ComnseDt se conservent les privilèges fcnillal>tlleM

§ P’’. Notions générales.

66. « Entre les créanciers, les privilèges ne produisent d'effet à l’égard des immeubles qu’ autant qu’ils sont rendus publics par inscription sur les registres du conservateur >> (art. 29; code civil, art. 2106). L’article 81 (code civil, art. 2134) contient une disposition analogue pour les hypothèques : “ Entre les créanciers, l’hypothèque n’a de rang que du jour de l’inscription prise sur les registres du conservateur. Ce que l’article 81 appelle 7^ang, l’article 29 l’appelle eifet; l’effet de l’inscription est de déterminer le rang des créanciers. Toutefois cela n’est pas vrai d’une manière absolue pour les privilèges. En principe, le privilège, une fois conservé, prime tous les créanciers hypothécaires, même ceux qui auraient pris inscription avant le créancier privilégié (art. 12). C’est pour cela que la loi, en j^aiiant des privilèges, se sert du mot effet, et non du mot ]^}‘ang. Nous dirons plus loin en quel sens les créanciers 'privilégiés l’emportent sur les créanciers hypothécaires.

La loi dit en termes généraux : entre les créanciers, ce qui comprend même les créanciers chirographaires. En principe, tous les créanciers sont sur la même ligne, le pa-

(1) Comparez Aubry et Rau, t. III, p. 484, notes 4 et 5, § 291.

DBS PRIVILÈGES.

trimoine du débiteur étant leur gage commun. La règle reçoit exception quand ü y n des créanciers hypothécaires ou privilégiés, mais les privilèges n ont d effet que par 1 inscription; donc le créancier privilégié ne jouit de son droit de préférence que lorsque le privilège a été rendu public.

y gncore un autre effet attaché aux privilèges ainsi qu’aux hypothèques, cest le droit de suite. Aux termes de farticle 96 {code civil, art. 2166), “ les créanciers ayant privilège ou hypotheque %7iscvits sur un immeuble le suivent, dans quelques mains qu’il passe, pour être colloqués ou payés suivant l’ordre de leurs créances ou inscriptions» . Le droit de suite est donc subordonné à rinscription, aussi bien que le droit de préférence. En définitive, tous les effets des privilèges et des hypothèques dépendront de l’inscription. En ce sens on dit que la publicité est la base de notre régime hypothécaire.

6T. Au chapitre des Hypothèques, nous exposerons les origines historiques de la publicité et le complément que notre loi hypothécaire a donné à ce principe fondamental, en y soumettant les hypothèques légales des mineurs, des interdits et des femmes mariées, c’est-à-dire en organisant une publicité complète sans aucune exception. Pour le moment, il suffit d’indiquer les motifs de la publicité ; ils se confondent avec ceux que nous avons développés en expliquant les dispositions préhminaires de la loi nouvelle. La publicité des transactions immobilières se lie intimement à la publicité des privilèges et hypothèques : le but est identique, c est d assurer le crédit des propriétaires d’immeubles, en donnant aux tiers acheteurs ou créanciers hypothécaires une connaissance complète de la situation du débiteur avec lequel ils traitent. Il y a des créanciers qui ne stipulent pas des garanties réelles, ils se contentent du gage que leur présente le patrimoine du débiteur ; mais au moins faut-il qu’ils puissent s’assurer que ce gage est réel, que les biens ne sont pas sortis du patrimoine de celui avec lequel üs contractent et qu’ils ne sont pas grevés de priyimges et d hypothèques qui absorberaient leur gage, si le débiteur tombait en déconfiture. C’est dans ce but que la loi prescrit la publicité des actes translatifs de droits réels

immobiliers et la publicité des charges qui grèvent les biens ; la transcription et l’inscription se complètent l’une l’autre et concourent à donner aux tiers une connaissance complète de la solvabilité du débiteur. . Ceux qui traitent avec un propriétaire, en stipulant des garanties réelles, ont le même intérêt ; à quoi leur servirait l’hypothèque qui doit garantir le payement de leurs créances, s’ils se voyaient primés par des créanciers antérieurs dont ils n’auraient pu connaître les droits, les hypothèques et les privilèges, nous le supposons, étant occultes? Ce qui devrait être une garantie deviendrait un leurre; et, dans ces conditions, les capitalistes ne prêteront pas leurs fonds, ou ils ne les avanceront qu’à des conditions ruineuses pour l’emprunteur, afin de se dédommager par l’énormité du bénéfice du dan ger qu’ils courent de perdre leur capital. La publicité la plus complète peut seule garantir leurs droits; et quand ils peuvent traiter en sûreté avec le propriétaire, les conditions du crédit qu’ils lui accordent deviennent plus favorables. Ainsi le crédit du propriétaire dépend des garanties qu’il offre aux bailleurs de fonds, et ces garanties sont attachées à la publicité. Or, le crédit des propriétaires intér resse la société, puisqu’il leur offre des moyens de se livrer à des entreprises agricoles ou industrielles. La richesse publique est dans un rapport nécessaire avec la richesse particulière, et la richesse des peuples est un élément essentiel de leur civilisation.

68. La publicité n’est prescrite que pour les privilèges immobiliers. Pourquoi la loi n’ordonne-t-elle pas la publicité des privilèges sur les meubles? Les tiers acheteurs sont intéressés à la publicité des privilèges et des hypothèques, parce que les droits qui affectent les immeubles démembrent la propriété et exposent les tiers possesseurs à être évincés. Ceux qui achètent des objets mobiliers ne sont pas exposés à ce danger, ils sont à l’abri de toute éviction dès qu’ils sont de bonne foi, parce que les meubles n’ont pas de suite et que le tiers possesseur peut repousser les actions réelles que l’on intenterait contre lui par le principe qu’en fait de meubles, la possession vaut titre. •

Restent les tiers créanciers qui traitent avec le débiteur

DES PRIVILEGES

«îiir la foi de sa richesse mobilière. Ils ont un intérêt incontestable à coimaître les privilèges qui es primeront, et nui peuventleur enlever une grande partie du gage sur lequel ils comptaient pour être remboursés de leiiis ciéances. S il y a des tiers intéressés à la publicité des privilèges mobiliers, pourquoi la loi ne la-t-elle pas ordonnée? La difficulté de l’organiser a arrêté le législateur ; les plus usuels des privilèges sont les privilèges généraux, et ces privilèges sont accordés à dos créances qui se forment tous les jours, telles que les fournitures de subsistances, les frais de dernière maladie; telles sont aussi, parmi les privilèges spéciaux, les fournitures d’un aubergiste; la nécessité de les rendre publiques pour jouir du privilège aurait abouti à rendre les privilèges illusoires. Ce n’est plus une faveur ni une garantie que celle qui est subordonnée à des formalités multipliées qu’il faudrait remplir tous les jours.

La difficulté d’organiser la publicité n’est cependant pas un motif péremptoire pour ne pas la prescrire ; ce qui le prouve, c’est que la loi belge a subordonné à la condition de publicité le privilège du vendeur d’une machine, quand la machine est immobilisée ; il en est de même des frais de conservation des machines et appareils employés dans les établissements industriels (t. XXIX, 487-492). Il y a donc des privilèges mobiliers dont la publicité n’aurait pas été plus difficile que celle des privilèges immobiliers. Mais il en serait résulté des frais, devant lesquels les créanciers auraient presque toujours reculé; de sorte que les privilèges les plus légitimes auraient risqué de périr, faute de publicité.

