un acte, une convention, c’est une simple publication de l’acte, dans le but de lui donner date certaine. Ne doit-on pas assimiler l’enregistrement à l’inscription d’une hypothèque, qui peut toujours être faite jusqu’au jour déclaratif de la faillite (art. 447)? Non, il y a une différence et elle est décisive. L’hypothèque, on le suppose, était acquise avant la cessation de payements, et comme elle ne peut résulter que d’un acte authentique, il est prouvé authentiquement que le créancier avait un droit antérieur à la cessation de payements : l’inscription n’est qu’une formalité pour rendre le droit public. Il n’en est pas de même de l’enregistrement d’un bail sous seing privé ; le bail n’existe dans ce cas, à l’égard des tiers, qu’à partir de l’enregistrement; il n’est donc pas prouvé que le bail soit antérieur à la cessation de payements, quand même il porterait une date antérieure. Dès lors ce n’est pas seulement l’enregistrement, c’est la convention elle-même qui serait postérieure à la cessation de payements ; partant, elle tombe sous l’application de l’article 446:

&89. La tacite réconduction doit-elle être considérée, au point de vue du privilège du bailleur, comme un bail ayant date certaine? A première vue, on pourrait croire qu’il suffit de poser la question pour la résoudre. En effet, le mot même indique que la réconduction tacite se fait sans écrit; donc, légalement parlant, elle ne peut pas avoir de date certaine, les dispositions de l’article 1828 ne pouvant pas recevoir d’application. Toutefois nous croyons que le bailleur aurait privilège pour tous les loyers à échoir. Pourquoi la loi exige-t-elle l’authenticité ou la date, certaine pour que les loyers, soient privilégiés ? Parce que la créance du bailleur ne devient certaine que lorsque le bail est authentique ou qu’il a date certaine. Cela suppose des baux dont les parties peuvent prolonger la durée en fraude

PRIVILÈGES SUR LES MEUBLES. 4ï 3

des autres créanciers. Or, la tacite réconduction a une durée fixée par la loi, qui écarte toute possibilité de fraude. La créance est donc certaine, plus certaine que lorsque le bail est authentique ou qu’il a reçu date certaine, car les parties peuvent agir en fraude des créanciers, tout en traitant par écrit; or, dès que la créance est certaine, le bail- ■ leur doit jouir du privilège que la loi y attache. On objecte que le texte de l’article 20 n’est pas applicable, puisqu’il n’y a pas d’acte authentique ni d’acte sous seing privé ayant date certaine. Nous répondons que l’authenticité et la date certaine ne sont qu’un moyen de prouver la durée du bail; si cette durée est établie d’une manière plus certaine par la loi, le but est atteint, la preuve existe, irréfragable, et la durée du bail étant constatée avec une certitude absolue, il faut dire que le privilège existe pour toute la créance (1).

389 bis. Quand le bailleur exerce son privilège pour les loyers à échoir, les autres créanciers ont le droit de relouer la maison ou la ferme, pour le restant du bail, et de faire leur profit des baux et fermages, à la charge de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû. Ce sont les termes de l’article 19; le législateur belge les a empruntés au code Napoléon (art. 2102, 1°). Le droit de relocation, corrélatif du droit que le bailleur exerce pour les loyers à échoir, donne lieu à de grandes difficultés ; la solution que la cour de cassation leur adonnée est contestable. En France, la jurisprudence de la cour suprême a soulevé des réclamations si unanimes et si vives de la part du commerce, que l’on a été obligé de faire une loi qui déroge au code Napoléon, tel que la cour de cassation l’interprétait; nous disons la cour de cassation, car il y avait conflit entre les cours d’appel et la cour suprême. Quoique ces questions semblent ne concerner que le droit commercial, nous sommes obligé de les traiter, car il s’agit de l’interprétation d’une loi civile, et nos lecteurs nous sauraient mauvais gré si nous négligions d’examiner des difficultés qui ont jeté un trouble profond dans; les relations commerciales en France, difficultés inévitables quand des

(1) Troplong, n° 157. En sens contraire, Martou, t. II, p. 93, n° 393,

DES PRIVILÈGES

dises industrielles, des révolutions ou des guerres multiplient les faillites, comme cela est arrivé en France, à la suite de la guerre désastreuse de 1870.

