CHAPITRE III

Actes soumis aux droits.

454. — Tous actes authentiques emportant mutation entrevifs de biens immeubles non exempte des droits proportionnels d'enregistrement, sont soumis aux droits Se transcription, et, par conséquent, à la formalité dans le délai, ou aux droits et à l'amende à défaut de transcription dans les délais — sauf les exceptions formellement prévues par la loi.

(1} Art. P' loi 1*^' janvier 1852; décret du 21 septembre 1810; art 2 loi 29 décembre 1848.

Pour que les droits soient exigibles, il faut : P un acte authentique ; 2'' que l'acte emporte mutation entrevifs de biens immeubles; 3° que la mutation ne soit pas exempte du droit d'enregistrement; 4° qu'une disposition de la loi n'ait pas exempté la mutation du droit de transcription (1).

I. Un acte authentique ou un jugement. Ce sont les seuls que la loi civile admette à la transcription. Quant aux actes sous seings privés, ils ne peuvent être admis que s ils ont été reconnus en justice ou devant notaire; le refus de transcrire un acte privé non reconnu serait donc fondé, mais il ne donnerait pas lieu à la pénalité du demi-droit contre le nouveau possesseur, plus ce droit, les délais étant expirés, puisque le droit n est pas exigible sur les actes privés non reconnus.

IL Que l'acte emporte mutation entrevifs- de biens immeubles.

P Mutation entrevifs à titre gratuit comme à titre onéreux. Les mutations à titre successif ne sont sujettes ni à la formalité ni au droit. Mais les mutations entrevifs dont Teffet est subordonné au décès de l'une des parties,doiveni être transcrites et subissent le droit ; par exemple, les droits de réversion.

2° De biens immeubles. Les mutations mobilières échappent à la formalité et au droit. Ainsi en est-il : des baux ordinaires et de Fantichrèse : ils ne transmettent qu'un droit de jouissance, par conséquent de nature mobilière ; 2^ des cessions d'actions et parts dans les sociétés commerciales, dans les sociétés civiles ayant le caractère de compagnies de finance et d'industrie (art. 529 c. c.) et dans les sociétés de charbonnages (loi 18 10) et cela encore bien que l'avoir social comprenne des immeubles. En eflfet, l'action ou part, dans ces sociétés, est de nature mobilière pendant la durée de la société; la mutation a donc un bien meuble pour objet; or, le droit n'est établi que sur les mutations de biens immeubles.

L'expression « biens immeubles » comprend non seulement les immeubles par nature, mais aussi les biens réputés immeubles par destination ou par l'objet auquel ils s'appliquent, conformément à la distinction des biens du code civil.

Le droit de transcription est dû dès que l'acte emporte mutation entrevifs d'immeubles. Les dations d'immeubles en payement, les

(l) Art. 25 loi 21 ventôse an VII, art. 3 et 5 loi 3 janvier 1824 ; art. 1« loi 18 décembre 1851.

soultes ou retours dans les partages immobiliers, les licitations d'immeubles, emportent mutations entrevifs immobilières passibles du droit de transcription. Les partages sans soulte peuvent être transcrits sans donner lieu au droit; mais s'il y a plus-value entre les lots, la plus-value est considérée comme emportant mutation et le droit de transcription est dû d'après le texte de Fart, l^ de la loi du 18 décembre 1851 (contrairement aux règles de l'enregistrement, qui n'admettent pas la perception du droit proportionnel sur la plus-value).

Les échanges avec retour ou plus-value contiennent deux mutations, passibles chacune d'un droi t par ticulier,run sur le moindre lot, 0.35p.c. et l'autre, le droit ordinaire 1.25 p. c. sur le retour ou plus-value.

III. Que la mutation entrevifs d'immeubles ne soit pas exemptée du droit d'enregistrement. Cela résulte de Tart. 5 n** 1 de la loi du 3 janvier 1824, portant que la transcription des mutations de biens exemptés du droit d'enregistrement, aura lieu gratis. La loi vise ici le droit porportionnel d'enregistrement des mutations, sur lequel le droit de transcription est modelé (art. 25 loi 21 ventôse an VII, 3, 4, 5 et 7 de la loi du 3 janvier 1824.)

Ainsi, la mutation d'immeubles à titre d'apport en société moyennant des droits sociaux, échappe au droit proportionnel de transcription, par le motif qu'elle n est pas soumise au droit proportionnel d'enregistrement. Exception, en vertu d'un texte formel : la plus-value dans les partages; nous avons vu qu'elle donne lieu au droit de transcription, bien que le droit d'enregistrement n'y soit pas applicable.

IV. Que l'acte ou la mutation entrevifs qu'il renferme n'ait pas été exempté du droit de tratiscription ni admis à la transcription gratis^ par une disposition foi'melle de la loi.