Il y a une dernière considération qui explique la différence que la loi met entre les privilèges mobiliers et les privilèges immobiliers, cest que les uns ont moins d’importance que les autres, parce que ce sont de petites créances dont il ne résulte pas un préjudice notable pour les tiers qui contractent avec le débiteur : ils doivent s’attendre a e re piimés par les domestiques, les commis, les ouvriers, les fournisseurs, les médecins. C’est la loi qui établit tous tes pnviléges, et les plus usuels ne sont ignorés de personne. Les priYdéges immobiliers, au contraire, ont Le

importance plus grande ; l’intérêt privé et l’intérêt public exigent qu’ils soient portés à la connaissance des tiers, le crédit du propriétaire en dépend ; tandis que le crédit ne se mesure guère d’après la richesse mobilière, au moins celle qui est de nature à être connue,

69. La règle que les privilèges immobiliers sont soumis à la publicité reçoit une exception pour les frais de justice (art. 29) : ils priment tous les créanciers dans l’intérêt desquels ils sont faits, môme les créanciers privilégiés sur les immeubles, sans qu’ils soient rendus publics. La raison en est simple : les privilèges sont rendus publics pour avertir les tiers qu’ils seront primés par certaines créances auxquelles la loi attache ce droit de préférence. Or, les créanciers hypothécaires ou privilégiés, dans l’intérêt desquels se font les frais de justice, n’ont pas besoin d’être avertis de l’existence de ce privilège, parce que eux-mêmes font les frais, ou ils savent qu’ils se font; car il est impossible qu’ils exercent leur droit de préférence sans faire des frais de conservation, de vente et de distribution des deniers.

70. Après avoir établi en principe que les privilèges se conservent par l’inscription, de même que les hypothèques, la loi ajoute que les privilèges qui naissent d’actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers se conservent par la transcription de ces actes : ce sont les privilèges du vendeur, de l’échangiste, du donateur et des copartageants. Cela veut-il dire que ces privilèges ne se conservent pas par l’inscription, de sorte qu’il y aurait des privilèges qui doivent être inscrits et d’autres qui ne doivent pas l’être, puisque la transcription les conserve? La question est controversée, nous allons y revenir. En admettant même que ces privilèges peuvent être inscrits, il est certain que, de fait, on ne les inscrit point, parce que les créanciers ny ont aucun intérêt, leurs droits étant sauvegardés par la transcription ; et ils ne sont pas même compromis, en supposant qu’il n’y ait pas de transcription, car, dans ce cas, les créanciers sont considérés comme propriétaires à l’égard des tiers ; nous reviendrons sur ce point.

En disant que les privilèges n ont d’effet que s’ils ont été

DBS PRIVILÉGrES.

inscrits, la loi s’exprime d’une manière trop absolue, puis-, que les privüéges les plus importants, les plus usuels se conservent par cela seul que 1 acte d ou ils naissent a été transcrit. L’inscription, comme moyen de conservation des

cle 27), et de ces cinq privilèges il y en a quatre qm se conservent par la transcription. C’est donc la transcription plutôt que l’inscription qui est la condition générale requise pour la conservation des privilèges. Au premier abord on ne s’explique pas la rédaction de la loi. Pourquoi poser comme règle générale la nécessite de 1 inscription, alors que sur cinq privilèges il n y en a qu un qui doive être inscrit? Et pourquoi la loi n’a-t-elle pas maintenu la règle de l’inscription pour les privilèges du vendeur, de l’échangiste, du donateur et des copartageants? Cette question n’est pas sans difficulté ; il nous faut voir d’abord en quel sens la transcription conserve les privilèges qui procèdent d’actes translatifs ou déclaratifs de propriété immobilière.

§ II. Des privüéges qui se conservent par la

transcription,

yt. « Le vendeur conserve son privilège par la transcription du titre qui a transféré la propriété et qui constate que la totalité ou partie du prix lui est due >» (art, 30). Ainsi la transcription ne conserve le privilège du vendeur que sous une condition, c’est que l’acte transcrit constate 1 existence du privilège, en mentionnant que le prix reste dû en tout ou en partie. Le but de la transcription, comme celui de 1 inscription, est de faire connaître aux tiers que 1 immeuble vendu est grevé d’un privilège et quel est le montant de ce privilège. Lorsque la publicité se fait par voie d inscription, le créancier qui la requiert doit remettre au conservateur un bordereau qui indique le montant du capital et des accessoires de la créance pour laquelle l’inscripüon est requise (art. 83, 4"; code civil, art, 2148, 4«). La transcription lient lieu d’inscription (art. 34) ; elle doit

donc contenir les memes indications dans l’intérêt des tiers. D’ailleurs la transcription est suivie d’une inscription d’office prise par le conservateur des hypothèques d’après l’acte qu’il a transcrit; il faut, par conséquent, que cet acte contienne toutes les mentions que la loi exige pour l’inscription.

Quelle est la mention que l’acte doit contenir '? Que le’ prix est dû. Il faut donc d’abord que l’acte de vente indique le prix, c’est-à-dire la somme d’argent pour laquelle l’immeuble est vendu ; puis il doit constater que ce prix n’est point payé. Si l’acte ne contient pas ces mentions, la transcription en serait inopérante, puisqu’elle n’apprendrait pas aux tiers que l’immeuble est grevé d’un privilège, ou ne leur ferait pas connaître le montant de la créance privilégiée; ce qui est un élément essentiel de la publicité, les tiers ayant intérêt à connaître non-seulement l’existence du privilège, mais encore le montant de la créance par laquelle ils seront primés.

Le prix peut aussi, au moins pour partie, consister en charges ; si ce sont des prestations pécuniaires, il n’y a aucune difficulté, l’acte fera nécessairement connaître le montant des charges, par cela seul qu’il les mentionne. Mais la charge peut consister dans des prestations de denrées ou dans une obligation de faire : faut-il, dans ce cas, que les charges soient liquidées, c’est-à-dire évaluées en argent? La question est controversée. Il a été jugé que la mention de la charge suffit, puisque la loi n’exige pas autre chose (i). Cela nous paraît très-douteux. Il est vrai qu’en matière de privilèges tout est de stricte interprétation, et on ne peut pas exiger des conditions que la loi ne prescrit point, ni ajouter à celles qu’elle prescrit. Mais on peut et on doit interpréter le texte d’après l’esprit de la loi. Or, qu’est-ce que la loi veut? Que le prix soit mentionné, et qu’il soit dit dans l’acte si le prix ou partie du prix reste dû. Lé prix consiste en argent ; voilà pourquoi la loi n’exige pas une évaluation ; si le prix consiste, en tout ou en partie, dans des prestations, ces prestations doivent être liquidées, sinon les tiers ne sauront

(1) Rejet, 12 juin 1855 (Dalloz, 1855, 1, 314).

des PRIVILEGES.

pas quelle est la créance privilégiée. Sous l’empire du code civil, cela pouvait paraître douteux, mais notre loi est plus précise et plus exigeante, elle veut la publicité la plus complète; voilà pourquoi elle subordonne l’existence même du. privilège à la mention exacte de la créance dans 1 acte ; si la créance n’est pas liquide, les parties doivent la liquider; si elle est éventuelle, les parties doivent en faire une appréciation approximative (art. 27, n°® 2, 3 et 4, et art. 31 et 32). Le mot prix doit être interprété dans le même sens; si donc il consiste en charges, il doit être fixé en argent, sinon la publicité est incomplète; et, dans l’esprit de la loi, elle doit être complète (i).