390. Les difficultés qua nous allons examiner ne concernent que la faillite, elles sont étrangères à la déconfiture. Cela doit déjà paraître assez étrange. La loi belge de même que le code Napoléon ne parlent ni de déconfiture ni de faillite; seulement les articles 2102, C. c. et 201. hyp. supposent qu’il y a concours de créanciers et conflit entre le bailleur réclamant son privilège pour les loyers à échoir, et la masse qui est obligée de supporter cette charge. Pour qu’il y ait lieu à l’exercice du privilège pour les années à échoir, et, par suite, au droit de relocation par la masse, il faut donc qu’il y ait déconfiture ou faillite. La loi le suppose, et elle suppose aussi que les mêmes principes s’appliquent à la faillite et à la déconfiture, puisqu’elle n’établit aucune différence entre l’insolvabilité du débiteur commerçant et celle du débiteur non commerçant. Ceci est un point considérable dans notre débat. Là où la loi ne distingue pas, l’interprète n’a pas le droit de distinguer, à moins que la nécessité de la distinction ne résulte des principes mêmes qu’elle établit.

391. La déconfiture et la faillite mettent-elles fin au bail? Il est certain que le bail n’est point résilié de plein droit; il faudrait une loi pour cela, et aucune loi ne prononce la résiliation du bail pour cause de faillite ou de déconfiture. Il y a cependant des arrêts qui supposent que le bail est résilié quand le locataire tombe en déconfiture ou en faillite (i). Le bail ne prenant pas fin de plein droit, il faudrait un jugement pour le déclarer résilié; or, le juge ne peut prononcer la résiliation que dans les cas et pour les causes prévus par la loi. La question est donc celle-ci : y a-t-il une loi qui autorise le bailleur à demander la résiliation du bail par cela seul que le locataire est tombé en déconfiture ou en faillite? Non. Les parties restent' donc sous l’empire du droit commun. Or, d’après les principes qui régissent les conventions bilatérales, il n’y a lieu à ré-

(l) Rennes, 8 mai 1850 (Dalloz, 1851, 1, 238).

solution du contrat que lorsque l’une des parties ne satisfait point à ses engagements (art. 1184) : l’article 1741 applique ce principe au bail. Peut-on dire que le locataire qui fait faillite ou qui devient insolvable n’exécute pas ses obligations? Non, à moins qu’il ne cesse de payer ses loyers, ou qu’il ne dégarnisse les lieux des meubles qui servent à la garantie du propriétaire. C’est seulement dans ces cas que le bailleur peut agir en résiliation du bail.

Tel est le droit commun. Il n’y est pas dérogé au titre des Privilèges ni par la loi hypothécaire. Que disent les articles 2102 du code civil et 20 de la loi belge? Que le bailleur peut exercer son privilège pour les loyers à échoir; cela suppose que ces loyers sont dus; or, ils ne le sont que si le bail est maintenu ; donc le privilège implique que le bail n’est point résilié. Le bailleur peut demander la résiliation si le preneur ne remplit pas ses engagements. S'il la demande, il perd son droit sur les loyers à échoir, et, par suite, son privilège; car il ne peut y avoir de loyer sans bail, ni de privilège sans loyer. Peut-il la provoquer en se fondant sur ce que la faillite et la déconfiture diminuent les garanties morales que présentait le locataire? Non, ce n’est pas là une cause de résiliation ; tant que le preneur paye et qu’il ne dégarnit pas les lieux loués, il n’y a pas lieu à résolution du bail (î).

