N" 1. PREMIÈRE CONDITION REQUISE POUR LE PRIVILEGE DU VENDEUR

3. L’article 27 porte : « Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont : P le vendeur sur l’immeuble vendu, pour le payement du prix. » On voit que la loi, de même que le code civil, énumère les créanciers qui jouissent d’un privilège, tandis qu’en parlant des privilèges mobiliers, la loi énumère les créances auxquelles elle accorde une préférence sur les créances chirographaires. Cette dernière

DES PRIVILEGES

rédaction (art. 19 et 20) est plus correcte, car le prml ge estTcordé non aux créanciers, mais a la creance Ce n est Tas le vendeur qui est privilégie, cest le prix de vente; pour qu’il y ait privilège, il faut donc, et cela va sans dire, qu’il y ait vente. Quand y a-t-il vente? Sur ce point, nous renvoyons au titre qui est le siège de la matière. L acquéreur à pacte de rachat, quand le rachat est exercé, ne iouit pas du privilège, car il ne se fait pas de revente lorsque le vendeur use du pacte de rachat; cest la première vente qui est résolue; ce que l’acheteur a payé lui est restitué; mais cette restitution nest pas le prix de la chose que l’acquéreur reçoit; par suite de la résolution, la vente est considérée comme n’ayant jamais existé; le vendeur a donc reçu le prix sans cause ; voilà pourquoi il doit le restituer (i). La loi donne à l’acheteur une garantie, le droit de rétention (art. 1673) ; mais ce droit n’entraîne aucune préférence à l’égard des autres créanciers ; dans notre opinion, il ne peut pas le leur opposer, c’est seulement un moyen de forcer le vendeur de remplir ses obligations (2).

La cour de cassation a appliqué ce principe dans une espèce où l’acquéreur avec pacte de rachat avait subrogé le prêteur des deniers qui avaient servi à le rembourser au privilège du vendeur. C’était le subroger à un droit que l’acquéreur n’avait point. La cour de cassation dit trèsbien que l’acquéreur à pacte de rachat n’a d’autre droit à la chose que la rétention de la possession, tant qu’il n’est pas remboursé du prix de vente, frais, loyaux coûts et améliorations : il ne peut transmettre à celui qui prête les deniers pour le rachat de l’immeuble qu’il détient plus de droits qu il n en a lui-même. Et s’il abandonne la détention,

il ne lui reste qu une créance chirographaire contre le vendeur (3).

4. Le code civil, après avoir donné un privilège au vendeur, ajoute, au n»2 de l’article 2103 : « Ceux qui ont fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble (sont

§ AubryetRau, t. ni,p,169,noteI5,

/o\ XXIX de mes Princines no qoo oo-v

(3) E^et, 96 avril 1827 (0alloa, au nfot S’isO).

DES PRIVILÉaES SUR LES IMMEUBLES. 9

privilégiés), pourvu qu’il soit authentiquement constaté, par l’acte d’emprunt, que la somme était destinée à cet emploi, et, par la quittance du vendeur, que ce payement a été fait des deniers empruntés. » Ce privilège n’est pas mentionné par la loi nouvelle. La disposition du code était inutile ; en effet, la subrogation transmet tous les droits du créancier à celui qui est subrogé, que la subrogation soit légale ou conventionnelle (art. 1250); l’article 2103 ne faisait donc que répéter ce qu’avait dit l’article 1250 (i). La subrogation, telle quelle était organisée par le code, présentait une lacune que le législateur belge a comblée : le subrogé pouvait exercer les droits du créancier sans remplir aucune formalité de publicité; notre loi hypothécaire veut que la subrogation soit rendue publique. Nous renvoyons à ce qui a été dit sur les dispositions préliminaires (art. 5).

5, La loi n’exige aucune condition de forme pour l’existence du privilège. On peut donc dire que le privilège du vendeur existe par cela seul qu’il y a vente. Mais c’est là un principe de théorie. Il ne suffit pas qu’un privilège existe, il faut aussi qu’il soit conservé. Or, comment se conserve le privilège du vendeur? Régulièrement par la transcription de l’acte de vente (art. 30), et cet acte n’est admis à la transcription que s’il est authentique (art. 2). Donc si le vendeur veut profiter du bénéfice de la loi qui attache la conservation du privilège à la transcription, il doit faire dresser acte de la vente devant notaire, et transcrire cet acte. Il est vrai que le vendeur conserve aussi son privilège par l’inscription, et que l’inscription se fait sur de simples bordereaux, mais la loi veut que le créancier qui requiert l’inscription présente au conservateur une expédition authentique de l’acte qui donne naissance au privilège ; ce qui nous ramène à la nécessité d’un acte authentique. C’est seulement dans le cas où le conservateur des hypothèques n’exigerait point l’expédition authentique qui est requise dans son intérêt, que le vendeur pourrait ac-

(1) Martou, t. II, p. 196, n» 547. Cloes, 1. 1, p. 371, n® 644. Delebecque, p. 137, n® 164.

quérir un privilège sans acte notané. Mars toutes ces hypothèses sLt de pure théorie. Dans la réalité des choses, le privilège se conserve par la transcripüon, donc d faut un acte authentique.