La question ^ésente une autre difficulté. Les auteurs

et la jurisprudence supposent quil y a vente lorsque le prix consiste en . charges non pécuniaires. A notre avis, c’est un contrat innomé; et, les privilèges étant de la plus stricte interprétation, on ne peut pas étendre à un contrat innomé le privilège que la loi accorde au prix de vente ; donc lè prétendu vendeur n’aura pas de privilège, il pourra seulement demander la résolution du contrat en vertu de la condition résolutoire tacite sous-entendue dans les contrats synallagmatiques (art. 1184). Telle serait une convention par laquelle 1 acquéreur d’un immeuble s’oblige à entretenir le vendeur pendant sa vie. La charge consiste dansuneobhgation défaire; or, une obligation pareille n est pas un prix : il y a contrat innomé, il n’y a pas de

desnrin ' charges, d’après la rigueur

donnent heu à un privilège que lorsqu’elles

fond^m stipulé en argent; elles se con-

londent, dans ce cas, avec le prix

privLe^n® «opermutants consentent réciproquement leur du contrard^Æ échangés par la transcription

de l’échancis+p «sa a Pour que le privilège

Pcnangiste se conserve par la transcription, il faut qSe

(1) ]Vlâ) tou, t. Il p, 254 n® fi4A TTn

l’acte fasse connaître la créance privilégiée et le montant de cette créance. Le principe et le motif du principe sont les mêmes que ceux que nous venons de donner pour le vendeur (n“ 71). Pour le privilège de soulte il n’y a pas de difficulté, puisque la soulte consiste régulièrement en argent. Quant au privilège pour cause d’éviction, la loi veut que l’acte contienne une somme fixe à titre de dommagesintérêts. Cela confirme l’opinion que nous avons adoptée pour les charges qui font partie du prix de vente. La loi veut une somme fixe afin que les tiers aient une connaissance exacte de la créance privilégiée. C’est l’application aux privilèges du principe de spécialité, lequel se lie intimement au principe de la publicité ; il n’y a point de publicité quand les tiers n’apprennent’ point, par les registres du conservateur le montant de la créance.

ÇS. « Le donateur conserve son privilège pour les charges pécuniaires ou autres prestations liquides, imposées au donataire, par la transcription de l’acle de donation constatant lesdites charges et prestations w (art. 32). C’est toujours l’application du même principe et la confirmation de notre doctrine concernant la vente (n^ 71). Les charges, en matière de donation, répondent au prix en matière de vente; eh bien, la loi ne se contente pas de la mention des charges imposées au donataire, assimilé, sous ce rapport, au vendeur ; elle veut que les charges soient connues des tiers d’une manière exacte; elle exige, en conséquence, que les prestations soient liquidées quand elles ne sont pas pécuniaires. Donc il en doit être de même pour les charges qui font partie du prix de vente, car les dispositions des articles 30 et 32 sont l’application d’un seul et même principe.

■74. Le cohéritier ou copartageant conserve son privilège par la transcription de l’acte de partage ou de l’acte de licitation » (art. 33). A quelle condition? La loi ne le dit pas. En conclura-t-on que le privilège serait conservé, alors môme que l’acte de. partage ne ferait pas connaître les créances privilégiées et le montant de ces créances ? La question n’a point de sens. Il faut combiner l’article 33 avec l’article 27, 4°, qui détermine les conditions requises pour l’existence du privilège des copartageants. La loi ac-

DES PRIVILEGES

corde un privilège pour soulte ; il fâut donc (][ue 1 acte d,e partage fasse connaître la soulte et le montant du retour de lot. La loi privilégie le prix de licitation ; 1 acte doit, par conséquent, indiquer le prix. Enfin 1 indemnité en cas d’éviction est privilégiée ; ici la loi exige une condition qui se lie à la conservation du privilège : 1 acte doit contenir la stipulation d’une somme fixe pour le cas d éviction; si cette clause ne s’y trouvait point, la transcription de l’acte de partage ne conserverait pas le privilège de garantie. Vainement l’héritier évincé dirait-il que l’article 33 ne prescrit pas cette condition, on lui répondrait que la transcription ne peut pas conserver un privilège qui n’existe point; or, le privilège de garantie, d’après l’article 27, n’existe que si l’indemnité due en cas d’éviction y est fixée.

Il y a encore un créancier privilégié dont le droit est conservé par la transcription des actes de vente, d’échange, de donation et de partage, c’est celui du bailleur de fonds subrogé à leurs droits. Cela implique que la subrogation est constatée dans l’acte de partage ; la tram scription de l’acte fera, dans ce cas, connaître aux tiers l’existence et le montant du privilège auquel le prêteur est subrogé (art. 34). La loi ajoute que le prêteur subrogé peut requérir la transcription, laquelle conservera son privilège; il est partie à lacté, et il a intérêt à ce que la transcription se fasse pour que son privilège soit conservé; a loi a donc dû lui permettre de faire transcrire l’acte par equel il est subrogé, et, la transcription faisant connaître son privi ge, celui-ci est par cela même conservé. Si la

Constatée par l’acte soumis à la trannas^rpnHii ^ conservé, puisqu’il n est

inscrire la subrogé devra, dans ce cas,

loi hypothéS® à rarticle 5 de la

privilégJs nui dispositions de la loi concernant les

translatifs L déclaratife yanscription des actes

les nriviléireq immobiliers, quand

E. Ks I -"I ««ti'n.*..

servation de ces privilèges à la tran-

cription, la loi entend-elle dire qu’ils ne se conservent pas par l’insci'iption? La loi ne dit pas cela. Elle commence par établir comme règle générale que les privilèges doivent être inscrits pour avoir effet entre les créanciers; donc tous les privilèges sont conservés par l’inscription; par conséquent aussi les privilèges du vendeur, de l’échangiste, du donateur et du copartageant, à moins qu’il n’y ait une exception pour ces privilèges. Dira-t-on que l’exception existe dans les articles 30-34, d’après lesquels lesdits privilèges se conservent par la transcription? C’est faire dire à la loi ce qu’elle ne dit point ; car dire que tels privilèges se conservent par la transcription, ce n’est pas dire que l’inscription ne les conserve point.

On fait une autre objection. L’inscription, dit-on, est inutile, si elle est faite après la transcription, car la transcription suffit pour conserver le privilège. Cette question est une de ces hypothèses d’école qui n’ont point de sens, parce quelles ne se présentent jamais : est-ce qu’un créancier ira prendre inscription, c’est-à-dire faire des Irais pour conserver un droit qui est conservé par la transcription (art. 34)? Il ne peut donc s’agir que d’une inscription prise avant la transcription. Cette question aussi n’a point d’intérêt pratique. Il n’y a point de créancier qui soit disposé à faire des frais frustratoires ; or, tant que la transcription des actes translatifs de propriété n’est point faite, la propriété n’est point transférée à l’égard des tiers (art. 1), et, par suite, la chose est encore dans le domaine de celui qui l’a aliénée ; or, le propriétaire n’est pas intéressé à prendre inscription sur un immeuble que l’acquéreur ne peut grever d’aucun droit réel au profit des tiers, puisqu’il n’en est pas propriétaire à leur égard. Nous reviendrons sur ce point. Si l’on admet notre opinion, il est certain que l’inscription faite avant la transcription est inutile et frustratoire, et qu’aucun créancier ne la fera. Mais il y a controverse sur le principe, tel que nous l’entendons; et, dans le doute, le créancier privilégié, voyant que l’acquéreur ne transcrit point, voudrait conserver son privilège en le faisant inscrire. On demande s’il le peut.