392. La cour de cassation établit un autre principe. Elle dit que la faillite donne au bailleur le droit ou d’agir en résolution ou de demander les loyers à échoir, avec privilège sur le prix de ce qui garnit la maison- louée ou la ferme. Cela ne nous paraît pas exact. D’après ce que nous venons de dire (n° 391), la faillite, par elle-même, n’exerce aucune influence sur le bail. Aucune loi, aucun principe ne disent, ce que la cour de cassation affirme, que le bailleur peut agir en résolution quand le preneur tombe an faillite. La cour avoue que si le mobilier du locataire suffit pour le payement des loyers à échoir, le bail continue. Cela prouve que l’on ne peut pas poser comme principe abri) Delsol, Rapport de la commission sur la loi du 12 février 1872 (.Dalloz, 1872, 2, 35),

DES PRIVILÈGES

soin que le bailleur a le droit d’agir en résolution quand le preneur tombe en faillite. Il y R plus. Alors même que le prix du mobilier qui garnit les lieux loués serait insuffisant pour payer les loyers à échoir, il est douteux que le bailleur puisse demander la résiliation du bail. La cour l’affirme ; mais la raison qu’elle donne est loin d’être décisive : l’insuffisance du prix, dit-elle, équivaut pour le bailleur à une diminution de garanties, qui l’autorise, en vertu des articles 1184, 1741 et 1752, à demander la résolution du bail (i). Ce serait donc une résolution fondée sur l’inexécution des engagements du preneur. La loi dit que le preneur doit garnir la maison de meubles suffisants (art. 1742). Quel est le sens de cette disposition? Les meubles doiventils suffire pour garantir le payement des loyers pendant toute la durée du bail? Cette interprétation rigoureuse de la loi est généralement rejetée (t. XXV, n° 424). Nous l’avons enseignée, mais notre opinion est isolée. On ne peut donc pas établir comme principe certain que le bailleur peut demander la résiliation du bail, en cas de faillite, lorsque le prix dos meubles ne suffit point pour payer tous les loyers à échoir; c’est dépasser la loi et les principes. Nous allons voir quel est le droit que la loi donne, dans ce cas, au bailleur.

•193. Le preneur tombe en faillite ou en déconfiture. Quel est, dans ce cas, le droit du bailleur? La question est de savoir s’il peut réclamer non-seulement les loyers échus, mais aussi les loyers à échoir. L’article 2102, reproduit par la foi belge (art. 20), lui donne ce droit : le bailleur a un privilège pour tout ce qui est à échoir. Quel est le fondement de ce droit? Quelle en est l’étendue et la portée? Ici est le siège des difficultés très-graves qui se présentent en cette matière. La cour de cassation ainsi que les auteurs disent que les loyers à .échoir deviennent exigibles par application de l’article 1188 du code civil et de l’article 450 du code de commerce. Dans cette opinion, le droit du bailleur aux loyers non échus serait une application

(1) Rejet, chambre civile, après délibéré en chambre du conseil, 4 janvier 1860 (Dalloz, 1860, 1, 35),

des principes généraux (i). A notre avis, cela n est pas exact. L’article 1188 porte que le débiteur ne peut plus réclamer le bénéfice du terme lorsqu’il a fait faillite, ce que la doctrine et la jurisprudence appliquent à la déconfiture; l’article 450 dit, en d’autres termes, la même chose : le juge-, ment déclaratif de la faillite rend exigibles, à l’égard du failli, les dettes passives non échues. Peut-on dire que les loyers à échoir soient une de ces dettes à terme qui deviennent exigibles par suite de la déchéance que le débiteur encourt quand il tombe en déconfiture ou én faillite? Cela est au moins très-douteux. Le code civil et le code de commerce supposent que le failli est débiteur sans être créancier; ce sont là. les dettes qui figurent au passif du débiteur. Est-ce que le preneur est débiteur, en ce sens, des loyers à échoir, comme l’emprunteur l’est de la somme empruntée? Non, certes. Le bail est un contrat qui se parfait successivement; si le preneur doit les loyers, le bailleur, de son côté, doit la jouissance de la chose, et le preneur ne doit payer les loyers que si le bailleur le fait jouir de la chose louée : c’est ce que dit la définition même du louage des choses. C’est, dit l’ article 1709, « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix, que celle-ci s’oblige de lui payer ». Le payement du prix ou des loyers a donc sa cause dans la jouissance que le bailleur doit prester. Cette obligation de faire jouir se parfait successivement, donc l’obligation du preneur aussi est successive. De là suit que la dette des loyers à venir ne peut pas devenir exigible lors de la faillite, car elle ne pourrait le devenir que si l’obligation corrélative du bailleur devenait également exigible ; ce qui est une supposition absurde. La cause pour laquelle les loyers sont dus étant successive, il est impossible que le preneur doiye les loyers sans que le bailleur preste la jouissance. On peut sans doute stipuler que les loyers seront payés anticipativement, mais, dans ce cas, le payement est condi-

(1) Marlou, Commentaire , t. II, p. 97, n°397. Nous citerons la jurisprudence plus loin.