Il faut une disposition formelle, l'art. 5 loi 1824 le dit : « toutes autres transcriptions seront assujetties au droit ♦». Les donations d'immeubles en ligne directe, les échanges d'immeubles ruraux non bâtis dans les conditions indiquées par la loi, les baux de superficie et les baux emphytéotiques, les rachats de biens vendus avec faculté de réméré, lorsque le rachat est exercé par le vendeur primitif ou ses héritiers dans le délai stipulé, les jugements portant résolution de contrats de vente (dans les cas où ils ne donnent pas lieu au droit d'enregistrement) — ne sont pas assujétis au droit de transcription, quoiqu'ils contiennent des mutations d'immeubles ou de biens réputés immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent — et cela parce que des

dispositions formelles de la loi les exemptent du droit ou les admettent à la transcription gratis (1).

Les donations d'immeubles en faveur d'hospices sont virtuellement admises gratis à la transcription. En effet, la disposition de la loi de3 7 et 17 pluviôse an XII, qui en ordonnait la transcription au droit fixe d'un franc, est abrogée par l'art. 5 n® 1 de la loi de 1824, portant que les mutations de biens exempts du droit porportionnel d'enregistrement seront transcrites gratis. Les donations en faveur d'hospices n'étant passibles que du droit fixe d'enregistrement, doivent par là même être transcrites gratis.

SECTION 1 . — Principaux actes soumis & la formalité

et aux droits.

455. — D'après les principes gui viemient d'être exposés, l'acte est passible de la formalité et du droit dès qu'il est authentique et renferme, quelle aue soit sa qualification,, une mutation entrevifs d'immeubles, passible du droit proportionnel d'enregistrement, si, d'ailleurs, il n'a pas été exempté du droit et si la loi ne l'a pas admis gratis à la transcription.

Indiquons quelques uns des principaux actes qui tombent sous l'application de cette règle :

1 . Abandon d'immeuble grevé de servitude ; abandon de mitoyenneté. 2. Abandon de la propriété de la quotité disponible portant sur des immeubles (sMl en résulte une mutation sujette au droit proportionnel d'enregistrement). 3. Abandonnement d'immeubles à titre de partage, en attendant le partage définitif delà succession, mais seulement s'il y a soulte stipulée, ou si l'abandonnement a le caractère d'une licitation. 4. Acceptation d'une donation immobilière : elle donne lieu au droit proportionnel d'enregistrement, donc elle est sujette au droit de transcription encore bien que la notification n'ait pas eu lieu (si l'on admet avec le fisc que la notification n'est pas indispensable à la formation du contrat). 5. Acquisition d'immeubles sur licitation, tranchée au profit de colicitants ou d'étrangers. 6. Acte portant mutation d'immeubles belges passé en pays étranger. 7. Actes translatifs quelconques

(1) Art. 6 loi l«r juillet 1869; art. 4 loi 17 juin )887; art. 3 loi 18 décembre 1851; art. 5 loi 1824.

d'immeubles, c'est-à-dire dont il résulte, au profit d'une personne, une transmission de propriété immobilière, sujette au droit proportionnel d'enregistrement. 8. Apports d'immeubles dans les sociétés civiles et commerciales à charge de payer les dettes grevant les immeubles : cet apport, par cela qu'il n'est pas fait moyennant des droits sociaux, est assujéti audroit d'enregistrement, donc aussi au droit de transcription. 9. Bail à rente perpétuelle : ce bail est considéré comme une vent^ dont le prix consiste en une rente. 10. Cession de droits successifs immobiliers et cession d'usufruit sur des immeubles. 11. Contrat de mariage contenant mutation d'immeubles par donation entrevifs de biens présents, sauf les donations en ligne directe. 12. Dations d'immeubles en payement d'une dette ou de reprises dans les liquidations de communauté, si elles emportent mutation immobilière sujette au droit proportionnel d'enregistrement. 13. Donation d'immeubles eu ligne collatérale ou à des étrangers; donations cumulatives de biens présents et à venir faites aux époux par des parents collatéraux ou par des étrangers, lorsque le donataire opte pour les biens présents parmi lesquels des immeubles (cette donation doit être transcrite avant l'option, mais le droit de transcription n'est exigible qu'à partir de l'option). 14. Echanges d'immeubles, à l'exception des échanges d'immeubles ruraux non bâtis dans les cas prévus parla loi du 17 juin 1887. 15. Expropriation forcée (vente ensuite d'). 16. Expropriation pour cause d'utilité publique; l'acte de cession purement amiable,en dehors des cas prévus par les art. 8 et 24 de la loi du 17 avril 1835, est une mutation entrevifs conventionnelle, passible des droits d'enregistrement et,par conséquent,des droits de transcription ; mais les actes de l'expropriation proprement dite prévus par l'art. 24 de la loi, ne sont pas sujets aux droits de transcription, par le motif que leur enregistrement a lieu gratis. 17. Folle enchère (adjudication sur); mais le droit de transcription n'est exigible que dans le cas où le nouveau prix est supérieur à celui de la première adjudication. 18. Habitation (concession du droit de): il y a mutation d'un droit réel immobilier, passible du droit proportionnel d'enregistrement. 19. Licitation entre majeurs et mineurs ou entre majeurs, qu'elle soit tranchée au profit de colicitants ou d'étrangers. 20. Mitoyenneté (acquisition de). 21. Partage avec retour ou plus- value. 22.Promesse synallagma tique de vente : elle vaut vente. 23. Rachat ou concession de servitude. 24. Rétrocession d'immeubles. 25. Réversion (clauses de réversion portant sur des

