III. Loyers et fermages

44^. L’article 2277 dit que les loyers des maisons et le prix de ferme des biens ruraux se prescrivent par cinq ans. C’est à dessein que le législateur ne s’est pas servi des termes généraux loyers et fermages. En etFet, il y a des loyers qui se prescrivent par un temps plus court. Tels sont les loyers de chambres et d’appartements; le bailleur est, dans ce cas, un hôtelier, un logeur, dont la créance se prescrit par six mois, d’après l’article 2271 (2).

443. Les loyers se prescrivent par cinq ans, en ce sens que la prescription de chaque terme commence au moment où il échoit. Nous dirons plus loin comment se comptent les cinq ans. Qu’entend-on par loyers et fermages^ C’est le prix que le preneur paye pour la jouissance de la chose. Régulièrement le prix consiste en argent; quand le fermier cultive sous la condition d’un partage de fruits avec le bailleur, le contrat prend le nom de colonage. L’article 2277 est applicable à tout bail à ferme; le colon est plus intéressé encore que le fermier à ce que sa dette se paye régulièrement, parce qu’il est généralement plus pauvre; il ne faut pas cinq années de fermages accumulés pour le ruiner.

Les loyers ou fermages comprennent toutes les obligations imposées au preneur, comme prix de jouissance que le bailleur lui promet. Il arrive souvent que le bail met la contribution foncière à charge du preneur, bien que d’après la loi le propriétaire doive la supporter; le montant de l’impôt fait, dans ce cas, partie du prix que le preneur

(1) Liège, 19 novembre 1831 {Pasicrisie, 1831, p. 299).

(2) Marcadé, t. VIII, p. 226, n° IV de l’article 2277. ,

DE QUEa:.QUES PRESCRIPTIONS PARTICULIÈRES. 467

s’engage à payer. La loi du 23 frimaire an vii (art. 14) le décide en ce sens pour ce qui concerne les droits d’enregistrement. Il en est de même pour l’application de l’arti- ' de 2277 ; la cour de cassation l’a jugé ainsi, et cela ne nous paraît pas douteux (i). Un fermier s’engage à faire le récolement des fossés tous les trois ans; faute de quoi, dit l’acte, il se fera à ses frais sur le bail. Le fermier négligea de remplir cette obligation ; en conséquence le propriétaire réclama contre ses héritiers les frais faits pendant toute la durée du bail. Ces frais étaient-ils soumis à la prescription de cinq ans? Oui, dit la cour de cassation, parce que les frais de récolement étaient l’accessoire du prix du bail (2).

En cas de résiliation du bail par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation. On demande si cette indemnité est comprise parmi les loyers prescriptibles par cinq ans. Le texte de l’article 1760 décide la question, puisqu’il qualifie l’indemnité diQpvioo du bail; en effet, le loyer continue à courir à charge du preneur pendant le délai d’usage, l’indemnité se confond donc avec le prix du bail (3).

11 en serait autrement si le fermier s’était maintenu en jouissance malgré le congé que le bailleur lui a donné. Le congé met fin au bail ; si le fermier néanmoins continue à occuper les fonds, il ne doit pas de ce chef un fermage, car il ny a plus de bail; il doit payer une indemnité pour indue jouissance. Cette indemnité n’est pas payable par termes périodiques, et elle n’échoit pas à des termes périodiques ; ce sont des dommages-intérêts , donc une somme capitale, et non un revenu régulier; on n’est ni dans le texte ni dans l’esprit de la disposition exceptionnelle de l’article 2277 ; partant, il faut appliquer la règle de l’article 2262 (4).

(1) Rejet, 18 octobre 1809 (Dalloz, au mot Prescription, n<> 1066).

(2) Rejet, 15 juillet 1827 (Dalloz, au mot Prescription, n<> 1070).

(3i Grenoble, 6 mai 1854 (Dalloz, 1856, 2, 124).

(4) Liège, 7 juillet 1824 {Pasicrisie, 1824, p. 160).