DES PRIVILÈGES

tionnel, de sorte que si la jouissance n’était point prestée, il y aurait payement iüdû et, par suite, lieu à répétition.

Notre conclusion est que les loyers ne deviennent pas exigibles par le seul fait de la déconfiture ou de la faillite. Cela est aussi fondé en raison Pourquoi le débiteur est-il déchu du bénéfice du terme quand il tombe en faillite ou en déconfiture? Parce que le créancier n’a traité avec lui qu’en considération de sa solvabilité personnelle ; dès lors il doit avoir le droit de résilier le contrat quand le débiteur devient insolvable. Cela est vrai d’un prêteur, cela n est pas vrai d'un bailleur. Celui-ci traite en vue de la garantie réelle que lui donne le privilège ; que lui importe la déconfiture ? Il conserve son gage, cela sufiit pour sa sûreté; si ce gage devient insuffisant, il peut agir en résiliation du contrat. Ce que nous disons de la déconfiture s’applique à la faillite, puisque l’article, 1188 les met sur la même ligne. Donc, en principe, le bailleur n’a pas droit aux loyers à échoir quand le preneur tombe en faillite ou en déconfiture:

3î>4. L’article 2102 (loi hyp., art. 20) n’est donc pas l’application du droit commun quand il donne au bailleur un privilège pour les loyers à échoir, ce qui implique qu’il a le droit de réclamer ces loyers, par préférence aux autres créanciers, sur le prix des objets qui sont grevés du privilège. D’après les principes généraux, le bailleur n’aurait que le droit de se faire payer par préférence les loyers échus, dans la mesure où la loi les privilégie/c’est-à-dire deux ou trois ans, selon qu’il s’agit d’un bail à loyer ou d’un bail à ferme. Quant aux loyers à échoir, comme ils ne peuvent être exigés qu’au fur et à mesure de la jouissance, le bailleur n’y a droit qu’à leur échéance. Rien n’est donc changé à la situation des parties tant que le bailleur conserve son gage. C’est seulement si ce gage devient insuffisant qu’il peut demander la résiliation du bail. Même dans ce cas, il ne peut pas réclamer le payement des loyers non échus, car le preneur ne doit payer les loyers, prix de la jouissance, que lorsque la jouissance a été prestée. Voilà quelle serait la situation des parties contractantes

d’après le droit commun (i). L’article 2102, et, à sa suite, la loi hypothécaire dérogent à ces principes. Puisque c’est une disposition exceptionnelle, exorbitante, il faut la restreindre dans les limites du texte, qui doit être interprété restrictivement. Ici nous rencontrons la cour de cassation* dont la jurisprudence interprète la loi d’après un principe tout à fait opposé. Elle considère l’exigibilité des loyers à échoir comme une application du droit commun, ce qui permet une interprétation extensive; tandis que, dans notre opinion, il s’agit d’une disposition tout à fait exceptionnelle, et, à ce titre, de la plus stricte interprétation.

Pourquoi la loi donne-t-elle au bailleur un privilège pour les loyers à échoir, ce qui implique qu’il peut les réclamer en cas de déconfiture et de faillite du débiteur? Nous venons de dire que ce n’est pas une application du droit commun, c’est une exception, et il n’y a d’autre raison de cette exception que la faveur dont jouit la créance du propriétaire. Il a loué pour un temps déterminé, en comptant sur son privilège ; le privilège doit donc lui assurer le payement de toute sa créance. Or, en cas de déconfiture et de faillite, les objets mobiliers affectés à son privilège sont vendus au profit de la masse ; il a paru équitable de colloquer par préférence à la masse les loyers et fermages. On peut contester la légitimité de cette faveur pour une créance qui n’est pas échue. Mais tel est le système de la loi ; elle a cherché à concilier cette faveur avec les intérêts de la masse, en donnant à celle-ci le droit de relocation.

