DROITS DU VENDEUR

522. Nous avons qualifié de vente la cession de la mitoyenneté que le voisin peut demander en vertu de l’article 661. Un arrêt de la cour de cassation décide que la faculté exercée à titre de servitude par le voisin contre le propriétaire du mur n’est pas une vente, parce quelle n’en offre pas les éléments légaux. En effet, dit la cour, le libre consentement des parties est une condition essentielle de la vente, tandis que, dans le cas prévu par l’article 661,1e consentement de celui qui doit céder la mitoyenneté est forcé. L’arrêt ajoute que les conditions et les conséquences de la copropriété du mur mitoyen sont réglées par les dispositions du titre des Servitudes et non par celles du titre de la Vente (î). Il nous semble que cette décision est en opposition avec le texte de la loi et avec les principes mêmes que la cour invoque. L’article 661 dit que tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen. Cette expression est synonyme de celle qui se trouve dans l’article 660, aux termes duquel le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement du mur mitoyen peut en acquérir la mitoyenneté . Celui qui acquiert la ' mitoyenneté l’achète, car il àoit payer ou rembourser au maître du mur la moitié de sa valeur (art. 660 et 661). Voilà bien les éléments de la vente, une chose, un prix et le consentement. Qu’importe que le propriétaire du mur soit obligé d’en vendre la mitoyenneté? Il y a bien des cas dans lesquels le consentement du vendeur est forcé. Celui qui est exproprié pour cause d’utilité publique ne peut pas refuser de vendre; le code civil et la Constitution disent quil est contraint de céder sa propriété, ce qui n empêche pas cette cession d’être une vente. Eh bien, dans le cas de 1 article 661 , il y a aussi une expropriation pour cause d utilité publique, puisque le propriétaire du mur est obligé d en céder la copropriété pour des motifs d’intérêt général. Quoi quil soi

(1) Arrêt de rejet (de la chambre civile) du 17 février 1864 (Dalloz, 1864, 1» 87).

forcé de vendre, son consentement intervient néanmoins dans la vente, car on doit encore fixer le prix, et sur ce point il faut le concours du vendeur ou un jugement, qui implique également un contrat. Si la cession forcée de la mitoyenneté n’est pas une vente, qu’est-ce donc? La cour de cassation dit que les conditions et les conséquences de la mitoyenneté sont réglées au titre des Servitudes . Eh! qu’importe? La mitoyenneté n’est pas une servitude, c’est une copropriété. Mais admettons que ce soit une servitude; est-ce que les servitudes ne peuvent pas s’établir par titre? et le titre usuel n est-il pas une vente? La mitoyenneté peut donc être achetée ; elle l’est dans les cas prévus par les articles 660 et 661, donc il y a vente.

523. Puisqu’il y a vente, il faut appliquer les principes généraux qui régissent la vente. Le propriétaire du mur a-t-il le privilège du vendeur? Il a été jugé qu’il ne l’a pas, parce que l’article 661 ne le lui donne pas (i). Mauvaise raison. La loi donne un privilège à tout vendeur, au titre des Privilèges. Faut-il quelle répète une disposition de droit commun dans tous les articles où il est question d’une vente? On demande si l’action qu’il a en payement du prix est personnelle, réelle ou mixte (2) ? Nous ne comprenons pas que la question soit posée. Est-ce que l’action du vendeur 11e naît pas d’un contrat, d’un lien personnel? Donc elle est personnelle. Sans doute si l’acbeteur ne paye pas, le vendeur a d’abord son privilège, qui est un droit réel et engendre une action réelle ; mais la garantie d’un droit détermine-t-elle la nature de ce droit? Le vendeur a encore l’action en résolution qui réagit contre les tiers, mais cette action est étrangère au payement du prix, puisque, en cas de résolution, il n’y a plus de vente. Si la vente du mur mitoyen est résolue, le tiers acquéreur sera obligé, s’il veut conserver la mitoyenneté, de la payer; mais ce sera en vertu d’une acquisition nouvelle, et non en vertu d’une vente

nM27^ariS’ 23 jÜÜlet 1833 ^Dall0Z’ au mot Privilèges et Hypothèques ,

(2) Jugé qu’elle est mixte. Paris, 22 février 1834 (Dalloz, au mot Vente, n° 1096, 3°)-, rejet, 23 mars 1843 (Dalloz, au mot Action, n° 124). Comparez Zachariæ, édition de Massé et Verge, t. II, p. 174, note 24.

des servitudes.

a laquelle il est resté étranger. Il n’y a donc rien de réel dans 1 action en payement du prix. Ôn objecte que la mitoyenneté est une servitude qui grève le fonds en quelque main qu’il passe (1). N’en est-il pas ainsi de toute servitude? La vente qui 1 établit n’en est pas moins un contrat qui engendre des actions personnelles.

Si le propriétaire du mur, forcé d’en céder la copropriété, est un vendeur, et s’il a tous les droits naissant de la vente, il doit aussi être tenu des obligations qui incombent au vendeur. La cour de cassation a décidé qu’il n’est pas tenu de la garantie des vices cachés, parce que, d’après sa jurisprudence, il n’y a pas de vente. Il y a du moins un contrat à titre onéreux; et toute transmission de propriété faite à titre onéreux n’implique-t-elle pas l’obligation de garantie? De quel droit, celui qui a cédé la mitoyenneté d’un mur qui ne lui appartenait pas ou qui était vicié, conserverait-il le prix qui lui a été payé comme condition de la cession?