DES PRIVILEGES

Il Y a un doute. L’inscription est prise pour conserver le drmt réel que le privilège donne au créancier, droit en vertu duquel il est préiéré aux autres créa.nciers du débiteur. Or, le vendeur peut-il avoir un pi ivilége^sur un immeuble qui est encore dans son domaine, à 1 égard des tiers? Peut-on avoir un droit réel sur une chose dont on est propriétaire? Non. Donc 1 inscription ne se conçoit point (i). Cela est vrai dans la subtilité du droit, mais cela Lt-il aussi vrai d’après le texte et l’esprit de la loi? Si le législateur avait été d’avis que le privilège du vendeur ne se conserve pas par l'inscription, il n aurait pas posé comme règle que l’inscription conserve tous les privilèges ; dans cette opinion, l’article 29 n’aurait plus de sens, car la loi ne connaît que cinq privilèges immobiliers ; elle dit comment se conserve le privilège de l’architecte (art, 38); l’article 29 est donc étranger à ce privilège; restent ceux du vendeur, de l’échangiste, du donateur et du copartageant; si ces privilèges ne se conservent pas par l’inscription, parce que la loi attache leur conservation à la transcription, à quels privilèges s’appliquera l’article 29? Il ne reste que le privilège des prêteurs subrogés ; or, l’article 5 en prescrit la publicité et détermine le mode de publicité. En définitive, l’article 29 resterait sans application possible et serait une disposition sans objet. Il faut donc admettre que, dans la pensée du législateur, les créanciers privilégiés dont le droit se conserve par la transcription peuvent, avant que la transcription soit faite, prendre inscription sur limrïieuble grevé de leur privilège. Cela est-il contraire au principe que 1 on ne peut avoir de droit réel sur sa chose? En fait, non; car le vendeur cesse d’être propriétaire^à 1 égard de 1 acheteur dès la perfection de la vente ; or, cest contre 1 acheteur qu’il prend inscription; en ce sens son inscription est valable; si des tiers sont en cause, par sui e actes de disposition faits par l’acquéreur, cela ne peut pas invalider une inscription valable dans son principe. msi 1 aut écarter 1 objection que l’on oppose au

MaÂou, t l’ P* ^^4, n<> 827, En sens contraire,

créancier qui veut prendre inscription ; il est créancier plutôt que propriétaire, car il a cessé d’être propriétaire à l’égard de l’acheteur.

Si nous insistons tant sur les vrais principes dans un débat qui n’a point d’intérêt pratique, c’est qu’il importe de préciser les idées dans la matière difficile de la conservation des privilèges. Les principes élémentaires nous aideront à résoudre des questions controversées et douteuses.

L’interprétation que nous donnons à l’article 29 fait naître une nouvelle difficulté. Il en résulte que les créanciers privilégiés, sauf l’architecte, ont deux moyens de conserver leur privilège, l’inscription et la transcription. Cette théorie se comprend difficilement. Si l’inscription conserve les privilèges, comme le dît l’article 29, c’est le créancier privilégié qui doit veiller à la conservation de son droit, car c’est le créancier qui requiert l’inscription (art, 2148; loi hyp., art. 83) ; et s’il le fait, la transcription, en ce qui le concerne, est inutile. Si c’est ta transcription qui conserve le privilège, alors l’acheteur, c’est-à-dire le débiteur, conserve le privilège du créancier, car c’est lui qui requiert la transcription; et, dans ce cas, l’inscription est inutile. Conçoit-on maintenant que la loi dise tout ensemble que le privilège se conserve par le débiteur et par le créancier? Le créancier dira qu’il n a pas besoin de faire inscrire son privilège et de payer des frais de ce chef, puisque la loi dispose que son privilège est conservé par la transcription dont le débiteur doit supporter les frais. Et le débiteur, s’il ne veut pas faire la transcription dans son intérêt, ne la fera certes pas dans l’intérêt du créancier. Il n’y aura donc ni inscription ni transcription. Le système paraît certes singulier, et il faut donner une explication do cette singularité apparente. C’est ce que nous allons essayer de faire.

§ III. But et effet de la transcription comme moyen de conserver les privilèges.

78. Les articles 30-34- n’existaient pas dans le projet de la commission soumis aux délibérations des chambres.

DES PRIVILEGES

Ils ont été introduits dans la loi sur la proposition du mi^ n strede la justice, dans le but de prévenir les inconvénients qui résultent de la rétroactivité des privilèges quand la Lservation en est attachée à l’inscription. Avant d exposer le système nouveau proposé par le ministre et adopté par les chambres, il nous laut examiner le principe de la rétroactivité des privilèges, tel que la commission spéciale le formulait. Ce principe se rattache a 1 article 1^, dont nous avons ajourné l’explication. C est par cette disposition que nous devons commencer 1 examen des dilScultés que présente la conservation des privilèges immobiliers.

79. Les privilèges ont-ils, de leur nature, un effet rétroactif? L article semble le dire en définissant le privilège : « C’est un droit que la qualité delà créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires. » Si la qualité de la créance assure au créancier privilégié la préférence à l’égard des autres créanciers, la publicité est indifférente; peu importe la date à laquelle un privilège est rendu public, dès qu’il est conservé, fi. opère les effets qui sont attachés à la qualité de la créance; et, à raison de cette qualité, il est préféré à tous autres créanciers, même antérieurs. En ce sens, il est de la nature du privilège de rétroagir. Nous trouvons un exemple de cette rétroactivité dans le privilège de l’architecte. 11 se conserve par l’inscription des deux procèsverbaux qui doivent être dressés pour que le privilège existe ; et si l’inscription a été faite comme la loi le prescrit, l architecte primera tous les créanciers hypothécaires inscrits avant lui. Cette préférence s’explique par la qualité de la créance privilégiée et par l’objet du privilège. L’architecte enrichit le patrimoine du débiteur commun ; il est donc juste qu il soit payé sur le prix du fonds qu’il a améliore par ses travaux jusqu’à concurrence de la plus-value qu 1 ui a procurée. Le privilège rétroagit en ce sens qu’il prune es créances inscrites avant celle de l’architecte. 1 ais 1 II y ^ dans cette rétroactivité aucune atteinte portée

^ ^ fiico, les créanciers antérieurs

rc 1 ec e exercent leur droit sur des valeurs différentes.