395. Il s’agit maintenant de définir les limites dans lesquelles cette faveur doit être restreinte. Elles découlent du principe sur lequel elle est fondée, la garantie que le bailleur a dans les biens mobiliers grevés du privilège.1 Régulièrement ces biens sont vendus, et le prix en est distribué entre les créanciers, en tenant compte des privilèges. Le bailleur se fera donc colloquer, pour les loyers à échoir, sur le prix du mobilier qui est frappé du privilège.

(1) Comparez Delsol, Rapport de la commission française sur la loi du 1? février 1872 (Dalloz, 1872, 4, 36). .

DES PRIVILÈGES

Si le prix est suffisant, le bailleur sera entièrement désintéressé ; le bail est maintenu, mais, comme c’est aux dépens de la masse que les loyers ont été payés par anticipation, c’est aussi à son profit que le bail sera continué; c’est dire que le locataire ne peut profiter d’une jouissance dont il ne paye pas le prix ; les créanciers qui ont payé les loyers auront le droit de relouer la chose; c’est, à vrai dire, une sous-location au profit de la masse. Si le prix des meubles grevés du privilège ne suffit pas pour pajrer les loyers à échoir, le bailleur pourra demander la résiliation du bail, parce que le mobilier qui garnit les lieux loués est vendu, et dès que cette garantie n’existe plus, le bailleur peut agir en résiliation, sauf à la masse à user du droit de relocation, en payant au bailleur tout ce qui lui est dû. Nous reviendrons sur ce droit et sur les conditions auxquelles il est soumis.

Telle est l’hypothèse prévue par le texte du code et de la loi hypothécaire. L’article 2102 et l’article 20 portent que le bailleur exerce son privilège, pour les loyers à échoir, sur le prix de ce qui garnit la maison louée ou la ferme, sauf le droit de relocation de la masse. Si le privilège est insuffisant pour désintéresser le bailleur, les créanciers devront payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû, s’ils veulent user de droit de relouer. La faveur ou l’équité que l’on invoque pour le propriétaire justifient la préférence ainsi limitée : il a pour gage les effets qui sont frappés du privilège; si ce gage lui est enlevé par la masse, le créancier privilégié doit avoir le droit de se faire payer de tout ce qui lui est dû sur le prix qui provient du gage (i).

396. Nous arrivons à la jurisprudence. Voici les circonstances dans lesquelles a été rendu le premier arrêt de la cour de Paris, qui a été cassé. Bail d’une maison non encore habitée, pour une durée de neuf ans, moyennant un prix de 2,800 francs et à charge par le preneur, marchand de vins, de faire à ses frais tous les travaux de distribution, de peinture et d’appropriation. Les dépenses s’élevè-

(I) Comparez Rejet, chambre civile, 7 décembre 1858 (Dalloz, 1859, 1, 62) ; Pont, t. I, p. 95, n° 126 ftw.

rent à 18,000 francs. Faillite du locataire avec un passif de 32,890 francs, et un actif de 16,748 francs. Les créanciers étant disposés à accorder un concordat, on ne procéda à la vente ni du mobilier ni des marchandises. Intervient le propriétaire ; tous les loyers échus étaient payés ou offerts; le bailleur ne s’en contenta pas, il exigea une somme de 58,896 francs pour les loyers à échoir et les autres charges du bail. Cette demande fut rejetée par le tribunal de la Seine et par la cour de Paris, toutefois sur les conclusions contraires de l’avocat général. Le jugement et l’arrêt appliquent les principes que nous venons de poser. Y avait-il lieu à exercer le privilège pour loyers à échoir? Le bail n’était pas résilié de- plein droit; les loyers échus étaient payés; le mobilier qui garnissait les lieux loués restait intact; donc rien n’était changé dans la situation des parties, les garanties du bailleur étaient entières. Que dis-je? Les garanties avaient augmenté par les travaux du locataire et par les sous-locations, qui avaient porté le revenu de la maison à 6,400 francs. Nous demandons si c’est pour des circonstances pareilles que le législateur a donné au propriétaire un privilège sur les loyers à échoir? La loi a voulu garantir les intérêts du bailleur, elle n’a pas voulu qu’il s’enrichît aux dépens du débiteur et des créanciers; et, telle était, dans l’espèce, la spéculation du demandeur; il concluait à la résiliation du bail, à défaut du payement intégral des loyers à échoir; or, l’actif n’étant que de 16,000 francs, la masse ne pouvait pas payer d’avance 58,000 francs de loyers. La faillite devenait une excellente affaire pour le bailleur ; il profitait de la plus-value des constructions, et au lieu d’un revenu de 2,800 francs, il percevait des loyers de 6,400 francs. L’avocat général répond : Dura lex, sed lex. C’est ce que nous nions. Les loyers devenaient-ils exigibles par la faillite? Non (n° 393). L’article 2102 (loihyp., art. 20), donne- t-il au propriétaire un droit absolu au payement des loyers à échoir? Non; c’est ici le point décisif; la loi lui donne un privilège sur le prix des meubles qui garnissent les lieux loués, par préférence aux autres créanciers; cela suppose la vente du mobilier et le concours des créanciers,

