Ce que nous disons des constructions s’applique

(1) Aubry et Rau, t. III, p. 410, et note 5, § 284, et les autorités qu’iU citent. En sens contraire, Max’tou, t. II, p. 202, n"^ 558,

DES PRIVILEGES

sans difficulté aux meubles immobilisés par incorporation. Sur ce point, tout le monde est d accord. Qu importe la spécialité du privilège ? L hypothèque est aussi spéciale ; si elle s'étend comme dit la loi, aux accessoires réputés immeubles, c est par application du principe que l’accessoire suit le principal. Le privilège frappe la chose, donc tout ce qui s’incorpore à la chose. Jilridiquement on ne comprend pas que la chose principale, le fonds, soit grevé d un privilège et que l’accessoire, les constructions ou les meubles incorporés, ne le soient pas.

Faut-il appliquer le principe aux objets mobiliers qui sont placés sur un fonds pour son exploitation, sans y être incorporés? A notre avis, oui. Si l’on admet le principe, il faut en admettre les conséquences, les immeubles par destination sont des accessoires aussi bien que les immeubles par incorporation; donc le texte de l’article 2118 est applicable : de quel droit les interprètes distinguent-ils là où la loi ne distingue point? La cour de Poitiers a jugé que le privilège du vendeur ne s’étend point au cheptel qui est attaché au fonds par l’acquéreur. Elle dit que, pour étendre le privilège du vendeur aux cheptels, il faudrait une disposition formelle de la loi, parce que les privilèges sont de droit étroit. La cour admet cependant que les objets mobiliers immobilisés par incorporation sont frappés du privilège. Y a-t-il une loi formelle qui le dise? Non, sauf 1 article 21 18 (loi hyp.,art. 45j; or, cette disposition parle de tous les accessoires réputés immeubles, donc de tous les objets immobilisés. La cour a-t-elle le droit de distinguer là où la loi ne distingue pas? Il appartient au juge, dit-elle, d apprécier ce qui, meuble de sa nature, doit être ré'puté immeuble (]), Cela nest pas exact; il y a des textes qui c arent ce qui est réputé immeuble, et aucune loi, aucun

principe ne donnent le moindre pouvoir, en cette matière, aux tribunaux.

(1) Poitiers, 22 mars 1848 (Dalloz, 1850, 2,46).

§11. Privilège du copermutant.

19. La loi accorde, en second lieu, un privilège aux copermutants sur les immeubles réciproquement échangés' (art. 27, 2°). Ce privilège leur est donné d’abord pour le payement des soultes et retours. Jusqu’à concurrence de la soulte l’échange est une vente ; si j’échange un immeuble valant 30,000 francs contre un immeuble qui en vaut 20,000, il n’y a d’échange que pour un e valeur de 20, 000 fr.; il y a vente pour la soulte de 10,000, que l’autre échangiste doit payer. Il y a aussi même raison de privilégier la soulte et le prix de vente, car la soulte fait entrer la partie de l’immeubie pour laquelle elle est stipulée dans le patrimoine du copermutant qui doit la payer ; donc il y a identité de motifs. Voilà pourquoi l’on admettait le privilège de l’échangiste pour soulte sous l’empire du code civil, bien que le code ne donnât pas expressément un privilège aux copermutants (i).

La loi ne dit pas que l’acte doit porter que la soulte est due; le privilège, en théorie, existe donc, quand même il n’y aurait ni acte ni mention que la soulte reste due ; mais ce serait un privilège inefficace, en ce sens qu’il ne pourrait pas être conservé par la transcription. Si donc l’échangiste veut profiter de la faculté de conserver son privilège par la transcription, il doit faire dresser acte authentique et déclarer dans l’acte que la soulte n’est pas payée. On applique à l’échangiste ce que nous avons dit du vendeur (n”^ 5 et 6).

20. L’échange est régi, en général, par les principes de la vente. De là suit que le copermutant, débiteur de la soulte, en doit les intérêts de plein droit si la chose produit des fruits; les intérêts sont privilégiés par application des principes que nous avons établis pour la vente (n'^ 13).

21. La loi donne encore un privilège à l’échangiste « pour le payement de la somme fixe qui serait déterminée

(1) Pont, t. I, p. 174, 187, et les autorités qu’il cite.

DES PRIVILEGES

iiar l’acte à titre de dommages et intérêts dans le casd’évie ion . L'échangiste qui est évincé, soit sur une action en revendication, soit sur une action hypothécaire, peut répé- 1er la chose qu’il a donnée en échange, ou léclainer des dommages et intérêts (art. 1705). La répétition nest autre chose que l’action en résolution fondée sur la condi* tion résolutoire tacite. Les dommages-intérêts quel’échano'istepeut demander représentent la valeur de l’immeuble,plus la perte faite par l’échangiste évincé ou le gain dont il a été privé ; la loi belge lui donne un privilège pour le payement des dommages-intérêts, sous la condition que l’acte détermine une somme fixe à titre de dommages-intérêts, c’est-à-dire qu’il les évalue en argent. Quel est le motif du privilège et de la condition que la loi exige pour son

existence?