les créanciers antérieurs sur la valeur qua l’immeuble, indépendamment des travaux qui y ont été exécutés, et l’architecte sur la plus-value résultant des travaux; or, les créanciers postérieurs à l’inscription du premier procèsverbal n ont pas pu compter sur cette plus-value, puisque, au moment où ils ont contracté, ils avaient connaissance du privilège que l’architecte acquerrait par ses travaux. Quant aux créanciers inscrits avant le premier procès-verbal, ils avaient, à la vérité, un droit sur les travaux d’amélioration, en ce sens que leur droit frappe ces améliorations ; mais ils ne peuvent opposer ce droit qu’aux créanciers chirographaires, ils ne peuvent pas l’opposer aux créanciers privilégiés, car ce serait s’enrichir à leur préjudice, et personne ne peut s’enrichir, sans cause, aux dépens d’autrui, 8I>. La rétroactivité, ainsi entendue, se concilie avec les principes généraux de droit. Elle serait contraire à ces principes si les privilèges rétroagissaient en enlevant un droit acquis. Or, l’hypothèque, comme tout droit réel, donne au créancier un droit dans la chose ; la propriété de l’immeuble hypothéqué est démembrée au profit du créancier hypothécaire, il ne peut pas être dépouillé de son droit par un privilège qui prendrait naissance alors que l’hypothèque est devenue efficace à l’égard des tiers par son inscription. En théorie, l’hypothèque inscrite doit l’emporter sur le privilège postérieur. Je suis propriétaire d’un immeuble hypothéqué; je levends; la vente me donne un privilège sur cet immeuble. Ce privilège l’emportera-t-il sur l’hypothèque ? Si l’on prenait l’article 12 à la lettre, il faudrait répondre que le vendeur, créancier privilégié, prime le créancier hypothécaire quand ils exercent leur droit sur le même immeuble. Cependant tout le monde s’accorde à dire que l’hypothèque primera le privilège. Mais on ne s’accorde pas sur le motif de décider. Le principe que nous venons de rappeler offre une explication très-simple de la préférence que l’on donne au créancier hypothécaire. Au moment où le privilège prend naissance par la vente de l’immeuble, cet immeuble est grevé d’une hypothèque inscrite ; il est donc démembré au profit du créancier hypothécaire. Ainsi le privilège du vendeur vient frapper un immeuble démembré; c’est dire qu’il ne

DES PRIVILEGES

frappe l'immeuble qu’en respectant le droit du créancier hyLthécaire; donc celui-ci primerais vendeur sur le prix de l'immeuble à la fois grevé d’une hypotheque et d un pn-

Cela n’est pas contesté; la seule difSculté est de savoir si cette préférence que l’on accorde à un créancier hypothécsiirp sur un crécinciôr privilégié 6st uns déi ogution au principe consacré par l’article Nous ne disons pas que c’est une exception à la règle, car, si c’était une exception,

l’article 12. Nous ne disons pas que c est une excepuuif ciia régie, car, si c était une exception, elle devrait être forinuiée clans nn texte, et il n y en a pas. Nous disons que le privilège ne peut pas primer l’hypothèque dans tous les cas où il concourt avec une hypothèque inscrite au moment où le privilège prend naissance, parce que si le privilège remportait sur l’hypothèque, on enlèverait au créancier hypothécaire nn droit acquis ; or, le législateur maintient toujours les droits acquis. Le principe de l’aidicle 12 ne peut donc recevoir d’application que lorsque le privilège concourt avec une hypothèque postérieure ; dans ce cas, le privilège, quoiciu’il ne soit inscrit c(ue postérieurement à l’hypothèque, l’emporte par sa nature, c’està-dire par la qualité de la créance. Nous dirons plus loin comment la loi nouvelle garantit les droits du créancier hypothécaire qui se trouve primé par un créancier privilégié, dont le droit n’était pas rendu public au moment de l’inscription de l’hypothèque.

Il y a une autre explication de la préférence qui appartient au créancier hypothécaire sur le privilège qui prend naissance^ alors que le droit du créancier hypothécaire est acquis à 1 égard des tiers. On dit que, dans le cas que nous avons supposé , il n y a réellement pas concours entre le créancier privilégié et le créancier hypothécaire, puisqui sont un débiteur diliérent; le vendeur a pour débiteur 1 acheteur, et le créancier hypothécaire a pour débiteur soit e \eu eur, soit un propriétaire antérieur qui a contracté ace e lypot lecaire. Or, le privilège, c’est-à-dire la p réel ence a egaid d autres créanciers hypothécaires, im-

t. III, p. 497,

plique que les divers créanciers exercent leurs droits sur les biens du même débiteur. Quand ils exercent leurs droits sur les biens de débiteurs différents, ils ne concourent pas; on ne peut donc pas dire que lun prime l’autre (i). 11 nous semble que l’explication laisse à désirer : l’hypothèque, dans l’espèce, et le privilège frappent le même bien, c’est un seul et même prix qui est distribué entre le créancier privilégié et le créancier hypothécaire ; en ce sens, ils concourent, et il y a conflit entre eux. On admet que le créancier privilégié est primé par le créancier hypothécaire, puisque celui-ci est payé sur le prix avant l’autre ; donc il y a une apparente exception à l’article 12, qui dit en termes absolus que le créancier privilégié est préféré aux créanciers hypothécaires.

Une chose est certaine, quelle que soit l’explication que l’on adopte, c’est que le privilège ne rétroagit pas, dans le cas où il prend naissance alors que l’immeuble est grevé d’une hypothèque inscrite. Et c’est là tout ce que nous voulons constater. Si donc il est de la nature du privilège de rétroagir, ce ne peut être qu’en ce sens que le privilège prime les hypothèques qui sont établies postérieurement au moment où la créance privilégiée a pris naissance. C’est cette hypothèse que nous allons examiner. Les travaux préparatoires nous apprendront que les auteurs de la loi, bien loin de consacrer la rétroactivité des privilèges, ont organisé la conservation des privilèges de manière à sauvegarder tout ensemble les droits du créancier privilégié et les droits des tiers créanciers hypothécaires.

81, Le code civil n’admettait que trois privilèges, ceux du vendeur, du copartageant et de l’architecte; quant au privilège des bailleurs de fonds, qu’il classait parmi les privilèges immobiliers, ce n’était que la subrogation à un de ces trois privilèges ; il se confondait donc avec eux. Nous avons dit en quel sens le privilège de l’architecte rétroagit, et nous y reviendrons encore en traitant de la conservation de ce privilège. Le privilège du vendeur se conservait par la transcription de l’acte de vente (art. 2108). Ce sys-

(1) Martou, Commentaire, t. II, p. 10, n® 295,

des PRiVILfiGBS.

tème emprunté à la loi de brumaire, suppose que la transcription est requise pour que la vente ait effet a 1 égard des tiers. C’était le principe consacré par le projet de code civil. Malheureusement le principe disparut, comme nous l’avons dit ailleurs, sans que l’on sache comment (t.XXIX, n"** 28 et 29). Dès lors la conservation du privilège du vendeur par la transcription n avait plus de raison d être, et il était cependant écrit dans le code. De là des embarras inextricables. Le code civil disposait aussi que les privilèges se conservent par l’inscription, mais 1 article 2106 portait que les privilèges n’avaient d’effet quà compter de la date de cette inscription. Comment concilier l’article 2106 avec l’article 2108? On le tenta vainement, la conciliation était impossible. L’article 2106 fut sacrifié; on l’interpréta en ce sens que le privilège du vendeur ne produisait, à la vérité, effet que lorsqu’il était inscrit ; mais, qu’une fois inscrit, il primait tous les créanciers hypothécaires, même antérieurement inscrits. C’était la rétroactivité en plein : le privilège du vendeur restait occulte, la vente n’étant pas assujettie à la transcription ; les tiers croyaient traiter en sécurité avec le propriétaire de l’immeuble; alors apparaissait subitement le vendeur, qui faisait inscrire son privilège et qui, par la qualité de sa créance, primait les hypothèques. Ce système violait la loi, car il était en opposition avec le texte formel de 1 article 2106, et lien résultait un danger incessant pour les créanciers hypothécaires (i).

