N* 2. SECONDE CONDITION

ô. Le vendeur a un privilège pour le payement du pr^. Il faut donc que le prix reste dû, en tout ou en partie. Tant que le prix n’est pas payé en entier, le privilège subsiste, parce que la cause du privilège existe. Le privilège est indivisible aussi bien que 1 hypothèque, puisque le privilège est une hypothèque privilégiée ; par conséquent le payement partiel du prix n’empêche pas le privilège de subsister pour le tout (art. 30).

En théorie, le privilège existe par cela seul que le prix n’est pas payé. Faut-il que l’acte de vente constate que le prix reste dû? C’est une question analogue à celle que nous venons de discuter (n® 5). La loi n’exige ni acte, ni mention que le prix n’est pas payé. Cela décide la question en théorie; mais en fait, le privilège du vendeur se conserve par la transcription, et aux termes de l’article 26, la transcription de l’acte de vente ne conserve le privilège que si l’acte constate que la totalité ou partie du prix reste due. Si donc le vendeur veut conserver son privilège par la transcription, il faut qu’il déclare dans l’acte que le prix lui est dû, en tout ou en partie (i).

y. Qu entend-on par prix? C’est la prestation que le contrai, impose à 1 acheteur, et qui, d’après la doctrine traditionnelle, doit consister en une somme d’argent, soit en capital, soit en rente. Sur la question de principe, nous

^ été dit au titre de la Vente (t. XXIV,

li a été jugé, par application de ces principes, que la cession e usufruit de biens immeubles moyennant une rente viagère dorme au vendeur un privilège sur l’usufruit des biens vendus (2). En eflet, il y a vente d’un immeuble,

(1) Martou, Commentaire t II n IQS tiorka

(2) G™„„we. 16 aoot 1S23 (U!Æ,

puisque l’usufruit qui grève des immeubles est un droit immobilier; et la loi ne distingue pas entre la toute propriété de l’immeuble et le démembrement de la propriété. La rente viagère, par sa nature, est un prix qui reste dû pendant toute la vie du vendeur ; donc les conditions requises pour l’existence du privilège étaient remplies dans l’espèce.

H. Il arrive assez souvent que le prix réel n’est pas indiqué au contrat; les parties dressent, dans ce cas, une contrelettre qui rétablit la vérité altérée dans l’acte public, dans le but de frauder le fisc. Le vendeur ne peut exercer son privilège que pour le prix porté à l’acte patent. Quand le privilège est conservé par la transcription, la chose est évidente, car la transcription ne conserve le privilège du vendeur que pour la créance qui y est mentionnée. Il en serait de même si le vendeur faisait inscrire son privilège, car il ne peut requérir inscription que pour le prix porté au contrat ; or, l’acte public seul a effet à l’égard des tiers, la contre-lettre ne peut pas leur être opposée, elle ne peut donc pas engendrer de privilège (i).

9. Doit-on comprendre dans le prix qui est garanti par un privilège les charges que le contrat impose à l’acheteur? L’affirmative est certaine, car on entend par prix toutes les prestations auxquelles l’acheteur est tenu au profit du vendeur. Lors de la discussion de la loi hypothécaire, un membre de la chambre des représentants avait proposé de déclarer dans la loi que les charges étaient privilégiées ; la proposition n’a pas été admise, parce qu’elle était inutile ; il suffit que la loi dise que le prix est privilégié ; quant au point de savoir ce que l’on doit entendre par prix, et si les charges y sont comprises, cela est du domaine de la doctrine; or, les interprètes n’ont jamais hésité à enseigner que les charges font partie du prix, et la jurisprudence est conforme (2).

f O, La seule question sur laquelle il y ait eu quelque dissentiment concerne les droits du tiers au profit duquel

(1) Pont, t. I, p, 180, n® 190.

(2) Nous nous bornons à citer un arrêt de Bruxelles, du 3 juin 1817 (Pa-

sicrisie, 1817, p. 412). "

DES PRIVILÈGES

la charge est établie. Au titre des Ohligcttion^ nous avons dît en quel sens et sous quelles conditions la stipulation pour un tiers est valable. Nous supposons que le tiers dans rintérêt duquel le vendeur a imposé une charge a l acheteur ait accepté l’offre; il a donc un droit contre 1 acheteur. A-t-il aussi le privilège attaché au prix . Il y a un léger motif de douter ; on peut dire que la charge fait partie du prix, et que, le privilège étant affecté à la créance, celui qui a droit à la créance doit aussi avoir droit au privilège. Il est vrai que c est la créance du prix qui jouit du privilège, et non le vendeur; mais au moins faut-il que la créance forme un prix pour celui qui 1 exerce; or, pour le tiers, la charge n’est pas un prix; il n’a pas vendu, il n a donc pas droit à un prix de vente ; sa créance se forme par une convention accessoire à la vente, mais qui en est distincte; or, là où il n’y a pas de prix, il ne peut être question du privilège du vendeur (i).