Quand l’échangiste évincé réclame des dommages-intérêts, l’échange est maintenu ; mais le copermutant évincé, ne recevant pas un fonds en échange de celui qu’il a livré, a droit à la valeur du fonds dont il est évincé. Il résulte de là que l’échange, dans cette hypothèse, produit les effets d’une vente. L’un des copermutaiits garde l’immeuble qu’il a reçu et en paye le prix sous forme de dommages-intérêts. Celui à qui ces dommages-intérêts sont dus doit donc avoir un privilège pour le payement de la somme à laquelle il a droit, puisque cette somme représente le prix de lachose qu’il a livrée à son copermutant. ^

La loi ajoute comme condition que l’acte d’échange fixe le chiffre des dommages-intérêts. Si l’acte ne contient point cette évaluation,] échangiste n’aura pas de privilège. Cette condition tient au mode de publicité organisé par la loi. Aux termes de 1 article 31, le copermutant conserve son privilège par la transcription du contrat d’échange stipin ant une somme fixe à titre de dommages-intérêts en ca[ d éviction. Pour que la transcription rende le privilège piu ic, 1 ^ aut naturellement que 1 acte mentionne la créance Le.ci prouve que, dans la pensée du législa- ^ copermutant se conserve par la traii-

^ quoique la loi attache

iJ) loii a conservation des privilèges; et l’inscrip'

tion pourrait, à la rigueur, se faire sans que l’acte d’échange évaluât les dommages-intérêts, puisque la loi ne l’exige pas.

L’échan giste ayant, de même que le vendeur, une action en résolution et un privilège, il faut dire du concours de ces deux droits ce que nous avons dit en matière de vente (n° 2). D’après les principes du code civil, le droit de résolution était indépendant du privilège et pouvait être exercé, alors même que l’échangiste serait déchu de son privilège. La loi nouvelle a établi le principe tout contraire en déclarant que le droit de résolution dépend de la conservation du privilège. Nous reviendrons sur ce point en expliquant l’article 28.

§ III. Privilège du donateur.

^3. Le troisième privilège immobilier est celui du donateur sur l’immeuble donné, pour les charges pécuniaires ou antres prestations liquides imposées au donataire (article 27, n" 8). Lorsque la donation se fait sans charge, il ne peut être question d’un privilège du donateur, puisqu’il n’a pas d’action contre le donataire, et sans créance il ne saurait y avoir de privilège. Quand le donateur impose une charge au donataire, il a une action contre lui pour le contraindre à l’exécuter. La loi garantit cette créance par un privilège, par analogie de celui qu’elle accorde pour le payement du prix. En effet, la donation est une vente jusqu’à concurrence du montant de la charge ; si je donne un immeuble valant 30,000 francs, en imposant au donataire une charge de 10,000 francs, l’acte n’est une libéralité que pour 20,000 francs; pour l’excédant, c’est un contrat à titre onéreux ; si la charge consiste dans une somme d’argent, le contrat a les effets d’une vente; cela est si vrai que le donataire évincé a une action en garantie contre le donateur à raison de la charge (ju’il a remplie; le donateur doit donc avoir le privilège du vendeur. Si la charge consiste en une autre prestation, il n’y a plus de vente, mais il y a un contrat analogue, et l’analogie est parfaite en ce qui concerne le privilège; ce qui rend la qualité du prix préférable aux autres créances, c’est que le prix est la cause de l’obliga-

DES PRIVILEGES

tion du vendeur par suite de laquelle la chose vendue augmente le patrimoine du débiteur; or, la prestation stipulée à titre de charge par le donateur a le même effet, elle est censée la cause de cette partie de la donation qui répond à la charge ■ si le tiers des biens donnés entre dans le patrimoine du donataire, affecté d’une charge sans laquelle ces biens ne seraient pas devenus le gage des créanciers, il est juste que ceux-ci supportent la charge, en ce sens que le créancier des charges leur est prétéié, sinon ils senri-

chiraient aux dépens du donateur.

24. La loi prescrit une condition pour l’existence du privilège. Il faut que l’acte de donation fasse connaître la prestation et son montant. Le privilège du donateur se conserve par la transcription ; on doit donc appliquer au donateur ce que nous avons dit du vendeur et du copermutant (ff® 5, 6 et 19), Quand la prestation consiste en une somme d’argent, l’acte de donation fait connaître aux tiers le chiffre exact de la charge, puisque l’acte doit être transcrit sur les registres du conservateur. Si la charge consiste en prestations de denrées ou dans une obligation de faire, elle doit être liquidée, c’est-à-dire évaluée en argent, afin que la transcription de la donation apprenne aux tiers quel est le montant des charges à raison desquelles ils seront primés par le donateur (i).

