DU DROIT DE RELOCATION DES CRÉANCIERS

399. L’article 20 (code civil, art. 2102), après avoir donné au bailleur un privilège pour les loyers à échoir, quand le bail est authentique ou qu’il a date certaine, ajoute : « Dans ce dernier cas, les autres créanciers ont le droit de relouer la maison ou la ferme pour le restant du bail, et de faire leur profit des baux ou fermages, à la charge toutefois de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû. » Quel est le motif de ce droit de relocation1? La cour de cassation dit, dans les arrêts que nous venons de discuter (n° 397), que le droit de relocation est une disposition d’équité ; il eût été plus juste de dire que le droit au payement des loyers à échoir est une faveur exorbitante que la loi accorde au propriétaire, et que le droit de relocation est une conséquence très-naturelle de cette extension du privilège dont jouit le bailleur. Les loyers sont le prix de la jouissance que le propriétaire s’oblige à fournir; il reçoit ces loyers par anticipation, lorsque le locataire tombe en faillite ou en déconfiture ; il est donc payé d’une jouissance qu’il doit procurer : à qui ? Ce n’est pas au failli, car c’est aux dépens de la masse que les loyers ont été acquittés par anticipation; c’est donc la masse qui se trouve substituée, subrogée, en vertu de la loi, aux droits du preneur. La loi ne fait qu’appliquer le droit commun : si la masse paye, c’est quelle est tenue de payer ; elle paye donc, pour le failli, une dette dont .elle est tenue pour lui ; par suite elle lui est subrogée, en vertu du principe de l’article 1251, 3°.

400. Dans quel cas les créanciers ont-ils le droit de relocation? Le texte répond à la question : lorsque le bailleur exerce son privilège pour les loyers à échoir. Si le bailleur ne demande pas les loyers, les créanciers pourront-ils, malgré lui, relouer la maison, en satisfaisant aux obligations du locataire? Il y a controverse. À notre avis, les créanciers ne peuvent avoir le droit de relocation quand le bailleur n’use pas de son privilège. C’est parce que le propriétaire réclame les loyers à échoir que la masse doit

DES PRIVILÈGES

les payer, et c’est cette obligation de payer les loyers qui subroge les créanciers aux droits du locataire. Or, les créanciers ne peuvent pas forcer le bailleur à réclamer les loyers à échoir. Il peut avoir droit et intérêt à résilier le bail, et si le bail est résilié, il ne peut plus s’agir de relouer (1). Et si le bailleur ne demande pas la résiliation du bail, de quel droit les créanciers se mettraient-ils à la place du locataire? La question n’a point de sens (2).

401. Quelles sont les conditions de l’exercice du droit de relocation? La loi répond que les créanciers doivent payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû. Cela se rapporte d’abord aux loyers; il se peut que le prix des meubles qui garnissent les lieux loués ne suffise point pour acquitter tous les loyers à échoir, quand le bail est long ou que les loyers sont élevés. Le propriétaire n’a pas le droit d’exiger le payement des loyers en tant qu’ils excèdent la valeur de son gage; mais les créanciers peuvent le lui offrir, pour profiter de la relocation; dès que le propriétaire réclame les loyers à échoir, les créanciers ont le droit -de maintenir le bail en payant toute la créance privilégiée. Le bailleur peut avoir d’autres créances naissant du bail; elles sont garanties par le privilège aussi bien que les loyers; les créanciers qui se mettent à la place du locataire doivent donc les acquitter.

Il arrive parfois que, dans les baux importants, le payement des loyers est réglé par anticipation en billets à ordre, causés valeur en termes de loyer, et dont les échéances sont fixées aux époques auxquelles les loyers doivent être acquittés. Ce règlement ne modifie point les droits des parties contractantes, ni la situation des autres créanciers; les billets ne sont pas une dette ordinaire, c’est une dette de loyer; les porteurs ont les droits du bailleur et le locataire a les obligations qui naissent du bail; les billets ne deviennent donc exigibles que dans le cas où les loyers peuvent être exigés ; ils se payent par privilège sur le prix

(1) Rejet, chambre civile, 30 janvier 1827 (Dalloz, au mot Privilèges,

(2) Voyez, en sens divers, les auteurs cités par Pont, t. II, p. 102, n° 128, et Martou, t. II, p. 97, n° 401.

de ce qui garnit la maison, et si les porteurs demandent le payement intégral, les créanciers peuvent user de leur droit de relocation (1).