DES PRIVILÈGES

la perte du gage et la collocation du bailleur par privilège. Or, les meubles n’étaient pas vendus, les créanciers ne demandaient rien, le gage n’était pas entamé, il n’y avait rien à distribuer. En réalité, le jugement qui avait déclaré le locataire en faillite n’avait produit aucun effet; la situation pour le bailleur était, après la déclaration de faillite, ce qu’elle avait été avant. Donc rien de ce que suppose l’article 2102 n’existait; partant, il n’y avait pas lieu à l’exercice du privilège. Le propriétaire demandait la résiliation du bail. Quand y a-t-il lieu à résilier un contrat ? Lorsque le débiteur ne remplit pas ses engagements, disent les articles 1184 et 1741. Est-ce que, dans l’espèce, le preneur avait manqué à un engagement quelconque? Non, il avait payé les loyers échus, et les garanties restaient entières pour les loyers à échoir. Donc la cour a eu raison de rejeter la résiliation (i).

Voici les circonstances du deuxième arrêt de la cour de Paris, également cassé. Bail de dix-huit ans pour l’exploitation d’un lavoir public, à condition que le preneur fera élever à ses frais, sur le terrain loué, toutes les constructions nécessaires, lesquelles appartiendront au bailleur si le locataire, avant l’expiration du bail, n’use pas du droit d’acheter la chose louée, droit que le contrat lui réservait. Faillite du preneur. Le syndic ayant vendu aux enchères publiques les droits concédés au locataire, le propriétaire réclama le payement des loyers à échoir. Jugement du tribunal de commerce, qüi décida que l’article 2102 n était applicable que lorsque le bailleur était dépossédé de son gage ; or, dans l’espèce, la vente du bail ne changeait en rien les garanties du propriétaire, les lieux loués restant garnis dés objets servantà l’exploitation du lavoir ; de plus, lesconstructions lui avaient donné une plus-value considérable qui subsistait ; enfin le bailleur trouvait encore un surcroît de garantie dans les meubles garnissant le bâtiment occupé par des sous-locataires. Nous demandons de nouveau si la loi a donné au propriétaire le droit de réclamer les loyers à échoir dans le cas où ses garanties, loin de périr, subsis

(l) Paris, 12 décembre 1861 (Dalloz, 1862, 2, l).

tent et sont augmentées? Le jugement fut confirmé en appel, toujours sur les conclusions contraires de l’avocat général, par les motifs que nous venons de développer. La cour invoque le texte, argument décisif dans un débat où il s’agit d’un privilège. Est-ce que la loi accorde au propriétaire, en termes absolus, le droit exorbitant d’exiger des loyers qui ne lui sont pas dus, par cela seul qu’il y a ■ faillite? Non, l’article 2102 porte que le bailleur exerce son privilège sur le prix des meubles, ce qui implique que pour qu’il y ait lieu à l’exercice du privilège, il faut que les meubles aient été vendus, en ce sens que par la vente le propriétaire ait vu disparaître son gage, dont il ne reste plus que le prix. Or, dans l’espèce, les meubles restaient dans les lieux loués ; ils restaient, comme par le passé, le gage du bailleur. La cour ajoute que le privilège est, par sa nature, de droit étroit, et qu’on ne peut pas l’étendre au delà du texte et de la pensée qui l’a créé; il faut dire plus, c’est que le droit aux loyers à échoir est un droit exceptionnel, exorbitant, une faveur que la loi accorde au propriétaire; mais le propriétaire a-t-il besoin de cette faveur quand ses garanties restent les mêmes (1)?