Le privilège du copartageant pour la soulte et le prix de licitation rétroagissait également. Ici il n’y avait aucun doute; le privilège devait être inscrit dans les soixante jours, et il primait les h^’^pothèques qui étaient constituées pendant ce délai (art. 2109). Cette rétroactivité se coinpiend . le privilège prenait naissance à partir de l’acte de paitage , ilde'vait donc primer les hypothèques postérieures, pourvu qu il l\it inscrit dans le délai de la loi. Toujours es -1 que ce délai était long, et que pendant les deux mois qui suuaien e partage, les tiers ne pouvaient pas traiter avec les copartageants. Ce qui augmentait l’inconvénient

(IJ Marlou, Commentaire, t. II, p. 25O, 634 et 635,

de ce système de publicité, c’est que le partage restait occulte, puisqu’il n’était pas soumis à la transcription.

8^. La rétroactivité des privilèges, ainsi organisée, était désastreuse ; on la critiquait, et à juste titre, comme un des vices trop nombreux du régime hypothécaire établi? par le code civil. La commission spéciale qui prépara la' nouvelle loi dit, dans son rapport, quelle a voulu restreindre les effets de la rétroactimté. Elle maintenait donc la rétroactivité; dans son opinion, il était de la nature du privilège d’opérer avec etfet rétroactif (i). Il faut entendre cette proposition en ce sens que le privilège, une fois né, doit primer les hypothèques postérieures à raison de la qualité de la créance privilégiée. Comme, d’un autre côté, les privilèges sont soumis à la publicité, il fallait faire rétroagir l’elîet de l’inscription, comme le faisait l’article 2109 pour le privilège du copartageant (n° 81). La commission spéciale admettait ce système de publicité; mais, pour diminuer le mal qui en résultait, elle abrégea le délai dans lequel l’inscription devait être prise ; elle le fixa à quinze jours, à partir de la transcription de l’acte qui donnait naissance au privilège; prise dans ce délai, l’inscription avait etfet à partir de la mutation (art. 34 du projet). La commission croyait concilier, par ce système, la rétroactivité du privilège, c’est-à-dire les droits du créancier privilégié, et les droits des tiers, ceux-ci étant avertis qu’ils ne pouvaient pas traiter avec les acquéreurs avant l’expiration delà quinzaine qui suivait la transcription de la vente. Si l’inscription n’était pas prise dans la quinzaine, le privilège dégénérait en hypothèque, laquelle ne devenait efficace et ne prenait rang qu’à dater de l’inscription.

83. En restreignant l’effet de la rétroactivité, et en obligeant les créanciers à prendre inscription dans un bref délai, la commission spéciale diminuait les inconvénients de la rétroactivité, mais ils subsistaient dans une certaine mesure. Pour les écarter entièrement, le ministre de la justice proposa un nouveau système, celui qui est formulé dans les articles 30 à 34: la conservation des privilèges est

(!) Rapport de la commission spéciale (Parent, p. 30 et 36).

DES PRIVILÈGES

attachée à la transcription des actes qui donnent naissance à la créance privilégiée. M. Tesch dit très-bien que^ si la conservation de ces privilèges est attachée a 1 inscription prise par le créancier privilégié, il faut nécessairement, comme le faisait la commission, laisser un certain temps au créancier pour faire inscrire son privilège , quelque court que soit ce délai, il en résultera toujours que, pendant ce délai, le privilège sera occulte et quon lui donne ensuite un effet rétroactif pendant le temps où le privilège n’était pas public. L’inconvénient de l’ancien système est diminué, mais il ne disparaît point; tandis que, dans le système proposé par le ministre, il disparaît entièrement. Le privilège se conservant par la transcription, il devient public du jour même où la propriété se consolide sur la tête du nouvel acquéreur; le privilège qui grève la propriété est porté à la connaissance de tous au moment où l’acquéreur devient propriétaire à l’égard des tiers, c’est-à-dire au moment où les tiers peuvent traiter avec lui (i).

Dans ce système, qui est celui de notre loi, il ne peut pas être question de rétroactivité du privilège. Il n’y a pas de délai fixé pour la transcription ; donc pas de délai pour la conservation du privilège. Le privilège est rendu public en même temps que l’acte translatif ou déclaratif de propriété d’où il procède; avant la transcription, il n’y a pas de translation de propriété à l’égard des tiers ; il n’y a donc pp do privilège à conserver à leur égard, la propriété n est transmise à l’égard des tiers que par la transcription, et la transcription conserve aussi le privilège. Avant la transcription, il ny a point de privilège; le privilège ne naît, à l’égard des tiers, qu’à partir de la transcription.

84. Le nouveau système modifie profondément le priviége, tel quil est défini par l’article 12, si l’on entend la définition en ce sens qu’il est de la nature du privilège opérer avec effet rétroactif. Tous les privilèges consacrés par a oi hypothécaire se conservent par la transcription, à 1 exception du privilège de l’arcliitecte ; celui-ci ne rétro-

(I) Séance de la chambre des p. 279).

représentants, du 4 février 1851 (Parent,

agit pas, en ce sens qu’il n’enlève pas aux créanciers hypothécaires un droit qui leur est acquis, il porte sur une valeur que l’architecte crée et sur laquelle les créanciers antérieurs n’avaient aucun droit. Quant aux privilèges du vendeur, de l’échangiste, du donateur et du copartageant, ils n’existent, à l’égard des tiers, qu’à partir de la transcription, et c’est aussi à partir de ce moment que les tiers peuvent acquérir des droits sur l’immeuble grevé du privilège; ils ne peuvent donc acquérir des droits que lorsque le privilège est rendu public. Il suit de là que leurs droits sont postérieurs au privilège; si le privilège les prime, c’est moins à raison de la qualité de la créance qu’à raison de la publicité qu’il a reçue. Donc on ne peut plus dire que le privilège prime les hypothèques à raison de sa qualité, il les prime parce que, dans le système de la loi nouvelle, il est nécessairement antérieur aux hypothèques que les tiers peuvent acquérir sur l’immeuble grevé de privilège.

Il n’y a plus qu’un privilège qui prime les hypothèques antérieures, c’est le privilège des frais de justice. Pour mieux dire, l’existence de ce privilège implique des créances antérieures sans lesquelles il ne se conçoit point. 11 n’y a pas une ombre de rétroactivité dans ce privilège ; les créanciers hypothécaires et privilégiés sont obligés de faire des frais de conservation, de liquidation et de distribution pour réaliser leur droit de préférence, et iis doivent naturellement supporter les frais qui se font dans leur intérêt.

Le sens que nous donnons au système de conservation des privilèges, tel qu’il est consacré par la loi nouvelle, ne peut êPe contesté ; ce n’est pas notre interprétation, c’est la loi interprétée par celui qui l’a proposée, par le ministre de la justice. Mais l’application n’est pas sans difficulté. Il faut distnguer entre les actes translatifs de propriété et le partage.

§ IV. Appication du principe aux privilèges qui naissent d\in acte translatif de propriété.

S5. Il y a trois privilèges qui naissent d’actes translatifs de propûété, ceux du vendeur, de l’échangiste et du

DES PRIVILEGES

donateur. Nous appliquerons le nouveau principe au privilège du vendeur, le seul qui soit usuel. Ce que nous dirons du vendeur s’applique, à la lettre, à 1 échangiste et au do^ nateur, puisque la vente, 1 échange et la donation sont des actes d’une nature identique au point de vue des privilèges

et de leur conservation. . i r .