402. La loi dit que les créanciers ont le droit de relouer la maison ou la ferme pour le restant du bail . Cela veut-il dire que, si les créanciers usent du droit de relocation, ils doivent nécessairement achever le bail? On suppose que dix années restent à courir, à raison de 5,000 fr. par an. Le propriétaire réclame son privilège pour les loyers à échoir, mais le prix de ce qui garnit les lieux loués est insuffisant pour acquitter la créance entière ; cinq années seulement sont payées : les créanciers peuvent-ils relouer pour ces cinq années, ou doivent-ils payer les cinq dernières années et achever le bail? Il y a controverse; le texte semble exiger que les créanciers payent tout ce qui est dû au propriétaire et qu’ils relouent pour le temps qui reste à courir du bail. Nous disons que le texte semble l’exiger; c’est plutôt une supposition qu’une condition, car la condition n’aurait pas de sens. Le bailleur touche cinq années de loyer; il doit la jouissance de la chose pour ces cinq années. Qui a droit à cette jouissance? Celui qui paye les loyers, donc lavmasse. Si les créanciers n’avaient pas le droit de relouer, que deviendrait la jouissance? Appartiendrait-elle au débiteur? Non, car ü s’enrichirait aux dépens de ses créanciers ; ce qui est absurde. Le propriétaire aurait-il le droit de rentrer en possession de la chose ? Il recevrait ainsi le prix d’une jouissance qu’il doit-à d’autres et qu’il exercerait lui-même ; encore une absurdité. Enfin laissera-t-on les lieux inoccupés? Ce serait le comble de l’absurde ; car des loyers auraient été payés sans que personne pût jouir. C’est le cas de dire que supposer n’est pas disposer ; la loi décide implicitement la difficulté en appliquant aux créanciers le principe de la subrogation; elle doit les subroger aux droits du locataire pour toutes les années de jouissance dont le bailleur a reçu le prix aux dépens de la masse (2).

(1) Comparez Rejet, 22 avril 1851 (Dalloz, 1851, 1, 237) ; Pont, 1. 1, p. 94, n° 125.

(2) Aubry et Rau, t. III, p. 146, note 31, .S 261, et en sens divers, les auteurs qu’ils citent; Pont, t. I, p. 104, n° 129, et les arrêts qu'il cite.

DES PRIVILÉGEâ.

403. Les créanciers qui usent du droit de relocation doivent-ils payer les loyers à échoir anticipativement et pour le tout, ou sont-ils admis à payer les loyers à leur échéance, en fournissant des garanties au propriétaire? Encore une controverse. Nous la décidons d’après le texte, quoique la décision ne soit guère en harmonie avec les principes et avec réquité. La cour de Rouen dit très-bien que c’est après avoir établi le droit du propriétaire de se faire payer sur le prix des meubles tous les loyers déchoir, que l’article 2102 accorde aux autres créanciers le droit de sous-louer, en payant au propriétaire tout ce qui lui restait encore dû; ce qui, par la corrélation qui existe entre les deux parties de l’article 2102 (loihyp., art. 20), doit s’entendre de tout ce que le propriétaire avait le droit d’exiger en vertu de son privilège et de tout ce que l’exercice de ce privilège sur 'le prix des meubles ne lui a pas procuré; c’est parce que le propriétaire est entièrement désintéressé, en se faisant payer par anticipation les loyers non échus, que le droit de sous-louer est accordé aux créanciers (î). L’esprit de la loi est en harmonie avec le texte. Elle subroge les créanciers aux droits du locataire; or, la condition essentielle de toute subrogation, c’est le payement de la dette. Si, malgré le texte, les auteurs sont divisés, c’est qu’ils ont reculé devant l’énormité du privilège qui en résulte pour le propriétaire (2). Quel est son droit, en principe? Il perçoit un loyer comme prix de la jouissance qu’il fournit. Que peut-il exiger? Le prix, quand la jouissance a été prestée et des garanties pour le payement. On lui offre ces garanties, une caution et même la consignation des loyers, et néanmoins il a le droit de refuser. C’est pousser la faveur jusqu’à l’iniquité. Il -faut répondre : Dura lex, sed lex .