25. Le donateur a aussi une action en révocation quand le donataire n’exécute pas les charges (art. 954), C’est une action en résolution tout à fait analogue à celle du vendeur. Le donateur a donc deux droits, comme le vendeur et 1 échangiste,! action résolutoire et le privilège. La première est dépendante de la conservation du privilège, comme nous le. dirons en expliquant l’article 28.

§ IV. Privilège des copartageants.

26. La loi accorde un privilège aux copartageants pour diverses causes : L pour le payement des soultes; 2“ pour le payement du prix de la licitation ; et pour assurer le

e, p. 138, no 167. Cloes, t. I, p.400.

(I) Delebecque, Commentain

recours que la loi donne aux copartageants en cas d’éviction. Quel est le motif de ces divers privilèges? La cause diffère de celle que nous avons donnée pour justifier le pri vilége du vendeur, de l’échangiste et du donateur ; dans ces trois cas, il y a transport de propriété et, par suite, augmentation du patrimoine dü débiteur commun par suite de la vente, de l’échange ou de la donation ; augmentation dont les créanciers profitent. Il n’en est pas de même du partage; il n’est pas translatif de propriété, il déclare seulement quels ont été les droits des copartageants à partir du moment où l’indivision a commencé; le partage n’em richit donc pas le patrimoine du débiteur, et, de ce chef, le privilège n’aurait point de raison d’être. Mais le privilège se justifie par une autre considération. Le partage ne fait que liquider des droits préexistants ; l’égalité est de l’essence de cette liquidation; or, pour que l’égalité soit réelle, il faut que ceux des copartageants qui ont une action pour la rétablir aient une garantie pour le payement de leurs créances. Voilà pourquoi la loi accorde un privilège aux créances' qui naissent du partage et qui ont pour objet de maintenir l’égalité entre les copartageants.

Telle est la soulte qui suppose un partage inégal, puisque le lot grevé de la soulte comprend des biens pour une valeur supérieure à ceux qui forment le lot créancier de la soulte. De là le retour de lots ; ce retour pouvant être illusoire par suite de l’insolvabilité du débiteur, la loi donne une garantie réelle au créancier, en frappant d’un privilège les biens qui sont compris dansTe lot chargé de la soulte. On peut ajouter que la soulte est le prix de la partie des biens qui excède la part héréditaire du copartageant, débiteur de la soulte. La soulte, en matière de partage, tient donc de la soulte en matière d’échange et du prix de vente. C’est un motif secondaire qui justifie le privilège spécial que la loi crée au profit des copartageants.

Il V a lieu à licitation, c’est-à-dire à la vente aux enchères, lorsqu’une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, ou si dans un partage fait de gré à gré de biens communs il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne

DES privilèges.

veuille prendre. On vend, dans ce cas, la chose mparlao-eable et le priv en est distribué entre les coproprietaires (art 1686) La licitation est tantôt une vente, tantôt elle équivaut à un partage. C’est une vente quand un étranger se porte adjudicataire, ce qui est toujoure le cas dans la deu-vième hypothèse prévue par 1 article 1686 ; les copartageants ont alors le privilège du vendeur. Lorsque la chosG est adjug'éG à Tuii des comniUDistGS, jicitâtioii tiont lieu de part^^e. Pourquoi les copropriétaires de l’adjudicataire jouissent-iis d’un privilège pour le prix? Leur part dans ce prix leur tient lieu de leur part dans la chose ; il importe donc de leur donner une garantie pour le payement du prix, sinon ils risqueraient de ne pas obtenir la part à laquelle ils ont droit.

Lorsque l’un des copartageants est évincé d’une chose comprise dans son lot, il a une action en garantie contre les autres communistes, pour être indemnisé de la perte que lui a causée l’éviction (art. 884 et 885). Ce recours en garantie a pour objet de rétablir l’égalité entre les copartageants ; la loi le privilégie afin d’assurer le payement de l’indemnité, et, par suite, le maintien de l’égalité entre copartageants.