Quand l’acheteur transcrit l’acte de vente avant de fa,ire

aucun acte de disposition de la chose vendue, 1 application de la loi nouvelle ne soulève aucune difficulté. Régulièrement l’acheteur transcrira immédiatement, parce qu’il y est intéressé. S’il ne le fait pas, il risque de devenir victime de la mauvaise foi du vendeur, celui-ci pouvant vendre à un second acquéreur, lequel, en transcrivant, sera propriétaire à l’égard des tiers. L’acquéreur a encore un autre intérêt à transcrire de suite son acte de vente, c est que s il veut faire un acte de disposition quelconque, aliéner, hypothéquer, il ne trou^ era personne qui veuille traiter avec lui tant qu’il n’aura pas transcrit, puisque jusqu’à la transcription il n’est pas propriétaire à l’égard des tiers ; si donc il est dans le cas d’hypothéquer, la première condition qqë le prêteur lui imposera, c’est qu’il lasse transcrire son àcte d’acquisition. En ce sens, nous disons que régulièrement la transcription précédera tout acte de disposition/ que l’acheteur fera. Et, dans cette hypothèse, la préférence du vendeur est assurée par la transcription, qui conserye son privilège à l’égard de tous tiers et, notamment, à l'égard des créanciers hypothécaires postérieurs ; il leur ^st préféré, non pas à raison de la qualité de sa créance,^' mais à raison de la publicité donnée à son privilège ; la tiànscription vaut inscription ; on peut donc dire que le veiideur est inscrit avant les créanciers auxquels l’acheteur/ concède une hypothèque, et il l’emporte sur eux par la rriorité de son inscription.

86 L acheteur peut ne pas transcrire, et consentir une hypothèque sans que le créancier exige que Je débiteur commence par transcrire son acte d’acquisitioi. C’est une gran e imprudence de la part de l’acheteur efdes tiers qui con rac ent avec lui, et il arrivera rarement uàe les parties rai en ainsi à la légère. C’est sans doute pour cela que

la question ne s’est pas présentée devant les tribunaux depuis la publication de la loi nouvelle. Nous devons cependant prévoir l’hypothèse, puisqu’elle donne lieu à de vifs dissentiments dans la doctrine. L’acheteur n est pas propriétaire à l’égard des tiers tant qu’il n’a point transcrit. Nous renvoyons, sur ce point, à ce qui a été dit de la transcription. N’étant pas propriétaire, il ne peut pas hypothéquer; l’hypothèque qu’il consent ne peut donc pas être opposée aux tiers. Cela encore est incontestable. Peutelle l’étre au vendeur? A notre avis, non. Tant que l’acheteur n’a point transcrit, le vendeur reste propriétaire de l’immeuble à l’égard des tiers, il peut donc l’hypothéquer, et cette hypothèque pourrait certainement être opposée à l’acheteur; si l’iiypothèque constituée par le vendeur est valable contre l’acheteur, il est impossible que l’hypothèque consentie par l’acheteur puisse être opposée au vendeur; il n’y a qu’une seule personne qui puisse hypothéquer l’immeuble, c’est celle qui en est propriétaire; si le vendeur peut hypothéquer, c’est (pi’il reste propriétaire tant qu’il n y a pas de transcription; or, peut-on se prévaloir contre le propriétaire d’une hypothèque consentie par un autre que lui? Cela n’a point de sens.

On objecte que ce système sacrifie les droits du créancier hypothécaire, qui peut être de bonne foi, au vendeur, qui est nécessairement de mauvaise foi. L’objection est peu sérieuse; il ne s’agit pas de bonne foi, dans l’espèce; Jecréancier hypothécaire qui traite avec un acquéreur sans exiger que celui-ci transcrive avant tout l’acte d’acquisition commet une grave imprudence ; si le vendeur aliénait, et que l’acte de vente fût transcrit, il serait évincé par le second acquéreur, malgré sa bonne foi ; il ne peut pas non plus se prévaloir de sa bonne foi contre le vendeur, malgré la mauvaise foi de celui-ci ; le vendeur reste propriétaire à l’égard des tiers, donc à l’égard des créanciers hypothécaires de l’acquéreur.

Ici l’on nous arrête; l’acheteur, dit-on, est propriétaire à l’égard du vendeur, donc à l’égard du vendeur il peut hypothéquer, et, partant, l’hypothèque peut être opposée au vendeur. Nous répondons que c’est faire une fausse appli-

DBS PRIVILEG^BS.

cation d’un principe vrai. La propriété se transfère entre te parties par le seul effet du contrat; cela veut dire que fvLte produit tous ses effets entre le vendeur et acheteur, quoVelle n’ait point été transcrite. Mais elle n a point ff effet à l’égard des tiçrs; or, le créancier hypothécaire est un tiers; ce qui décide la question.

On donne encore une autre forme a i objection. Lacté non transcrit ne peut être opposé aux tiers ; le vendeur, dit-on, n’est certes pas un tiers à 1 egard de 1 acheteur; donc il ne peut se prévaloir du défaut de transcription contre l’aclieteur ni contre les ayants cause de 1 acheteur. Nous répondons (][ue les (lyüyits cctusë sont de trop dans cette argumentation; en effet, ils sont des tiers, en ce sens qu’ils n’ont pas figuré à l’acte. Si les ayants cause sont des tiers à l’égard du vendeur, le vendeur est aussi un tiers à l’égard des ayants cause. Vainement dit-on que le' vendeur ne peut jamais se prévaloir du défaut de transcription, puisque la transcription n’a été établie que dans l’intérêt des tiers. L’objection ne tient pas compte du rôle que la transcription joue dans la conservation du privilège du vendeur. Ce privilège se conserve par la transcription; cela ne veut pas dire seulement que si la transcription est faite, le privilège du vendeur est conservé ; cela veut dire aussi que tant que la transcription n’a pas été faite, il n’y a point lieu de conserver le privilège, parce qu’il n’existe réellement à l’égard des tiers, que lorsque l’acte de vente a été transcrit (n® 83). Jusque-là, Tacheteur n’étant pas propriétaire à l’égard des tiers, le vendeur ne peut pas avoir de privilège contre les tiers, puisque c’est lui qui est propriétaire à leur égard, et le vendeur ne peut pas avoir de privilège sur sa propre chose; le droit du propriétaire ne peut pas être compromis par une hypothèque que l’acheteur n avait pas le droit de consentir ; si donc le créancier hypothécaire voulait agir hypothécairement contre le vendeur, celui-ci le repousserait, non en vertu de son privilège, mais en vertu de son droit de propriété.

C est dans ces termes que s’exprime le rapporteur de la sénat. « Si la vente n’est pas transcrite, it M. d. Anethan, le privilège ne peut pas exister, puisque

la vente elle-même n’existe pas à l’égard des tiers (i). « La commission spéciale disait la même chose, dans le système de réalisation qu elle avait proposé ; « Si l’acheteur n’a pas fait réaliser son titre (ou, d’après notre loi, s’il ne l’a pas fait transcrire), la transmission de la propriété ne peut pas opérer à l’égard des tiers, l’acheteur n’a donc pas pu accorder des droits réels sur le bien au préjudice du privilège du vendeur {2). «

87, La question que nous venons de discyter est controversée. Tout le monde admet que le créancier hypothécaire, dans l’espèce, ne peut opposer son hypothèque au vendeur; mais les auteurs ne s’accordent pas sur le motif de décider (:î). Il y a une interprétation toute différente de celle que nous avons adoptée : elle se base sur la rétroactivité du privilège, ou, si l’on veut, sur la qualité du privilège qui, par sa nature, l’emporte sur le créancier hypothécaire {4). Cette interprétation est en opposition avec le principe de la conservation des privilèges tel qu’il a été expliqué par le ministre de la justice qui en a fait la proposition ; elle est en opposition avec l’esprit de notre régime nouveau sur la transmission de la propriété, tel qu’il a été exposé par la commission spéciale (n*^ 86). On suppose que l’acheteur consent une hypothèque avant d’avoir transcrit l’acte d’acquisition, et que le créancier exerce son droit hypothécaire ; le vendeur peut-il demander la préférence sur le créancier hypothécaire, en vertu de son privilège? C’est dans ces termes que la question est posée. Or, tant que l’acte de vente n’a pas été transcrit, il n’y a pas de transmission de la propriété, il n’y a pas de privilège; donc il ne peut pas s’agir d’exercer un privilège. A l’égard des tiers, il n’y a point de vendeur privilégié, il n’y a qu'un propriétaire, c’est donc comme propriétaire que le vendeur intervient; il oppose au créancier hypothécaire, non son

(1) D’Anethan, Rapport (Parent, p. 409).