Il y a une autre difficulté. Le tiers est créancier du vendeur par l’offre que celui-ci lui a faite et qu’il a acceptée. Comme créancier du vendeur, il peut exercer les droits qui appartiennent à son débiteur, donc aussi le privilège que le vendeur a contre l’acheteur pour le payement de la charge. C’est le droit commun établi par l’article 1166 (2). Est-ce à dire que le droit indirect que le tiers exerce au nom du vendeur contre l’acheteur équi vaille au privilège, s il pouvait l’exercer eu son nom personnel? Non, certes ; car le bénéfice de l’action que le tiers intente en vertu de 1 article 1166 ne lui profite pas exclusivement, il profite à tous les créanciers du vendeur; de sorte qu’en définitive, SI e vendeur est insolvable, le tiers viendra par contribu-

lon sur les sommes que 1 acheteur doit payer au vendeur. ^

1 1 . Les frais et loyaux coûts du contrat, les droits d’enregistrement et de transcription sont-ils compris dans le prix e ven e, et, par suite, le vendeur a-t-ii un privilège

m {Pasicrisie, 1817 d 2921

(2) Maifcou, Commentaire, t II n 198 tjo n qui a eu heu à, la chambrfi ^ Comparez ladiscussioc

p. 385, n°666. ® repiesentants, analysée dans Cloes, 1. 1,

si cest lui qui paye ces frais et ces droits? Cette question est très-controversée ; les auteurs sont divisés ainsi que les cours. A notre avis, les frais, quels qu’ils soient, ne sont pas privilégiés; ils ne le sont pas, par la raison décisive que la loi n’accorde pas un privilège, de ce chef, au vendeur ; or, les privilèges sont de droit étroit, ils n’existent pas sans texte. Cela tranche la difficulté (i).

Il y a bien des objections, et elles sont sérieuses. Les intérêts, dit-on, sont privilégiés, et cependant Tarticle 2103 (loi hyp., art. 27) n’en parle pas. Nous répondons que les intérêts sont un accessoire de la créance ; la loi n’avait pas besoin de les mentionner séparément, puisqu’ils sont compris dans le terme général de prix : c’est une partie accessoire de la prestation stipulée par le vendeur ou établie par la loi. Cela est aussi en harmonie avec les principes. L’acheteur jouit de la chose, le vendeur doit donc jouir du prix. Le vendeur met la jouissance de l’immeuble dans le patrimoine de l’acheteur à condition que, de son côté, il touche les intérêts du prix; il serait injuste que les créanciers profitassent des fruits sans tenir compte des intérêts. En peut-on dire autant des frais et loyaux coûts? Le prix consiste dans les prestations dues au vendeur dans toute vente, prestations sans lesquelles il n’aurait pas vendu. Est-ce que l’acheteur verse les frais et loyaux coûts dans les mains du vendeur? Il les paye au notaire, au receveur de l’enregistrement, au conservateur des hypothèques. Le fisc et les officiers publics en profitent, le vendeur n’en tire aucun avantage; or, peut-on considérer comme prix ce qui n’est pas payé au vendeur et ce que régulièrement il ne débourse pas ? Il n’y a que les créances naissant de la vente qui soient privilégiées. Or, les frais et les droits fiscaux ne sont certes pas une créance naissant de la vente au profit du vendeur, c’est une charge qui incombe à l’acheteur; c’est lui qui doit la supporter. Quand le vendeur les paye, il paye ce que devait l’acheteur; c’est dire qu’il fait une

(1) Duranton, t. XIX, p. 215, n® 162. Dans le même sens, Persil et Martou, et quelques arrêts (Dalloz, au mot PrivilégeSy n® 425). En sens contraire, Aui>ry et Eau, (t. III, p. 167, et note 5, § 263), et les auteurs qu’ils citent.

DES PRIVILEGES

avance pour

>e Düur le compte de l’aclieteiir, il gère son affaire, ü a une action de gestion d’affaires, action purement personnelle, et qui n a rien de commun avec le prix m avec le

privilège que la loi accorde au prix.