397. Les arrêts de la cour de Paris ont été cassés, après délibéré en chambre du conseil. La cour invoque les articles 1188 du code civil et 444 (450) du code de commerce, qu’elle applique aux loyers, sans tenir compte de la différence essentielle qui existe entre la dette des loyers, qui ne sont dus que lorsque la jouissance est prestée, et les, dettes qui ont une cause actuelle et existante lors de la faillite. La cour ne discute pas, elle affirme; nous ne pouvons donc que renvoyer à ce qui a été dit plus haut (n° 393). La cour invoque encore l’article 2102 (loi hyp., art. 20), sans rien dire de l’interprétation admise par les arrêts attaqués, comme si la chose était évidente. Dire que l’article 2102 est un corollaire des articles 1188 et 444 (450), c’est de nouveau affirmer ce qui est très-contestable, car c’est considérer comme application du droit commun la

(i) Paris, 26 juin 1863 (Dalloz, 1863, 2, 109). Comparez, en ce sens, les autorités citées par Pont, t. I, p. 96, note 3.

DES PRIVILÈGES

faculté exorbitante de se faire payer des loyers sans avoir presté la jouissance. La conclusion à laquelle arrive le premier arrêt de cassation est tout aussi exorbitante. Si le propriétaire n’est pas paye de tous les loyers à échoir, il a le droit, dit la cour, ou de se prévaloir de son privilège' en se faisant payer d’avance, ou de demander la résiliation du contrat, conformément à l’article 1184. Ici la cour ajoute à la loi, dans une matière essentiellement exceptionnelle. Où est-il dit que le bailleur peut demander la résiliation du contrat? Ce n’est pas dans l’article 210 2 (loi hyp., art. 20), qui ne parle que du payement des loyers à échoir sur le prix des meubles qui garnissent les lieux loués. Et que dit l’article 1184 cité par la cour? Qu’il y a lieu à résolution du contrat quand le débiteur a manqué à ses engagements : qu’on nous dise quel est l’engagement auquel a manqué le locataire qui paye les loyers échus et qui laisse entière la garantie réelle? Le second arrêt de cassation semble considérer le défaut de payement des loyers à échoir comme un motif qui rend applicables les articles 1184 et 444 (450) (î). Cela nous paraît contraire à tout principe. Est-ce que le locataire doit les loyers à échoir avant qu’il ait eu la jouissance des lieux loués ? La dette peut-elle exister sans cause ? Si le propriétaire peut exiger les loyers à échoir, ce n’est pas en vertu d’une obligation contractée par le débiteur, c’est parce que la niasse s’empare du gage appartenant au bailleur et le réalise à son profit; or, dans l’espèce, la masse avait laissé le mobilier intact^ le payement anticipé des loyers à échoir n’avait donc plus de raison d’être; et cependant on l’invoque comme cause de résiliation contre le preneur ! C’est confondre toutes choses, les relations entre le propriétaire et la masse avec les relations du bailleur et du locataire (2)

La cour d’Orléans, à laquelle l’affaire a été renvoyée, a admis la doctrine de la cour de cassation. Elle l’a- résumée

(1) Cassation (deux arrêts) 28 mars 1865 {Dalloz, 1865, 1, 201). Comparez, en ce sëns, Aubry et Rau, t. III, p. 147, note 34, § 261; Pont, t. I, p. 95, n° 126 bis.