(2) Rapport do la commission spéciale (Parent, p. 36).

(3) Voyez, dans le sens de mon opinion, Valette, De l’effet ordinaire de

Vinscription en matière de 'privilèges sur les immeubles, p. 89-93 ;Troplong, Privilèges, n« 276; Cloes, 1. 1, p. 491, 806.

(4) Martou, t. II, p.256, n° 641, Arntz, Cours de droit civil, t, I, p. 698,

des privilèges.

nrivilém, mais son droit de propriété. Tels sont les principes formulés dans les rapports des commissions. L explication que nous combattons est donc contraire a 1 esprit de la loi, telle qu’elle a été interprétée par les auteurs mêmes

de la loi lijpotliécaire. i i.

8^^. Oïl dira que ce u*est pas ainsi que les cnoses se

passeront. Si l’immeuble est exproprié, le vendeur se présentera comme créancier privilégié, en faisant tianscrire l’acte de vente, et dès que le privilège est rendu public, il prime l’iiypotbèque. Sans doute, le vendeur peut transcrire, et dès que la transcription est faite, la propriété sera acquise à l’acquéreur à 1 égard des tiers, et le vendeur aura son privilège. Il y aura donc conflit entre le créancier hypothécaire inscrit avant la transcription, et le vendeur dont le privilège a été conservé par la transcription postérieure à l’inscription de 1 hypothèque. Qui l’emportera? Nous disons que c’est le vendeur, non parce que son privilège rétroagit, ni par la qualité de sa créance, mais parce que son privilège est, en réalité, antérieur à l’hypothèque. En effet, à partir de quel moment la vente et partant le privilège existent-ils ? A partir de la transcription. Et quelle est la date réelle de l’hypothèque? Elle a été inscrite avant la transcription de l’acte de vente, mais l’inscription d’une hypothèque qui n a pas effet à l’égard des tiers ne peut pas lui donner effet, car l’inscription n’est que la manifestation d’un droit dont elle suppose 1 existence. L’hypothèque n’existe, à vrai dire, qu’à partir du moment où l’acte de vente a été transcrit, donc l’hypothèque ne devient efficace que par cette transcription; malgré 1 antériorité de l’inscription, l’hypothèque a une date postérieure à la transcription, donc le privilège du vendeur prime l’hypothèque, sans rétroactivité aucune, non en vertu de la qualité de la créance, mais parce qu’il est antérieur^ à 1 hypothèque. D’après la rigueur des principes, 1 inscription est même radicalement nulle ou inexisante, on ne peut pas inscrire une hypothèque qui n’existe poin . Cette inscription, par sa date, pourrait tromper les lers. uisquelle est inexistante, le créancier devra prenre une nouvelle inscription, laquelle sera primée par la

transcription antérieure du créancier hypothécaire, transcription qui vaut inscription.

80, Il se présente une question analogue sur laquelle il y a également controverse. L’acheteur revend l’immeuble, sans avoir transcrit l’acte d’acquisition; le sous-acquéreur transcrit. On demande ce que devient le privilège du vendeur primitif? Si l’on applique les principes tels que nous venons de les exposer d’après les travaux préparatoires, la solution sera très-simple. La première vente n’ayant pas été transcrite, l’acquéreur n’est pas devenu propriétaire à l’égard des tiers; à leur égard, la propriété réside toujours sur la tête du vendeur. Donc l’acheteur qui revend la chose ne peut pas transmettre la propriété à l’égard des tiers; n’étant pas propriétaire à l’égard des tiers, il ne peut pas transmettre à l’acheteur un droit qu’il n’a pas lui-même. De là suit que le vendeur primitif reste propriétaire à l’égard du sous-acquéreur ; celui-ci ne peut donc pas lui opposer son droit de propriété. Vainement objecte-t-on que le vendeur n’est pas un tiers, et qu’il ne peut se prévaloir du défaut de transcription; nous répondrons ce que nous avons déjà répondu (n° 86), que le vendeur reste propriétaire à l’égard des tiers, qu’il aurait par conséquent pu transférer la propriété au sous-acquéreur qui lui oppose son droit de propriété; or, il est impossible que le sous-acquéreur oppose son droit de propriété à celui qui est propriétaire à son égard, et qui aurait pu lui transférer la propriété. Nous répondrons encore, au point de vue du privilège, qu’il ne s’agit pas de la déchéance du privilège, puisque la vente n’ayant pas été transcrite, le vendeur est resté propriétaire, et il n’est point créancier privilégié; c’est en vertu de son droit de propriété qu’il repousse le tiers acquéreur et non en vertu de son privilège ; il ne peut pas perdre son privilège qui n’existe pas tant que la transcription n’a pas ôté faite. Si l’on objecte que c’est sacrifier l’intérêt du tiers acquéreur à l’intérêt du vendeur, nous répéterons ce que nous avons dit du tiers créancier hypothécaire; les tiers ne doivent pas traiter avec un propriétaire dont le titre d’acquisition n’a point été transcrit; s’ils traitent, ils doivent subir les consé-

des PRIVlLÉaES.

auences de leur imprudence. C’est la réponse que fait la commission spéciale dans son rapport, où la question a^été prévue. Nous transcrivons le rapport à 1 appui de la doctrine que nous soutenons dans ces matières difficiles-, parce que nous sommes en opposition avec Martou, 1 excellent commentateur de notre loi hypothécaire, qui na tenu au-' cun compte des travaux préparatoires (i). C est aller trop loin ; si les rapports des commissions et les paroles du ministre ne sont pas la loi, ils servent au moins à lexpliquer.

Voici ce que dit la commission spéciale : « On s est demandé si le vendeur peut encore exercer son privilège sur le bien vendu, lorsque l’acheteur, qui n a pas payé le prix et qui n’a pas fait transcrire son titre, a revendu le bien à un autre, qui a fait transcrire après avoir payé le prix. » Après avoir constaté que la question est controversée, la commission ajoute : « Toutes ces difficultés disparaissent par le projet de la commission. De deux-chôses l’une. Ou bien l’acheteur n’a pas fait réaliser (c’est-à-dire ttmmcrire) son titre, et, dans ce cas, la transmission ne peut pas opérer à l’égard des tiers ; il n'a donc pas pu accorder des droits réels sur le Men au préjudice du vendeur (2). y> Ou bien l’acheteur a fait réaliser (trayiscrire) son titre, et, dans ce cas, il n’y a aucune difficulté, tout le monde est d’accord.