immeubles) Tamende n'est pas due à défaut de transcription de la clause, si l'acte qui la renferme a été précédemment transcrit; le droit de transcription seul est exigible. 26. Sîjrenchère ;adjudication par suite de) ; mais le droit n*est exigible que sur Texcédant du prix. 27. Transaction contenant mutation d'immeubles. 28. Usage (concession d'un droit d'usage immobilier). 29. Vente d'immeubles. 30. Vente d'un bâtiment érigé sur fonds d'autrui, si le bâtiment doit être conservé ; (si le bâtiment doit être démoli,la transcription n'est pas obligatoire et le droit n'est pas dû.) 31. Vente à réméré ; mais non le retrait de réméré exercé par le vendeur lui-même. 32. Vente par suite de la clause de voie parée.

SECTION 2. — Principaux actes échappant k la transcription

obligatoire et aux droits.

456. — Ce sont les actes : P qui ne contiennent pas mutation entrevifs d'immeubles; 2^ qui contiennent des mutations de cette nature, exemptes du droit proportionnel d'enregistrement; 3^ qui, étant soumis aux droits proportionnels d'enregistrement, sont exemptés du droit de transcription ou doivent être transcrits gratis.

1. Acceptation de cominand ; si Tacquisition avec réserve de command a été transcrite avant ou est transcrite en même temps que la déclaration, il n*est dû quo le droit de transcription sur l'acquisition ; un nouveau droit n'est pas exigible sur la déclaration de command, ni sur son acceptation. 3. Antichrèse : elle ne confère pas un droit réel immobilier, mais seulement un droit mobilier.4.Baux ordinaires : ils n'emportent pas non plus mutation d'un droit réel immobilier. 5. Bail de superficie et bail emphytéotique : la loi en ordonne la transcription gratis. 6. Donations d'immeubles en ligne directe ; sont exemptées. 7. Donations d'immeubles aux hospices, en faveur des fabriques d'église, des séminaires et des congrégations hospitalières : ne sont pas sujettes au droit proportionnel d'enregistrement ni, par conséquent, au droit de transcription. 8. Partages sans retour, ni plusvalue. 8. Retrait de réméré (acte constatant que le vendeur sous pacte Je rachat use de la faculté de reprendre Timmeuble) à la condition que le retrait soit opéré par le vendeur ou ses héritiers avant l'expiration du délai : cet acte a le caractère d'une libération et non d une muta-

tion, aussi doit-il être transcrit gratis; mais le retour exeixîé après bs cinq années ou par un cessionnaire du vendeur, même dans le délai, serait passible du droit de transcription ; il a alors le caractère d'une revente. 10. Retrait successoral avant partagé : on l'assimile pour les droits d'enregistrement et par conséquent pour ceux de transcription, au retrait de réméré. 11. Sociétés civiles ou commerciales auxquelles on fait apport pur et simpled'immeubles en échange de droits sociaux. 12. Transaction portant sur des immeubles, lorsqu'elle conserve son caractère d'acte déclaratif; mais il faudrait faire transcrire dans le délai si elle emportait transmission d'immeubles. 13. Ventes d'actions et de parts dans les sociétés civiles de finance et d'industrie et dans les sociétés commerciales : il n'y a pas mutation immobilière. 14. Vente de la superficie d'un bois : vente mobilière. 15. Vente d'immeubles par destination, alors que la destination a cessé : vente mobilière. 10. Vente de meubles et d'immeubles pour deux prix distincts, meubles détaillés article par article : le droit de transcription n'est pas dû sur le prix des meubles, mais seulement sur le prix des immeubles. 17. Vente d'immeubles situés à l'étranger : exempte du droit proportionnel d'enregistrement, elle doit être transcrite gratis.