N® 3. SUR QUOI PORTE LE PRIVILÈGE
16. Le vendeur a un privilège sur rimmeuble vendu (art. 27, 1°; code civil, art. 2103, L). C’est parce que la chose vendue entre dans le patrimoine du débiteur et profite aux autres créanciers, que le vendeur jouit d’une préférence à leur égard; la cause du privilège étant spéciale, le privilège aussi doit être spécial. De là suit que si la vente a seulement eu pour objet une portion d’un immeuble, le privilège ne û-appe pas les autres portions (i).
17. Aux termes de .l’article 45 (code civil, art, 2118), l’hypothèque acquise s’étend aux accessoires réputés immeubles et aux améliorations survenues à l’immeuble bypo- . théqué. Ce principe s’applique-t-il au privilège du vendeur? La question est controversée. A notre avis, elle doit être décidée affirmativement. Le privilège est une hypothèque privilégiée; il faut donc appliquer aux privilèges immobiliers les principes qui régissent l’hypothèque. C’est cet argument qui a décidé la cour de cassation, et il nous paraît péremptoire (2). Il y a cependant un motif de douter. La cause du privilège est spéciale, en ce sens que le vendeur jouit d une préférence à 1 égard des autres créanciers, parce que c est la vente qui a mis la chose vendue dans le patrimoine de 1 acheteur, et qu’en ce sens les autres créanciers profitent de la vente. Or, si l’acheteur élève des constructions sur le fonds vendu, ces améliorations ont leur cause, non dans la vente, mais dans un autre fait, les travaux,
cmie, liî juuiec
«ne application dans Rejet, chambre (Dalloz, au mot Prtmiéges, n° 437).
(DaUo^^^isWV Bordeaux, 28 avril 181
Privilèges, n° 435). ' ^ décisions en sens contraire (Dalloz, au ra(
et la créance qui naît de ces travaux est elle-même privilégiée. L’objection n’est pas aussi décisive quelle en a l’air. Aussi les auteurs qui la proposent ne la font-ils qu’en hésitant : ü semble y disent-ils, que le privilège du vendeur ne doive pas s’étendre à des constructions entièrement nouvelles sur un terrain non bâti ; de sorte que si la construction n’était pas entièrement nouvelle, le vendeur exercerait son privilège. Ces mêmes auteurs admettent que le privilège du vendeur s’étend aux objets immobiliers devenus immeubles par perpétuelle demeure (i). Cette concession ruine le principe que l’on nous oppose. Il est bien certain que l’on peut dire des meubles immobilisés par incorporation et des constructions qui ne sont pas entièrement nouvelles ce que l’on dit des constructions nouvelles : toutes les valeurs ajoutées par l’acheteur à la chose vendue sont étrangères à la cause du privilège que la loi accorde au vendeur. Si donc on veut s’en tenir au principe de la spécialité du privilège, il faut décider que le vendeur n’a de préférence à l’égard des autres créaiiciers que sur les valeurs qu’il a mises dans le patrimoine du débiteur commun; ce qui revient à dire que l’article 2118 (loihyp., art. 45) n’est pas applicable aux privilèges. Cette opinion absolue n’a jamais trouvé de partisan, et eUe est insoutenable. En effet, en interprétant ainsi l’article 2118, on dérogerait à l’article 2113, qui consacre le principe dominant en cette matière, à savoir que le privilège est une hypothèque privilégiée, principe que la loi nouvelle a reproduit (art. 36, 37, 38, 87). Appartient-il à l’interprète d’apporter une exception à une règle fondamentale en matière de privilèges? Le législateur aurait pu et, à notre avis, il aurait ’ dû le faire, mais il ne l’a point fait. Voici donc la situation : ou il faut admettre que l’article 2118 (loi hyp., art. 45) n’est pas applicable aux privilèges, ce que personne n’ose ' soutenir, ou il faut admettre cette disposition comme une règle générale et avec toutes ses conséquences.