(2) Comparez la dissertation de Mourlon, en note, dans le Recueil pe- Tiodique de Dalloz, 1865, 1, p. 201.

en un mot, mais la formule témoigne contre le principe : « La créance du bailleur devient exigible, en cas de faillite, comme toute autre créance. En vain le locataire chercherait à démontrer que les intérêts du bailleur ne sont point en péril; le fait seul de la faillite crée au profit du bailleur un droit dont l’exercice ne peut être subordonné à l’appréciation des causes de sécurité invoquées par le failli (1). » La loi ne dit pas cela, et ce qu’on lui fait dire est en opposition avec les principes les plus élémentaires. Qu’est-ce que le privilège? Une garantie réelle pour le payement de la créance privilégiée. Quand le privilège s’exerce-t-il? Lorsque le débiteur ne paye pas ce qu’il doit. Or, dans les espèces jugées par la cour, le débiteur avait payé; donc il n’y avait pas lieu au privilège. La loi donne encore un autre droit au bailleur, c’est de se faire payer les loyers à échoir; ce n’est pas là le privilège ordinaire, c’est un droit exorbitant, qui ne peut s’expliquer que par la faveur que mérite la créance du propriétaire ; cela suppose que les loyers sont en péril : n’est-il pas absurde de réclamer une faveur tout à fait exorbitante, accordée parce qu’une créance est en péril, alors qu’il n’y a aucun péril? Dire que la faillite seule doit produire cet effet, c’est attribuer à la faillite un effet magique qui n’a aucune raison d’être.

308. La cour de Paris, dans un premier arrêt, signale les conséquences funestes qui résulteraient du droit exorbitant que l’on reconnaîtrait au bailleur d’exiger le payement des loyers à échoir, alors même que la garantie réelle reste entière. Nous n’invoquons pas les conséquences auxquelles aboutit l’interprétation d’une loi comme un motif juridique contre cette interprétation ; c’est l’affaire du législateur. Si nous les constatons, c’est que le législateur s’en est ému; en France, la loi du 12 février 1872 a modifié l’article 2102. « La prétention du propriétaire, dit la cour de Paris, place la masse des créanciers dans cette alternative, ou d’être obligés- d’abandonner la partie réalisée et la plus nette de l’actif, en supposant quelle pût

(1) Orléans, 5 août 1865 (Dalloz, 1865, 2, 136).

DES PRIVILEGES

suffire pour conserver le droit au bail et la valeur du fonds de commerce; ou, si Vétat de la faillite ne permettait pas de faire ce payement intégral, de perdre le droit au bail, la valeur du fonds de commerce et les avantages qui pourraient résulter de son exploitation. Un droit aussi exorbitant sacrifierait les intérêts de tous à l’intérêt d’un seul, constituerait un privilège de plus au profit du propriétaire ; il rendrait les concordats impossibles, et pourrait même avoir pour résultat de placer le propriétaire dans une situation plus avantageuse que si la faillite n’avait pas eu lieu, en le faisant rentrer dans la possession d’un immeuble dont les produits seraient considérablement augmentés par les travaux que le preneur aurait exécutés, dépenses dont le propriétaire profiterait seul et sans indemnité. »

Il est impossible que le législateur maintienne un privilège qui deviendrait une spéculation sur la faillite. La loi du 12 février 1872 a modifié les dispositions du code civil et du code de commerce relatives au privilège du propriétaire, quand il s’agit du bail d’immeubles affectes à l’industrie ou au commerce du failli. Elle permet aux syndics de continuer le bail, en satisfaisant à toutes les obligations du locataire. Si le bailleur a le droit d’agir en résiliation, pour inexécution des engagements contractés par le preneur, il doit former sa demande dans les quinze jours de la notification qui lui est faite par les syndics de leur intention de continuer le bail, sinon il est réputé avoir renoncé aux causes de résiliation qu’il pouvait avoir. En cas de résiliation, le privilège du bailleur est réduit à deux années échues et à l’année courante. Si le bail n’est pas résilié, le propriétaire ne peut exiger que les loyers échus, il ne peut pas demander les loyers à échoir, dans le cas où les sûretés qu’il avait lors du contrat ont été maintenues, ou quand celles que lui offrent les syndics sont jugées suffisantes. Lorsque les meubles garnissant la maison sont vendus, le bailleur peut exercer son privilège pour deux années échues, l’année courante et une année à échoir (i).

(1) Dalloz, 1872, 4, 34.