12 La cour de cassation s’est prononcée en faveur de l’opinion que nous combattons par deux arrêts, dont le premier a été rendu après délibéré en chambre du conseil (i). Cela prouve que la question présente des dffficultés. Il faut donc que nous fassions connaître les motifs qui ont décidé la cour suprême et les doutes qu’ils nous laissent. “ Les frais et loyaux coûts, dit~on, sont, a la vérité, à la charge de l’acheteur, mais le vendeur n’en est pas moins responsable envers le notaire qui a reçu lacté. Si, par suite de cette responsabilité, le vendeur a été obligé d’en faire l’avance, ces frais et loyaux coûts deviennent un accessoire obligé du prix de vente, parce que les parties sont censées les avoir pris en considération pour déterminer le montant de ce prix. » Quelle laborieuse argumentation pour démontrer que les frais et droits sont un accessoire du prix! Et que prouve-t-on ? Que les parties ont tenu compte des frais dans la fixation du prix. Cela est d’évidence, mais cela prouve seulement que celui qui vend né retire jamais la valeur entière de sa chose, qu’il faut toujours en déduire les frais. Qu’est-ce que cela a de commun avec la question de savoir si les frais sont un accessoire comme les intérêts, et profitent au vendeur comme les intérêts lui profitent? Or, le privilège n’est accordé que pour le prix et les accessoires qui, comme les intérêts, sont payés, ainsi que le prix, entre les mains du vendeur. Qu’estce que des accessoires qui tantôt sont et tantôt ne sont pas des accessoires? On dira, en se fondant sur l’arrêt de la cour de cassation, que 1 immeuble entre pour toute sa valeur dans le patrimoine du débiteur, pour le prix et les rais, qui est donc juste que les autres créanciers suppor- ^ussi bien que le prix. L’objection se retourne la font. Non, les créanciers ne profitent p ou e a valeur de 1 immeuble ; car ils devront la

(1) Cassation, l«a™i ot 1« déeombre 1863 (Dalloz, 1863, 1, 184 et 4S0).

DBS PRIVILÉaES SUR LES IMMEUBLES. 15

réaliser et, par conséquent, supporter des frais et des droits. Qu importe donc que l’acheteur paye un prix moins élevé à raison des frais qui sont à sa charge ? Toujours est-il que ni le vendeur ni les autres créanciers ne profitent de ces frais ; donc il n’y a pas de cause d’un privilège ; et là où il n’y a pas de cause de préférence, il ne saurait y avoir une créance privilégiée.

La cour de cassation prétend que le droit du vendeur d’être remboursé des frais et loyaux coûts dérive, comme le prix lui-même, du contrat de vente, et que le prix serait diminué d’autant s’il ne pouvait en obtenir le remboursement. Cela n’est pas exact. Si le vendeur peut demander le remboursement des frais et loyaux coûts, c’est quil a payé la dette de l’acheteur; or, le contrat de vente ne l’oblige pas à payer cette dette, et quand il l’y obligerait en vertu d’une clause expresse, il n’en résulterait point que les frais fissent partie du prix, car ces frais ne profitent pas au vendeur. S’il les paye, il n’a qu’une action en répétition de ses avances, action personnelle que la loi ne privilégie point, parce que par sa qualité elle ne mérite pas plus de faveur que toute autre action en répétition, car elle ne profite ni au vendeur ni à la masse.

Le vendeur n’a qu’un moyen de s’assurer une garantie pour le remboursement des frais qu’il est dans le cas d’avancer, c’est de majorer le prix du montant de ces frais et de se charger du payement. C’est aussi le seul moyen de sauvegarder l’intérêt des tiers, que l’on oublie dans l’opinion contraire. La loi veut que le montant exact de la créance privilégiée soit connu des tiers ; voilà pourquoi elle limite les intérêts qui ont droit au même rang que le capital; le code le disait pour les hypothèques, la loi hypothécaire le dit aussi pour les privilèges (art. 87 ; code civil, art. 2151). Comment les tiers sauront-ils si le vendeur a un privilège pour les frais et loyaux coûts ? C’est l’inscription qui devrait les en informer; or, l’inscription ne mentionne pas les frais et loyaux coûts; la loi ne l’exige point, et le conservateur ne pourrait pas même ajouter cette mention, parce que le contrat de vente ne lui apprend pas que le vendeur a payé les frais. Il y aurait donc un

des privilèges.

privilège dont l’existence et le montant ne seraient pas Lnus des tiers. Cela est incompatible avec le système de

t3 loi ne parle pas des intérêts du prix. Il était inutile d'en parler. Le code civil gardait aussi le silence sur ce point; néanmoins tout le monde admettait que les intérêts étaient privilégié.s à titre ^accessoires ; et c’est parcG qu6 Igs intérêts sont 1 accessoire du prix qu il était inutile de les mentionner, l’accessoire ayant nécessairement la même qualité que le principal. Telle est la raison juridique. L’équité est d’accord avec le droit. Pourquoi l’acheteur doit-il les intérêts, soit en vertu de la convention, soit en vertu de la loi (art. 1652)? C’est parce que l’acheteur jouit de la chose et en perçoit les fruits; or, cette jouissance, qui profite au débiteur, profite aussi à ses créanciers; le motif sur lequel est fondé le privilège s’applique donc aux intérêts aussi bien qu’au capital.