27. Quelles sont les conditions requises pour que les communistes aient droit aux privilèges du partage? Il faut d abord quil y ait partage. C’est presque une niaiserie de le dire, et l’on pourrait croire que c’est de la scolastique. Non, nous n aurions pas pensé à exiger cette condition, qui va de soi, si elle n avait été contestée en justice (i). Les communistes ont, pendant 1 indivision, des droits et des obligations; peuvent-ils, de ce chef, réclamer un privilège? On l’a prétendu; c’est une de ces prétentions que l’on a de la peine à comprendre, sinon chez les plaideurs, du moins c ez eurs conseils ; il ys. sans dire qu’elle a été reietée. Il ne su pas d être cohéritier et d'avoir des droits comme te pour etre privilégié ; il faut qu’il y ait une créance pri- S • r, outes les créances pour la garantie des-

(1) A^gd, 6 30 ut 1852 (DrHo? i

Principes f 212 22 ; . ’ Comparez le tome X de mes

DKS PRIVILÉGEkS SUR LES IMMEUBLES. 37.

quelles la loi accorde un privilège aux cohéritiers, naissent du partage et impliquent, par conséquent, l’existence d’un partage, la soulte, le prix de la licitation, le recours en cas d'éviction; en dehors de ces créances, il n’y a pas de privilège, parce qu’il n’y a point de privilège sans texte.

28. Le privilège des communistes suppose que l’indivision a cessé par un partage, et que de ce partage résultent des créances privilégiées, pour soulte, prix de licitation ou garantie. Ces créances ne naissent pas seulement du partage entre cohéritiers; tout partage entre communistes, quelle que soit la cause de l’indivision, peut donner lieu à une soulte, ou à une licitation, ou à une action en indemnité, si l’un des copartageants est évincé, et là où la cause du privilège existe, le privilège doit aussi exister. Le code civil ne mentionnait que les héritiers dans l’article 2103, mais l’article 2109 parlait en termes généraux des copartageants ; notre loi mentionne les uns et les autres pour qu’il soit bien certain que le privilège appartient à tous ceux qui, étant en indivision, font le partage des biens communs (i).

On a mis en doute si le partage d’ascendants donne lieu aux privilèges établis par la loi hypothécaire. La raison de douter est le caractère ambigu de cet acte. C’est un acte translatif de propriété et en même temps un partage; ce double caractère est la source des difficultés les plus graves ; mais il ne saurait y avoir un doute sérieux pour notre question; le terme même dont le législateur se sert pour qualifier la donation ou le testament par lesquels l’ascendant distribue ses biens entre ses enfants ou descendants prouve que c’est un partage. Ce partage est soumis au principe de l’égalité, puisque la loi admet Faction en rescision pour cause de lésion (art. 1079); donc la loi a aussi dû garantir l’égalité entre les copartagés. La jurisprudence est en ce sens ainsi que la doctrine (t. XV, n”"" 83 et 85) (2).

(1) Voyez les travaux préparatoires de notre loi hypothécaire (Cloes,

Commentaire,i. I, p. 401, 688).

(2) Compare/. Aubry et Rau, t. 111, p. 171, note 20. § 263, et les autorités qu’ils citent. Rejet, 7 avril 1860 (Dalloz, 1860, 1, 499).

des privilèges.

29 Quelles sont les «éances privilégiées? Nous les avons'énumérées (n» 26). L’application a soulevé des difficultés assez nombreuses. Un acte de partage impose à l’héritiôr dans Ig lot diiquol Gst tombé un fonds grevé de la servitude de prise d’eau la charge d’entretenir la servitude; la clause était ainsi conçue ; “ Toutes les réparations d’entretien et autres, soit aux prises deau, soit aux glacis, seront faites seulement aux frais du propriétaire du second lot. « Cette obligation était-elle garantie par le privilège de soulte? L’obligation étant imposée au lot qui comprenait le fonds servant, au profit du lot qui comprenait le lot dominant, il faut dire qu’il y avait soulte, dans la plus large acception de ce mot. Cela n’était pas contesté, mais on prétendait que la charge étant réelle ne donnait pas lieu au privilège, lequel est l’accessoire d’une créance ; le premier juge rejeta cette prétention, mais elle fut admise par la cour de Lyon, et sur pourvoi, par la chambre des requêtes, par le motif que la charge était inhérente au fonds servant, et le suivait dans les mains de tout possesseur de l’héritage ; or, un tiers détenteur n’était certes pas débiteur personnel, donc il n’y avait pas de créance, et. partant pas de privilège (i). Le principe invoqué par la cour de cassation est incontestable; mais n’en tire-t-elle pas une conséquence erronée? La charge imposée au propriétaire de l’héritage servant est certainement personnelle dans son principe, donc il y a une créance, et par conséquent une soulte. Qu’importe que la loi imprime à cette créance un caractère de réalité, en imposant la dette à tout détenteur de 1 héritage ? Cela n empêche pas qu’il y ait un droit au profit du propriétaire du fonds dominant résultant du partage, contre l’héritier qui a dans son 0 1 héritage servant et contre ses ayants cause. Or,

apres e exte, il suffit qu il y ait un droit; c’est restreinsonneUe^^ limiter à une créance purement per-