II. Des obligations naissant du bail

406. L’article 20 porte : « Le même privilège a lieu pour les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l’exécution du bail. » En disant que c’est le même privilège, la loi n’entend pas appliquer aux réparations locatives et autres obligations qui naissent du bail ce qu’elle vient de dire des loyers et fermages; cette dernière obligation est successive, tandis que les autres naissent de l’inaccomplissement d’une clause du bail ou d’une violation de la loi qui tient lieu de convention. Telle est l’obligation de supporter les réparations locatives; le preneur ne les fait pas, de là un droit pour le bailleur. Il n’y a pas à distinguer entre les baux qui ont date certaine et ceux qui n’ont pas date certaine ; l’obligation existe pour tout locataire ; par conséquent, le droit pour tout bailleur ; ce qui est décisif pour le privilège. La fraude n’est plus à craindre pour les créanciers, sauf à eux à contester l’existence du droit à raison duquel le bailleur veut exercer un privilège (2).

(1) Voyez les autorités dans Pont, t. 1, p. 102, note 1- et dans Aubry et Rau, t. III, p. 146, note 32, § 261.

(2) Martou, Commentaire, t. II, p. 98, n°402,

Privilèges sur les meublés. 443

407. Par exécution du bail il faut entendre toutes les obligations que la loi ou le contrat imposent au preneur ; celles que la loi établit sont censées convenues par les parties; toutes concernent donc l’exécution du contrat. Un tribunal de première instance s’y était trompé, en décidant que la créance du propriétaire contre le locataire, à raison de la destruction des bâtiments par un incendie, était étrangère à l’exécution du bail. Il est vrai que l’acte de bail n’en parlait pas; mais les parties n’ont pas besoin d’énumérer dans l’acte toutes les obligations qu’elles contractent; elles sont écrites dans le code, et les parties s’approprient les dispositions du code comme autant de clauses de leurs conventions, par cela seul qu’elles n’y dérogent point; or, l’une des principales obligations du preneur est de veiller à la conservation de la chose ayec tous les soins d’un bon père de famille : s’il ne la restitue pas, il répond de la perte; de là un droit pour le bailleur; ce droit résulte de l’inexécution de l’ obligation que le preneur a contractée; donc elle tient à l’exécution du bail, et, par suite, elle est privilégiée (î).

408. Les avances que le bailleur fait, par le contrat de bail, au preneur, sont-elles garanties par son privilège? L’affirmative est admise par la doctrine et la jurisprudence. Elle est incontestable lorsque les avances concernent le bail, c’est-à-dire les droits et obligations qui en résultent; dans ce cas, la lettre et l’esprit de la loi sont applicables. Mais si un prêt en argent était fait au preneur dans l’acte de bail, sans qu’il y eût un rapport entre ce prêt et le bail, ce ne serait plus une avance, ce serait un emprunt ordinaire, et la loi ne donne pas de privilège pour cause de prêt. La jurisprudence est en ce sens ; si elle accorde un privilège au bailleur pour les avances qu’il fait, c’est que ces avances concernent le bail. Un maître de forges s’engage à fournir au locataire de l’usine le bois nécessaire à son entretien : il a été jugé que cette avance est privilégiée (2). Il en est de même des fournitures de betteraves que le bail-

(1) Bruxelles, 3 avril 1865 ( Pasicrisie , 1866, 2, 143).

(2) Bordeaux, 7 août 1833 (Dalloz, au mot Privilèges, n° 245, 1°).

DES PRIVILÈGES

leur fait au preneur d’une usine pour ia fabrication du sucre (i). Le bailleur fournit au preneur d’un moulin, pour fonds de roulement, une .somme de 10,000 francs; l’avance étant destinée à faire rouler l’usine, elle avait pour objet l’exécution du bail; donc elle était privilégiée. Cela ne fut pas même contesté dans l’espèce; le débat portait uniquement sur la nature du contrat, que l’on prétendait être un contrat de société (2).

409. La solution devient douteuse si les avances ont été stipulées par une convention intervenue dans le cours du bail. Il faut néanmoins décider qu’elle tombe sous l’application de la loi, En effet, les conventions, quoique postérieures à l’acte primitif, s’y rapportent et en sont une suite, ce sont des clauses additionnelles. Cela est si vrai, que ces clauses devraient être transcrites , dans le cas où le bail lui-même est soumis à la transcription. Donc le texte est applicable et l’esprit de la loi n’est pas douteux ; qu’importe le moment où une avance est faite, pourvu quelle ait pour objet l’exécution du bail? Ajoutons que la tradition est en ce sens. Pothier commence par dire que les avances convenues par le bail sont privilégiées, puis il ajoute qu’il y a plus de difficulté si les avances n’ont été consenties que depuis le bail, parce que, dans ce cas, il y a un contrat de prêt séparé et distingué du bail et qui n’en fait point partie. Néanmoins, dit-il, U paraît que l’usage a étendu à ces avances le droit des seigneurs de métairie, surtout lorsqu’elles consistent en grains ou autres espèces, et qu’on ne peut douter quelles ont pour objet de faire valoir la métairie; car, le seigneur de la métairie ayant fait cette avance dans l’intérêt de sa métairie, il y a même raison que pour le bail (3).

La jurisprudence s’est prononcée dans le même sens, en donnant peut-être une trop grande extension au privilège du bailleur. Elle admet le privilège, non-seulement quand les avances sont faites au fermier pour les besoins de la

(1) Douai, 18 avril 1850 (Dalloz, 1851, 2, 60).

(2) Rennes, 6 juin 1861 (Dalloz, 1862, 2, 12).

(3) Pothier, Traité du louage, n° 254. Comparez, dans le même sens, les auteurs modernes (Aubry et Rau, t. 111, p. 163, note 25, § 261),

culture, soit en denrées, soit en argent; elle reconnaît même le privilège quand les avances sont faites à un colon nécessiteux pour l’aider à vivre : -les fermiers, dit la cour d’Angers, n’auraient pas le moyen de cultiver s’ils n’avaient pas celui de se nourrir ; et le propriétaire qui fournit des grains à son colon dénué de subsistances ne les lui donne que pour l’aider à travailler, et ne les lui eût pas donnés s’il n’eût pas été dans sa ferme (1). Cela est possible ; et la créance, sans doute, est très-favorable ; mais ce n’est cependant qu’une créance alimentaire, et la loi ne privilégie que les créances qui naissent de X exécution du bail ; or, les privilèges sont de la plus stricte interprétation.