Le seul point qui fût controversé sous l’empire du. code civil était la question de savoir si tous les intérêts dus par. l’acheteur lors de sa déconfiture étaient privilégiés, ou s’il fallait appliquer aux privilèges la restriction que l’article 2151 établit quant aux hypothèques (i). La loi nouvelle tranche ce doute en mettant les privilèges sur la même ligne que les hypothèques (art. 87) ; c’est une application du principe que les privilèges sont des hypothèques privilégiées.

14. Il n’en est pas de même des dommages et intérêts que 1 acheteur doit payer pour inexécution du contrat, soit par sentence du juge, soit en vertu d’une clause pénale; ce ne sont pas des accessoires du prix. En effet, le prix a pour cause la transmission de la propriété de la chose vendue; tandis que les dommages-intérêts ont pour cause 1 inexécution des obligations contractées par l’acheteur; le prix profite aux autres créanciers, ainsi que les intérêts, parce que c est cette créance qui met la chose et les fruits P^ jimoine du débiteur; les dommages-intérêts, au

1® patrimoine du débiteur sans compensation aucune. -

(1) Pont, 1. 1, p. 181, no 192. Martou, t. II, p. 199, n» 553.

Nous avons dit ailleurs que, dans T opinion commune, les frais des poursuites que fait le créancier privilégié pour obtenir le payement de sa créance, c’est-à-dire les dépens, sont privilégiés à titre d’accessoire (i). A notre avis, les dépens sont des dommages-intérêts ; ils ne sont pas dus comme compensation de la chose ou des fruits, ils sont dus pour inexécution de l’obligation contractée par l’acheteur, de même que les dommages-intérêts; donc le droit et l’équité s’opposent à ce qu’ils soient privilégiés (2).

15. Le privilège est attaché à la qualité de la créance; le vendeur est privilégié, parce que le prix a pour cause la translation de la propriété de la chose vendue. Si la créance du prix est éteinte et remplacée par une autre créance, il ne peut plus être question de privilège, la créance privilégiée n’existe plus et la nouvelle créance n’est pas munie d’un privilège. Le vendeur doit donc bien se garder de nover sa créance, il perdrait non-seulement le privilège, mais encore le droit de résolution; car, d’après les principes de la loi nouvelle, le droit de résolution dépend de la conservation du privilège. C’est pour cela que la loi pose en principe que la novation ne se présume point ; il faut que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte (art. 1273). Ce principe doit surtout recevoir son application quand la créance que l’on prétend nover était privilégiée ; on ne peut certes pas supposer que le vendeur consente , sans raison aucune, à renoncer à toutes les garanties que la loi lui accorde pour le payement du prix (t. XVIII, n® 288).

Par application de ce principe, il a été jugé que la créance privilégiée subsiste, bien que le contrat de vente, après avoir indiqué le prix en capital, le convertisse en une rente perpétuelle ou viagère (3). Il en serait autrement si le prix, d’abord fixé en capital, était, postérieurement à la vente, converti en rente; il y aurait novation et, par suite, extinction du privilège, à moins que le vendeur ne se réservât son privilège. On applique aux privilèges ce que

(1) Duranton, t. XIX, p. 217, n® 163.

(2) Bruxelles, 29 mai 1823 et 3 mai 1826 {Pasicrisie, 1823, p. 430, et 1826, p. 134). Aubry et Rau, t. III, p, 167 et suiv., et note 7, § 263.

(3) Comparez Aubi*y et Rau, t. III, p. 168, notes 9 et 10, § 263.

DES PRIVILEGES

nous avons dit des hypothèques en traitant de la novaùon, puisque le privilège n’est qu’une hypotheque privilégiée.

^ Il en est de même si le prix est stipule payable en effets de commerce. Cette clause, très-usuelle, a donné lieu à de nombreuses difficultés. Nous renvoyons à ce qm a été dit au titre des Obligations (t. XVIII, n 288-293).